§ 2. Порядок організації та діяльність жбк

Проектно-кошторисна документація, необхідна для будівництва кооперативного жилого будинку (будинків) і надвірних будівель, розробляється проектними організаціями за рахунок коштів ЖБК за цінами, нормами і в порядку, встановленими для державного житло­вого будівництва.

За рішенням загальних зборів членів ЖБК можуть застосовува­тися поправочні коефіцієнти в розмірі до десяти відсотків вартості квартир залежно від поверху, орієнтації квартир та інших місцевих умов. Введення поправочних коефіцієнтів і визначення вартості квартир провадяться до розподілу квартир між членами ЖБК.

Замовником проектування та будівництва кооперативних жилих будинків є виконавчі органи місцевих рад, підприємства, установи, організації, при яких організуються ЖБК. Технічний нагляд у цих випадках здійснюється за рахунок коштів, що передбачаються у зве­дених кошторисних розрахунках вартості будівництва кооператив­них жилих будинків.

Житлово-будівельний кооператив здійснює експлуатацію і ре­монт належного йому жилого будинку (будинків) та утримання при-будинкової території за рахунок коштів кооперативу на засадах са­мооплатності.

Плата за користування тепловою й електричною енергією, га­зом, водопроводом і каналізацією в будинку кооперативу провадить­ся за тарифами, встановленими для державного житлового фонду.

Житлово-будівельний кооператив має право:

1) на одержання в установленому порядку в безстрокове корис-

-273-

тування земельної ділянки для зведення жилого будинку (будинків) і надвірних будівель;

2) на одержання банківського кредиту для зведення жилого бу­динку (будинків) і надвірних будівель;

3) на поліпшене оздоблення та більш досконале обладнання жи­лого будинку і квартир за рахунок коштів членів ЖБК;

4) на передачу жилого будинку (будинків) на технічне обслуго­вування державній житлово-експлуатаційній організації;

5) на укладення договорів, пов'язаних з будівництвом, експлу­атацією і ремонтом жилого будинку (будинків) і надвірних будівель, їх добровільним страхуванням та утриманням прибудинкової тери­торії, а також інших договорів відповідно до цілей своєї діяльності;

6) на здачу в оренду нежилих приміщень, які тимчасово не ви­користовуються.

Житлово-будівельний кооператив зобов'язаний:

1) внести в банк до початку будівництва жилого будинку (бу­динків) власні кошти в розмірі не менше тридцяти відсотків кошто­рисної вартості будівництва жилого будинку;

2) зареєструвати жилий будинок (будинки) в бюро технічної ін­вентаризації;

3) своєчасно сплачувати внески для погашення банківського кредиту, одержаного на будівництво;

4) додержувати єдиних правил і норм експлуатації та ремонту житлового фонду і правил користування жилими приміщеннями, ут­римання жилого будинку та прибудинкової території;

5) здійснювати щорічні відрахування на проведення капітально­го ремонту жилого будинку;

6) своєчасно провадити ремонт жилого будинку (будинків), за­безпечувати безперебійну роботу інженерного обладнання, належно утримувати під'їзди, інші місця загального користування та прибу­динкової території;

7) провадити у квартирах поточний ремонт або сплачувати вар­тість ремонту, якщо необхідність у його проведенні спричинена по­шкодженням частин будинку, інженерного обладнання або пов'яза­на з капітальним ремонтом будинку чи його конструктивних частин;

8) протягом місяця після закінчення фінансового року подавати на затвердження звіт про фінансово-господарську діяльність за ми­нулий рік і кошторис доходів і витрат на поточний рік, які затвер­джені загальними зборами членів кооперативу;

9) щороку подавати статистичну звітність за встановленою формою.

-274-

Жилий будинок (будинки) і надвірні будівлі належать житлово-будівельному кооперативу на праві кооперативної власності (крім квартир у цьому будинку, за які громадянами повністю внесено па­йові внески) і не можуть бути у нього вилучені, продані або переда­ні ним як у цілому, так і частинами (квартири, кімнати) ані органі­заціям, ані окремим особам.

Житлово-будівельний кооператив може нести відповідальність усім належним йому майном, на яке згідно із законом може бути по­кладене стягнення.

Права членів житлово-будівельного кооперативу та членів їхніх сімей

Член ЖБК має право:

1) обирати й бути обраним до органів управління кооперативу та до ревізійної комісії;

2) у встановленому порядку за письмовою згодою всіх членів сім'ї, які проживають разом з ним, вселити у своє жиле приміщення свою дружину, дітей, батьків, а також інших осіб. На вселення до батьків їхніх неповнолітніх дітей зазначеної згоди непотрібно;

3) на збереження жилого приміщення при тимчасовій відсутнос­ті незалежно від причин і строку відсутності;

4) стягнути з кооперативу вартість проведеного ремонту або за­рахувати її в рахунок внесків на експлуатацію і ремонт будинку у випадках, коли ремонт квартири спричинений невідкладною необхід­ністю, а кооператив не виконав обов'язків пов'язаних з ремонтом;

5) вийти з ЖБК. Громадянин вважається таким, що вийшов з ЖБК, з дня подання про це заяви до правління ЖБК.

