§ 2. Організація та діяльність товариства

співвласників квартир

Правові та організаційні засади створення, функціонування і ліквідації об'єднань власників жилих і нежилих приміщень багато­квартирного будинку, захисту їх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартиного будинку визначені Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будин­ку". Об'єднання створюється як організація для забезпечення ізахисту прав його членів та дотримання їх обов'язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забез­печення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Метою створення та діяльності об'єднань товариства власників є організація власників для реалізації ними своїх спільних бажань, забезпечення належного утримання будинків, прибудинкової тери­торії, жилих і нежилих приміщень і порядку реалізації ними своїх прав щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами бу­динку, що перебувають у спільній власності. Проте цієї мети прак­тично неможливо досягти через те, що разом з утриманням квартир необхідно утримувати комунікації, що перебувають у власності ад­міністративно-територіальних одиниць.

Для створення необхідно дотримання таких стадій: ініціативної, установчої, реєстраційної.

Перша стадія ініціативна. З ініціативою про створення об'єд­нання може виступати власник будинку, уповноважений ним орган або громадяни-власники квартир, жилих приміщень, а також влас­ники нежилих приміщень будинку (не менше 3).

Ініціатори створення об'єднання власників скликають установчі лбори, на які запрошуються власники будинку, квартир, інших жи­лих і нежилих приміщень, для вирішення питання про їх участь в управлінні, утриманні та використанні майна жилого будинку і при­будинкової території, яке перебуває у загальному користуванні.

Письмове повідомлення про скликання установчих зборів повин­но бути вручене кожному власнику під розписку або надіслане йому рекомендованим листом не пізніше як за 14 календарних днів до да-

-329-

ти проведення зборів, що робить досить динамічним процес створен­ня товариства.

Установчі збори є чинними, якщо на них присутні більше поло­вини власників. У разі відсутності кворуму призначається інша дата проведення установчих зборів, але не раніше як через 14 діб з дня зборів, що не відбулися.

Повідомлення має містити інформацію про створення об'єднання власників, ініціатора створення, дату, час, місце проведення та по­рядок денний установчих зборів. Якщо власник не одержав повідом­лення про скликання установчих зборів, ініціатори створення об'єд­нання повинні надіслати листа та (або) вжити інших необхідних за­ходів щодо повідомлення такого власника.

Друга стадія установча. Рішення на установчих зборах приймається шляхом поіменного голосування. Рішення оформ­люється особистим підписом кожного хто голосував у протоколі із зазначенням результату голосування.

Існуюча правова практика виходить з добровільного членства при створенні юридичної особи, в тому числі і для створення това­риства співвласників багатоквартирного житлового будинку.

На установчих зборах розглядається питання про основні прин­ципи користування майном жилого будинку та порядок створення об'єднання власників. На установчих зборах розглядаються такі пи­тання: а) створення об'єднання власників; б) розгляд і затверджен­ня статуту об'єднання власників; в) створення робочої (ініціативної) групи для розробки проекту першого річного кошторису об'єднання власників; г) у разі потреби — термін і порядок скликання насту­пних зборів; ґ) інші питання.

На установчих зборах кожний власник, у тому числі власник бу­динку, має один голос незалежно від кількості та розміру належних йому квартир, жилих і нежилих приміщень. Отже, особи, які мають на праві власності квартири меншої площі, можуть вирішити питан­ня про створення товариства, затвердження статуту без осіб, які мають на праві власності більшу жилу площу і, напевне, більше за­цікавлені в належному утриманні будинку. У зв'язку з цим виникає питання, чи будуть правомірними положення про те, що прийняті рішення є обов'язковими для всіх власників будинку, квартир, ін­ших жилих приміщень, у тому числі й для тих, хто незалежно від будь-яких причин не був присутній на установчих зборах або не брав участі в голосуванні. Такий підхід до створення, голосування на установчих зборах, визначення прав окремих власників квартир багатоквартирного будинку нагадує не так давно минулі часи при-мусової колективізації.

-330-

Рішення на установчих зборах приймаються 2/3 голосів присут­ніх на них власників. Рішення, прийняті відповідно до цих вимог, є обов'язковими для всіх власників будинку, квартир, інших жилих приміщень, у тому числі й для тих, які незалежно від будь-яких при­чин не були присутні на установчих зборах або не брали участі в голосуванні. За рішенням установчих зборів відбувається затвер­дження статуту об'єднання співвласників.

Така процедура скликання установчих зборів і прийняття рішень спрощує процес створення товариства, разом з тим ігноруються інтереси меншості оскільки головним має бути волевиявлення всіх осіб, які можуть створити товариство, не виключаючи всіх мешкан­ців будинку.

Реєстраційна стадія. Об'єднання набуває прав юридичної осо­би з дня його державної реєстрації.

Після набуття статусу юридичної особи об'єднання може прийняти житловий комплекс на власний баланс для управління житловим комплексом, залишити весь комплекс чи його частину на балансі попереднього власника чи укласти договір з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає можливість здіснення відповідної діяльності, про передачу їй на баланс житлового комп­лексу або його частини. Рішення про прийняття на баланс основних фондів приймається відповідно до чинного законодавства та статуту об'єднань. Передача майна з балансу на баланс відбувається у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Об'єднання є господарською організацією і юридичною особою, має рахунок в установах банків. Для державної реєстрації необхідна наявність таких документів: заява про реєстрацію, протокол уста­новчих зборів, статут, а також: а) завірені копії документів що вста­новлюють право кожного власника на володіння будинком, кварти­рою (квартирами), жилими приміщеннями; б) опис земельної ділян­ки за встановленою формою; в) технічний паспорт будинку; г) пере­лік і опис кожної квартири, жилого та нежилого приміщення і відомості про їх розташування, площу тощо; ґ) проект кошторису на перший рік існування об'єднання; д) копія висновку щодо технічно­го стану будинку та необхідний ремонт і поліпшення, які мають бу­ти здійснені протягом 5 років після реєстрації статуту.

