28. Общая характеристика доходного подхода: базовые положения, сфера применения, основные этапы оценки, преимущества и недостатки.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Характеристика подхода п. 23 ФСО 1 Базовые положения доходного подхода 1) недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает 2 источника дохода: - арендная плата поступающая от сдачи объекта в аренду - это часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности Арендная плата является обще принятой и наиболее широко используемой базой при определении доходности недвижимости.  2) виды дохода недвижимости Трехступенчатая модель: - потенциальный валовой доход ( ПВД) - это прогнозируемая за определенный период времени общая величина дохода, которую может принести объект недвижимости при условии ее полной загруженности с учетом текущего технического состояния и качественных характеристик оцениваемого объекта.  ПВД = 100% площади Х величину арендной ставки + прочие доходы Замечание: доход может быть получен не только от сдачи в аренду помещения здания, возможны так же прочие доходы ( например: доход за счет предоставления в аренду машиномест на открытой и закрытой парковке; доход от предоставления наружных поверхностей фасада или торцевых стен здания под размещения наружной рекламы; установка антенового и иных средств связи на кровле здания, установка автоматов по продаже напитков и другой продукции и т. д. )  - действительный воловой доход ( ДВД) - это наиболее вероятная величина дохода от объекта недвижимости с учетом возможных потерь арендной платы от неполной занятости помещений в следствии смены арендаторов или низкого спроса на помещение, а так же в результате нарушения арендаторами графика арендных платежей или частичных не выплат аренды.  ДВД = ПВД - потери арендной платы  - чисты операционный доход ( ЧОД ( NOI)) ЧОД = ДВД - операционные расходы  Операционные расходы формируются из текущих расходов и расходов по формированию резерва на замещения.  Текущие расходы состоят из: А) постоянных текущих операционных расходах - это затраты по объекту затраты которых не зависит от степени нагруженности объекта( имущественные налоги, страховые отчисления, расходы на отопления при централизованной системы теплоснабжения и др. )  Б) переменные текущие операционные расходы - это периодические расходы величина которых зависит от уровня загруженности площадей ( коммунальные платежи, уборка помещений, содержание прилегающей территории, расходы на текущий ремонт, ЗП персонала, расходы на управление недвижимостью и др.  В) резерв на замещение создается с целью накопления специального резервного фонда средства из которого могут использоваться для проведения капитального ремонта, замены его отдельных конструктивных элементов и оборудования с целью сохранения потребительских свойств недвижимости. Затраты на такие замены являются значительными и носят единовременный характер, поэтому резерв формируется постепенно на основе ежегодных отчислений с учетом процентных выплат. Таким образом создается денежный резерв эквивалентный запланированным собственником капитальным затратам.

3) основным ценообразующим фактором в доходном подходе является будущий доход. Стоимость недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов генерируемых оцениваемой недвижимостью. При этом надо учитывать качества и количество будущих доходов и риск характерный как для оценивоемой недвижимости так и региональный.

4) доходный подход позволяет определить как рыночную так и инвестиционную стоимость. Подход наиболее обоснован с точки зрения инвестиционных мативов.

5) основополагающими признаками доходного подхода являются следующее: - ожидание - замещения - спроса и предложения в части расчета ставки дисконтирования и коэффициента капитализации - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

6) в рамках доходного подхода применяют 2 метода - метод капитализации дохода. Необходимым и обязательным условием применения этого метода является предположение что доход в будущем будет приблизительно на одном и том же уровне близким к нынешнему. В оценке недвижимости метод капитализации является основным. Модель метода капитализации V = ЧОД / R V - стоимость ЧОД-репрезинтативная величина ожидаемого чистого операционного годового дохода R ставка капитализации Доходы которые приносят недвижимость должны удовлетворять двум группам интересов: физическим ( земля и улучшения) и финансовым интересам ( собственный капитал и заемный капитал). Соответственно при анализе доходной недвижимости возникает потребность в оценку этих интересов каждому из которых соответствует своя ставка капитализации. - метод дисконтирования дохода Стоимость по методу дисконтирования ( V) = сумма текущих стоимостей денежных потоков прогнозного периода + текущая стоимость остаточной стоимости 

V=сумма CFt/(1+r)^t + FVn/(1+r)^n

Преимущества 

1. Наиболее обоснован с точки зрения инвестиционных мотивов т. к. отражает предоставление инвестора о недвижимости как источнике дохода.

2. В наибольшей степени подходит для оценки дохода, приносящий недвижимости;

3. Учитывает перспективы развития недвижимости;

Недостатки:

1. Трудности при выработке прогноза;

2. Проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов;

3. Подход умозрителен - основной недостаток.