Член ЖБК має право за згодою загальних зборів членів коопера­тиву передати свій пай будь-кому з постійно проживаючих з ним членів сім'ї, які досягли 18-річного віку або одружилися чи влашту­валися на роботу до досягнення зазначеного віку.

Пай, який є спільною власністю подружжя, може бути переда­ний тільки при наявності згоди іншого з подружжя.

Особа, якій член ЖБК передав пай, користується перевагою пе­ред усіма іншими особами сім'ї на вступ до цього ЖБК.

Член ЖБК, який потребує поліпшення житлових умов, має пе­реважне право на одержання квартири, пайовий внесок за яку вне­сено не повністю, або на ту, що звільнилася в будинку (будинках) цього кооперативу.

Член ЖБК вправі за згодою членів сім'ї, які проживають разом з ним, і правління кооперативу здавати в найом частину жилого приміщення, а в разі тимчасового виїзду всієї сім'ї — все приміщен-

-275-

ня. Договір найму укладається в письмовій формі з подальшою ре­єстрацією в правлінні житлово-будівельного кооперативу.

Член ЖБК і члени його сім'ї, які проживають разом з ним, мо­жуть за взаємною згодою дозволити тимчасове проживання у своїй квартирі інших осіб без стягнення плати за користування приміщен­ням (тимчасових мешканців), у тому числі опікуна чи піклувальни­ка, який не є членом сім'ї члена кооперативу.

Вселення тимчасових мешканців на строк понад 1,5 місяця до­пускається за умови, якщо розмір жилої площі, що припадає на кожного, хто проживає в цьому приміщенні, буде не менший від рів­ня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному на­селеному пункті.

Тимчасові мешканці на вимогу члена ЖБК або членів сім'ї, які проживають разом з ним, зобов'язані негайно звільнити приміщен­ня, а при відмові — підлягають виселенню у судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

Право на обмін жилого приміщення у будинку ЖБК. Член ЖБК вправі за письмовою згодою проживаючих разом з ним членів сім'ї, провести обмін свого жилого приміщення з наймачем жилого приміщення в будинку державного чи громадського житлового фон­ду чи з іншим членом ЖБК, в тому числі з проживаючими в іншому населеному пункті.

Обмін жилими приміщеннями між членами того самого ЖБК провадиться за рішенням загальних зборів членів кооперативу. Уго­да про обмін жилими приміщеннями, в тому числі й між членами то­го ж самого кооперативу, набирає чинності з моменту одержання ордерів, що видаються виконавчим органом місцевої ради.

При обміні жилого приміщення в будинку державного чи гро­мадського житлового фонду на жиле приміщення в будинку ЖБК особа, яка вступає до кооперативу у зв'язку з обміном, зобов'язана внести на рахунок кооперативу в установі банку пайовий внесок, не менший від розміру паєнагромадження члена кооперативу, який вибув. Вона звільняється від внесення зазначеного пайового внеску за умови передачі їй паєнагромадження члена кооперативу, який вибув.

При обміні жилого приміщення в будинку ЖБК на інше жиле приміщення в будинку цього або іншого кооперативу провадиться зарахування однакових сум паєнагромаджень. Різниця у паєнагро­мадженнях має бути відповідно внесена новоприйнятим членом коо­перативу і одержана тим, хто вибуває з кооперативу.

Якщо між членом кооперативу і членами його сім'ї не досягнуто згоди про обмін, то член кооперативу, а також його дружина, що

-276-

має право на частину паєнагромадження, можуть вимагати в судо­вому порядку примусового обміну їхньої квартири на жилі примі­щення в різних будинках (квартирах).

При обміні член ЖБК, який ще не набув права власності на квартиру, члени його сім'ї, яким належить право власності на час­тину паєнагромадження, якщо між ними не досягнуто згоди про об­мін, повинні керуватися Постановою Пленуму Верховного Суду Ук­раїни "Про практику застосування судами законодавства про жит­лово-будівельні кооперативи" (п. 10) від 18 вересня 1987 р. за № 9, тобто вони мають право вимагати проведення примусового обміну жилого приміщення. При вирішенні такого спору необхідно врахову­вати те, що повинні враховуватись інтереси членів сім'ї, які про­живають у жилому приміщенні і мають однакове право користуван­ня ним.

Надання відповідачеві в порядку примусового обміну жилого приміщення у будинку ЖБК можливе тільки тоді, коли загальні збо­ри членів кооперативу дали згоду прийняти його членом ЖБК і він не заперечує стати членом даного кооперативу.