Статут об'єднання власників підлягає державній реєстрації без­коштовно. Орган місцевої державної виконавчої влади повинен заре­єструвати статут протягом 30 календарних днів після дати подання чаяви про реєстрацію та протоколу установчих зборів. Рішення над­силається особі, зазначеній у заяві про реєстрацію, протягом п'яти робочих днів після його прийняття. Відмова в реєстрації надсилаєть-

-331-

ся в письмовій формі і може бути оскаржена в судовому порядку будь-яким членом створюваного об'єднання.

Зміст статуту об'єднання власників. Статут об'єднання власників повинен відповідати Типовому статуту й містити такі ві- домості: а) назва та місцезнаходження об'єднання; б) мета, завдан­ня та предмет діяльності об'єднання; в) перелік майна, що перебу­ває у спільній сумісній власності (неподільного майна) та спільній частковій власності (загального майна); г) права та обов'язки членів об'єднання — власників щодо майна жилого будинку, яке перебу­ває у спільній сумісній та спільній частковій власності; ґ) розмір ре­зервного фонду об'єднання та порядок його створення; д) назви всіх органів об'єднання, їхні повноваження, порядок формування, періо дичність зборів, порядок голосування та прийняття рішень на них перелік питань, для вирішення яких потрібна одностайність або ква ліфікована більшість голосів; є) порядок прийняття кошторису створення та використання фондів об'єднання, включаючи резервні а також порядок оплати спільних витрат; є) порядок прийняття т; внесення змін до правил управління, утримання і використанні майна, що перебуває у загальному користуванні; ж) міра відпові дальності користувачів майна, що перебуває у загальному користу­ванні, за порушення положень статуту та вимог інших внутрішні: документів об'єднання; з) порядок здійснення права доступу де квартир, жилих і нежилих приміщень; й) порядок реорганізації або ліквідації об'єднання; і) порядок та умови, згідно з якими об'єднан­ня може придбавати квартири, жилі та інші приміщення у володін­ня, користування і розпорядження ними; ї) порядок та умови укла­дення угод і договорів між об'єднанням власників і кожним власни­ком квартири, приміщення і майна, яке перебуває у загальному користуванні; й) перелік питань, для вирішення яких потрібне кваліфікрвана більшість голосів, які можуть вирішуватися зборами представників; к) джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об'єднання; л) порядок прийняття у члени об'єднання та виключення з нього, підстави та порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) об'єднання і вирішення майнових питань, пов'язаних з цим, порядок внесення змін до статуту; м) відповідальність за порушення статуту та рішення статутних органів. Статут може містити також інші положення, що є істотни ми для діяльності об'єднання.

Вид відповідальності (адміністративну, цивільну) і міру відпові дальності правопорушників визначає тільки суд.

Розглядаючи вимоги до статуту, вбачається, що статутом мо жуть бути обмежені права власника, визначені законом "Про влас

-332-

ність", а саме — вимагається, що кожний співвласник повинен до­тримуватися порядку на право доступу до його квартири, жилих і нежилих приміщень, висуваються додаткові вимоги щодо придбання квартири, порядок та умови укладення угод і договорів між об'єд­нанням власників та кожним власником квартири, вимоги щодо роз­порядження власним майном, а також зобов'язання нового власни­ка вступати до товариства й виконувати вимоги статуту товариства. У п. 18 Положення зазначено, що у разі виникнення прав на квар­тиру, жиле чи нежиле приміщення особа, яка набуває цих прав, по­дає до об'єднання заяву про те, що вона ознайомлена і зобов'язуєть­ся виконувати статут, а також інші правила і вимоги об'єднання, які є чинними на дату виникнення зазначених прав. Отже,"членство у товаристві є обов'язковим, і з купівлею квартири особа повинна ста­ти членом товариства або відмовитись від покупки. Власник кварти­ри, у свою чергу, повинен вибрати покупця, який зобов'язується вступити до товариства. А це порушує принципи Цивільного права та обмежує права продавця на вільний виріб контрагента.

Рішення загальних зборів щодо проведення реконструкції будин­ку з переплануванням приміщень вважається прийнятим за наяв­ності письмової згоди всіх власників, майнових інтересів, яких ця реконструкція торкатиметься. У разі незгоди з рішенням загальних зборів власники можуть оскаржити його в суді. Але що може зроби­ти суд власнику, який не бажає реконструювати й переплановувати свою квартиру, яка належить йому на праві власності? Крім того, це суперечить ст. 55 Закону України "Про власність", яка визначила, що власник не може бути позбавлений права власності на своє май­но, крім випадків, передбачених цим Законом та іншими законодав­чими актами України.

З проведеного аналізу нормативних актів, які регулюють поря­док створення діяльності товариства співвласників квартир, можна зробити такі висновки. По-перше, нормативні акти, які регулюють порядок створення та діяльності товариства співвласників квартир, не відповідають нормам житлового та цивільного законодавства.

По-друге, нормативна база, що передбачає створення об'єднань власників квартир не відповідає сучасним потребам суспільства, не­досконала (в тому числі і з питань оподаткування), а це вплинуло на те, що не було таки створено багато цих юридичних осіб. Тому потрібно негайно вирішити питання прямої участі держави в утри­манні жилих будинків до стабілізації соціально-економічного стану н державі, коли кондомінімуми зможуть бути самодостатніми. На нашу думку, держава повинна нести обов'язок утримання житлово­го фонду незалежно від того, хто є власником багатоквартирних бу-

-333-

динків, оскільки будинки поступово руйнуватимуться. Це підтверд­жує практика експлуатації будинків житлово-будівельних коопера­тивів, які, відповідно до чинного законодавства, повинні здійснюва­ти експлуатацію та проводити капітальний ремонт, але не роблять цього.

Держава має за мету перекласти, як це робиться в усьому світі, на товариства власників квартир свої обов'язки щодо утримання житлового фонду, але це можна зробити тільки тоді, коли виникне економічна зацікавленість і потреба створення товариства спів­власників.

