3. Общие сведения и описание объекта оценки

3. 1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наиболее эффективном использовании (НЭИ) объекта оценки. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости. Стандарты оценки требуют проводить анализ для выявления оптимального варианта использования собственности

Понятие «наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

Таким образом, рыночная стоимость определяется исходя из наиболее эффективного использования оцениваемого имущества, то есть наиболее вероятного использования, являющегося:

• соответствующим требованиям и нормам законодательства,

• физически возможным,

• экономически оправданным

• максимально прибыльным.

Законодательно разрешенное использование

Согласно Допущениям и ограничивающим условиям настоящего Отчета, юридическая экспертиза прав на рассматриваемый Объект оценки не проводилась.

Предполагается, что все документы на право владения, пользования и распоряжения Объектом оценки оформлены в соответствии с законодательством Республики Казахстан.

В соответствии с предоставленными Заказчиком правоустанавливающими документами на оцениваемый объект недвижимости последний относится к жилому фонду.

Таким образом, по результатам рассмотрения соответствия или несоответствия каждого из рассматриваемых вариантов функционального использования Объекта оценки варианту наиболее эффективного использования по данному критерию, можно сделать вывод о том, что использование Объекта оценки в качестве жилого помещения (квартиры) является наиболее эффективным.

Физически возможное использование

По своим физическим характеристикам, конструктивным особенностям и техническому оснащению (в том числе имеющимся коммуникациям) оцениваемое недвижимое имущество представляет собой недвижимое имущество, расположенное в жилом доме. Таким образом, рассмотренные особенности не препятствуют его использованию в качестве жилого объекта недвижимости.

Исследование финансовой целесообразности заключается в рассмотрении рыночного спроса на оцениваемую недвижимость в ее текущем состоянии. Если существующее использование создает положительный возврат по инвестициям, то такое использование является финансово целесообразным.

По результатам анализа рынка жилой недвижимости г. Астана было выявлено, что объект оценки соответствует современным требованиям участников рынка, и обладает характеристиками, которые, по мнению большинства аналитиков, будут пользоваться спросом в ближайшем будущем.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений. Учитывая то, что единственным законодательно разрешенным и физически возможным вариантом является использование объекта оценки в качестве жилого, это назначение признается вариантом, обеспечивающим максимальную доходность.

Максимальная эффективность(оптимальный вариант использования): рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость. Вышеназванные параметры, данные и характеристики, описывающие объекты оценки, позволяют сделать следующий вывод о наиболее эффективном возможном использовании оцениваемого объекта:

На дату оценки наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки признается в качестве жилого помещения (квартиры).