- •1.Понятие недвижимости и недвижимого имущества. Недвижимость как физический (материальный) объект и как комплекс экономико-правовых и социальных отношений. Цели оценки недвижимости.
- •3.Методы классификации недвижимости. Классификация недвижимости.
- •5.Рынок недвижимости: понятие, функции, субъекты, виды и сделки.
- •6. Российский рынок недвижимости: этапы становления и развития.
- •7. Анализ рынка жилой недвижимости
- •8. Анализ рынка коммерческой недвижимости
- •9. Оценка имущества: понятие, объекты и цели оценки. История развития оценочной деятельности в России.
- •10. Формы регулирования оценочной деятельности: государственное регулирование и саморегулирование
- •11.Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в России.
- •13. Стандартизация оценочной деятельности.
- •14. Экономические принципы оценки недвижимости.
- •15.Стоимость, цена и затраты. Рыночная стоимость и другие виды стоимости, сферы их применения.
- •16.Основные этапы процесса оценки недвижимости.
- •17. Особые обязательные требования к договору на проведение оценки. Техническое задание на проведение оценки.
- •18. Информационная база оценки, ее состав и структура. Требования к информации. Внешняя и внутренняя информация. Общая и специальная информация.
- •19.Описание объекта оценки при составлении отчета
- •20.Структура основных факторов, влияющих на стоимость недвижимости: общие (внешние) и локальные.
- •21.Анализ наиболее эффективного использования (нэи)
- •22. Общая характеристика сравнительного подхода: базовые положения, сфера применения, основные этапы оценки, преимущества и недостатки.
- •23. Инструменты сравнительного подхода: элементы сравнения, единицы сравнения, виды поправок; методы их расчета и внесения.
- •2) Метод анализа затрат
- •3) Метод прямого сравнения характеристик
- •4) Метод капитализации арендных платежей
- •5) Экспертный метод
- •6) Метод статистического анализа
- •24. Элементы и единицы сравнения.
- •25. Виды поправок, методы их расчета и внесения.
- •2) Метод анализа затрат
- •3) Метод прямого сравнения характеристик
- •4) Метод капитализации арендных платежей
- •5) Экспертный метод
- •6) Метод статистического анализа
- •26. Метод сравнительного анализа продаж.
- •28. Общая характеристика доходного подхода: базовые положения, сфера применения, основные этапы оценки, преимущества и недостатки.
- •29. Виды дохода от недвижимости. Классификация основных условий договоров аренды.
- •30. Метод капитализации дохода. Определение ставки капитализации для целей оценки недвижимости.
- •31. Метод дисконтирования дохода, сфера применения и этапы реализации.
- •32. Общая характеристика затратного подхода: базовые положения, сфера применения, основные этапы оценки, преимущества и недостатки. Базовые положения затратного подхода
- •4. Затратный подход основывается на следующих принципах оценки:
- •8. Преимущества и недостатки затратного подхода.
- •34. Методы расчета стоимости строительства.
- •35. Методы расчета полной восстановительной стоимости строений (улучшений).
- •1. Метод сравнительной единицы
- •36. Износ в оценке недвижимости: понятие, виды износа, сроки жизни улучшений.
- •Сроки жизни
- •37. Методы определения износа в оценке недвижимости.
- •38. Согласование результатов: критерии и методы согласования.
- •Методы согласования результатов
- •Критерии согласования
- •39. Отчет об оценке: понятие, задачи и принципы составления. Общие требования к содержанию отчета об оценке.
- •40. Требования к отчету об оценке согласно фсо №3. Структура отчета об оценке недвижимости.
1.Понятие недвижимости и недвижимого имущества. Недвижимость как физический (материальный) объект и как комплекс экономико-правовых и социальных отношений. Цели оценки недвижимости.
1.К недвижимым вещам( недвижимое имущество,недвижимость) относятся земельные участки,участки недр и все,что прочно связано с землёй т.е. объекты перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно,в том числе здания и,
сооружения ,объекты незавершенного с
троительства. К недвижимым вещам так же относятся,подлежащие гос регистрации, морские,воздушные суда и космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. 2. Термины недвижимость,недвижимое имущество,недвижимая вещь представлены как синонимы. Международные стандарты оценки МСО трактуют иначе: Недвижимость-это земельный участок и физически осязаемые и не подлежащие перемещению объекты,прочно связанные с землёй. Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость. Собственник недвижимости может обладать всеми или частью этих прав. Понятие недвижимого имущества можно представить в виде 5 блоков( 4 отражают физический состав,а 5ый юр содержание) Земельный участок+Объекты над поверхностью участка+ имущество под поверхностью участка,в том числе полезные ископаемые+ воздушное пространство+ комплекс прав на объекты недвижимости.
В теории и практике различают понятия недвижимого имущества как: 1. Как материальный физический объект ( географическая концепция): местоположение, размер, форма, архитектура и материалы, тип почвы, внешняя среда. 2. Как объект экономических отношений ( экономическая концепция): капитал в вещной форме, товар, издержки содержания, полезность, доходность, ликвидность, цена, спрос, предложение.... 3. Как объект правовых отношений ( юридическая концепция): право собственности( владеть, пользоваться, распоряжаться) и иные вещные права ( права оперативного управления, хозяйственного ведения, аренды, залога, серветуты) 4. Как объект ( применительно к земле) общих социальных отношений ( социальная концепция): место обитания людей всех поколений, невосполнимый природный ресурс, пространственны базис расположения всех объектов, престижность владения, основа гордости и славы, многофункцианальное назначение м др. )
2.Признаки недвижимости: существенные (родовые) и видовые. Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестиций. Основные специфические признаки недвижимости 1) материальная природа. Любая недвижимость по определению является вещью или материальном активом если она рассматривается как элемент предпринимательской деятельности; 2) стационарность т. е. жесткая связь с землей; 3) долговечность согласно действующим в РФ строительным критерием нормативный срок службы строительного объекта в зависимости от материала строительных конструкций варьируется от 15 до 150 лет, фактически может быть выше. Длительность оборота земли при правильном его использовании стремится к бесконечности; 4) уникальность и неповторимость: каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности; 5) недвижимость фундаментальна - ее невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях; 6) специфичекий характер оборота недвижимости через оборот прав на него. К заключению всех сделок на рынке недвижимости предъявляются особые юридические права -гос. регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 7) паушальность невозможность приобретения 1/100 части от недвижимости; 8) высокие трансекционные издержки и длительный срок экспозиции( период времени с момента выставление объекта на рынок до его продаж); 9) не традиционные денежные потоки от недвижимости различают; а)Традиционные - прямые -++++ -обратные + ---- б)Не традиционные т. е. знак может меняться не однократно; 10) разная направленность движения стоимости составных частей недвижимости. Рыночная стоимость земельных участков растет всегда в силу дефицитности. Стоимость зданий и сооружений с течением времени падает; 11) гибкие условия финансирования ( "слои" финансирования); 12) разное сочетание юридических прав и интересов при операций с недвижимостью; 13) низкая доступность полной и достоверной информации о сделках и уровни доходности инвестиционной недвижимости; 14) возможность положительного и отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель и зданий. И др. Недвижимость можно рассматривать как - потребительскую стоимость удовлетворяющее личную потребность в жилище, отдыхе ;к ней предъявляются требования определяемые естественными свойствами и индивидуальными предпочтениями; - фактор производства выступающий в форме основных производственных фондов( зданий, сооружений); - источник дохода.