ББК 67.9(4УКР)304.2я73 Рекомендовано

Г17 Міністерством освіти і науки України

Автори

ГАЛЯНТИЧ М. К., кандидат юридичних наук — вступ, розділи 1, 3, 4, 8, 11, 12 (параграфи 1, 2, 3, 4);

КОВАЛЕНКО Г. І. - розділи 2, 5, 6, 7, 9, 10, 12 (параграф 5), словник.

Житлове право України: Навч. посіб. / М. К Галянтич, Г. І. Кова-Г17 ленко. - К.: Юрінком Інтер, 2002. - 480 с.

ІЗВК 966-667-032-1

Посібник базується на структурі житлового законодавства, в роботі аналізується сучасне житлове законодавство України, зазначаються шляхи удосконалення правового регулювання в житловій сфері.

Розглядаються правові питання щодо забезпечення громадян жилими приміщеннями, користування житловим фондом, його схоронності, експлуатації, ремонту та приватизації. Окремі розділи присвячено ви­світленню питань захисту прав та законних інтересів громадян у житловій сфері та відповідальності за правопорушення.

Розраховано на викладачів та студентів юридичних вузів і факультетів, юристів, практичних працівників і широке коло читачів, яких цікавлять питання житлового законодавства.

ББК 67.9(4УКР)304.2я73

© М. К. Галянтич, Г. І. Коваленко, 2002 © Художнє оформлення ІЗВИ 966-667-032-1 видавництва "Юрінком Інтер", 2002

Вступ

На даному етапі розвитку суспільних відносин згідно з Консти­туцією України та міжнародно-правовими стандартами наша держа­ва має поступово й послідовно забезпечувати своїх громадян житлом.

Проблеми, пов'язані з подальшим розвитком житлового законо­давства, спричинюють стурбованість складною ситуацією, яка скла­лась у країні із забезпеченням населення житлом, вирішенням пи­тань, пов'язаних з приватизацією житла та їх врегулюванням на ринку житла. Саме житлове законодавство покликано забезпечити розв'язання проблем, пов'язаних з житлом, тому житлове право є однією з основних фундаментальних юридичних дисциплін, яка по­винна вивчатися в усіх вищих навчальних закладах юридичного профілю, оскільки саме житлове право покликане захищати законні інтереси як окремих громадян, так і всього суспільства.

Вивчення житлового права базується на структурі житлового за­конодавства з урахуванням досягнень науки житлового права, нав­чально-методичних вимог, що відображають специфіку предмета ви­вчення.

За умови оновлення житлового законодавства в межах карди­нального реформування соціально-економічних відносин, внесення відповідних змін, що позначилися на практиці його застосування, навчальний посібник "Житлове право" допоможе не тільки вивчити основні засади, нормативні акти житлового законодавства, а й опа­нувати положення, породжені практикою, науково проаналізувати чинне законодавство, побачити перспективи розвитку житлового права як окремої самостійної галузі сучасного законодавства.

Житлове законодавство України спрямоване на реалізацію дер­жавної політики та права кожного громадянина на житло, на ефек­тивне використання й охорону житлового фонду. Динамічний розви­ток житлового законодавства зумовлює необхідність переходу від попередньої системи надання державного житла громадянам у користування до нової системи, що грунтується в основному на за­безпеченні громадян житлом на праві власності, і це відповідає по­требам суспільства щодо вирішення житлових проблем за умов рин­кової економіки.

Відповідно до Основних засад і напрямів становлення економіки України в кризовий період, схвалених Постановою Верховної Ради України від 15 червня 1994 р. за № 61/94-ВР, утвердження Украї­ни як незалежної, демократичної, правової, соціальної, суверенної держави можливе лише за умови надійного функціонування еконо­міки. В основу економіки має бути покладена цілісна, ефективна економічна система. Розвиток житлового господарства — однієї з найважливіших сфер економіки — набуває особливого значення, оскільки є необхідною умовою практичного переходу до ринкової моделі економічного розвитку країни, і реалізується в нормативно-правових актах житлового права України.

Нині право громадян на власне житло забезпечується в основно­му шляхом приватизації квартир державного житлового фонду та розширення кооперативного й індивідуального житлового будів­ництва, надання пільгових кредитів молодим сім'ям для будівництва приватного житла. Але і на цьому шляху постає багато невирішених питань правового та економічного характеру.

Методологія розвитку житлового права в період розбудови рин­кової економіки передбачає необхідність системного, комплексного підходу для визначення сфери державного регулювання житловим фондом, врахування його органічного поєднання з ринковими само-регуляторами та використанням досвіду посткомуністичних країн у цій сфері.

Розробка і реалізація програм житлового будівництва, розгор­тання соціальної та ринкової інфраструктур зі створенням умов для залучення фінансів підприємств недержавних форм власності з ме­тою будівництва житла є нагальними потребами, що вимагають сво­го вирішення як у правовому, так і в економічному плані.

