2. Итоговое обоснование выбранного подхода и метода

В рамках данной оценки, согласно Договору № 153-Z-6 от 08.04.2015 г., требуется определить рыночную стоимость недвижимого имущества Трехкомнатная квартира, общей площадью 84,1 кв.м.

Существует множество приемов для определения стоимости имущества, однако большинство из них может быть сгруппировано в три подхода: сравнительный, доходный и затратный. Оставаясь в рамках того или иного подхода, профессиональные оценщики могут использовать один или несколько оценочных методов. Целью использования более одного метода (при существовании такой возможности) является достижение наибольшей обоснованности и очевидности выводов оценочного заключения. Ниже приведены обоснования в пользу принятия или отказа использования существующих подходов:

В связи с вышеизложенными аргументами и обоснованиями отказа и применения того или иного подхода, Оценщик пришел к выводу, что в рамках данного отчета, при определении стоимости недвижимого имущества, наиболее приемлемым и достоверным является:

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

В рамках сравнительного подхода, ввиду наличия всей необходимой коммерческой информации по объекту недвижимости и земельным участкам, наиболее приемлемым признается метод рыночной информации.

3. Расчеты, выполненныесравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод рыночной информации, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по целевому назначению и пригодности объект.

Рыночный анализ предложений по коммерческим объектам

На основании вышеизложенного, было принято решение составить таблицу анализа рынка производственной недвижимости. Источником информации являются еженедельная газета «Крыша», данные, опубликованные на интернет сайтах: www.krisha.kz, www.kn.kz, www.irr.kz,www.krn.kz и другие.

Метод рыночной информации

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги:

• изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

• сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

• анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым объектом по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

• корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

• согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Основной используемый принцип, при оценке данным методом – сопоставление, которое должно проводиться:

• с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

• с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога.

Необходимо отметить, что зачастую найти несколько аналогов в точности совпадающих по своим характеристикам, оцениваемому объекту практически невозможно. Потому после сопоставления и выявления всех факторов различия необходимо внести поправки.

За единицу сравнения принимаем стоимость одного квадратного метра общей площади. Полученные откорректированные данные по стоимости 1 м2 площадей нескольких аналогичных объектов, используем в качестве средних величин с помощью средней арифметической,

Х_ср= ∑х_i/ n,

где,

Х_ср – средняя арифметическая;

х_i,х₂, …. х _n–стоимость 1 м² сравниваемого объекта по данным наблюдений;

n – число наблюдений.

Корректировки по объектам вносятся экспертным путем, в основе которых мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога, что основано на анализе рыночных данных по объектам недвижимости.

Расчет доли аналогов с учётом количества и суммы внесённых поправок производится по формуле:

,

где:

Di – доля i-го объекта – аналога,

Ki – количество или сумма внесенных корректировок или изменение стоимости аналогов,

n– количество объектов-аналогов

1) Итоговое значение весов аналогов с учетом количества и суммы внесенных поправок определяется как среднее значение долей аналогов в зависимости от количества и суммы внесенных поправок.

2) Итоговая средневзвешенная удельная стоимость 1м² объекта оценки определяется как сумма произведенных итоговых весованалогов на скорректированную цену аналога.

3) Рыночная стоимость объекта в долларах США, определяется как произведение общей площади оцениваемого объекта на средневзвешенную скорректированную стоимость 1м².

4) Рыночная стоимость объекта в тенге определяется, как произведение рыночной стоимости помещения в дол. США, на официальный курс доллара к тенге на дату оценки.

Корректировки по объектам вносятся экспертным путем, в основе которых мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога, что основано на анализе рыночных данных по объектам недвижимости.

Проведя вышеуказанный анализ производственной недвижимости, Оценщиком было отобрано 5 предложений в качестве наиболее сопоставимых аналогов, которые расценены как достаточно представительные для объективного определения рыночной стоимости.

Краткая характеристика выбранных аналогов представлена в таблице.