Член сім'ї пайовика вправі провести обмін жилої площі, що при­падає на нього, у тому числі суміжної кімнати або частини кімнати, навіть тоді, коли пайовий внесок ще не сплачено повністю.

Член кооперативу або член його сім'ї також має право провести обмін жилої площі, що припадає на нього, в тому числі суміжної кім­нати або частини кімнати, за умови, що в'їжджаючий у порядку об­міну вселяється як член сім'ї тих, хто залишився проживати в цьому приміщенні.

Обмін частини жилої площі у квартирі ЖБК допускається лише за умови, якщо особа, з якою провадиться її обмін, є близьким ро­дичем члена кооперативу або членів його сім'ї, які залишилися про­живати в квартирі (батьки, діти, дід, баба, рідні брати й сестри), і вселяється до них як член сім'ї і у порядку обміну передає жиле приміщення, яким він користувався досі. Примусовий обмін у таких випадках чинне законодавство не передбачає.

За загальним правилом, збори членів ЖБК (до повної сплати па­йового внеску) не можуть відмовити в обміні жилих приміщень у будинку того самого ЖБК або у прийомі до членів ЖБК особи, яка вступає до кооперативу у зв'язку з обміном жилого приміщення, а виконавчий орган місцевої ради — у видачі ордера учасникам обмі­ну. Відмова у видачі ордера може бути обгрунтованою, якщо учас­никами обміну не подані необхідні документи (довідки установи банку про внесення особою, яка вступила до ЖБК, пайового внеску, правління кооперативу про передачу членом кооперативу, який ви-

-277-

був, паєнагромадження особі, яка є його близьким родичем) (п. 40 Примірного статуту ЖБК).

Поділ квартири між членом ЖБК і його дружиною допускається в разі розірвання шлюбу між ними, якщо пай є спільною власністю подружжя і якщо є змога кожному з колишнього подружжя виділи­ти ізольоване жиле приміщення у квартир, яку вони займають. По­діл квартири провадиться за згодою між колишнім подружжям, а в разі відсутності згоди — за рішенням суду.

Якщо кожному з учасників спільної власності на квартиру в бу­динку ЖБК неможливо виділити ізольоване жиле приміщення, суд вправі за відповідним позовом встановити порядок користування ві­докремленими кімнатами, при якому окремі підсобні приміщення (кухня, коридор тощо) можуть бути залишені в загальному користу­ванні учасників спільної часткової власності.

Для прикладу можна розглянути такий випадок.

У січні 1995 р. П. Т. пред'явила позов до свого колишнього чолові­ка П. М. про розподіл паю, визнання права власності на квартиру і все­лення. Позивачка зазначала, що під час шлюбу з відповідачем у січні 1985 р. їм на сім'ю у складі чотирьох осіб було надано чотирикімнатну кооперативну квартиру, членом кооперативу є відповідач. Хоча шлюб між ними було розірвано в 1991 р., вони до 1993 р. жили з останнім однією сім'єю. Пай на квартиру повністю було виплачено у 1992 р. По­силаючись на те, що відповідач перешкоджає користуватися зазначе­ною квартирою, позивачка просила визнати за нею право на половину паю і квартири, виділити їй з урахуванням інтересів дітей кімнати пло­щею 19, 10 і 11 м² та вселити її з дітьми у квартиру.

Ухвалою від 18 січня 1996 р. Жовтневий районний суд м. Луган­ська визнав частково недійсним свідоцтво про право власності на спір­ну квартиру, а також визнав за П. Т. право власності на 59/100 спір­ної квартири з виділом їй кімнат площею 19 і 12,6 м² з балконом, а за П. М. — на 41/100 квартири з виділом кімнат площею 10,9 і 11 м². У загальному користуванні залишено коридор, кухню, ванну, туалет, ко­мору. Постановлено вселити П. Т. у спірну квартиру і стягнути з неї на користь П. М. грошову компенсацію.

Цілком правильно судова колегія в цивільних справах Верховно­го Суду України від 9 листопада 1996 р. скасувала попередні судові рішення і вказала, що суд не врахував роз'яснень Пленуму Верхов­ного Суду України, викладених у п. 6 Постанови "Про практику за­стосування судами законодавства, що регулює право власності гро­мадян на жилий будинок" від 4 жовтня 1991 р. за № 7 і п. 6 Поста­нови "Про практику застосування судами законодавства про житло­во-будівельні кооперативи" від 18 вересня 1987 р. за № 9. Угода між колишнім подружжям про поділ паю є обов'язковою для ЖБК і

-278-

виконавчого органу місцевої ради при вирішенні питання про членство іншого з подружжя в кооперативі. При наявності рішення суду про поділ паю особа визнається членом ЖБК з моменту наб­рання рішенням суду законної чинності.