Створенню соціально спрямованої економічної системи в право­вому плані покликано сприяти реформування відносин власності та приватизація державного житлового фонду. Адже реформування економіки в житловій сфері передбачає:

формування багатоукладної економіки України з чітким розме­жуванням державного та недержавного секторів;

надання широкої можливості для приватизації державного та ко­мунального майна;

компенсацію державним майном вкладів громадян; отримання чи побудову за власний кошт житла громадянами, особливо працівниками бюджетної сфери, пенсіонерами та молоддю. Головна мета пропонованого читачеві навчального посібника — допомогти набути правових знань з питань житлового законодав­ства, особливостей правового регулювання житлових відносин в умовах переходу до ринкової економіки. Теоретичний матеріал у книзі підкріплено посиланнями на джерела житлового права, норма­тивними актами, судовими рішеннями з конкретних справ — усе це сприятиме цілісному уявленню питань, які стосуються житлового права України.

Розділ 1

Правове регулювання правовідносин

у житловій сфері

§ 1. Передумови реформування житлового права. Сучасні тенденції розвитку житлового законодавства

До факторів, що зумовлюють необхідність проведення житлової реформи, можна віднести економічні, управлінські та правові.

Недоліки у сфері економіки виявили себе у таких прикрих реаліях, як:

• скорочення обсягів фінансування житлового будівництва з дер­жавного та місцевих бюджетів;

• падіння платіжної спроможності населення;

• недостатня державна підтримка приватного житлового будів­ництва;

• невідповідність розмірів платежів за користування державним житлом фактичним витратам на його утримання;

• недосконалість системи фінансування робіт, пов'язаних з об­слуговуванням державного житлового фонду, що призводить до йо­го швидкого фізичного та морального зношення.

Управлінська діяльність держави тривалий час була зорієнтова­на насамперед на будівництво житла у великих містах, що зумовило диспропорції у забезпеченні та благоустрої житла в різних за розмі­ром населених пунктах, а також призвело до занепаду сіл і селищ. Держава виявилася неспроможною перебороти недосконалість сис­теми розподілу та надання житла — черги на житло з роками не зменшувались, а зростали.

Можна зробити висновок, що чинне на сьогодні житлове законо­давство не відповідає змінам, що відбулися за останні десять років и економіці країни й потребує негайного приведення його у відповід­ність із системою ринкової економіки. Потребують докорінної зміни чинні законодавчі та інші нормативні акти, прийняті за роки незалежності України, що регулюють правові відносини у житловій сфе­рі. Упродовж останніх років набули поширення нові прояви анти­громадських дій у сфері придбання житла та користування ним, що також потребує прямого втручання держави для захисту прав громадян.

Розвиток житлового права, перш за все, вимагає оновлення жит­лового законодавства шляхом прийняття нового Житлового кодек­су¹, проект якого розроблений Кабінетом Міністрів України і опуб­лікований для широкого обговорення. Такий нормативний документ вкрай необхідний, оскільки відносини, пов'язані з користуванням жилими приміщеннями (договір оренди, найму житла), правом влас­ності на житло регулюються значною кількістю нормативних актів, у тому числі підзаконних, що ускладнює правове регулювання цих питань.

На нашу думку, новий ЖК дозволить не тільки зменшити кіль­кість підзаконних нормативних актів (особливо тих, що датовані ще до 1990 р.), а й упорядкувати, кодифікувати численні нормативні акти, прийняті за останні десять років, і розробити нові, які регулю­ватимуть порядок задоволення житлом громадян у нових умовах.

Адміністративні методи вирішення житлової проблеми залиши­лися ще з часів СРСР і не витримали перевірки часом. Необхідність прийняття нового ЖК спричинена також вимогою Ради Європи прийняти новий Цивільний кодекс України, який має деякою мірою врегулювати правовідносини у житловій сфері. "Деякою мірою", ос­кільки неможливо врегулювати специфіку житлових відносин тільки цивільно-правовими методами.

А Житловий кодекс вкрай необхідний, навіть якщо це призведе до деякого дублювання окремих норм цивільного, кримінального, фі­нансового та адміністративного права в ньому, але це матиме свою спрямованість і свої особливості. Такий висновок можна зробити на­віть виходячи з проекту нового Цивільного кодексу, який не дає від­повіді на ці питання. Нормотвірна практика свідчить, що прийма­ються нормативні документи в житловій сфері, але вони виходять за межі цивільно-правового регулювання.