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДОМ РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ
ХАРАКТЕРИСТИКИ	ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ	АНАЛОГ №1		АНАЛОГ №2		АНАЛОГ №3
Контактная информация		http://www.kn.kz/objects/view/id/2225688/		http://www.kn.kz/objects/view/id/2113493/#		http://www.kn.kz/objects/view/id/2354731/
		8-700-315-4596		8-705-775-7710		8-775-256-2220
Престижность района	3	3		3		3
Престижность дома	3	3		3		3
Категория (Архитектурно-планировочное)	ЧС	Двухкомнатная квартира		Двухкомнатная квартира		Трехкомнатная квартира
Место расположения строения	РК, г. Астана, р-н Алматы, пр. Тәуелсіздік, д. 14/1, кв. 35 (Ранее: ул. Манаса)	РК, г. Астана, р-н Алматы, пр. Тауелсиздик		РК, г. Астана, р-н Алматы, пр. Мирзояна		РК, г. Астана, р-н Алматы, пр. Мирзояна/Петрова
Уровень транспортной доступности	Хороший	Хороший		Хороший		Хороший
1-я 2-я линия	Первая линия	Первая линия		Первая линия		Первая линия
Общая площадь, кв.м	84,1	60,0		77,0		121,0
Жилая площадь, кв.м	49,5	--		--		--
Площадь кухни, кв.м	10,8	--		--		--
Высота этажей	до 3,5 м	до 3,5 м		до 3,5 м		до 3,5 м
Год постройки	2006	2008		2013		2013
Этажность	8/9	3/25		7/14		2/5
Конструктив здания (несущий и ограждающий материал)	Кирпич	Монолитный		Кирпич		Кирпич
Инженерные коммуникации	Отопление, водоснабжение, эл/во, канализация- центральные.	Водоснабжение, эл/во, канализация, отопление - центральные.		Водоснабжение, эл/во, канализация, отопление - центральные.		Водоснабжение, эл/во, канализация, отопление - центральные.
Благоустройство территории	Асфальтирована, огорожена	Асфальтирована, огорожена		Асфальтирована, огорожена		Асфальтирована, огорожена
Текущее целевое использование	По назначению	По назначению		По назначению		По назначению
Дополнительная информация	Не угловая	Не угловая		Не угловая		Не угловая
Стоимость предложения, USD			120 000		155 000		215 000
Стоимость за кв.м общей площади			2 000		2 013		1 777
Торг, %			-5,00%		-5,00%		-5,00%
Сумма поправки, USD			-6 000,00		-7 750,00		-10 750,00
Скорректированная цена, USD			1 900,00		1 912,34		1 688,02
Поправка на достоверность информации, %			-3,00%		-3,00%		-3,00%
Сумма поправки, USD			-3 420,00		-4 417,50		-6 127,50
Скорректированная цена, USD			1 843,00		1 854,97		1 637,38
Стоимость предложения, за вычетом поправки на торг и поправки на достоверность информации, USD			110 580,00		142 832,50		198 122,50
Стоимость дополнительного движимого имущества, USD			3 000,0		5 000,0		0,0
Стоимость предложения за вычетом улучшений, USD			107 580,0		137 832,5		198 122,5
Стоимость парковочного места, USD (расчеты по парковочным местам находятся в приложениях)			0,0		0,0		0,0
Стоимость предложения за вычетом стоимости земельного участка, USD			107 580,0		137 832,5		198 122,5
Скорректированная цена, USD/кв.м			1 793,00		1 790,03		1 637,38
ПЕРВАЯ ГРУППА ПОПРАВОК
Поправка на передаваемые права, %			0,00%		0,00%		0,00%
Сумма поправки, USD			0,00		0,00		0,00
Скорректированная цена, USD/кв.м			1 793,00		1 790,03		1 637,38
Поправка на условия финансирования, %			0,00%		0,00%		0,00%
Сумма поправки, USD			0,00		0,00		0,00
Скорректированная цена, USD/кв.м			1 793,00		1 790,03		1 637,38
Поправка на условия продажи, %			0,00%		0,00%		0,00%
Сумма поправки, USD			0,00		0,00		0,00
Скорректированная цена, USD/кв.м			1 793,00		1 790,03		1 637,38
Поправка на расходы, производимые непосредственно после покупки, %			0,00%		0,00%		0,00%
Сумма поправки, USD			0,00		0,00		0,00
Скорректированная цена, USD/кв.м			1 793,00		1 790,03		1 637,38
Поправка на условия рынка (дата продажи), %			0,00%		0,00%		0,00%
Сумма поправки, USD			0,00		0,00		0,00
Скорректированная цена, USD/кв.м			1 793,00		1 790,03		1 637,38
ВТОРАЯ ГРУППА ПОПРАВОК
Поправка на местоположение, %			0,00%		0,00%		0,00%
Поправка на год постройки, %			0,00%		0,00%		0,00%
Поправка на площади, %			-2,00%		0,00%		2,00%
Поправка на архитектурно-планировочные решения, %			0,00%		0,00%		0,00%
Поправка на конструктивные элементы, %			1,00%		0,00%		0,00%
Поправка на этажность, %			0,00%		0,00%		0,00%
Поправка на угловое расположение, %			0,00%		0,00%		0,00%
Поправка на инженерное обеспечение,%			0,00%		0,00%		0,00%
Поправка на техническое и конструктивное состояние, %			0,00%		0,00%		0,00%
Поправка на состояние внутриотделочных работ, %			0,00%		0,00%		0,00%
Поправка на использование, %			0,00%		0,00%		0,00%
Поправка на экономические характеристики, %			0,00%		0,00%		0,00%
Поправка на компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости, %			0,00%		0,00%		0,00%
Поправка на престижность района, %			0,00%		0,00%		0,00%
Поправка на престижность дома, %			0,00%		0,00%		0,00%
Поправка на благоустройство территории, %			0,00%		0,00%		0,00%
Поправка на наличие дополнительных улучшений, %			0,00%		0,00%		0,00%
Общая корректировка второй группы поправок, %			-1,00%		0,00%		2,00%
Скорректированная цена, USD/кв.м			1 775,07		1 790,03		1 670,12
Вес объектов-аналогов с учетом коэффициентов соответствия, % (Итоговый показатель)			25,93%		42,86%		31,21%
Средневзвешенная величина рыночной стоимости, USD			1 748,7
Общая площадь объекта, кв.м			84,10
Скорретированная стоимость, USD			147 065,67
Скорретированная стоимость, KZT			27 302 741,63