Проектом нового Житлового кодексу передбачено, що для забез­печення належного утримання багатоквартирного жилого будинку та прибудинкбвої території, співвласниками якого виступають три й більше фізичних та/чи юридичних осіб незалежно від форми влас­ності належних їм приміщень, захисту прав власників квартир, їх частин і нежилих приміщень в обов'язковому порядку створюється об'єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку (бу­динків), а також з цією метою мешканці кількох компактно розташо­ваних багатоквартирних жилих будинків можуть створювати това­риство власників житла.

У багатоквартирному жилому будинку може бути створено ли­ше одне об'єднання співвласників.

За рішенням загальних зборів членів об'єднань співвласників ок­ремих багатоквартирних жилих будинків, товариств власників жит­ла можуть створюватись асоціації власників житла. До складу асоціації можуть входити об'єднання та власники садиб, що використовують спільно внутрішньоквартирні інженерні мережі (споруди). Статут асоціації визначає назву, місцезнаходження, представництво від об'єднання, права і обов'язки членів асоціації, статутні органи, їх склад та повноваження, порядок утворення, діяльності та фінансування, підстави та порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) і вирішення майнових питань, пов'язаних з цим, порядок внесення змін до статуту та інші важливі для діяльності асоціації питання.

Оформлення та реєстрація документів, які засвідчують створен­ня об'єднання співвласників, товариства власників житла, поклада­ється також на колишніх власників будинку.

У разі перебування будинку у власності двох фізичних та/чи юридичних осіб утримання його здійснюється на підставі спільного договору.

З метою забезпечення належного утримання одноквартирних будинків садибного типу їх власники можуть створювати об'єднан-

-334-

ня (товариства) власників будинків, реєстрація яких безоплатно здійснюється місцевим органом виконавчої влади або органом місце­вого самоврядування.

Об'єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку, товариство власників житла та їхні асоціації — це неприбуткові ор­ганізації, створені для спільного утримання, управління та обслуго­вування цих будинків і приналежних до них прибудинкових терито­рій, користування та володіння спільним майном.

З метою виконання статутних завдань, вони можуть здійснюва­ти господарську діяльність.

Об'єднання співвласників, товариство власників житла не відпо­відає за зобов'язання своїх членів, а члени об'єднання співвласників чи товариства власників житла не відповідають за зобов'язаннями об'єднання чи товариства.

Відмова одного із співвласників багатоквартирного житлового будинку від користування частинами й елементами будинку, що пе­ребувають у спільній сумісній власності, не звільняє його від сплати частки видатків, що припадає на нього у спільних витратах.

Усі члени об'єднання співвласників та інші власники жилих та нежилих приміщень, які відмовилися від членства в об'єднанні, зо­бов'язані вносити плату на утримання спільного майна будинку та прибудинкової території в розмірі, встановленому загальними збора­ми членів об'єднання.

Частка кожного члена об'єднання співвласників багатоквартир­ного жилого будинку у спільних витратах на утримання будинку і прибудинкової території визначається пропорційно його частці у майні, що перебуває у спільній сумісній власності, і визначається в порядку, передбаченому статутом об'єднання співвласників.

Об'єднання співвласників має право у судовому порядку стягну­ти суму заборгованості члена об'єднання у спільних витратах.

Субсидії, надані окремим членам об'єднання співвласників для оплати житлово-комунальних послуг, перераховуються на розрахун­ковий рахунок об'єднання співвласників і використовуються за ці­льовим призначенням.

Власність членів об'єднання співвласників

Власники квартир, частин квартир і нежилих приміщень будин­ку є співвласниками на праві спільної часткової власності, допоміж­них приміщень будинку, його конструктивних елементів і технічно­го обладнання. До примірного переліку частин та елементів будин­ку, що перебувають у спільній частковій власності членів об'єднан­ня, належать: допоміжні приміщення будинку (тамбури, вестибулі,

-335-

вітальні, сходові клітки, міжквартирні коридори, холи, горища, при­міщення технічних поверхів, приміщення підвалів, де розташоване технічне обладнання будинку, приміщення для зберігання матеріа­лів, обладнання та інструменту, розміщення обслуговуючого буди­нок персоналу, колясочні та інші приміщення будинку, які необхідні для забезпечення утримання будинку і прибудинкової території та культурно-побутового обслуговування мешканців, приміщення об'­єктів цивільної оборони тощо), технічне обладнання будинку (ліфти, сміттєпроводи, система водопостачання та водовідведення, тепло-, газо- та електропостачання, система протипожежної автоматики, система опалення, димо- та газовідведення, радіо- та телеантени ко­лективного користування, водостічні труби, шахти, блискавковідво­ди, пожежні драбини тощо; несучі та огороджувальні конструкції, міжповерхові, надпідвальні та горищні перекриття, парапети, фрон­тони, люки та інші виходи на дах і покрівлю, елементи архітектур ного оздоблення будинку, балкони, тераси та лоджії); принале'жні, будинку будівлі і споруди та елементи благоустрою прибудинкової території; інші частини та елементи будинку, які призначені для ко­ристування всіма його мешканцями.

Частка власності кожного власника квартири (квартир) чи не­жилого приміщення у спільній частковій власності визначається від­ношенням загальної площі квартири (квартир) чи нежилих примі­щень, які перебувають у його власності, до загальної площі всіх квартир і нежилих приміщень будинку.

За формою власності квартири, частини квартир і нежилі примі­щення будинку можуть перебувати у державній, колективній і при­ватній власності.

Межі квартир і нежилих приміщень будинку визначаються, згід­но з планами, що містяться в технічних паспортах, поверхнями, об­меженими несучими й огороджувальними конструкціями. Виключ­ною власністю членів об'єднання є внутрішні несучі перегородки, елементи оздоблення огороджувальних і несучих конструкцій при-міщень, прилади технічного обладнання, що розташовані в примі­щеннях, віконні та дверні заповнення тощо.

Власники квартир, жилих і нежилих приміщень будинку мають право на свій розсуд розпоряджатися власним нерухомим майном: продати, подарувати, заповісти, здати в оренду, обміняти, закласти, укладати інші цивільні угоди, не заборонені законом.

