4. Документы, используемые в отчете об оценке

Нормативно-правовые акты, используемые для оценки:

• Законом «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» от 30 ноября 2000 года № 109-II (с изменениями и дополнениями по состоянию на 29.09.2014 г.);

Стандарты оценки, используемые для оценки:

• Требования к форме и содержанию отчета об оценке, утверждены постановлением Правительства Республики Казахстан от 12 февраля 2013 года № 124;

• Стандарты оценки «Оценка стоимости недвижимого имущества», утверждены постановлением Правительства Республики Казахстан от 12 февраля 2013 года № 124;

• Стандарты оценки «Оценка стоимости движимого имущества», утверждены постановлением Правительства Республики Казахстан от 12 февраля 2013 года № 124;

• Стандарты оценки «Основные термины и определения», утверждены постановлением Правительства Республики Казахстан от 12 февраля 2013 года № 124;

• Стандарт оценки «Основные термины и определения» №26 от 28.01.2010 г.;

• Международные стандарты оценки;

• Международные стандарты финансовой отчетности.

При оценке использованы дополнительные материалы и данные:

• Справочник Оценщика (Сборник нормативно-справочных документов), соответствующий основным положениям;

• Укрупненные показатели стоимости строительства (УПВС – 69, УПСС КО-ИНВЕСТ для Казахстана);

• Другие информационные интернет источники:

• http://www.stat.gov.kz

• http://www.krisha.kz

• http://www.kn.kz

• http://www.krn.kz

Юридический анализ (перечень правоустанавливающих документов)

№	Наименование	Данные	Примечание
1	Договор передачи квартиры	№35 от 15.04.2008 г.	общая площадь 84,1 кв.м.
2	Технический Паспорт (Ф-3) на квартиру в многоквартирном жилом доме	от 12.06.2006 г.	общая площадь 84,1 кв.м.
3	Сведения о собственнике (правообладателе)	----	общая площадь 84,1 кв.м.

Примечание: право собственности подтверждено.

1. Основные термины и определения, применяемые в отчете

1. оценка – определение возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки;

2. отчет об оценке — передаваемое заказчику письменное сообщение оценщика о результатах работы по оценке по форме, установленной уполномоченным органом, и соответствующее требованиям Закона;

3. заказчик – физическое или юридическое лицо, потребитель услуг оценщика;

4. оценщик — физическое или юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности и обязательно являющееся членом одной из палат оценщиков;

5. подход к оценке – способ определения возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки с использованием одного или нескольких методов оценки;

6. метод оценки – совокупность действий юридического, финансово-экономического и организационно-технического характера, используемых для установления рыночной и иной стоимости объекта оценки;

7. дата оценки — день или период времени, на который определяется возможная рыночная или иная стоимость объекта оценки;

8. оценочная деятельность — предпринимательская деятельность, осуществляемая оценщиками, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости на определенную дату, если иное не предусмотрено законами Республики Казахстан;

9. нормативные правовые акты в области оценочной деятельности — акты, устанавливающие требования к проведению оценки, используемым подходам и методам, содержанию;

10. стандарты оценки — нормативный документ, в котором устанавливаются для всеобщего и многократного использования правила, принципы и характеристики в области оценочной деятельности;

11. рыночная стоимость — расчетная денежная сумма, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

12. иная стоимость - иная, кроме рыночной, стоимость объекта оценки, виды которой устанавливаются стандартами оценки;

Источник: «Закон об оценочной деятельности Республики Казахстан» от 30 ноября 2000 года № 109-II

(с изменениями и дополнениями по состоянию на 29.09.2014 г.)

13. Недвижимость – физические объекты: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также иное имущество, относящиеся к недвижимости в соответствии с законодательными актами;

14. Земельное улучшение – результаты каких-либо мероприятий, которые приводят к изменению качественных характеристик земельного участка и его стоимости. К земельным улучшениям относятся материальные объекты, расположенные в границах земельного участка, перемещение которых является невозможным без их обесценения и изменения назначения, а также результаты хозяйственной деятельности или проведения определенного вида работ (изменение рельефа, улучшение грунтов, размещение посевов, многолетних насаждений, инженерной инфраструктуры и т.п.);

15. Строения – земельные улучшения, в которых расположены помещения, предназначенные для пребывания человека, размещения движимого имущества, хранения материальных ценностей, осуществления производства и т.п.;

16. Сооружения - земельные улучшения, которые не принадлежат к строениям и помещениям, предназначенные для выполнения специальных технических функций (дамбы, туннели, эстакады, мосты и т.п.);

17. Передающие устройства – земельные улучшения, созданные для выполнения специальных функций по передаче энергии, вещества, сигнала, информации и т.п. любого происхождения и вида на расстояние (линии электропередачи, трубопроводы, водопроводы, тепловые и газовые сети, линии связи и т.п.);

18. Физический износ – потеря стоимости объекта вследствие повреждений (дефектов), вызванных изнашиванием и разрушениями, связанных с условиями эксплуатации, ухода, под воздействием природно-климатических и других факторов;

19. Функциональный износ – потеря стоимости объекта оценки в результате невозможности осуществления функций, присущих современным зданиям и сооружениям с усовершенствованными архитектурными, объемно-планировочными, конструктивными или другими характеристиками;

20. Внешний (экономический) износ – потеря стоимости объекта в результате изменений на рынке недвижимости, вследствие воздействия окружающей среды (соотношение спроса и объема предложений на сложившемся рынке, обусловленного состоянием экономики, демографической ситуацией, платежеспособностью потребителей и другими региональными факторами);

21. Остаточный срок экономической жизни объектов оценки – срок от даты оценки до окончания срока экономической жизни объектов оценки;

22. Срок экономической жизни земельных улучшений – период, на протяжении которого получаемый или предполагаемый доход от земельных улучшений, превышает операционные расходы, связанные с получением этого дохода. Срок экономической жизни земельных улучшений отображает период, на протяжении которого расходы на поддержание земельных улучшений в пригодном для эксплуатации состоянии окупаются;

23. Фактический возраст земельных улучшений – период от начала эксплуатации земельных улучшений до даты оценки;

24. Эффективный (действительный) возраст – возраст, соответствующий физическому состоянию и полезности объекта, учитывающий возможность его продажи. Базируется на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта эффективный возраст может отличаться от фактического возраста в большую или меньшую сторону.

25. Валовая выручка - суммарная денежная выручка предприятия от реализации произведенных товаров, работ, услуг, а также собственных материальных ценностей.

26. Действительный валовой доход - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недозагрузки, приносящей доход недвижимости, от неплатежей арендаторов, а также от дополнительных видов доходов.

27. Операционные расходы - затраты и платежи, связанные с проведением за определенный период времени финансовых, производственных, хозяйственных операций. Включают затраты на производство и реализацию продукции, административные и финансовые расходы.

28. Потенциальный валовой доход - это максимально возможный доход, который способен приносить объект недвижимости.

29. Чистый операционный доход - часть действительного валового дохода, которая остается после выплаты всех операционных расходов.

Источник: Стандарт оценки «Оценка стоимости недвижимого имущества».

30. Право собственности – включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать это имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Источник: Гражданский кодекс РК, ст.188.

31. Рыночная стоимость (РС) – расчётная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомлённой, расчётливо и без принуждения.

32. Связанное с торговлей имущество – Некоторые классы недвижимого имущества, которые предназначены для ведения бизнеса определенного типа и которые обычно покупаются и продаются на рынке с учетом их торгового потенциала.