Відповідно до п. 43 Примірного статуту ЖБК з часу набрання за­конної сили рішенням суду про поділ квартири колишній з подруж­жя визнається членом кооперативу. Тому суд не повинен покладати обов'язок на ЖБК на прийом цього подружжя до кооперативу.

Якщо поділити квартиру неможливо, один з колишнього подруж­жя, за яким визнано право на частину паєнагромадження, вправі вимагати від другого, який є членом ЖБК, виплати йому суми, що відповідає його частині паєнагромадження. Після одержання зазна­ченої компенсації він зобов'язаний звільнити приміщення, яке зай­має, а в разі відмови — підлягає виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

Вимоги про його вселення у зв'язку з одержанням компенсації за частку в паї можуть бути заявлені тим з подружжя, який випла­тив компенсацію, а у разі його смерті або вибуття з кооперативу — особами, до яких перейшло право користування квартирою.

При розгляді спорів про поділ квартири між подружжям, за п. 6 зазначеної вище Постанови слід враховувати те, що пай, внесений подружжям у ЖБК в період сумісного проживання, а після повної сплати пайового внеску — квартира є їхнім спільним майном і під­лягає поділу на загальних підставах. При поділі слід враховувати і боргові зобов'язання подружжя.

Пай, внесений одним з подружжя до вступу в шлюб, є його осо­бистим майном. Якщо паєнагромадження згодом збільшилися за ра­хунок коштів, одержаних одним з подружжя у дар або в порядку спадкування чи за рахунок дошлюбного майна, то ці кошти також є особистою власністю того з подружжя, який їх одержав. При поділі квартири на цю суму може бути збільшена його частка в паєнагро­мадженні.

Якщо квартира в будинку ЖБК може бути поділена, тобто кож­ному з колишнього подружжя можливо виділити ізольоване жиле приміщення, то такий поділ приміщень провадиться відповідно до виділених часток у паєнагромадженні або визначених у праві влас­ності на квартиру.

При цьому проводиться оцінка окремих приміщень. Витрати на обладнання балконів, вбудованих шаф тощо, які є тільки в одному жилому приміщенні квартири, слід включати до вартості цього при­міщення. Якщо пай за надану квартиру внесено повністю, але вар­тість квартири перевищує кошторисну, яка визначається проектною

-279-

організацією, дійсна вартість квартири може бути визначена за по­годженням сторін, а при недосягненні такої згоди — шляхом при­значення експертизи. У тому разі, коли при поділі квартири вартість приміщення, виділеного одному з колишнього подружжя, переви­щує розмір його частки в паєнагромадженні, другому з подружжя в порядку компенсації можуть бути передані інші предмети із спільно­го майна або стягнута на його користь грошова сума.

Особі, яка вибула з ЖБК, повертається внесена нею сума пає­нагромадження. Повернення провадиться після внесення відповід­ної суми новоприйнятим членом кооперативу. Вступний внесок і кошти, внесені членом кооперативу на проведення капітального ре­монту жилого будинку (будинків) та інші цілі, поверненню не підля­гають. Заборгованість особи, яка вибула з ЖБК, за платежами коо­перативу стягується в установленому порядку.

Члени сім'ї, які проживають разом з членом ЖБК, мають одна­кове з ним право користування жилим приміщенням. Таке саме пра­во набувають особи, які вселилися в жиле приміщення в будинку ЖБК як члени сім'ї, якщо при їхньому вселенні не було іншої угоди про порядок користування жилим приміщенням.

Члени сім'ї ЖБК, крім того з подружжя, що має право на части­ну паєнагромадження, не вправі вимагати поділу приміщення, його обміну і здачі в найом, а також вселення інших осіб, за винятком

неповнолітніх дітей.

До членів сім'ї члена ЖБК належать ті, хто проживають разом з ним, дружина члена ЖБК, їхні діти і батьки. Членами сім'ї ЖБК може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з ним і ведуть з ним спільне господарство.

Припинення сімейних відносин з членом ЖБК не позбавляє ко­лишніх членів сім'ї права користування жилим приміщенням, яке

вони займають.

Якщо член ЖБК виключений з кооперативу, помер або вибув з нього з інших причин, чи переселився на іншу квартиру в будинку того самого кооперативу, члени його сім'ї, які проживали разом з ним, зберігають право користування жилим приміщенням за умови вступу до ЖБК одного з них. Член сім'ї, який виявив бажання всту­пити до ЖБК замість колишнього члена кооперативу, має перевагу

перед іншими особами.

Члени сім'ї ЖБК, які перебувають на обліку бажаючих вступити до кооперативу, за умови вступу до ЖБК мають переважне право на одержання жилого приміщення, що звільнилося в будинку (будин­ках) цього ЖБК.