Об'єкти, що перебувають у спільній власності членів об'єднан­ня, передаються ними в управління правлінню об'єднання. Правлін­ня об'єднання має право використовувати об'єкти, що перебувають

-336-

у спільній частковій власності членів об'єднання (здавати в оренду та інше в порядку, передбаченому статутом).

Член об'єднання не вправі відчужувати свою частку у спільній частковій власності, відмовлятися від неї на користь фізичних чи юридичних осіб, у тому числі на користь інших членів об'єднання або самого об'єднання, а також вчиняти інші дії, що можуть при­звести до втрати ним частки у спільній власності, окремо від належ­ної йому на праві власності квартири. Частка кожного члена об'єд­нання у спільній частковій власності невід'ємно пов'язана з правом власності члена об'єднання на жилі або нежилі приміщення. При відсутності приміщення у жилому будинку право на частку неподільного майна підлягає відчуженню разом з приміщенням без виділення частки в натурі.

Загальні збори членів об'єднання можуть прийняти рішення що­до передачі в оренду окремих об'єктів, що перебувають у спільній частковій власності членів об'єднання, одному або кільком своїм членам.

Приміщення квартир повинні використовуватися відповідно до їх призначення. Нежилі приміщення будинку повинні використову­ватися за своїм функціональним призначенням. Функціональне при­значення нежилих приміщень може бути змінено.

Членство в об'єднанні співвласників

Членами об'єднання можуть бути фізичні та юридичні особи — власники квартир, жилих або нежилих приміщень у жилому будин­ку, а якщо об'єкти перебувають у спільній сумісній власності або у спільній частковій власності — уповноважені власники. Наймачі та орендарі приміщень не можуть бути членами об'єднання.

Інтереси неповнолітніх, недієздатних та обмежено дієздатних членів об'єднання представляють їхні батьки, опікуни або піклу­вальники.

Членство в об'єднанні припиняється з часу втрати членом об'єд­нання права власності на квартиру, жиле або нежиле приміщення у зв'язку з відчуженням квартири, жилого або нежилого приміщення чи з інших підстав, передбачених чинним законодавством.

Якщо частина квартир або нежилих приміщень будинку перебу­ває у державній чи колективній власності, то у цьому випадку від­повідні органи управління визначають уповноважену особу, яка представлятиме їхні інтереси при створенні та діяльності об'єд­нання.

Проектом нового Житлового кодексу передбачено, що членом об'єднання співвласників може бути фізична та/чи юридична осо-

-337-

ба, зазначена у документах, що засвідчують право власності на квартиру (її частину) чи нежиле приміщення, або уповноважена власником особа у разі спільної (сумісної чи часткової) власності.

Фізична чи юридична особа до набуття права власності на квар­тиру (її частину) або нежиле приміщення ознайомлюється із стату­том об'єднання співвласників і приймає рішення відносно вступу до об'єднання співвласників.

Фізична чи юридична особа, яка не стала членом об'єднання, зо­бов'язана укласти договір з ним щодо участі в утриманні та обслу­говуванні спільного майна будинку та прибудинкової території.

Права і обов'язки членів об'єднання співвласників

Відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України "Про за­твердження Положення про порядок організації та діяльності об'єд­нань, що створюються власниками для управління, утримання і ви­користання майна жилих будинків, яке перебуває у загальному ко­ристуванні" від 31 липня 1995 р. за № 588, наказом Державного ко­мітету України по житлово-комунальному господарству та Фонду державного майна України від 5 квітня 1996 за № 28/389 затвер­джено Типовий статут об'єднання (товариства) співвласників бага­токвартирного будинку. Власники квартир, жилих і нежилих примі­щень зобов'язані виконувати вимоги свого власного статуту об'єд­нання, який розробляється на підставі цього Типового статуту і за­тверджується рішенням установчих зборів членів об'єднання. Член Об'єднання має право:

безперешкодно користуватись об'єктами, що перебувають у спільній власності; самостійно без згоди з іншими членами об'єднан­ня розпоряджатися належними йому на праві власності квартирами, жилими або нежилими приміщеннями;

брати участь у прийнятті рішень загальних зборів; в управлінні об'єднанням в порядку, визначеному Законом України "Про об'єд­нання співвласників багатоквартирного будинку" і статуту об'єд­нання;

обирати та бути обраним до складу статутних органів об'єднан­ня; передавати наймачу або орендарю квартири, жилого або нежи­лого приміщення права і обов'язки, пов'язані з утриманням цих при­міщень;

провадити у встановленому порядку будь-які вдосконалення і зміни в належних йому на праві власності квартирах, жилих або не­жилих приміщеннях, якщо вони не порушують структурну ціліс­ність жилого будинку, технічного обладнання будинку, а також не завдають шкоди майну інших членів об'єднання тощо;

-338-

знайомитися з протоколами загальних зборів, робити з них ви­писки;

одержувати в установленому порядку інформацію про діяльність об'єднання;

вимагати від статутних органів захисту своїх прав та дотриман­ня членами об'єднання правил добросусідства;

вийти в установленому статутом порядку з об'єднання;

одержувати в установленому статутом порядку інформацію про діяльність асоціації;

на вимогу члена об'єднання воно зобов'язане надати йому для ознайомлення всі свої рішення й звіти. Порядок здійснення прав власників визначається законом. Здійснення прав власника не може порушувати права інших власників. Спори щодо здійснення прав власників вирішується за згодою сторін або в судовому порядку.

