- •Отчет об оценкеимущества№ххххх-z
- •Астана, 2015 г. Сопроводительное письмо
- •Уважаемый, Тулемс Тулендинович!
- •27 302 742 (Двадцать семь миллионов триста две тысячи семьсот сорок два) тенге
- •147 066 (Сто сорок семь тысяч шестьдесят шесть) долларов сша
- •Содержание отчета
- •Список оценщиков
- •Общие сведения об отчете
- •Задание на оценку основные данные
- •Квалификационная характеристика оценщика
- •Допущения и ограничения
- •Документы, используемые в отчете об оценке
- •Юридический анализ (перечень правоустанавливающих документов)
- •Основные термины и определения, применяемые в отчете
- •Общие сведения и описание объекта оценки
- •Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •Описание объекта оценки
- •Месторасположение объекта оценки на карте
- •Характеристика месторасположения
- •Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Астаны (март2015 года)
- •Расчетная часть
- •Методология оценки
- •Итоговое обоснование выбранного подхода и метода
- •Расчеты, выполненныесравнительным подходом
- •Заключительная часть отчета
- •27 302 742(Двадцать семь миллионов триста две тысячи семьсот сорок два) тенге
- •147 066(Сто сорок семь тысяч шестьдесят шесть) долларов сша
- •Особые условия:
- •Приложения к отчету приложение №1- «краткое описание применяемых подходов и методов, на основании которых производятся расчеты стоимости согласно стандартам оценки»
- •Приложение №2 - «анкета объекта оценки»
- •Приложение №3 – «фотоматериалы»
Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Астаны (март2015 года)
В марте на рынке вторичного жилья Астаны продолжилось сокращение как долларовой, так и тенговой цены предложения. Средние цены к февралю сократились на 1,7% и 1,5% соответственно. Динамика последних трех месяцев показывает увеличение темпов падения цен. С момента девальвации (февраль 2014 года) долларовая цена сократилась на 10,2%, а тенговая — на 8,3%.
Текущие тенденции
Продолжающийся рост курса доллара и ужесточение условий по ипотечному кредитованию предопределяют текущую отрицательную динамику цен на рынке жилья. Так, к концу марта курс американской валюты составил 185,65 тенге, или плюс 1,8% по отношению к началу года. В связи с этим средняя долларовая цена начала года сократилась на 3,6%, тенговая — на 1,7%.
Девальвация национальной валюты в феврале 2014 года привела к сокращению спроса на рынке жилья Астаны более чем на 11% по отношению к 2013 году. Возобновление тенденции роста спроса наметилось с августа 2014 года. Вместе с тем в последние три месяца спрос в Астане сократился на 8,5%. При этом среднее количество сделок составляет порядка 900-1000 в месяц.
В соответствии с пессимистическим прогнозом (при среднегодовой цене на нефть на уровне 70 долларов за баррель и незначительном росте ВВП), аналитическая служба kn.kz прогнозирует дальнейшее сокращение долларовых цен на рынке вторичного жилья.
Ценовые изменения
По данным аналитической службы kn.kz, в течение марта 2015 года наибольшее снижение цен наблюдается в новом административном районе Есиль — на 2,1%, при этом в районе правого берега запрашиваемые цены снизились на 1,6%.
В разрезе формата лидерами по снижению цен стали многокомнатные квартиры, стоимость которых сократилась на 10,6%, при этом цены на 4-комнатные квартиры за месяц не изменились.
Цены на жилье новой постройки, которое составляет 73% от общего числа предложений, сократились на 1,9%. Чуть отстают по темпам снижения «хрущевки» (- 1,3%) и «улучшенная панель» (-1%). В новостройках наибольшее снижение запрашиваемых цен прослеживается на квартиры комфорт-класса — 5,9%, а наименьшее — на квартиры бизнес-класса — 0,9%.
Средняя цена квартиры в Астане составляет в настоящее время 130 800 $ (от 74 500 $ за 1-комнатную до 383 400 $ за многокомнатную). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом за квартиру сейчас просят на 16% меньше, или минус 25 400 $.
Больше всего за год подешевели 1-комнатные квартиры — на 13,5% (минус 12 100 $ за квартиру), меньше всего — 3-комнатные — на 10% (минус 18 400 $).
Аналитической службой kn.kz отслеживается динамика средних цен на квартиры, позиционирующиеся менее месяца, и квартиры, продающиеся больше месяца. Данная динамика показала, что продавцы, только выходящие на рынок, как правило, завышают цену, которая по истечении месяца и более корректируется, приближаясь к цене продажи. Разница между ценой «свежих» и «старых» квартир в среднем составляет 1-3%.
Количество новых квартир, предлагаемых к продаже в течение месяца, составляет порядка 30% от общего объема предложения.
По наблюдениям аналитиков kn.kz, в марте 2015 года средние цены в сегменте «дорогого» жилья сократились на 2,0%, а в сегменте «дешевого» жилья — на 1,7%. За год снижение в сегменте «дешевого» жилья составило около 10,2%, в сегменте «дорогого» жилья — 9%.
Исследования показывают, что в долгосрочном периоде «дорогой» сегмент отыгрывает почти столько же, сколько и «дешевый», однако «дешевый» сегмент жилья первым отзывается на негативные изменения.
Анализируемая база предложения
Исследуемое количество объектов, по данным газеты «Недвижимость» и портала kn.kz, составило 7125 ед. общей площадью 479 тыс. кв.м. Объем рынка в ценах предложения составил 928 млн долларов.
Лидером по объему предложений остается район Алматы — 55%, а минимум традиционно пришелся на новый, быстро застраивающийся административный район Есиль — 19%.
Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 37%, а минимальный — 5-комнатные и выше — 1%.
Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 50%, в монолитных и панельных домах — 32% и 18% соответственно.
Выводы
По сравнению с февралем текущего года средние ценовые показатели по городу сократились во всех сегментах, причем темпы снижения увеличиваются.
Относительно предыдущего периода на рынке вторичного жилья отмечается увеличение объема предложения.
Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz на вторичном рынке жилья столицы в среднесрочной перспективе ожидается дальнейшее сокращение долларовых цен в пределах 0,5-1% за месяц.
Аналитическая служба kn.kz
Телефон 8 (7212) 910-046