- •1.Понятие недвижимости и недвижимого имущества. Недвижимость как физический (материальный) объект и как комплекс экономико-правовых и социальных отношений. Цели оценки недвижимости.
- •3.Методы классификации недвижимости. Классификация недвижимости.
- •5.Рынок недвижимости: понятие, функции, субъекты, виды и сделки.
- •6. Российский рынок недвижимости: этапы становления и развития.
- •7. Анализ рынка жилой недвижимости
- •8. Анализ рынка коммерческой недвижимости
- •9. Оценка имущества: понятие, объекты и цели оценки. История развития оценочной деятельности в России.
- •10. Формы регулирования оценочной деятельности: государственное регулирование и саморегулирование
- •11.Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в России.
- •13. Стандартизация оценочной деятельности.
- •14. Экономические принципы оценки недвижимости.
- •15.Стоимость, цена и затраты. Рыночная стоимость и другие виды стоимости, сферы их применения.
- •16.Основные этапы процесса оценки недвижимости.
- •17. Особые обязательные требования к договору на проведение оценки. Техническое задание на проведение оценки.
- •18. Информационная база оценки, ее состав и структура. Требования к информации. Внешняя и внутренняя информация. Общая и специальная информация.
- •19.Описание объекта оценки при составлении отчета
- •20.Структура основных факторов, влияющих на стоимость недвижимости: общие (внешние) и локальные.
- •21.Анализ наиболее эффективного использования (нэи)
- •22. Общая характеристика сравнительного подхода: базовые положения, сфера применения, основные этапы оценки, преимущества и недостатки.
- •23. Инструменты сравнительного подхода: элементы сравнения, единицы сравнения, виды поправок; методы их расчета и внесения.
- •2) Метод анализа затрат
- •3) Метод прямого сравнения характеристик
- •4) Метод капитализации арендных платежей
- •5) Экспертный метод
- •6) Метод статистического анализа
- •24. Элементы и единицы сравнения.
- •25. Виды поправок, методы их расчета и внесения.
- •2) Метод анализа затрат
- •3) Метод прямого сравнения характеристик
- •4) Метод капитализации арендных платежей
- •5) Экспертный метод
- •6) Метод статистического анализа
- •26. Метод сравнительного анализа продаж.
- •28. Общая характеристика доходного подхода: базовые положения, сфера применения, основные этапы оценки, преимущества и недостатки.
- •29. Виды дохода от недвижимости. Классификация основных условий договоров аренды.
- •30. Метод капитализации дохода. Определение ставки капитализации для целей оценки недвижимости.
- •31. Метод дисконтирования дохода, сфера применения и этапы реализации.
- •32. Общая характеристика затратного подхода: базовые положения, сфера применения, основные этапы оценки, преимущества и недостатки. Базовые положения затратного подхода
- •4. Затратный подход основывается на следующих принципах оценки:
- •8. Преимущества и недостатки затратного подхода.
- •34. Методы расчета стоимости строительства.
- •35. Методы расчета полной восстановительной стоимости строений (улучшений).
- •1. Метод сравнительной единицы
- •36. Износ в оценке недвижимости: понятие, виды износа, сроки жизни улучшений.
- •Сроки жизни
- •37. Методы определения износа в оценке недвижимости.
- •38. Согласование результатов: критерии и методы согласования.
- •Методы согласования результатов
- •Критерии согласования
- •39. Отчет об оценке: понятие, задачи и принципы составления. Общие требования к содержанию отчета об оценке.
- •40. Требования к отчету об оценке согласно фсо №3. Структура отчета об оценке недвижимости.
3.Методы классификации недвижимости. Классификация недвижимости.
В процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке. Методы классификации 1. Метод иерархический - последовательная ( по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненые группы. В основе метода принцип - дерево цели. Общероссийской классификации недвижимости не существует. 2. Метод фасетный предполагает параллельное разделение множетсва объектов недвижимости на а) С точки зрения специализации ( очень важная классификация) -Специализированная ( здание церкви, стадион) это недвижимость которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев когда она реализуется как часть использующего его бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером и местом нахождения ( например здание электростанции, вокзал, порт, церковь) -Не специализированная б) по происхождению и назначению -Естественные ( природные) объекты "это недвижимость по природе"; земельный участок, лес, участки недр... -Искусственные объекты( постройки ) " недвижимость по закону" - жилая недвижимость - коммерческая недвижимость - общественные объекты
- инженерные сооружения в) по степени готовности и эксплуатации строительных объектов -Не застроенные земельные участки -Незавершенное строительство объекта -Здания и сооружения введенные в эксплуатацию -Находящиеся в реконструкции -Объекты под снос г) воспроизводимость в натуральной форме -Воспроизводимые -Невоспроизводимые Классификация земельных участков Земельный фонд РФ разделен на 7 категорий: 1. Земли с/х назначения; 2. Земли городов и населенных пунктов; 3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения; 4. Земли особо охраняемых территорий( в воронежской области 6 особо охраняемых территорий); 5. Земли лесного фонда; 6. Земли водного фонда; 7. Земли запасов.
4.Жизненный цикл объекта недвижимости. Изменение доходов и расходов доходоприносящей недвижимости в течение жизненного цикла. Сроки жизни улучшений. Понятие жизненного цикла недвижимости можно рассматривать исходя из двух критериев I. Критерий технического состояния строительных конструкций. Позволяет выделить три этапа жизненого цикла: 1) строительство объекта: - выбор земельного участка, разработка концепции застройки и составление ТЭО объекта ( т. е. определяются основные количественные и качественные показатели будущего объекта, уровень предполагаемых затрат на основе укрупненных показателей, планируемые сроки строительства); - составление сметы, согласование проекта, с определением точных параметров конструкций, обоснование сроков и объемов финансирования объектов, получение разрешений на строительство объектов; - реализация строительного проекта с выполнением комплекса строительно- монтажных работ и проведением мероприятий по вводу объекта в эксплуатацию. Для типовых объектов продолжительность первого и второго этапа занимает от 1 года до 2 лет, третьего от 2 до 3 лет. 2) содержание и эксплуатация - обеспечить стабильный температурно-влажнастной уровень - проводить капитальный и текущий ремонт с модернизаций строительных конструкций 3) ликвидация объекта в связи; - снос в связи с потерей прочностных характеристик объекта, разрушением отдельных конструктивных элементов и негативным влиянием окружающей среды; - новые планы застройки района расположения объекта из-за несоответствия архитектурно- планировочных решений объекта качественным характеристикам объекта. Долго и коротко живущие элементы здания В зависимости от продолжительности нормативного срока службы все конструктивные элементы объекта могут быть разделены на 2 группы; 1. Долго живущие срок физической жизни этих объектов совпадает с нормативным сроком жизни( фундамент, наружные и несущие стены, перекрытия) 2. Коротко живущие(сменяемые) имеют разные нормативные сроки службы ( срок службы отопительной системы 30 -50 лет, внутренней отделки 5-15 лет и т. д. ) Жизненный цикл недвижимости по критерию состоит из 4 этпов 1) выведение объекта на рынок 2) рост 3) зрелость 4) упадок Срок экономической жизни - это период в течении которого объект недвижимости способен приносить доход. Причем расходы на какие-либо улучшения объекта увеличивают его стоимость на сумму большую величины затрат на эти улучшения. Эффективный возраст- это период времени которым оценивается продолжительность жизни здания на дату оценки с учетом его фактического технического состояния, то есть исходя из того какими были условия содержания объекта и на какой возраст объект выглядел. Эффективный возраст может быть больше, меньше или равен фактическому.