Член об'єднання зобов'язаний:

виконувати вимоги статуту, рішення статутних органів, прийня­ті в межах їх повноважень;

виконувати вимоги Правил користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями;

своєчасно і в повному обсязі здійснювати оплату належних пла­тежів; утримувати квартиру, жиле або нежиле приміщення, що пе­ребуває в його власності, в належному технічному статі за власний рахунок; використовувати об'єкти, що перебувають у спільній влас­ності, тільки за їх прямим призначенням, не порушуючи при цьому права та інтереси інших; самостійно вживати необхідних заходів до запобігання завданню шкоди об'єктам, що перебувають у спільній власності членів об'єднання; забезпечувати збереження приміщень, брати участь у проведенні їх ремонту;

забезпечувати доступ до частин і елементів квартири, жилого або нежилого приміщення у разі необхідності усунення пошкоджень об'єктів, що перебувають у спільній власності, або для запобігання можливої шкоди, яка може бути завдана цим об'єктам; додержувати чистоти в місцях загального користування та тиші в нічний час (з 23 до 7 години);

використовувати квартири, жилі або нежилі приміщення за при­значенням з урахуванням обмежень, встановлених статутом чи рі­шенням загальних зборів тощо;

забезпечувати дотримання вимог житлового і містобудівного за­конодавства щодо здійснення ремонту чи реконструкції приміщень або їх частин, не допускати порушення законних прав та інтересів інших власників;

-339-

додержуватися вимог правил утримання жилого будинку і при­будинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм;

виконувати передбачені статутними документами обов'язки пе­ред об'єднанням;

попереджувати псування неподільного та загального майна, ін­формувати органи управління об'єднання про пошкодження та вихід з ладу технічного обладнання.

Статутом можуть бути встановлені й інші обов'язки власників — членів об'єднання відповідно до законодавства.

Права і обов'язки об'єднання як юридичної особи

Об'єднання має право:

визначати порядок обслуговування і ремонту будинку та утри­мання прибудинкової території;

здійснювати господарську діяльність, пов'язану з утриманням жилого будинку і прибудинкової території відповідно до мети діяль­ності, у тому числі укладати договори з фізичними та юридичними особами; встановлювати розмір платежів, зборів і внесків членів об'єднання, а також відрахувань до резервного і ремонтного фондів; здійснювати контроль за своєчасною виплатою внесків та платежів;

організовувати проведення повної або часткової реконструкції жилого будинку;

організовувати виконання робіт з утримання, експлуатації та ре­монту будинку і утримання прибудинкової території;

визначати підрядні організації, що надають послуги, пов'язані з утриманням будинку і прибудинкової території; укладати договори на управління та експлуатацію, обслуговування і ремонт майна з будь-якою фізичною чи юридичною особою;

одержувати кредити в установах банків у порядку і на умовах, пе­редбачених чинним законодавством; брати на баланс майно об'єднання;

одержувати в користування або у власність членів об'єднання в установленому чинним законодавством порядку земельну ділянку (прибудинкову територію);

за погодженням з місцевим органом державної виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування здійснювати будівництво гос­подарських та інших будівель на прибудинковій території, необхід­них для забезпечення утримання будинку чи створення додаткових зручностей членам об'єднання;

придбавати у спільну часткову власність членів об'єднання квар­тири або нежилі приміщення будинку, іншу нерухомість, основні за­соби, обладнання та інвентар;

-340-

здавати в оренду фізичним або юридичним особам окремі об'єк­ти, що перебувають у спільній власності членів об'єднання, за рі­шенням загальних зборів об'єднання; виключати зі свого складу членів об'єднання, які не виконують своїх обов'язків;

ініціювати скликання загальних зборів;

захищати права, представляти законні інтереси власників в ор­ганах державної влади і місцевого самоврядування, на підприєм­ствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності;

за рішенням загальних зборів за згодою власників приміщень, які не є членами об'єднання, використовувати приміщення в житло­вому комплексі для потреб органів управління об'єднання;

розпоряджатися коштами об'єднання відповідно до кошторису, затвердженого загальними зборами членів об'єднання; вимагати своєчасної і у повному обсязі сплати всіх платежів, зборів і внесків від власників приміщень, а також відрахувань до резервного і ре­монтного фондів передбачених Законом і статутом об'єднання;

робити членам об'єднання попередження про порушення ними статутних або інших законних вимог і вимагати їх дотримання;

вимагати відшкодування збитків, заподіяних неподільному та за­гальному майно об'єднання з вини власника або інших осіб, які ко­ристуються його власністю;

звертатися до суду з позовом про звернення стягнення на майно власників приміщень, які відмовляються відшкодовувати заподіяні збитки;

виступати замовником (учасником) товариств з обмеженою від­повідальністю.

Реалізація прав об'єднання здійснюється його управлінням за дорученням загальних зборів відповідно до статуту об'єднання.

Загальні збори можуть приймати рішення про скликання зборів його членів у разі виконання ними робіт, необхідних для утримання неподільного та загального майна об'єднання на суму боргу. По­рядок розрахунків за ці операції визначається Кабінетом Міністрів України.

Об'єднання зобов'язане:

забезпечувати належний санітарний, протипожежний і техніч­ний стан неподільного та загального майна, що належить членам об'єднання та санітарний стан прибудинкової території;

організовувати, при необхідності, проведення технічної інвента­ризації жилого будинку, приналежних до нього будівель і споруд та прибудинкової території;

виступати замовником робіт і послуг, укладати угоди з відповід­ними підприємствами, що надають ці роботи і послуги, провадити їх оплату;

-341-

надавати послуги членам об'єднання відносно утримання належ­них їм на праві власності жилих і нежилих приміщень за їхній раху­нок; здійснювати ремонт будинку в установленому порядку; визна­чати розміри платежів, що вносяться членами;

здійснювати контроль за виконанням договірних зобов'язань під­приємствами і приватними особами, які здійснюють утримання бу­динку, інших будівель і споруд об'єднання, прибудинкової території та надають комунальні й інші послуги;

звітувати загальним зборам про виконання кошторису об'єднан­ня за рік;

забезпечувати виконання вимог статуту та дотримання інтересів членів об'єднання, асоціації при встановленні умов і порядку воло­діння, користування і розпорядження спільною власністю, розподілі між членами об'єднання, асоціації витрат на експлуатацію та ре­монт неподільного та загального майна;

припиняти дії третіх осіб, що утруднюють або перешкоджають реалізації прав, володіння, користування і розпорядження неподіль­ним та загальним майном членами об'єднання;

у випадках, передбачених законодавством, статутом об'єднання, асоціації, представляти інтереси членів об'єднання, асоціації, відпо­відно до наданих повноважень у відносинах з третіми особами.