В ходе анализа объектов-аналогов были сделаны следующие корректировки.

Первые пять корректировок (первая группа) всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых пяти элементов сравнения. Последующие (после пятого элемента сравнения) корректировки (вторая группа) могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Скидка на торгбыла сделана на основании данных риэлтерских агентств о средних значениях процента снижения цены предложения (уторговывания) для данного сегмента рынка. Корректировка для всех аналогов составила -5%

Корректировка на достоверность информацииопределена в размере -3% в виду возможного риска финансовых потерь по причине искажения исходных данных в источниках информации.

Корректировка на передаваемые права собственности и ограничения на недвижимость. Правовой статус по сравнимым объектам-аналогам одинаков и в данном случае корректировка не применяется.

Корректировка на условия финансирования. Цена сделки с объектами-аналогами учитывает способ финансирования приобретения недвижимости.При всем многообразии способов финансирования их можно объединить в три основные группы:

1. финансирование за счет собственных средств инвестора единым платежом;

2. смешанное финансирование с использованием банковского кредита, как правило, ипотечного;

3. смешанное финансирование с использованием кредита, предоставляемого продавцом, или покупка в рассрочку.

Поскольку объекты-аналоги пока только выставлены на продажу и по ним не заключены сделки, а способ финансирования будущих сделок предвидеть не представляется возможным, оценщиком делается допущение, что будущие сделки по всем четырем аналогам будут проведены по одному и тому же способу, соответствующему в свою очередь, способу финансирования объекта оценки: в денежных средствах без наличия специальных условий финансирования (взаимозачеты, расчет векселями, бартер). Корректировка не применена

Корректировка на условия продажи.Поправка на условия продажи необходима в том случае, если мотивация покупателя и продавца не типична. Поскольку объекты-аналоги пока только выставлены на продажу и по ним не заключены сделки, а чистоту будущих сделок предвидеть не представляется возможным, оценщиком делается допущение, что будущие сделки по всем пяти аналогам будут чистыми, т.е., мотивация продавца и покупателя будет типичной.

Расходы, производимые непосредственно после покупки - это расходы, которые должны быть понесены после покупки имущества и о включении которых в цену покупки хорошо осведомленный покупатель может договариваться. К примерам относятся затраты на ремонт или замену сооружений или частей сооружений, затраты на ликвидацию загрязнения окружающей среды или затраты, связанные с изменением статуса землепользования для обеспечения развития. Оценщик посчитал нецелесообразным вносить какие-либо корректировки по этому элементу сравнения, поскольку данная корректировка учитывается в физических характеристиках, влияющих на стоимость объекта, а также, непосредственно в самой цене предложения.

