- •§ 1. Передумови реформування житлового права. Сучасні тенденції розвитку житлового законодавства
- •§ 2. Правове регулювання житлових відносин
- •§ 3. Житло як майнове та немайнове благо
- •§ 4. Поняття та система житлового законодавства
- •§ 5. Джерела житлового права
- •§ 6. Суб'єкти житлового права та їх повноваження
- •§ 7. Житлові права і обов'язки громадян
- •§ 1. Призначення житлового фонду України. Юридична класифікація жилих будинків і приміщень
- •§ 2. Передача житлового фонду у комунальну власність
- •§ 3. Непридатність жилих будинків для проживання
- •Тема 2. Житловий фонд
- •§ 1. Нормативна база
- •§ 2. Квартирний облік
- •§ 3. Розподіл та надання жилих приміщень
- •Тема 3. Забезпечення громадян жилими приміщеннями у будинках державного і громадського житлового фонду
- •§ 1. Права і обов'язки власників, наймачів та орендарів
- •§ 2. Договір оренди жилого приміщення1
- •§ 3. Договір найму жилого приміщення
- •§ 4. Договір піднайму жилого приміщення
- •§ 5. Збереження права на жиле приміщення за громадянами в разі їх тимчасової відсутності
- •§ 6. Право наймача на заміну жилого приміщення більшого розміру на жиле приміщення меншого розміру
- •§ 7. Обмін жилими приміщеннями
- •Тема 4. Користування жилими приміщеннями у будинках державного і громадського житлового фонду
- •§ 1. Право громадян на приватизацію державного житлового фонду
- •§ 2. Правові засади приватизації державного житлового фонду
- •§ 3. Приватизація частини комунальної квартири державного житлового фонду
- •§ 4. Приватизація житла в будинку, що потребує ремонту
- •§ 5. Приватизація громадського житлового фонду
- •§ 6. Особливості приватизації
- •§ 7. Ремонт приватизованого житла
- •§ 8. Реприватизація житла
- •§ 9. Доприватизація житла
- •Тема 5. Приватизація державного і громадського житлових
- •§ 1. Користування службовими жилими приміщеннями
- •§ 2. Користування гуртожитками
- •Тема 6. Користування службовими жилими приміщеннями та гуртожитками
- •§ 1. Забезпечення громадян житлом у будинках жбк
- •§ 2. Порядок організації та діяльність жбк
- •§ 3. Особливості створення та діяльності молодіжних житлових комплексів (мжк)
- •Тема 7. Організація та діяльність житлово-будівельних кооперативів
- •§ 1. Підстави виникнення та припинення права власності на житло
- •§ 2. Користування жилими приміщеннями в будинках (квартирах) приватного житлового фонду
- •§ 3. Правове регулювання права спільної власності на квартиру (будинок)
- •Тема 8. Виникнення, реалізація та припинення права власності на жилі приміщення в будинках (квартирах)
- •§ 1. Правове становище співвласників квартир
- •§ 2. Організація та діяльність товариства
- •Тема 9. Утримання приватного житлового фонду. Нормативне забезпечення утримання житлового фонду
- •§ 1. Квартирна плата
- •§ 2. Пільги по оплаті квартирної плати та плати за комунальні послуги
- •§ 3. Субсидії
- •§ 4. Безоплатний ремонт
- •Тема 10. Квартирна плата. Пільги по квартирній платі. Субсидії. Безоплатний ремонт
- •§ 1. Виселення наймачів у зв'язку
- •§ 2. Виселення громадян із жилих приміщень із забезпеченням іншим житлом
- •§ 3. Виселення без надання громадянам
- •Тема 11. Виселення громадян з жилих приміщень Iі.Законодавчі гарантії забезпечення стабільності права громадян на жиле приміщення.
- •§ 1. Юридична відповідальність за порушення житлового законодавства
- •§ 2. Захист житлових прав громадян
- •§ 3. Характеристика спорів, що розглядаються в судовому порядку
- •§ 4. Особливості охорони та захисту права на житло
- •§ 5. Державна охорона жилих будинків-пам'яток історії, культури та архітектури
- •Тема 12. Відповідальність за порушення житлового законодавства. Порядок розгляду і вирішення житлових спорів
- •§ 1. Передумови реформування житлового права.
§ 2. Користування жилими приміщеннями в будинках (квартирах) приватного житлового фонду
Жилі приміщення власник може здавати в лаййМ-Хорендуі. Договір найму є двостороннім. Він належить до числа консенсуальних договорів, тобто таких, що створюють права і обов'язки з моменту досягнення згоди сторін. Сторонами виступають наймодавець (власник жилого будинку) і наймач. До жилих приміщень, які можна здавати в найом, крім ізольованих належать і неізольовані — прохідні кімнати та їхні частини. За проектом нового ЦК такі приміщення можуть передаватися у найм тільки за короткостроковим договором найму, до 1 року (ст. 869). У будинках, що належать громадянам, жилі приміщення можуть здаватися в найом на визначений термін або без його визначення. За наявності потреби в житлі власник будинку (квартири) повинен попередити наймача про передбачуване розірвання договору за три місяці (у разі укладення договору найму без визначення терміну). Це попередження є юридичним фактом, що виступає як необхідна умова розірвання договору найму жилого
-305-
приміщення. Для забезпечення прав власника (наймодавця), воно може здійснюватися через нотаріальну контору, а разі її відсутності — через виконавчий орган відповідної місцевої ради. У цьому випадку воно підтверджується свідоцтвом про його передачу і є попередженням наймачу.