Кожний член об'єднання зобов'язаний відшкодувати об'єднанню або членам об'єднання збитки, заподіяні ним або членами його сім'ї чи будь-якою особою, яка користується його квартирою, жилим або нежилим приміщенням, об'єктами, які перебувають у спільній влас­ності членів об'єднання або окремими приміщеннями, які є власніс­тю членів об'єднання. Збитки відшкодовуються відповідно до чинно­го законодавства. Член об'єднання може зробити відповідні пере­планування у квартирі, жилому чи нежилому приміщенні, власни­ком якого він є, за умови наявності дозволу на таке перепланування місцевого органу державної виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування. Виконання зобов'язань об'єднання належить до повноважень його правління відповідно до статуту об'єднання.

Органи управління об'єднання

Органами управління об'єднання є загальні збори членів об'єд­нання, правління об'єднання і ревізійна комісія.

Вищим органом управління об'єднання є загальні збори членів об'єднання. Кожний член об'єднання на загальних зборах має кіль­кість голосів, пропорційну розміру загальної площі квартир, жилих і нежилих приміщень, що перебувають у його власності.

-342-

Чергові загальні збори членів об'єднання скликаються один раз на рік. Позачергові загальні збори членів об'єднання можуть бути скликані за вимогою членів правління або членів об'єднання, які мають понад 20 відсотків голосів від їх загальної кількості, або за ви­могою ревізійної комісії (ревізора).

Загальні збори членів об'єднання є чинними, якщо на них при­сутні члени об'єднання, які мають понад 50 відсотків голосів. Рішен­ня загальних зборів приймаються більшістю в 2/3 голосів від за­гальної кількості голосів членів об'єднання, які присутні на загаль­них зборах. У разі відсутності кворуму доля проведення загальних зборів правління визначає нову дату і час їх проведення, про що членам об'єднання надається додаткова інформація.

Рішення, прийняті загальними зборами, є обов'язковими для всіх членів об'єднання, в тому числі для тих, що не брали участі у голосуванні, окрім випадків, коли ці рішення зачіпають майнові ін­тереси членів об'єднання, які не брали участі у голосуванні.

До виключної компетенції загальних зборів членів об'єднання належать:

затвердження статуту та внесення змін і доповнень до нього;

обрання членів правління;

питання про використання об'єктів, що перебувають у спільній власності членів правління, крім тих, що передані загальними збо­рами до компетенції правління;

затвердження кошторису балансу та річного звіту;

визначення розмірів внесків і платежів членами;

визначення розміру матеріального чи іншого виду заохочення членів об'єднання і правління;

визначення обмежень на користування об'єктами та прийняття рішень про передачу в оренду об'єктів, що перебувають у спільній власності;

затвердження договорів (угод), укладених на суму, що переви­щує визначену в статуті об'єднання та угод про заснування това­риств або участі в товариствах;

прийняття рішень про реконструкцію та ремонт будинку або про зведення господарських споруд;

визначення обмежень на користування об'єктами, які перебува­ють у спільній власності об'єднання.

За рішенням загальних зборів можуть бути обрані представники від об'єднання, яким збори надають відповідні повноваження щодо оперативного вирішення нагальних питань шляхом скликання збо­рів представників. Статутом визначається порядок скликання та го­лосування, перелік питань, які можуть вирішуватися зборами пред­ставників.

-343-

Керівництво поточною діяльністю об'єднання здійснює його правління. Правління має право приймати рішення з усіх питань ді­яльності об'єднання за виключенням тих, що віднесені до виключної компетенції загальних зборів.

Правління є виконавчим органом об'єднання і підзвітне загаль­ним зборам. Порядок обирання та відкликання членів правління, їх кількісний склад і строки обрання встановлюються загальними збо­рами. При виконанні обов'язків і реалізації своїх прав члени прав­ління об'єднання, які своїми діями завдали майнових збитків об'єд­нанню чи його членам, зобов'язані відшкодувати їх згідно з чинним законодавством.

До компетенції правління об'єднання віднесені:

підготовка річного кошторису, річного звіту та балансу;

здійснення контролю за своєчасною сплатою внесків і платежів і вжиття заходів щодо стягнення заборгованості згідно з законодав­ством;

розпорядження коштами відповідно до затвердженого загальни­ми зборами кошторису;

укладення договорів з підприємствами, які надають житлово-ко­мунальні послуги, виконують будівельні роботи тощо, та здійснення контролю за їх виконанням;

ведення діловодства, бухгалтерського обліку та звітності про ді­яльність об'єднання;

скликання та організація проведення загальних зборів членів об'єднання або зборів представників.

Правління об'єднання зі свого складу обирає голову правління та його заступника. Голова правління забезпечує виконання рішень загальних зборів членів об'єднання та рішень правління, діє без до­віреності від імені об'єднання, укладає в межах своєї компетенції угоди, розпоряджається коштами об'єднання відповідно до затвер­дженого кошторису. У разі відсутності голови правління його обов'язки виконує заступник. Засідання правління проводиться один раз на три місяці і скликається головою. Рішення правління об'єднання приймається 2/3 голосів загальної чисельності членів правління.

Для здійснення контролю за фінансово-господарською діяль­ністю правління об'єднання на загальних зборах з числа членів об'єднання обирається ревізійна комісія (ревізор), або приймається рішення про залучення аудитора. Порядок діяльності ревізійної ко­місії (ревізора) та її кількісний склад затверджуються загальними зборами. Ревізійна комісія (ревізор) зобов'язана вимагати позачер­гового скликання загальних зборів у разі виникнення загрози суттє­вим інтересам об'єднання чи виявлення зловживань, вчинених поса­довими особами.

-344-

Ліквідація та реорганізація об'єднання

Об'єднання може бути ліквідовано тільки в одному з таких ви­падків:

фізичне знищення або руйнування будинку, що робить немож­ливим його відновлення або ремонт;

придбання однією або двома фізичними чи юридичними особами всіх частин будинку (квартир, жилих і нежилих приміщень);

відчуження житлового комплексу за рішенням судових органів у випадках, передбачених чинним законодавством у разі реорганізації. Ліквідація об'єднання вважається завершеною, а об'єднання таким, що припинило свою діяльність, з моменту внесення запису про це до державного реєстру.

