6. Економіка житлової забудови

Програму розвитку житлового будівництва й удосконалення житлофонду необхідно обґрунтовувати для кожного регіону і міста з урахуванням їх конкретних умов і особливостей:

• стан існуючого житлофонду;

• потреб населення в житлі;

• потужностей будівельної бази і напрямів її переорієнтації відповідно до запитів населення на житло різного комфорту інших якісних характеристик;

• можливостей інвестування житлового будівництва;

• платоспроможності населення;

• місцевих і національних традицій у забудові міст.

Для характеристики сучасного житлофонду аналізуються його об'єми (тис. м²), кількість квартир, а також приводиться класифікація за такими ознаками:

• форма власності;

• поверховість і конструктивні типи будинків;

• складова структура квартир;

• ступінь фізичного зносу.

За ступенем придатності до експлуатації житлофонд поділяється на 3 групи:

опорний (1); тимчасово збережений (2); непридатний (3) для мешкання.

1. – житлофонд, або що відповідає якісним стандартам, або той, який може бути доведений до необхідного рівня комфорту. До цієї категорії належать також пам'ятники історії і архітектури;

2. – будівлі, що не мають цінності, придатні до експлуатації, але плановані до поетапного знесення через незадовільний технічний стан з архітектурно-планувальних і інших міркувань (ущільнення забудови, прокладка нових або розширення існуючих магістралей тощо);

3. - відносять непридатні для мешкання, аварійні, фізично і морально застарілі будівлі, а також розташовані в екологічно несприятливих зонах.

У містобудівних обґрунтуваннях необхідно враховувати вибуття житлового фонду у зв'язку із зношеним станом і порушенням санітарних норм мешкання (розміщення в санітарно-захисних зонах, на обвальних ділянках і т. д.) і зношення придатного для експлуатації житлового фонду, пов'язане з реконструкцією забудови (для розміщення житлової забудови, об'єктів обслуговування, створення зелених насаджень, санітарно-захисних зон і інших планувальних міркувань).

Основним чинником при визначенні доцільності збереження або зносу будівель є можливий період їх експлуатації, залежний від капітальної (I – IV категорії), терміну служби (150 – 50 років), технічного стану (матеріал стін) будівель і умов їх експлуатації. За ступенем фізичного зносу житловий фонд доцільно поділити на групи із ступенем зносу : до 25%, 25 – 40%, 46 – 60%, 61 – 75%, більше 75%. До категорії непридатного фонду належать кам'яні житлові будинки із ступенем зносу більше 75% і дерев'яні(інші матеріали) – більше 65%. Ремонту підлягають житлові будинки із ступенем зношення більше 20 – 25%. Максимальний знос будівель, до досягнення якого капітальний ремонт ще доцільний, складає 40 – 45%. Вибірковий капремонт житлового фонду обмежений показниками фізичного зносу 60 – 65%. Для визначення зношеності житлового фонду рекомендуються показники, наведені в таблиці 5.2

При визначенні цінності житлового фонду, окрім фізичного, необхідно враховувати моральний знос, який відображає функціональне старіння, тобто невідповідність архітектурно-планувальних і конструктивних рішень, рівня внутрішнього впорядкування та інженерного устаткування, діючим технічним умовам і нормам, зростаючим потребам населення. Моральний знос житла обумовлює додаткові витрати, необхідні для його ліквідації. Мірою кількісної оцінки морального зносу житла є розмір капіталовкладень у його модернізацію та переобладнання.

Таблиця 5.2.

Категорія капітальності будівель	Конструктивна характеристика будівель	Нормативний термін служби, років	Середньорічний відсоток зношення з урахуванням фактичного терміну служби, років
			5	15	25	35	45	55	65	75	85	95	105	115	125	135	155	165
I	Особливо капітальні камінні будівлі	150	0,7	0,7	0,6	0,5	0,5	0,4	0,4	0,4	0,4	0,4	0,5	0,6	0,6	0,6	0,6	0,6
II	Звичайні камінні будівлі	120	0,8	0,8	0,7	0,6	0,6	0,5	0,6	0,7	0,7	0,7	0,7	0,7	0,7
III	Облегшені камінні будівлі	100	1,0	1,0	0,8	0,6	0,5	0,6	0,6	0,8	1,1	1,1	1,1
IV	Будівлі дерев’яних і змішаних конструкцій	50	1,4	1,4	0,8	0,8	0,8	0,9	1,0	1,0

При оцінці існуючого житлового фонду, окрім фізичного і морального зношення, враховується історична і архітектурна цінність забудови. При визначенні житлової програми треба зважати на перехід від безкоштовного отримання житла до формування ринка житла і створення всім охочим умов для його придбання або будівництва. Від цього залежать об'єми і структура житлового фонду і його тимчасове і територіальне розміщення.

Структура житлового будівництва за якісними характеристиками залежить від структури населення за соціальними ознаками, його платоспроможності і сімейної структури. Для частини населення, яке не може побудувати житло за рахунок власних коштів, необхідно передбачати будівництво муніципального житла, якість якого визначається діючими нормативами.

Основними джерелами фінансування житлового будівництва є:

- кошти населення;

- кошти підприємств і громадських організацій;

- місцевий бюджет;

- державний бюджет.

Слід мати на увазі, що в загальній вартості міського будівництва превалюють витрати на житлове будівництво. Структура витрат при комплексній забудові житлових районів і мікрорайонів для нормальних умов будівництва наведена в таблиці 5.3.

Таблиця 5.3.

Структура витрат при комплексній забудові житлових районів і мікрорайонів для нормальних умов будівництва

Елементи забудови	Питома вага витрат %
	мікрорайон	житловий район
Житлові будинки	76-78	64-67
Установи обслуговування	12-13	15-16
Інженерне устаткування і впорядкування	10-11	18-20

У масштабах міста в цілому питома вага витрат на житлове будівництво орієнтовно складає: нові міста – 55%, існуючі міста: малі – 66%, великі і крупні – 61-62%, найбільші – 55 -56%.

Співвідношення витрат у галузях міського будівництва може змінюватися залежно від специфічних чинників кожного міста: умов розміщення житлового будівництва, досягнутого рівня житлової забезпеченості, структури будівництва за поверховістю, рівня культурно-побутового обслуговування, протяжності інженерних мереж і т.д.