37. Методы определения износа в оценке недвижимости.

Физический износ является основным типом износа, так как присутствует у всех строительных конструкций, находящихся в эксплуатации. На изменение величины физического износа улучшений влияют разнообразные факторы. На рис. 2 представлены основные факторы, воздействие которых вызывает повреждения зданий в процессе из эксплуатации.

В зависимости от характера процессов разрушения конструктивных элементов объекта различают три категории повреждений:

1. Аварии и разрушения, устраняемые заменой конструкций.

2. Повреждения несущих конструкций, устраняемые их усилением или заменой.

3. Относительно мелкие повреждения, устраняемые при текущем или капитальном ремонте.

Чаще всего в отечественной практике определение физического износа зданий проводится с применением одного из следующих методов:

• метод сравнения продаж;

• метод сроков жизни;

• метод разбиения;

• нормативный метод.

В отличие от первых трех методов, относящихся к «классике» международной оценки, последний метод активно применяется исключительно в отечественной практике.

Метод сравнения продаж является комплексным методом, позволяющим в рамках единого расчета определить величину накопленного износа объекта на основе сопоставления его полной восстановительной стоимости с ценами продажи аналогичных объектов на открытом рынке недвижимости. При использовании этого метода рекомендуется следующая последовательность действий:

1. Выборка продаж сопоставимых объектов, аналогичных оцениваемому объекту по назначению, составу строительных конструкций, характеру улучшений, с приведением цен к дате оценки и сбором информации для определения ПВС аналогичных зданий.

2. Выделение из стоимости единых объектов недвижимости стоимости земли и улучшений для каждого сопоставимого объекта в общей цене продажи каждого объекта-аналога.

3. Расчет ПВС улучшений каждого сопоставимого объекта на дату оценки.

4. Определение величины накопленного износа улучшений в составе объектов-аналогов вычитанием их цен с учетом износа из суммы ПВС по каждому объекту на дату оценки.

5. Определение накопленного износа объекта оценки как средневзвешенной величины износа сопоставимых объектов.

Определение износа на основе метода сроков жизни (иначе – метод эффективного возраста) основывается на учете хронологических показателей объекта оценки с учетом этапа жизненного цикла, на котором находится объект оценки. Метод основан на анализе текущего технического состояния оцениваемого объекта, и исходит из предположения о том, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни объекта (ЭЖ), как физический износ (И_ФИЗ) – к величине полной восстановительной стоимости объекта на дату оценки (ПВС). Из этого отношения получаем следующую формулу физического износа:

, (10)

Заметим, что значение физического износа в выражении (10) представлено в абсолютных величинах и измеряется в рублях (или иных денежных единицах).

Метод разбиения является методом более детального исследования состояния строительных конструкций с выделением устранимого и неустранимого физического износа.

Для оценки физического износа строительный объект разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выделяя при этом:

• короткоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых меньше аналогичного показателя всего объекта в целом;

• долгоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых равен этому же показателю всего объекта.

Неустранимый физический износ короткоживущих элементов рассматривается после расчета устранимого износа и для каждого элемента определяется по следующей формуле:

,

где

– неустранимый физический износ короткоживущего элемента, руб.;

– полная восстановительная стоимость короткоживущего элемента на дату оценки, руб.;

– устранимый физический износ элемента, руб.;

– хронологический или эффективный возраст элемента, лет;

– срок физической жизни (нормативный срок службы) элемента, лет.

Величина неустранимого физического износа в долгоживущих элементах определяется произведением

,

где

– неустранимый физический износ долгоживущих элементов объекта, руб.;

– полная восстановительная стоимость объекта на дату оценки (определяется как сумма полной восстановительной стоимости всех элементов), руб.;

– устранимый физический износ долгоживущих элементов объекта, руб.;

– остаточная восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом, руб.;

– эффективный (или хронологический) возраст объекта, лет;

– срок физической жизни (нормативный срок жизни) объекта, лет.

Нормативный метод, активно использующийся в российской практике оценки физического износа строительных объектов, основывается на применении межотраслевых или ведомственных инструкций. Примером такого рода инструкций являются Ведомственные строительные нормы «Правила оценки физического износа жилых зданий» (ВСН 53-86 (р). М., Госгражданстрой, 1988). Исследование состояния строительных конструкций на основе указанных нормативов систематически проводится специалистами Бюро технической инвентаризации объектов (БТИ), а также специалистами лабораторий, занимающихся обследованием строительных конструкций.

При расчете физического износа улучшений нормативным методом общая величина износа объекта (устранимого и неустранимого) определяется как сумма физического износа отдельных конструктивных элементов объекта с учетом доли полной восстановительной стоимости каждого элемента в общей стоимости объекта. Этот методический прием выражается формулой:

(14)

где

– общий физический износ объекта оценки, руб.;

– полная восстановительная стоимость объекта, руб.;

– удельный вес стоимости i-го конструктивного элемента в общей стоимости объекта (доля от общей величины ПВС);

– коэффициент физического износа i-го конструктивного элемента (процент износа элемента, выраженный в долях);

– общее количество конструктивных элементов.

Следует отметить, что нормативный метод применим только для оценки физического износа объекта. Величина физического износа может быть определена как в денежном, так и процентном выражении.