10.1. Платежи при оформлении прав на недвижимость

Расходы непосредственно на оформление сделок и прав на недвижимость состоят из следующих платежей.

1. Оплата нотариальных действий и других нотариальных услуг.

В соответствии со ст. 22Основ законодательства о нотариате (в ред. Федерального закона от 02.11.2004 N 127-ФЗ <*>) государственная пошлина взимается:

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2004. N 45. Ст. 4377.

- государственным нотариусом (работающим в государственной нотариальной конторе);

- за совершение нотариальных действий, для которых законодательством предусмотрена обязательная нотариальная форма.

Нотариальный тариф взимается:

- частным нотариусом (занимающимся частной практикой) за совершение любых нотариальных действий;

- государственным нотариусом за действия, обязательность которых не предусмотрена законодательством.

Оплачиваются следующие действия:

- составление проекта сделки (текста договора),

- удостоверение сделки,

- свидетельствование верности копий документов.

Следует отличать удостоверение договора нотариусом (нотариальное действие) от составления им проекта договора (услуга). Нотариус может оказывать услуги правового и технического характера (ст. 23Основ законодательства о нотариате), размер взимаемых за это платежей определяется соглашением сторон (обычно 1% от суммы договора). Однако составление договора не является юридическим актом - нотариальным действием. На экземпляре такого договора не проставляется удостоверительная нотариальная надпись: "...настоящий договор удостоверен мной, ... ..., нотариусом ... ... Договор прочитан вслух и подписан сторонами в моем присутствии. Личность подписавших договор установлена, их дееспособность проверена". Договор, составленный (напечатанный) нотариусом, но не удостоверенный им, является договором, составленным в простой письменной форме.

Размер пошлины (тарифа) за совершение нотариальных действий, для которых законом предусмотрена обязательная нотариальная форма, определяется главой 25.3"Государственная пошлина" Налогового кодекса РФ.

Нотариальный тариф за совершение действий, для которых законом не предусмотрена обязательная нотариальная форма и которые совершаются по желанию участников гражданского оборота, определяется ст. 22.1Основ законодательства о нотариате.

Например, за совершение обязательных нотариальных действий государственная пошлина (нотариальный тариф) в соответствии с п. 1 ст. 333.24 НК составляет:

- за удостоверение доверенности (на совершение сделки, на государственную регистрацию, в порядке передоверия) - 200 руб. (подпункты 1,2);

- за удостоверение копий учредительных документов организаций - 500 руб. (подпункт 8);

- за удостоверение брачного договора - 500 руб. (подпункт 10);

- за удостоверение соглашения об изменении или расторжении нотариально удостоверенного договора - 200 руб. (подпункт 12);

- за выдачу свидетельства о праве на наследство по закону или завещанию: детям, в т.ч. усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам - 0,3% стоимости имущества, но не более 100 тыс. руб., другим наследникам - 0,6%, но не более 1 млн. руб. (подпункт 22).

За нотариальные действия, совершаемые по желанию сторон, нотариальный тариф в соответствии с подпунктами 1,4и9п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате составляет:

- за удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам - 0,3% от суммы договора (но не менее 300 рублей);

- за удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества другим лицам - в зависимости от суммы договора: до 1 млн. руб. - 1% от суммы договора, но не менее 300 руб., свыше 1 млн. руб. до 10 млн. руб. - 10 тыс. руб. плюс 0,75% от суммы договора, превышающей 1 млн. руб., свыше 10 млн. руб. - 77,5 тыс. руб. плюс 0,5% от суммы договора, превышающей 10 млн. руб.;

- за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке - в зависимости от суммы договора: до 1 млн. руб. - 0,5% от суммы договора, но не менее 300 руб., свыше 1 млн. руб. до 10 млн. руб. - 5 тыс. руб. плюс 0,3% от суммы договора, превышающей 1 млн. руб., свыше 10 млн. руб. - 32 тыс. руб. плюс 0,15% от суммы договора, превышающей 10 млн. руб.;

- за свидетельствование верности копий документов и выписок из них - 10 руб. за страницу копии (выписки).

Подпунктом 4 п. 1 ст. 333.24НК предусмотрено, что пошлина за удостоверение договоров об ипотеке жилого помещения (если данное требование предусмотрено законодательством) в обеспечение предоставленного на его приобретение кредита (займа) составляет 200 руб. Однако требование обязательного нотариального удостоверения договоров об ипотеке жилья, равно как и другой недвижимости, отменено с 01.01.2005. Соответственно, за удостоверение по желанию сторон договора об ипотеке размер нотариального тарифа определяется в соответствии с подпунктом 1 п. 1ст. 22.1Основ законодательства о нотариате - в зависимости от суммы договора, предмет которого подлежит оценке. Суммой договора будет являться оценка предмета залога, определенная по соглашению залогодателя и залогодержателя(ст. 9Закона об ипотеке).

