4. Расчетная часть

1. Методология оценки

Целью использования возможно большего количества уместных процедур является достижение наибольшей обоснованности и убедительности выводов, содержащихся в Отчете. В условиях стабильной рыночной экономики использование различных подходов должно приводить к получению близких по значению величин стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии, потенциальные покупатели и продавцы могут быть неправильно или недостаточно информированы. Поэтому применяемые подходы на практике могут давать различающиеся значения стоимости.

В соответствии с Международными стандартами оценки и Законом Республики Казахстан «Об оценочной деятельности существуют три подхода к оценке:

• Доходный подход

• Затратный подход

• Сравнительный подход

Оценщик при проведении оценки обязан использовать указанные три подхода, либо обосновать отказ от использования того или иного подхода. В рамках данной работы Оценщиком была проанализирована возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке и сделаны следующие выводы:

Доходный подход

Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от их использования:

• метод прямой капитализации (метод капитализированного дохода) определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта недвижимости‚ при постоянной величине дохода‚ отсутствии первоначальных инвестиций‚ одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал;

• метод дисконтирования денежных потоков (метод дисконтированного наличного потока) – определение стоимости исходя из условий изменения и неравномерного поступления денежных потоков в зависимости от степени риска‚ связанного с использованием объекта;

• иные методы‚ предусмотренные действующим законодательством.

Подход к оценке объекта недвижимости с точки зрения его доходности представляет собой процедуру оценки стоимости, использующую предположение, что рыночная стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, предполагается, что инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от коммерческой эксплуатации недвижимости (сдачи ее в аренду).

Как правило, жилье (в частности квартира в многоквартирном жилом доме) приобретается для собственных нужд, и попадают в рыночный оборот в качестве наемного помещения в случае, если по какой-то причине не востребовано собственником: досталось по наследству, купили несовершеннолетним детям, вложили излишки денег, уехали за границу и т.д.

Приобретение жилого помещения с целью сдачи его в аренду является исключением. Поэтому утверждать, что рынок аренды жилых помещений каким-либо образом влияет на их стоимость, в настоящее время преждевременно.

В связи с этим оценщик принял решение об отказе от применения доходного подхода к расчету стоимости объекта оценки

Затратный подход

Методы определения стоимости полного воспроизводства или замещения объекта недвижимости за вычетом всех видов износа:

• метод поэлементного расчета – определение стоимости воспроизводства или замещения на основе использования сборников единых районных единичных расценок (ЕРЕР)‚ сметных норм и правил (СНиП)‚ сметных норм и расценок (сборник СНиР) и других нормативов‚ с учетом износа;

• метод укрупненных обобщенных показателей стоимости – определение полной стоимости замещения на основе использования сборников укрупненных показателей (сборников укрупненных сметных нормативов (УСН)‚ укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС)‚ укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) и других нормативов‚ за вычетом износа);

• иные методы‚ предусмотренные действующим законодательством.

В целях настоящей оценки затратный подход не применялся в связи с тем, что Объект оценки представляет собой встроенное жилое помещение сравнительно малой площади. Как видно из определения затратного подхода, он предполагает моделирование реального строительства объекта, аналогичного с оцениваемым. Так как строительство встроенного объекта недвижимости (квартиры), являющегося частью здания, по определению невозможно, то его оценка с точки зрения затратного подхода предполагает расчет издержек на покупку земли и строительства на ней отдельно стоящего функционального аналога оцениваемому объекту.

Поэтому методологически верный расчет рыночной стоимости настоящего базового объекта оценки с точки зрения затратного подхода невозможен. Иначе говоря, затратный подход не может быть применим с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости, являющегося встроенным помещением.

Принимая во внимание весомость приведенных выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного отчета.

Сравнительный подход

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении Объекта оценки с объектами - аналогами, в отношении которых имеется информация о рыночных ценах. Объектом - аналогом для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

• метод сравнительного анализа продаж – определение стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым‚ после выполнения соответствующих корректировок‚ учитывающих различие между ними;

• метод рыночной информации – определение стоимости объекта недвижимости путем анализа информации о предложениях и спросе на сложившемся рынке недвижимости с учетом месторасположения оцениваемого объекта;

• иные методы‚ предусмотренные действующим законодательством.

Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта недвижимости может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

В связи с наличием достоверной информации, при определении стоимости объекта оценки, в рамках настоящего отчета, был использован метод сравнительного подхода – метод рыночной информации.