-280-

Обов'язки члена ЖБК та членів його сім'ї. Член ЖБК зобов'язаний:

1) виконувати вимоги статуту ЖБК і рішення загальних зборів членів кооперативу (зборів уповноважених);

2) вносити в установлений строк вступний і пайовий внески;

3) своєчасно вносити платежі у погашення банківського кредиту і в покриття витрат кооперативу на експлуатацію та капітальний ре­монт жилого будинку (будинків) та утримання прибудинкової тери­торії, внески до спеціальних фондів і плату за комунальні послуги.

Повнолітні члени сім'ї члена ЖБК зобов'язані брати участь в оп­латі витрат, пов'язаних з експлуатацією та ремонтом будинку і квартири;

4) використовувати жиле приміщення відповідно до його при­значення, забезпечувати схоронність приміщення, бережно ставити­ся до санітарно-технічного та іншого обладнання і об'єктів благо­устрою;

5) додержувати правил утримання жилого будинку та прибудин­кової території, правил пожежної безпеки, чистоти й порядку в під'­їздах, кабінах ліфтів, на сходових клітках та в інших місцях загаль­ного користування;

6) провадити за свій рахунок поточний ремонт жилого примі­щення, а в разі вибуття з кооперативу із звільненням приміщення — здати його у належному стані;

8) при одержанні іншого жилого приміщення звільнити з відповід­ними членами сім'ї та іншими особами квартиру, яку вони займали. Виключення з членів ЖБК може бути у таких випадках:

1) подання відомостей, які не відповідають дійсності і які були підставою для прийому до кооперативу, а також неправомірних дій службових осіб при вирішенні питання щодо прийому до ЖБК;

2) установлення вироком суду, що пайовий внесок складається з коштів, добутих злочинним шляхом;

3) неодержання ордера та незаселення квартири без поважних причин протягом місяця з дня видачі ордерів членам даного ЖБК;

4) систематичного руйнування або псування жилого приміщен­ня, або використання його не за призначенням, що робить немож­ливим для інших проживання з членом ЖБК в одній квартирі чи в одному будинку, якщо заходи запобігання і громадського впливу виявилися безрезультатними;

5) виїзду на інше постійне місце проживання або

6) несплати пайового внеску, систематичної несплати без по­важних причин внесків на погашення банківського кредиту чи вне­сків на експлуатацію та ремонт будинку.

-281-

При розгляді спорів про необґрунтованість виключення з коопе­ративу слід враховувати, що член ЖБК може бути виключений з нього лише у передбачених Житловим кодексом України випадках і за умови, що це рішення прийняте загальними зборами, на яких бу­ли присутніми не менше 2/3 загального числа членів ЖБК (упов­новажених), а за виключення проголосувало не менше 3/4 присут­ніх на зборах членів ЖБК (уповноважених). При цьому, як визначе­но Постановою Пленуму Верховного Суду України "Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні коопе­ративи" від 18 вересня 1987 р. за № 9 (пункти 12, 14), судом обов'язково мають бути витребувані дані про наявність підстав для виключення, а також про склад ЖБК й кількість членів ЖБК (упов­новажених), які були присутні на зборах і проголосували за виклю­чення.

Згідно з п. 57 Примірного статуту ЖБК, член сім'ї пайовика, якому належить право на частину паєнагромадження, може бути визнаний таким, що втратив право на жиле приміщення в коопера­тивній квартирі, лише в разі доведення, що він вибув на інше по­стійне місце проживання. При тимчасовій відсутності за ним збері­гається право на жиле приміщення незалежно від причин і строку відсутності. Інші члени сім'ї можуть бути визнані такими, що втра­тили право на жиле приміщення, як при виїзді їх на інше постійне місце проживання (відповідно до правил ст. 107 ЖК України), так і в разі тимчасової їх відсутності понад строки, передбачені ст. 71 ЖК України, або строки броні. Якщо член сім'ї пайовика був відсутній понад зазначені строки з поважних причин, то цей пропущений строк може бути продовжений.

Член ЖБК, виключений з нього, втрачає право користування квартирою в будинку ЖБК і при відмові звільнити її підлягає висе­ленню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення. При цьому у п. 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України "Про практику застосування судами законодавства про житлово-бу­дівельні кооперативи" від 18 вересня 1987 р. за № 9 зазначено, що члена ЖБК не можна виселити з квартири, якщо його не виключено з кооперативу, крім випадків визнання судом недійсним ордера на право заселення даної квартири і виселення з наданням іншого жи­лого приміщення на час капітального ремонту будинку.

Особа, яка набула права власності на квартиру в будинку ЖБК, не може бути виселена з неї з мотивів виключення з кооперативу. Вона може бути позбавлена права власності на квартиру тільки на підставах, передбачених законом.

-282-

У п. 7 названої Постанови зазначено, що суд вправі також про­вести поділ квартири між спадкоємцями померлого члена коопера­тиву, якщо є змога надати їм ізольовані кімнати, за умови вступу їх до ЖБК. У разі неможливості такого поділу спадкоємці, які прийня­ті до ЖБК, компенсують іншим спадкоємцям, які прийняли спадщи­ну, спадкову частку в паєнагромадженні.