Корректировка на местоположение. При отборе объектов-аналогов, как правило, используется информация территориального рынка недвижимости, к которому принадлежит, оцениваемы объект. В современных условиях Казахстана разброс цен на сходных по другим параметрам объекты недвижимости настолько велик, что анализ данных по различным экономическим регионам нецелесообразен. Тем не менее, поправка на местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов влияют на цену.Корректировка не применялась, так как объекты-аналоги схожи по этому параметру с оцениваемым объектом

Физические характеристики определяют полезность и стоимость объекта недвижимости. Перечень этих характеристик разнообразен. Конкретизация его проводится исходя из представлений о наиболее значимых физических характеристиках для рассматриваемого объекта недвижимости с позиции их влияния на его стоимость.

Корректировка на площади.В результате анализа объектов-аналогов мы прослеживаем зависимость стоимости одной сотки от общей площади. За основу расчета корректировки принята Стоимость изменения площади 1 сотки. Корректировка на общую площадь применялось к первому аналогу -2%, а к третьему аналогу 2%.

Корректировка на наличие построек.Оцениваемый объект и объекты-аналоги не имеют на своей территории построек, влияющих на стоимость объекта, по этой причине корректировка не применяется.

Корректировка на дополнительные улучшения.Оцениваемый объект и объекты-аналоги являются идентичными по данному показателю. Корректировка не применяется.

Корректировка на инженерные коммуникации. Оцениваемый объект и объекты аналоги имеют сходный доступ к инженерным коммуникациям (газоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение, водопровод), поэтому корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на престижность района.Оцениваемый объект и объекты-аналоги являются идентичными по данному показателю. Корректировка не применяется.

Корректировка на техническое и конструктивное состояние. Данная корректировка отражает зависимость стои-мости объекта от его технического и конструктивного состояния. В данном случае поправка не применялась.

Экономические характеристики. В настоящем отчете производится расчет рыночной стоимости объекта недвижимости, а не оценка бизнеса. В связи с этим, нет необходимости проводить какой-либо анализ денежных потоков от сдачи в аренду помещений в оцениваемом объекте и объектах аналогах. Как уже говорилось выше, особенностью прогнозирования различных видов дохода от оцениваемого объекта является то, что в основе расчетов лежит годовая ставка арендной платы как единственная форма извлечения дохода из недвижимости. Поскольку объект оценки и все объекты-аналоги принадлежат к одному сегменту рынка недвижимости, арендная плата за 1 кв. м у них будет идентичной. В свою очередь, расходы, связанные с эксплуатацией помещений исчисляются коммунальными службами для всех по одному и тому же методу. В связи с этим, оценщик посчитал нецелесообразным вносить какие-либо корректировки по экономическим характеристикам.

Корректировка на использование. Приоритетным критерием отбора аналогов является идентичность их назначения, которая представляет вариант текущего использования. Однако, необходимо учитывать возможные различия в наиболее эффективном варианте использования оцениваемого и сопоставимых объектов. Обстоятельства юридической допустимости, физической осуществимости, финансовой состоятельности вариантов, обеспечивающих максимальную остаточную продуктивность земельного участка при сравнении объектов недвижимости, могут различаться. Все объекты-аналоги являются административными, офисными зданиями – отклонений от целевого использования нет. Корректировка не применена

Корректировка на компонентыпродажи, не относящиеся к недвижимости. Движимое имущество или другие компоненты, не входящие в состав недвижимости, необходимо анализировать отдельно. Типичным примером движимого имущества является мебель, торговое оборудование. Сроки экономической жизни, инвестиционные риски, факторы доходности данных компонентов отличаются от аналогичных параметров недвижимости.

Объекты-аналоги выбраны без каких-либо дополнительных включений в их стоимость. Корректировка не применена.

ИТОГОВАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
№	Наименование	Площадь кв.м.	Стоимость KZT/USD
1	Трехкомнатная квартира	84,1	27 302 741,63		147 065,67
Итого				27 302 742		147 066

Таким образом, стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, методом рыночной информации, составляет:27 302 742тенге или 147 066долларов США.