На жаль, більша частина як чинного ЖК, так і проекту нового, не розрахована на пряме застосування. Кількість посилкових та бланкетних норм ще досить значна. Наявність великої кількості нор­мативних актів, спрямованих на формалізацію процесів здійснення права на житло, призводить до звуження можливості суб'єктів у по­дальшому отримати відповідний правовий захист. З іншого боку, нормативно-правові акти начебто врегульовують питання, визначені в законах як "білі плями", але не вирішують основного питання що­до забезпечення державного захисту прав власників житла на права власності. З цим пов'язане подальше удосконалення житлового за­конодавства й відповідно прийняття нового Житлового кодексу, що забезпечить надання суб'єктам житлового права ширшої можливо­сті для охорони та захисту своїх прав. Відомо, що нормативні акти мають, з одного боку, встановлювати чіткі правові рамки, а з ін­шого — бути достатньо гнучкими для застосування конкретних пра­вових механізмів.

Відповідно до Конституції України держава має проводити курс на послідовне забезпечення права громадян на житло. Традиційні положення радянського житлового законодавства знайшли своє за­кріплення в новому законодавстві України, хоч акценти й змінили­ся. Слід звернутися до ст. 47 Конституції, яка визначає принцип ви­рішення житлової проблеми в Україні, закріплює права громадян на житло. Держава взяла на себе зобов'язання створити умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придба­ти його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою й органами місце­вого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату від­повідно до закону. Тобто, держава надає допомогу, але не гарантує своїм громадянам житло, а не виконання належним чином держа­вою цього обов'язку може призвести до значного збільшення соці­ально незахищених громадян.

Соціальна спрямованість житлової політики держави виявляєть­ся у такому:

• надання допомоги малозабезпеченим громадянам України, які не мають житла чи мають недостатню кількість житла;

• законодавче гарантування житлових прав громадянам України;

• забезпечення та доступність житла;

• створення умов для житлового будівництва особам, що можуть задовольнити свою житлову потребу самостійно, і в подальшому обов'язковим субсидуванням будівництва;

• визнання потреби дотацій на утримання житлового фонду.

Тому необхідно створити відповідну нормативну базу, яка регу­люватиме ринок житла та забезпечить функціонування ринкових структур у житловому господарстві. Неодмінним є визначення ва­желів для стимулювання підприємств, установ і організацій, які бу­дують житло для своїх працівників. Нині і в майбутньому необхідно:

— розумно та справедливо регулювати розміри плати за корис­тування житлом;

— у першу чергу забезпечити земельними ділянками під індиві­дуальну забудову громадян, які потребують поліпшення житлових

умов.

Разом з тим, державі слід підвищувати відповідальність власни­ків і користувачів квартир (будинків) за їх належну експлуатацію та утримання, не допускати використання державного житлового фон­ду не за призначенням, здійснювати суворий контроль за його вико­ристанням.

Реформування відносин власності через приватизацію житлово­го фонду покликане сприяти створенню соціально орієнтованої еко­номічної системи, яка знайде своє відображення і в правовому пла­ні. Адже обов'язком нашої держави є створення державного житло­вого фонду соціального призначення, щоб громадянин України, який не має житла, мав можливість отримати тимчасове житло на умо­вах найму за доступну для нього плату.

Держава повинна не тільки брати участь, а й відповідати за за­безпечення громадян житлом, і не може перекладати повністю від­повідальність за вирішення житлових проблем на плечі самих гро­мадян. Жодна більш-менш розвинута країна не має права зняти з се­бе відповідальність за долю своїх громадян. Деякі країни світу вирі­шують житлові проблеми шляхом створення комунального житла для осіб з низьким рівнем доходів; крім того, забезпечують житлом осіб, які не мають житла, надаючи їм жилі приміщення у тимчасове користування безоплатно.

З наведеного можна зробити висновок, що проблем на шляху по­дальшого розвитку житлового законодавства ще буде багато. Потре­бують вирішення проблеми, пов'язані з приватизацією та реприва­тизацією житла, будівництвом нового. Незважаючи на низький рі­вень забезпеченості громадян житлом, обсяги його будівництва що­річно зменшуються. Лише невеликий відсоток осіб, які потребують поліпшення житлових умов, мають змогу будувати будинки або інвестувати будівництво. Разом з тим, існує необхідність у будівни­цтві нового житла і для менш забезпеченого населення.

Нині перед Україною постало питання щодо розв'язання однієї з найважливіших соціальних проблем — задоволення потреб своїх громадян у житлі, а також забезпечення повного збереження наяв­ного житлового фонду, подовження строку його служби.

Отже, становлення України як незалежної суверенної держави можливе тільки за умови надійного функціонування економіки, а ос­кільки проблеми розвитку житлового господарства взаємопов'язані з останньою, це знайшло своє відображення і навіть часткове вирі­шення у відповідних нормативно-правових актах житлового законодавства. Житлова сфера вимагає реформування, але навіть за цих умов не слід забувати здобутки й досягнення попередньої, відпра­цьованої роками системи, для того, щоб у майбутньому, спираючись на неї, вийти на новий якісний рівень регулювання цих відносин.