21.Анализ наиболее эффективного использования (нэи)

Наиболее эффективное использование (НЭИ) объекта недвижимости представляет собой такой вариант использования объекта, который из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых, финансово доступных и экономически наиболее целесообразных вариантов обеспечивает наибольшую стоимость объекта, определенную на дату оценки.

В ходе данного анализа рассматриваются инфраструктура самого земельного участка и прилегающей к нему территории, исследуется местоположение объектов, формирующих конкурентную среду для выбранного варианта инвестиций, оценивается емкость рынка по использованию земельных участков с улучшениями соответствующего назначения и т.д. Таким образом, оценивается соотношение спроса и предложения той продукции или тех услуг, которые планируется производить или, соответственно, оказывать после смены собственника, и делается вывод о целесообразности именно такого использования объекта недвижимости.

Итак, при проведении анализа НЭИ любой из рассматриваемых вариантов должен соответствовать следующим критериям:

Законодательная разрешенность – правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения действующего законодательства, градостроительного регламента, перспективных решений по планировке территорий, охватывающих различные земельные участки, а также ограничений местной администрации и требований населения.

Физическая осуществимость – предполагает учет информации о физических, грунтовых и ландшафтных характеристиках объекта недвижимости. В качестве основных факторов, влияющих на определение границ физической осуществимости того или иного инвестиционного проекта, рассматриваются: размер, форма, почвенные и геологические особенности земельного участка, состав растительности, глубина залегания грунтовых вод и другие.

Финансовая доступность – предполагаемые объемы финансирования нового строительства или реконструкции существующего объекта должны соответствовать типичным условиям привлечения денежных средств, сложившимся на рынке финансовых услуг, включая предлагаемые банковскими учреждениями ставки по кредитам и условия возврата займов..

Экономическая эффективность – в процессе обоснования вариантов объемов финансирования в рамках инвестиций в недвижимость анализируются объемы планируемых затрат на строительство, и составляется прогноз денежных поступлений от владения и распоряжения недвижимостью в процессе строительства и после ввода объекта в эксплуатацию.

Исходя из этих критериев, анализ НЭИ объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями, проводят в два этапа:

– на первом этапе проводят анализ НЭИ земельного участка в предположении, что он является свободным (незастроенным);

– на втором этапе анализ НЭИ проводится для земельного участка с существующими улучшениями (то есть земельный участок рассматривается как застроенный).

22. Общая характеристика сравнительного подхода: базовые положения, сфера применения, основные этапы оценки, преимущества и недостатки.

Сравнительные подход – это совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами в отношение которых имеется информация о ценах. Объектом аналогом признается объект сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО №1)

1.Подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами скорректированными на выявленные различия. Основной ценообразующий фактор - цена продажи аналога. Официально подход назван сравнительный, однако часто в литературе можно встретить, рыночный подход и подход сравнения продаж.

2. Подход основан на постулате: сходные интересы в недвижимости должны быть проданы по сходным ценам. Основной ценообразующий фактор – цена продажи аналога.

3. В основу подхода положены следующие принципы:

1) спроса и предложения

2) замещения

3) вклада (на нем построены все корректировки)

4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

4. Сфера применения и информационная база: если рынок недвижимости характеризуется высокой активностью и прозрачностью, то оценка основывающаяся на применении методов сравнительного подхода позволяет наиболее адекватно учесть текущие рыночные условия определяющие стоимость недвижимости. Применение подхода возможно только при наличии развитого рынка объектов сходных с оцениваемым. Если рассматриваемый сигмент рынка не развит или оцениваемый объект является специализированной недвижимостью, либо способен принести собственнику исключительные экономические выгоды, то сравнительный подход не применяется. Подход вызывает затруднения когда объект оценки имеет существенные обременения и ограничения не существенные для рынка. Методы сравнительного подхода активно применяются не только для оценки недвижимости, но и: - при основании величины среднерыночных ставок арендной платы, эксплуатационных работах, ставки капитализации - в составе доходного подхода - для расчета величина износа и устаревания объекта оценки - при использовании затратного метода.  5. Основные этапы оценки: независимо от метода этапы едины.  1) проводится анализ текущего состояния и перспектив развития рынка недвижимости в том числе - того сегмента в котором оценивается рынок. Осуществляется первичная выборка данных о ценах и условиях сделок с объектами недвижимости проданными относительно недавно и обладающими относительно близкими к объекту недвижимости качественными и количественными.  2) по результатам более детального анализа и проверки полноты и достоверности информации о выбранных объектах недвижимости определяется окончательный состав объектов аналогов в сопоставлении с котором объект оценки будет сравниваться т. е. составляется список аналогов  3) опредляется состав основных ценообразующих факторов которые должны учитываться при провидении расчетов и выбираются единицы сравнения объектов позволяющие учесть различия между объектом оценки и объектами аналогами по этим ценообразующий факторам. 4) с учетом выбранных единиц сравнения и различий выбранных ценообразующих факторов выявленных между каждым объектом аналога и объектом оценки проводится корректировка цен аналогом с их приведением характеристикам объектом оценки.  5) скорректированные цены объектов аналого проходят этап согласования или взвешивания после чего выводится результирующая величина стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода. Выделяют следующие критерии отбора аналогов: Основное назначение - текущее использование;  Качество конструктивных  Состав передовых прав и имеющихся обременений; Местоположение; Физические характеристики; Чем более жеще критерии отбора тем труднее найти аналог (должно 6-9; для РФ 2-3).

6. Сравнительный подход представлен двумя методами: а) метод сравнительного анализа продаж (прямого сравнения продаж)  V= Scp+/- ADJcp Scp Цена продажи ADJcp Суммарные поправки к ценам аналогичных объектов за различия характеристиков и параметрах между объектов оценки и аналогичными.  При определении знака пользуются золотым правилом оценки: если аналог лучше в его цену вносятся отрицательная поправка, если аналог хуже, то в его цену вносятся положительная поправка.  б) метод соотнесения цены и доходов. Представлен двумя модификациями:  Метод валового рентного мультиплекатора Метод общего коэффициента капитализации (расчета мультиплекатора чистой ренты)  Методы основаны на анализе степени зависимости цены аналога от его дохода .  Преимущество  Статистически обоснован и позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей  При нпличии достаточном количестве данных для анализа пррост в применении и дает надежные результаты Надежен в условиях активного рынка доя оценки небольших коммерческих объектов и объектов жилых, а также при наличии определ инфоструктуры  Недостатки  Различие продаж Зависимость от активности и стабильности рынка Сложность сбора информации о фактических ценах продаж Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.