В случае купли-продажи недвижимости суммой договора является цена сделки, определенная сторонами в договоре. В договоре дарения - безвозмездной сделке "сумма договора" законодательством вообще не предусмотрена. Ранее отмечалось, что определенная договором цена недвижимости и инвентаризационная оценка БТИ или нормативная цена земельного участка - разные понятия. Инвентаризационная оценка строения и кадастровая (нормативная) стоимость участка не являются существенными условиями договора и не должны указываться в договоре в обязательном порядке. Участники сделки могут договориться о продажной цене как выше, так и ниже стоимости, указанной в справке ОТИ (БТИ) или документах органа кадастрового учета.

Очевидно, что при взимании нотариального тарифа за удостоверение не подлежащих обязательному нотариальному удостоверению договоров в отношении недвижимости (купли-продажи, дарения, мены, ипотеки) будут применяться следующие нормы НКо государственной пошлине. При исчислении пошлины за удостоверение договоров, подлежащих оценке, принимается сумма договора, указанная сторонами, но не ниже оценочной (подпункт 5 п. 1ст. 333.25НК). Стоимость земельных участков определяется территориальными органами Роснедвижимости или организациями, имеющими лицензию на оценку земли (подпункт 9 п. 1ст. 333.25НК). Стоимость другой недвижимости определяется организациями (органами) по учету объектов по месту их нахождения или организациями, имеющими лицензию на оценку недвижимости (подпункт 8 п. 1ст. 333.25НК).

До вступления в силу главы 25.3"Государственная пошлина" Налогового кодекса в случае нотариального удостоверения сделки по цене, установленной ниже оценочного документа, пошлина (тариф) исчислялись из соответствующей оценочной справки(п. 43Инструкции Госналогслужбы РФ от 15.05.1996 N 42 "По применению Закона РФ "О государственной пошлине" в ред. от 18.10.2002 <*>). При мене имущества пошлина (тариф) уплачивалась с имущества, стоимость которого выше, или со стоимости имущества с учетом доплаты. При дарении пошлина (тариф) за нотариальное действие определялась по соответствующей оценочной справке. Возможно, что нотариальный тариф в настоящее время будет определяться таким же образом.

--------------------------------

<*> Утратила силу с 01.01.2005 с отменой Законао государственной пошлине.

"Сумма договора" также отсутствует и в подлежащих обязательному нотариальному удостоверению договорах безвозмездной ренты (пожизненного содержания с иждивением). Рентные платежи - это периодические платежи, общую сумму которых невозможно определить ввиду неопределенности срока действия договора. В соответствии с законом также не требуется определение "цены" передаваемой недвижимости. В договоре возмездной ренты стороны определяют плату за передаваемое имущество, исходя из которой и необходимо определять пошлину.

Строго говоря, нотариальные платежи должны определяться следующим образом:

- за удостоверение договора дарения недвижимости (не подлежащего обязательному нотариальному удостоверению в силу закона) - нотариальный тариф в размере 500 руб. (подпункт 5 п. 1 ст. 22.1Основ законодательства о нотариате);

- за удостоверение договора ренты (пожизненного содержания с иждивением) (подлежащего обязательному нотариальному удостоверению) при бесплатной передаче недвижимости - государственная пошлина (нотариальный тариф) в размере 500 руб. (подпункт 6 п. 1 ст. 333.24НК);

- за удостоверение договора ренты (пожизненного содержания с иждивением) (подлежащего обязательному нотариальному удостоверению) при передаче недвижимости за плату - государственная пошлина (нотариальный тариф) - 0,5% от определенной сторонами платы (не ниже оценочной стоимости), но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб. (подпункт 5 п. 1 ст. 333.24,подпункт 5 п. 1ст. 333.25НК).

В силу зависимости нотариального тарифа от цены сделки повсеместно ценой продаваемой недвижимости в нотариально удостоверенных договорах является не реальная сумма, а инвентаризационная или кадастровая стоимость. Экономя на расходах при нотариальном удостоверении подобным образом и не указывая подлинную цену недвижимости, стороны подвергают себя значительному риску.

Главой 25.3Налогового кодекса РФ установлены льготы для определенного круга лиц, причем о применении льготы они должны заявить сами и представить подтверждающие документы.