Спадкоємці, які відмовилися від права спадкування квартири, успадковують паєнагромадження померлого члена кооперативу в установленому законом порядку.

Якщо в ЖБК пайовий внесок за квартиру внесено повністю, а вартість квартири перевищує кошторисну, дійсна вартість може бу­ти визначена за погодженням сторін, а в разі недосягнення згоди — з урахуванням ринкових цін на квартири в даній місцевості. Коли пай сплачено неповністю, фактичне підвищення кошторисної вар­тості квартири у зв'язку з інфляцією має враховуватися як при ви­рішенні питання про повернення особі, яка вибула з кооперативу, пайового внеску, зробленого до виникнення інфляції чи підвищення її рівня, або про його розмір для внесення новоприйнятою особою, так і при визначенні розміру грошової компенсації за частку в пає­нагромадженні. Приклад.

У вересні 1990 р. Л. звернулася до суду з позовом до М. В. про ви-

знання частково недійсним свідоцтва про право на спадщину і про по­діл спадкового майна. Позивачка зазначала, що 22 липня 1989 р. помер її батько — М. М., після якого відкрилася спадщина на паєнагрома­дження в ЖБК у сумі 5769 крб. 63 коп. На час смерті М. М. відпові­дачка перебувала з ним у зареєстрованому шлюбі. Обидві прийняли спадщину шляхом подачі заяв до нотаріальної контори у встановлені законом строки. Відповідачка обіцяла провести поділ спадщини в доб­ровільному порядку, але обіцянку не виконала і 23 січня 1990 р. одер­жала в нотаріальній конторі свідоцтво про право на спадщину за зако­ном на все майно.

Цілком правильно ухвалою судової колегії в цивільних справах Верховного Суду України від 29 травня 1996 р. рішення Донецького об­ласного суду від 2 квітня 1996 р., яким позовні вимоги Л. було задово­лено, залишено в силі. Судова колегія в цивільних справах Верховного Суду України визнала, що касаційна скарга задоволенню не підлягає з таких підстав.

Судом встановлено, що 22 липня 1989 р. помер М. М. — батько позивачки і чоловік відповідачки, з яким остання перебувала в шлюбі з березня 1977 р. Сторони прийняли спадщину в установленому зако­ном порядку.

-283-

Членом ЖБК був батько спадкодавця, якому було видано ордер на вселення у квартиру. Ним же були зроблені перший і наступні пайові внески. У січні 1981 р. він вибув із ЖБК і за його заявою пай у сумі 4183 крб. та квартиру було передано його сину М. М., прийнятому в ЖБК. Пайові внески в сумі 1586 крб. було виплачено останнім і відпо­відачкою в період шлюбу після 1981 р.

З урахуванням зазначених обставин суд правильно визначив част­ки сторін у паєнагромадженні виходячи з того, що в сумі 4183 крб. частки спадкоємиць є рівними, але в сумі 1586 крб., половина нале­жить відповідачці як частка в спільному майні подружжя (оскільки цю суму виплачено в період шлюбу із спадкодавцем), а друга половина під­лягає поділу між сторонами в рівних частках.

Виходячи з цих роз'яснень суд при визначенні суми, що підлягає стягненню, врахував, що мало місце фактичне підвищення кошторисної вартості квартир у будинках ЖБК, і визначив на підставі висновку екс­пертизи суму, яка підлягає стягненню з відповідачки на користь пози­вачки. Суд обгрунтовано визнав частково недійсним свідоцтво про пра­во на спадщину за законом на все паєнагромадження в ЖБК, видане М. В. нотаріальною конторою.

Органи управління і ревізійна комісія ЖБК

Житлово-будівельний кооператив діє на підставі статуту, заре­єстрованого у виконавчому органі відповідної ради, який затвердив рішення про організацію ЖБК. З дня реєстрації статуту ЖБК набу­ває прав юридичної особи.

Загальні збори членів ЖБК обирають правління та ревізійну ко­місію. Збори також затверджують погоджені з виконавчим органом ради і будівельною організацією проект і зведений кошторис на бу­дівництво жилого будинку (будинків) і надвірних будівель, а також встановлюють розмір вступного внеску.

Органами управління ЖБК є загальні збори членів кооперативу і правління кооперативу.