Реорганізація об'єднання (злиття, поділ, приєднання, перетво­рення, виділення) провадиться тільки за рішенням загальних зборів власників квартир, жилих і нежилих приміщень кожного будинку. При реорганізації об'єднання вся сукупність прав і обов'язків об'єд­нання переходить до його правонаступників.

Проблеми удосконалення законодавства

Що стосується організаційно-правової форми створення това­риства, то право вибору тієї чи іншої мети діяльності товариства на­лежить співвласникам (квартир і будинків). У зв'язку з тим, що то­вариство власників квартир створюється добровільно у формі госпо­дарського товариства, то, безумовно, засновники для створення то­вариства укладають установчий договір, а також затверджують Статут товариства. Але слід пам'ятати, що тільки об'єднання спів- власників багатоквартирного будинку звільняються від оподатку-' вання як неприбуткові організації відповідно до змін, внесених Зако­ном "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" до (Закону України "Про оподаткування прибутку підприємств".

На нашу думку, об'єднання повинно створюватися у вигляді то-' вариства або кооперативу. Лише тоді воно матиме широкі права для Здійснення господарської діяльності, пов'язаної з утриманням жило­го будинку і прибудинкової території, у тому числі й укладення до­говорів з фізичними та юридичними особами, одержання кредитів в установах банків у порядку і на умовах, передбачених чинним зако­нодавством, одержання у власність членів або в користування зе­мельних ділянок. За погодженням з місцевим органом державної ви­конавчої влади об'єднання зможе здійснювати будівництво госпо­дарських чи інших будівель на прибудинковій території для створен­ня додаткових зручностей членам об'єднання. Тільки тоді, коли об'єднання буде господарським товариством, воно набуде права

-345-

придбавати у спільну часткову власність квартири чи нежилі примі­щення будинку, іншу нерухомість, основні засоби та інвентар за рі­шенням загальних зборів, зможе здавати в оренду фізичним або юридичним особам окремі об'єкти, що перебувають у спільній влас­ності членів. Крім того, воно захищатиме права та законні інтереси власників квартир у державних органах.

Основна мета Закону "Про об'єднання співвласників багато- квартирного будинку" — надати власникам квартир права вільного вибору способів організації експлуатації жилого будинку, а також підвищити їхню особисту відповідальність за утримання жилого бу- динку. Власники квартир, нежилих приміщень у багатоквартирному будинку для забезпечення ефективного використання і спільного ко-ристування жилим будинком повинні мати цивільні права і нести цивільні обов'язки.

Із назви Закону можна зробити висновок, що багатоквартирний будинок, це той будинок, який має дві і більше квартири. Хоча в тексті закону такої дефініції не наводиться. В законодавстві зустрі-чається термін "об'єднання співвласників житла", що значно шир-ше поняття, оскільки охоплює і житловий фонд — квартири, що знаходяться не тільки у багатоквартирному будинку. Для утримай-ня житлового фонду, відповідно до Постанови Верховної Ради Ук-раїни "Про держану дотацію на утримання квартир житлово-буді-вельних (житлових) кооперативів і молодіжних житлових комплек- сів" від 26 листопада 1996 р. за № 3696 надаються державні дотації. Але державні дотації в умовах ринку — це не вихід із складної си­туації відносно приватного утримання житла. Вважаємо, що виник­ла нагальна потреба врегулювати суспільні відносини, які виника- ють при створенні та діяльності товариств власників. Чинне законо- давство насамперед повинно відповісти на головне: визначити ста- тус об'єднань власників, порядок і ставки їх оподаткування, принципи та порядок створення об'єднання (в межах одного будин-ку, кількох будинків, району тощо), випадки, коли власник не бажає брати участь у спільній діяльності або фінансово неспроможний оп-латити житлово-комунальні послуги.

У процесі виникнення різних форм власності повинні обов'язко­во створюватися об'єднання власників. Оскільки ж товариство мо­же створюватися тільки за згодою всіх власників, поєднаних єдиною спільною метою, і при цьому захищатимуться інтереси кожної осо­би, всі рішення приймаються за результатами голосуванням на за­гальних зборах бажаючих вступити, а не всіх мешканців будинку. Створення та діяльність об'єднань власників відповідатиме інтере-

346

сам окремих власників, але повинні бути створені умови для мож­ливостей громадян свідомо робити правильний вибір.

При цьому треба знати, що інститут спільної власності, закріп­лений в Цивільному кодексі України, регулює випадки, коли майно перебуває у спільній власності громадянина та держави але не ви­значає (і не може це зробити) особливості здійснення спільної влас­ності у житловій сфері, при цьому співвласникам забезпечуються однакові умови для здійснення своїх прав. Виходячи з цього буди­нок або його частина може бути об'єктом права спільної власності громадянина і держави, які однаково володіють, користуються та розпоряджаються цим майном і це не порушує прав та інтересів як окремих громадян, так і держави в цілому без створення об'єднань. Існуючі сьогодні положення мають бути приведені у відповідність з Цивільним кодексом України, і сподіваємося, що найближчим часом ці питання будуть вирішені і новим Цивільним кодексом, і новим Житловим кодексом.

Коли у власності в будинку є лише одна приватизована кварти­ра, то цей будинок вже перебуває у спільній власності (держави і громадянина). Звичайно, в цьому разі питання спільного користу­вання можуть вирішуватися і без створення товариства власників, якщо в цьому немає заінтересованості у власників. Розвитку систе­ми утримання будинків має слугувати чітке встановлення статусу товариства власників як самоврядної організації. Необхідно визна­читися, на яких засадах функціонує та існує товариство власників, які є відмінності в діяльності порівняно з давно вже існуючими коо­перативними будинками та молодіжними жилими комплексами. Правові основи діяльності товариства власників в повній мірі можна застосовувати для випадків, коли особи об'єднують спільні зусилля для побудови нового будинку або в будинку викуплені всі квартири, тоді власники можуть виступати єдиним блоком і навіть певний час отримувати дотації на утримання будинку від держави.

