19.Описание объекта оценки при составлении отчета

Описание объекта оценки в отчете об оценке. -Наименование и адрес местоположение земельного участка и здания в соответствии с единым гос-ым реестром недвижимого имущества (определяется на основании свинства о гос регистрации прав) -Вид зарегистрированных прав на земельный участок и здания, а также зарегистрированные обременения (если имеются). -Назначение и текущее использование объектов. -Описание окружения объекта оценки (местоположение объекта): - местонахождение объекта; - время проезда до центра (до глав почтам) на общественном транспорте и на личном; - расстояние до остановок общественного транспорта; - ближайший город, расстояние до ближ города, ближ автомагистрали или железнодорожные станции; - типичное использование окружения; - основные типы застройки (уличная, микрорайонная); - основной тип зданий (кирпичные, деревянные, битонные, блочные и т.д.); - качество застройки с точки зрения исторической периодизации (старый фонд, здания постройки 1917-1957 сталинки, хрущевки, брежневки, чешки, новостройки). - полнота застройки (менее 25, 25-75, свыше 75) - этажность застройки - социальная инфраструктура - объекты повышенной опасности; - благоустройство территории; 5) основные характеристики земельного участка (определяются по данным заказчика и по результатам непосредственного осмотра): - площадь (м^2, сотки, га); - формы участка (неправильная многоугольная форма); - топография (поверхность неровная, имеется склон); - состояние участка (участок расчищен, заброшен, имеется многолетние насаждение и т.д.) - состав и структура почвенных и географических ресурсов - состав качества и состояния подъездных путей примыкающих к земельному участку - обеспечение участка системами жизнеобеспечения ( подведенные коммуникации) 6) основные характеристики здания: - год постройки и период последнего капитального ремонта; - число этажей, наличие подвала или цокольного этажа, мансарда); - общая площадь помещений (общая, полезная, жилая); - площадь застройки высота помещений по наружному и внутреннему обмену, строительный объем здания; - группа капитальности и состав основных и конструктивных элементов здания; - тип и качество внутренней отделки помещения; - состав инженерных коммуникаций (охранная, пожарная, видео наблюдение); - техническое состояние строительных конструкций объекта. 7) дополнительные общие характеристики, предоставляемые заказчиком или выявляемые оценщиком совместно с заказчиком: - состав арендаторов и величина арендной платы - социальная среда местоположения - экологические показатели района - наличие ограничений по доступу к помещениям - наличие мест для организации парковки; - данные бух учета объекта оценки

20.Структура основных факторов, влияющих на стоимость недвижимости: общие (внешние) и локальные.

Выделяют два уровня факторов влияющих на стоимость недвижимость. I уровень - общие (внешние) факторы. Эти факторы напрямую не связаны с конкретным объектом недвижимости, но косвенно влияют на состояние сегмента рынка недвижимости и следовательно на стоимость оцениваемого объекта. 1. Политические: А) заканадательство собстственности, ипотеки, операции с недвижимости; Б) нормативные акты в области строительства В) налоговое зак Г) зонирование территории, кадастры Д) целевые гос программы Е) политическая ситуация Ж) контроль в сфере банковской страховой деятельности Фактор второй группы: А) соотношение спроса и предлож Б) емкость сегмента рынка недвижимости В) состояние отрасли производства строительных материалов Г) доступность кредита и денежных средств; Д) эффективность системы налогообложения; Е) уровень жизни населения. Группа факторов 3 геофизические: А) экология; Б) географическое положение В) топографические и сисмические особенности Г) технические особенности землепользования. Группа факторов 4 социальные А) структура и потребности населения Б) занятость В) плотность 2уровень: локальные факторы ( факторы в масштабах отдельно взятого начеленого пункта, учитывают характеристики самого объекта и его непосредственного окружения 1 гпуппа: местоположение - состав окружения объекта - транспортная и пешеходная доступность - состав и качество инженерной инфраструктуры - наличие дополняющих объектов 2 группа: технические характеристики - физические параметры - качество строительства и эксплуатации - техническое состояние - назначение и текущее использование - архитектурно планировочные решения - дополнительные улучшения 3 группа: условия заключения сделок - вид сделки с недвижимостью - размер форма и сроки взаиморасчетов - наличие различных обрименений - участие посредников сделки И др. 4 группа: временные факторы - дата заключения сделки - срок экспозиции - периодичность получения доходов от владения и распоряжения 5 группа: условия финансирования сделки - привлечение собственных и заемных средств - использование дополнительных финансовых инструментов