З припиненням договору найму жилого приміщення припиняються права і обов'язки сторін, у тому числі й право наймача та членів його сім'ї користування жилим приміщенням. Наймач зобов'язаний звільнити приміщення, яке він займав. У разі відмови він підлягає виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення. Припинення договору найму тягне за собою виселення не тільки наймача, а й осіб, що з ним проживають.
Відсутність передбаченого ст. 168 ЖК попередження про розірвання договору житлового найму є підставою для відмови у позові, а не у прийнятті позовної заяви. Правовідносини, що виникають між власником житла у приватному житловому фонді та наймачем регулюються в цілому нормами Цивільного кодексу. Разом з тим цивільне законодавство застосовується з урахуванням вимог Житлового
кодексу.
При розгляді спорів, пов'язаних з користуванням жилими приміщеннями в будинках і квартирах, належних громадянам на праві приватної власності (про виселення, право користування тощо), слід виходити з норм гл. 6 розд. IIIЖК про користування жилими приміщеннями в будинках (квартирах) приватного житлового фонду.
Норми гл. 2 цього розділу ЖК про користування жилими приміщеннями в будинках державного і громадського житлового фонду до житлових відносин у приватному житловому фонді застосовуються у випадках, коли в гл. 6 ЖК є посилання на них (наприклад, ст. 116 ЖК застосовується щодо виселення членів сім'ї власника, які не є учасниками спільної власності на дане житло) або коли схожі житлові відносини не врегульовані нормами гл. 6 і застосування до них норм гл. 2 не суперечить змісту (прикладом може бути ст. 98 ЖК, яка встановлює судовий порядок виселення тимчасових жильців).
Передбачені ст. 168 ЖК обмеження щодо розірвання договору найму жилого приміщення у приватному житловому фонді на вимогу власника (наймодавця) не є порушенням закону про захист права власності. Власник не може бути протиправно позбавлений права власності або обмежений у цьому праві. Він сам розпоряджається майном на умовах, встановлених законом. Таке здійснення власником свого права відповідає ст. 19 Закону "Про власність". Тому при виселенні посилатися лише на те, що позивач є власником жилого приміщення, який має охоронюване законом право володіння, ко-
-306-
ристування і розпорядження належним йому майном, не може бути єдиною підставою для виселення наймача.
Не є підставою для виселення членів сім'ї (в тому числі колишніх) власника жилого будинку (квартири) сам факт переходу права власності на це майно до іншої особи (осіб), оскільки їх право користування жилим приміщенням урегульовано житловим законодавством, згідно з яким ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення або обмежений у праві користування ним інакше як з підстав і в порядку, передбачених законом (ч. З ст. 9 ЖК).
Дострокове припинення договору та виселення наймача — це цивільно-правова санкція, що застосовується до останнього за порушення відповідних договірних зобов'язань. Дострокове розірвання договору найму у разі виникнення спору може бути проведено тільки в судовому порядку. Основою для припинення договору та виселення наймача є руйнування, перебудова жилого приміщення, використання його не за призначенням тощо. Переобладнання і перепланування жилих і підсобних приміщень, балконів і лоджій власниками квартир, наймачами і орендарями може провадитися лише з метою поліпшення благоустрою квартири за відповідними проектами і без ущемлення інтересів інших громадян, які проживають у цьому будинку. Наймачі та орендарі квартир можуть виконувати вказані роботи тільки з дозволу власника будинку (квартири).
У п. З Постанови Пленуму Верховного суду України "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" від 12 квітня 1985 р. за № 2 зазначено, що укладений з власником будинку на певний строк договір найму жилого приміщення може бути достроково розірваний за вимогою наймодавця лише тоді, коли наймач або спільно проживаючі з ним особи систематично руйнують, псують жиле приміщення чи використовують його не за призначенням або систематичним порушенням правил співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку, або наймач систематично (не менше трьох місяців підряд) не вносить квартирної плати і плати за комунальні послуги (ст. 168 ЖК), або коли відповідно до затвердженого виконавчим органом місцевої ради проекту переобладнання чи перепланування будинку при капітальному ремонті жиле приміщення, що займає наймач, не може бути збережено (ст. 165 ЖК).
Для розірвання договору найму жилого приміщення за вимогою наймодавця з мотиву систематичного порушення наймачем або членами його сім'ї правил співжиття (ч. 4 ст. 168 ЖК) не потрібно, щоб у відношенні до відповідачів попередньо застосовувалися заходи попередження та громадського впливу, зазначені в ч. 1 ст. 116 ЖК.
-307-
Укладений на невизначений строк договір найму жилого приміщення може бути розірваний за вимогою наимодавця із зазначених вище підстав, а також, якщо жиле приміщення, яке займає наймач, необхідне для проживання йому і членам його сім'ї, і наймач був попереджений про наступне розірвання договору не менше ніж за три місяці (ст. 168 ЖК).
Правила ч. З ст. 168 ЖК про можливість розірвання за вимогою наимодавця укладеного на невизначений строк договору найму жилого приміщення в будинку, що належить громадянину, лише за умови, що займане наймачем приміщення необхідне для проживання наимодавця та членів його сім'ї (з попередженням про розірвання договору за три місяці) не суперечать положенням Закону "Про власність" щодо здійснення громадянином права приватної власності. В даному разі йдеться не про встановлення обмежень власнику розпоряджатися своїм майном, а про виконання зобов'язань, котрі виникли внаслідок розпорядження власником своїм майном.
Закон гарантує наймачу продовження дії договору найму жилого приміщення і користування жилим приміщенням, яке він займає, після переходу права власності на жилий будинок до іншої особи в силу купівлі-продажу, дарування, успадкування.