2. Плата за оформление планов недвижимости - документов государственного технического и государственного кадастрового учета (технические паспорта недвижимости, кадастровые планы земельных участков).

Техническая инвентаризация, а также выдача гражданам документов об объектах учета осуществляются за плату, размер и порядок взимания которой устанавливаются законодательством РФ (п. 10Положения об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 в ред. от 10.09.2004 N 477 и от 19.03.2005 N 141). Отметим, что организации технической инвентаризации, в т.ч. районные, областные и городские БТИ, - коммерческие организации, осуществляющие предпринимательскую деятельность. Плата за проведение инвентаризации определяется договором <*>.

--------------------------------

<*> Приказом Госстроя от 15.05.2002 N 79 утверждены Нормывремени на выполнение работ по государственному техническому учету и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности // БНА. 2003. N 1.

В соответствии с п. 3 ст. 8Закона о государственной регистрации прав ип. 10вышеуказанного Положения об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации организации кадастрового и технического учета должны предоставлять правообладателям сведения об объектах недвижимого имущества за плату, установленную законодательством РФ. Пока плата за техническую инвентаризацию и учет не установлена на федеральном уровне, ОТИ (БТИ) взимают плату, определенную субъектом РФ. Так, распоряжением Департамента экономической политики и развития г. Москвы от 30.09.2004 N 12-Р утверждена стоимость работ по технической инвентаризации зданий, сооружений, земельных участков, выполняемых по заявкам физических лиц <*>. Изготовление поэтажных планов при первичной инвентаризации в Москве стоит 19 руб. 50 коп. за 1 кв. м, выписка из технического паспорта на здание (форма 1а) - 96 руб. 80 коп.

--------------------------------

<*> Документ официально опубликован не был. Цитируется по правовой базе КонсультантПлюс.

Согласно п. 8 ст. 19Закона о государственном земельном кадастре с заявителей не взимается плата за проведение государственного кадастрового учета (за постановку земельного участка на кадастровый учет). Оплачивается выдача кадастровых планов. В соответствии сПостановлениемПравительства РФ от 2 декабря 2000 г. N 918 "Об утверждении Правил предоставления сведений государственного земельного кадастра" максимальный размер платы за это - 100 рублей. Конкретные размеры платы за предоставление сведений об определенном земельном участке, за их копирование и документирование определяются территориальными органами Роснедвижимости. Органы и лица, имеющие право на бесплатное получение сведений, оплачивают стоимость копирования и доставки почтовым отправлением.

Однако если ранее кадастровый учет участка не проводился и требуется проведение землеустройства, то плата за изготовление землеустроительной документации (межевого дела и пр.) определяется по договору с лицензированной землеустроительной организацией <*>.

--------------------------------

<*> См. также раздел 6.2.

3. Пошлина за государственную регистрацию прав уплачивается в соответствии со ст. 333.33Налогового кодекса РФ в следующих размерах <*>.

--------------------------------

<*> См. приложения к настоящему изданию (приложения не приводятся).

За регистрацию прав, ограничений (обременений), договоров об отчуждении недвижимости:

- физическим лицам - 500 рублей;

- организациям - 7500 рублей.

За регистрацию сервитутов:

- в интересах физических лиц - 500 рублей;

- в интересах организаций - 2000 рублей.

За внесение изменений в регистрационные записи:

- физическим лицам - 100 рублей;

- организациям - 300 рублей.

За повторную выдачу свидетельства о государственной регистрации права:

- физическим лицам - 100 рублей;

- организациям - 300 рублей.

Отметим, что индивидуальный предприниматель, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (ПБОЮЛ), участвует в гражданском обороте и приобретает имущественные права как физическое лицо, поэтому пошлина за регистрацию его прав должна составлять 500 рублей.

Установлены следующие льготы по оплате пошлины за регистрацию прав на недвижимость, возникших до 31 января 1998 г. (п. 2 ст. 6Закона о регистрации прав):

- за регистрацию таких прав, проводимую в обязательном порядке при регистрации перехода права и сделки об отчуждении (купли-продажи, мены, пожизненного содержания с иждивением), пошлина не взимается;

- за регистрацию таких прав, проводимую в обязательном порядке при регистрации сделок без отчуждения (договоров аренды, ипотеки) или ограничений и обременений (сервитутов, доверительного управления и пр.), взимается пошлина в половинном размере.

За регистрацию прав, возникших до 31 января 1998 г., проводимую в соответствии с п. 1 ст. 6Закона о регистрации прав по желанию правообладателя (без регистрации сделок с этим имуществом и перехода прав) взимается пошлина в установленном размере.