Загальні збори членів ЖБК як вищий орган управління: 1) прий­мають статут кооперативу; 2) обирають правління і ревізійну комі­сію кооперативу; 3) приймають громадян до членів кооперативу і виключають з кооперативу; 4) затверджують проект і зведений кош­торис на будівництво жилого будинку (будинків); 5) приймають рі­шення про одержання банківського кредиту на будівництво жилого будинку (будинків) і надвірних будівель; 6) встановлюють розмір і строк внесення вступного внеску; 7) затверджують розрахунок вар­тості квартир, складений проектною організацією; 8) встановлюють розміри пайових внесків; 9) розподіляють квартири між членами но-воствореного кооперативу; 10) приймають рішення про порядок екс-

-284-

плуатації жилого будинку (будинків); 11) затверджують звіт про фі­нансово-господарську діяльність кооперативу за минулий рік і фі­нансово-господарський план на поточний рік; 12) встановлюють строки внесення внесків на капітальний ремонт жилого будинку (будинків), внесків на експлуатацію жилого будинку (будинків) та утримання прибудинкової території, плати за комунальні послуги і приймають рішення про справляння з членів кооперативу пені за несвоєчасне їх внесення; 13) приймають рішення про надання жи­лого приміщення, що звільнилося, в будинку (будинках) кооперати­ву, пайовий внесок за яке внесено не повністю; 14) приймають рі­шення про передачу членом кооперативу паю, надання членові коо­перативу замість квартири, яку він займає, іншої квартири з такою самою кількістю кімнат; 15) приймають рішення про утворення спе­ціальних фондів, установлюють розмір, строки внесення членами кооперативу внесків до цих фондів, а також порядок їх витрачання; 16) встановлюють порядок витрачання інших надходжень; 17) прий­мають рішення про переобладнання непридатних для проживання жилих приміщень у будинку (будинках) кооперативу в нежилі; 18) приймають рішення про заохочення членів правління, ревізій­ної комісії й інших членів кооперативу; 19) вирішують інші питан­ня, що перебувають у віданні кооперативу.

Загальні збори членів ЖБК (збори уповноважених) повинні скликатися правлінням двічі на рік.

Правління ЖБК є виконавчим органом кооперативу, підзвітним загальним зборам членів кооперативу (зборам уповноважених).

Правління обирається загальними зборами з числа членів коопе­ративу в кількості не менше трьох осіб строком на два роки. Прав­ління обирає зі свого складу голову та його заступника (заступни­ків). Голова правління здійснює поточне керівництво діяльністю кооперативу, забезпечує виконання рішень загальних зборів членів кооперативу (зборів уповноважених) і правління.

Якщо кооператив складається менш як з 20 членів, замість прав­ління обирають голову кооперативу та його заступника, які мати­муть повноваження правління.

Рішення правління приймаються простою більшістю голосів при­сутніх членів правління відкритим голосуванням.

Грошові документи підписують голова правління або його за­ступник і бухгалтер, а в разі відсутності останнього — член прав­ління, до відання якого віднесені фінансові питання кооперативу.

Ревізійна комісія обирається загальними зборами членів коопе­ративу з їх числа в кількості не менше трьох осіб строком на два ро­ки. Ревізійна комісія обирає зі свого складу голову комісії.

-285-

Ревізійна комісія житлово-будівельного кооперативу здійснює контроль за додержанням правлінням кооперативу і членами коопе­ративу рішень виконавчого органу місцевої ради з питань діяльності кооперативу і статуту кооперативу; контролює правильність укла­дення правлінням договорів; перевіряє правильність нарахування і своєчасність внесення встановлених платежів; контролює своєчас­ність розгляду заяв і скарг членів кооперативу.

До складу правління та ревізійної комісії житлово-будівельного кооперативу не можуть одночасно входити особи, які є між собою близькими родичами або перебувають у свояцтві.

Член житлово-будівельного кооперативу зобов'язаний дотриму­ватися правил користування приміщеннями жилих будинків і при-будинковими територіями, є співвласником на праві загальнопайо-вої власності допоміжних приміщень будинку, його конструктивних елементів і технічного обладнання, що перебуває у спільному корис­туванні. Частка кожного власника квартири у майні, що перебуває у спільному користуванні, пропорційна частці площі квартири, що йому належить, у загальній площі.

Для забезпечення ефективного використання житла Кабінетом Міністрів України рекомендовано житловим і житлово-будівельним кооперативам, члени яких повністю розрахувалися за надані їм на будівництво кредити, реорганізуватися в товариства (об'єднання) співвласників будинку. А місцеві органи влади повинні забезпечити безкоштовну перереєстрацію їхніх статутів і всіляко сприяти ство­ренню таких формувань власників індивідуальних житлових будин­ків. Але ЖБК не поспішають здійснювати це прискореними темпа­ми, оскільки не має чітко визначених переваг.

Правові питання закріплення права власності на жилі приміщення в будинках ЖБК

Нормативно-правові акти, які регулюють житлові відносини чле- нів ЖБК відносно житла, що належить їм, та майнові правовідноси ни інколи вступають у суперечності між собою.