Нині поява власників у будинку не змінює умови та порядок ко­ристування місцями загального призначення. Коли приватизується квартира, то в цьому випадку в загальному користуванні залиша­ються місця загального призначення: коридори, маршеві сходи, при­легла територія тощо. У будинках державного житлового фонду, в яких тільки частина квартир приватизована, співвласниками зали­шаються громадяни й уповноважені державні органи, які на договір­них засадах повинні вирішувати питання спільного володіння і ко­ристування будинком.

Твердження про те, що відмова від вступу в товариство власни­ків може порушити права інших власників будинку, оскільки вони

-347-

втрачають право на управління будинком, не відповідає дійсності, оскільки це прямо не випливає з Цивільного кодексу (всі питання мають вирішуватися на рівні цивільно-правових договорів). При цьому необхідно виходити з положень ст. 4 Закону України "Про власність", якою передбачено, що право власності не може здійсню­ватися всупереч законним правам та інтересам інших громадян або держави.

Тільки у випадку, коли всі мешканці виявили бажання створити товариство власників, вони мають змогу особисто, і не за рахунок держави, значно поліпшити свої житлові умови, зокрема шляхом ви­користання державних дотацій на проведення капітального ремонту тощо.

Вважаємо, що неможливо перетворити кожен будинок на това­риство власників будинку, не можуть бути приватизовані система комунікацій, інженерних споруд, обладнання, система надання жит­лово-комунальних послуг (яка має залишатися в комунальній влас­ності). Звичайно, всі питання, пов'язані з утриманням житла, мають вирішуватися спеціальним законодавчим актом.

Наприклад, в Росії прийнято Закон "О товариществах собствен-ников жилья", де врегульовані питання відносин власності, обов'яз­ки власників будинку, управління кондомінімумом і його обслугову­ванням, організація товариства власників житла, діяльність таких товариств та інші питання. В Україні теж прийнято подібний норма­тивний акт — Закон України "Про об'єднання співвласників бага­токвартирного будинку", в якому передбачено можливість створен­ня спеціалізованих організацій, кращі з яких за рішенням тієї чи ін­шої місцевої ради повинні допускатися до здійснення робіт, пов'яза­них з обслуговуванням житла, до речі, як це вирішується нині за приватного утримання житла, коли будинки обслуговують не дер­жавні ЖЕКи, а приватні структури. Саме в такому напрямі визначе­ні шляхи прискорення реформування житлово-комунального госпо­дарства, схвалені Указом Президента України від 19 жовтня 1999 р. за№ 1351/99.

Тільки такі підходи відносно залучення на конкурсній основі під­приємств різних форм власності для обслуговування об'єктів житло­во-комунального господарства на договірних засадах із застосуван­ням санкцій за порушення договірних зобов'язань зможуть дійсно в комплексі вирішити всі питання утримання житла. За обслуговуван­ня будинків в умовах конкурентного середовища, вже у найближ­чий час необхідно буде боротися як ЖЕКам, так і підприємницьким структурам. Якщо місцева рада прийме рішення на користь остан­ніх, то звичайно зменшиться фінансування у ЖЕКів. І не останнє

-348-

слово мають сказати саме мешканці будинку, незалежно чи є вони власниками, чи проживають на умовах найму.

Державний нагляд за використанням і утриманням житлового фонду передбачений і Проектом нового Житлового кодексу. А саме таким чином.

Збереження житлового фонду забезпечується шляхом належно­го його утримання. Утримання жилого будинку передбачає комп­лекс робіт, спрямованих на створення належних для проживання у ньому умов і забезпечення експлуатаційних параметрів його елементів — санітарного і технічного обслуговування, ремонту будинку.

Санітарне та технічне обслуговування жилого будинку здійсню­ється спеціалізованими підприємствами або самим власником.

Санітарне обслуговування жилих і нежилих приміщень будинку, прибудинкової території включає комплекс робіт, спрямованих на виконання санітарно-гігієнічних вимог щодо утримання цих примі­щень і прибудинкової території.

Технічне обслуговування жилого будинку передбачає комплекс робіт, спрямованих на забезпечення належного технічного станови­ща елементів будинку та параметрів і режиму роботи технічного об­ладнання.

Власники житла несуть відповідальність за належну його схо­ронність.

Невиконання власником передбачених договором найму, оренди обов'язків щодо ремонту житла дає наймачу, орендарю право вима­гати у судовому порядку від власника житла виконання умов, перед­бачених договором.

Власник житла або наймач, орендар відповідно до умов договору найму, оренди житла повинен виконувати роботи з санітарного об­слуговування його приміщень та технічного обслуговування облад­нання житла за власні кошти.

Договори між власником житла та підприємствами, що здійсню­ють санітарне й технічне обслуговування жилого будинку і прибу­динкової території, укладаються, як правило, на конкурсній основі.

Місцеві органи виконавчої влади й органи місцевого самовряду­вання:

1) сприяють створенню та функціонуванню спеціалізованих (аварійних) підприємств (служб) для ремонту окремих елементів будинків, пошкодження яких потребує термінового усунення (про­тягом доби);

2) сприяють створенню умов для забезпечення конкуренції під­приємств, що займаються санітарним і технічним обслуговуванням жилого будинку і прибудинкової території;

-349-

3) можуть надавати пільги з оподаткування підприємств, що зай­маються санітарним і технічним обслуговуванням жилого будинку і прибудинкової території;

4) притягають до адміністративної відповідальності (із застосу­ванням штрафних санкцій) порушників санітарно-гігієнічних вимог стосовно утримання приміщень жилого будинку та прибудинкової

території.

Відповідальність за санітарний і технічний стан жилого будинку і прибудинкової території покладається на власника житла.

Відповідальність наймача, орендаря перед власником за санітар­ний і технічний стан жилого будинку і прибудинкової території ви­значається умовами договору найму, оренди житла.

Запитання для самоконтролю