Квартири членів ЖБК, які з нього не вийшли, але своє право; власності на квартиру в БТІ не зареєстрували — належать коопера-тиву і власником такої квартири є кооператив. Тому всі правовідно­сини, що виникають під час створення, діяльності, реорганізації ЖБК регулюються Житловим кодексом і Примірним статутом ЖБК, затвердженим Постановою Ради Міністрів УРСР від ЗО квітня 1985 р. за № 186, яким передбачено, що власником кооперативної квартири є кооператив, а члени останнього мають право користуватися кварти-

-286-

рою і у разі вибуття з нього отримують пайові внески. Крім того, ст. 147 ЖК передбачає випадки виключення, за рішенням загальних зборів, із ЖБК. Відповідно до Закону України "Про власність", влас­ником квартири є громадянин, який повністю вніс свій пайовий вне­сок за квартиру, надану йому в користування. Статтею 13 Закону передбачено, що це житло може бути об'єктом приватної власності. Тому, для того щоб стати власником кооперативної квартири як об'­єкта приватної власності, все ж таки необхідно її обов'язково заре­єструвати в бюро технічної інвентаризації за місцем проживання. Реєстраційне посвідчення про право власності на квартиру може бу­ти видане тільки після повної виплати пайового внеску. Це встанов­люється довідками про сплату і про членство в кооперативі, що по­даються в бюро технічної інвентаризації.

Член кооперативу, який повністю сплатив пайові внески, при ба­жанні може вийти з нього, але держава, наділивши людину власніс­тю, не може примусити її вийти з кооперативу. Зрозуміло, що не завжди громадянину вигідно вибувати з кооперативу, який центра­лізовано вирішує найголовніші злободенні проблеми, пов'язані з оп­латою будинку, користуванням комунальними послугами, управлін­ням майном, що перебуває у загальному користуванні, тощо.

Тут виявляються певні суперечності. Згідно із Законом України "Про власність", власником квартири є громадянин, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру, надану йому в користування. Постанова Пленуму Верховного Суду України "Про практику засто­сування судами законодавства про житлово-будівельні кооперати­ви" від 18 вересня 1987 р. за № 9, підтверджуючи цю позицію, заз­начає, що, згідно зі ст. 15 Закону України "Про власність", член ЖБК, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру, надану йому в користування, набуває право власності на квартиру і вправі розпоряджатися нею на свій розсуд — продавати, заповідати, обмі­нювати, у тому числі на інше жиле приміщення в будинку держав­ного чи громадського житлового фонду або іншого ЖБК, на жилий будинок (частину будинку), що належить громадянину на праві власності, і вчиняти відносно неї інші, не заборонені законом угоди. Але Постанова Пленуму входить у суперечність з іншими актами законодавства, у тому числі ЖК. Тому вважаємо, що оскільки об'єк­ти приватної власності підлягають обов'язковій реєстрації в бюро технічної інвентаризації за місцем проживання, а реєстраційне по­свідчення про право власності на квартиру видається тільки після повної виплати пайового внеску за квартиру, то член кооперативу може стати власником своєї кооперативної квартири тільки з мо­менту отримання свідоцтва на право власності. Саме своїми

-287-

активними діями власник кооперативної квартири виявляє свою внутрішню і зовнішню волю (волевиявлення) про те, чи стати влас­ником своєї квартири, чи залишатися членом кооперативу з відпо­відним правовим положенням.

Тільки у випадку реєстрації своїх прав власності у БТІ, а не ав­томатично, власник квартири в будинку ЖБК, який отримав відпо­відне свідоцтво про право власності, на свій розсуд володіє, корис­тується і розпоряджається нею і має право щодо неї вчиняти будь-які дії, не заборонені законом, тобто продати її, подарувати, заповіс­ти, здати в оренду, обміняти чи укласти інші угоди.

Як уже зазначалося, у власність членів житлово-будівельних кооперативів переходять тільки квартири. Порядок використання об'єктів загального користування (коридорів, ліфтів, дахів, підвалів, сміттєпроводів, елементів інженерного обладнання тощо) визначе­ний Постановою Кабінету Міністрів України "Про затвердженню; Положення про порядок організації і діяльності об'єднань, створю ваних власниками для управління, утримання і користування май­ном житлових будинків, що перебувають у загальному користуван­ні" від 31 липня 1995 р. за № 588, Типовим статутом об'єднання то­вариства співвласників багатоквартирного будинку, прийнятим на розвиток цієї Постанови та Законом України "Про об'єднання співвласності багатоквартирного будинку".

Прийняття їх було зумовлено тим, що ані Цивільний кодекс, ані Житловий кодекс не виходять з визнання наявності у багатоквар­тирних будинках квартир на праві спільної власності громадян, а то­му не регулюють ці питання. На відміну від кооперативу приватні власники квартир за власні кошти сплачують усі витрати, пов'язані з утриманням жилого будинку і закріпленої прибудинкової терито­рії, у тому числі й податок на землю.