- •1.Понятие недвижимости и недвижимого имущества. Недвижимость как физический (материальный) объект и как комплекс экономико-правовых и социальных отношений. Цели оценки недвижимости.
- •3.Методы классификации недвижимости. Классификация недвижимости.
- •5.Рынок недвижимости: понятие, функции, субъекты, виды и сделки.
- •6. Российский рынок недвижимости: этапы становления и развития.
- •7. Анализ рынка жилой недвижимости
- •8. Анализ рынка коммерческой недвижимости
- •9. Оценка имущества: понятие, объекты и цели оценки. История развития оценочной деятельности в России.
- •10. Формы регулирования оценочной деятельности: государственное регулирование и саморегулирование
- •11.Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в России.
- •13. Стандартизация оценочной деятельности.
- •14. Экономические принципы оценки недвижимости.
- •15.Стоимость, цена и затраты. Рыночная стоимость и другие виды стоимости, сферы их применения.
- •16.Основные этапы процесса оценки недвижимости.
- •17. Особые обязательные требования к договору на проведение оценки. Техническое задание на проведение оценки.
- •18. Информационная база оценки, ее состав и структура. Требования к информации. Внешняя и внутренняя информация. Общая и специальная информация.
- •19.Описание объекта оценки при составлении отчета
- •20.Структура основных факторов, влияющих на стоимость недвижимости: общие (внешние) и локальные.
- •21.Анализ наиболее эффективного использования (нэи)
- •22. Общая характеристика сравнительного подхода: базовые положения, сфера применения, основные этапы оценки, преимущества и недостатки.
- •23. Инструменты сравнительного подхода: элементы сравнения, единицы сравнения, виды поправок; методы их расчета и внесения.
- •2) Метод анализа затрат
- •3) Метод прямого сравнения характеристик
- •4) Метод капитализации арендных платежей
- •5) Экспертный метод
- •6) Метод статистического анализа
- •24. Элементы и единицы сравнения.
- •25. Виды поправок, методы их расчета и внесения.
- •2) Метод анализа затрат
- •3) Метод прямого сравнения характеристик
- •4) Метод капитализации арендных платежей
- •5) Экспертный метод
- •6) Метод статистического анализа
- •26. Метод сравнительного анализа продаж.
- •28. Общая характеристика доходного подхода: базовые положения, сфера применения, основные этапы оценки, преимущества и недостатки.
- •29. Виды дохода от недвижимости. Классификация основных условий договоров аренды.
- •30. Метод капитализации дохода. Определение ставки капитализации для целей оценки недвижимости.
- •31. Метод дисконтирования дохода, сфера применения и этапы реализации.
- •32. Общая характеристика затратного подхода: базовые положения, сфера применения, основные этапы оценки, преимущества и недостатки. Базовые положения затратного подхода
- •4. Затратный подход основывается на следующих принципах оценки:
- •8. Преимущества и недостатки затратного подхода.
- •34. Методы расчета стоимости строительства.
- •35. Методы расчета полной восстановительной стоимости строений (улучшений).
- •1. Метод сравнительной единицы
- •36. Износ в оценке недвижимости: понятие, виды износа, сроки жизни улучшений.
- •Сроки жизни
- •37. Методы определения износа в оценке недвижимости.
- •38. Согласование результатов: критерии и методы согласования.
- •Методы согласования результатов
- •Критерии согласования
- •39. Отчет об оценке: понятие, задачи и принципы составления. Общие требования к содержанию отчета об оценке.
- •40. Требования к отчету об оценке согласно фсо №3. Структура отчета об оценке недвижимости.
31. Метод дисконтирования дохода, сфера применения и этапы реализации.
Позволяет применять его когда доходы от недвижимости являются неравномерными. В качестве примера можно привести след ситуации:
Объект находится на любом этапе строительства или реконструкции;
Строительство объекта завершено, однако его эксплуатация только начинается;
Техническое состояния объекта недвижимости не допускает возможности его использования без проведения текущего или капитального ремонта; при этом текущее использование соответствует варианту; соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования объекта (НЭИ);
Текущее использование объекта не соответствует его НЭИ, для обеспечения которого требуются дополнительные капит вложения в объект недвижимости.
По сравнению методом капитализации, где используются фиксированные параметры этот метод позволяет получить более объективные результаты, так как сориентирован на обеспечение учета и анализа.
В методе дисконтирования в качестве дохода может выступать чистый операционный доход либо чистый денежный поток (чаще всего метода дисконтирования чистого денежного потока).
Этапы реализации метода: 1) сбор и анализ данных об условиях предоставления в аренду объекта недвижимости аналогичных с оцениваемым исходя из принятого варианта НЭИ. Анализ структуры эксплуатационных и иных издержек связанных с владением и использованием объекта недвижимости. 2) определение продолжительности прогнозного и постпрогнизного ( остаточного) периода с учетом сроков необходимых для стабилизации доходов от объекта недвижимости. Прогнозный период тянут до тех пор пока темпы роста дохода не стабилизируются. В остаточном периоде должны быть стабильные темпы роста дохода. 3) обоснование и прогнозирование показателей доходов и издержек с определением величины ЧОД для варианта НЭИ объекта 4) обоснование величины остаточной стоимости ( стоимости риверсии) чаще всего для определения остаточной стоимости используется формула: FV = NOT/ R - g ( модель гордона) NOT - чистый операционный доход первого пост прогнозного дохода R - ставка дисконтирования g - долгосрочные темпы роста дохода Еще могут использовать метод предполагаемой продажи. 5) расчет величины ставки дисконтирования для пересчета в текущую стоимость всех денежных потоков с учетом уровня рисков инвестирования в аналогичную недвижимость. 6) определение текущей стоимости денежных потоков для каждого года прогнозного периода 7) определение суммы текущих стоимостей денежных потоков прогнозного периода ( первое слагаемое формулы) 8) определение текущей остаточной стоимости ( второе слагаемое) 9) расчет рыночной стоимости по доходному потоку ( слагаемое один + два).
32. Общая характеристика затратного подхода: базовые положения, сфера применения, основные этапы оценки, преимущества и недостатки. Базовые положения затратного подхода
1. В общем случае содержание затратного подхода предусматривает определение стоимости объекта недвижимости на основе учета затрат на создание такого же объекта как нового с корректировкой на все виды износов и устареваний, характерных для объекта оценки.
При этом в состав затрат на создание объекта включаются не только затраты на строительство объекта, учитывающие прибыль инвестора, инициирующего реализацию этого проекта, но и затраты на приобретение земельного участка, на котором осуществляется строительство.
2. Подход основан на постулате: типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий и сооружений) аналогичной полезности.
Основной ценообразующий фактор – понесенные затраты.
3. Тип исходной информации для применения затратного подхода. Можно условно выделить два типа информации, которая составляет основу расчетов стоимости недвижимости: нормативная и рыночная.
К первому типу информации можно отнести все расчеты, связанные с определением стоимости нового строительства на основе нормативных данных, которые являются общедоступными и прозрачными для всех участников строительного рынка.
Второй тип информации объединяет сведения о рынке земельных участков, доходности инвестиций в строительство объектов соответствующего типа, факторов рыночной среды, определяющих функциональное и внешнее устаревание оцениваемого объекта.
Таким образом, в современном понимании, обладая определенной спецификой расчетов, затратный подход, так же как доходный и сравнительный подходы, неотделим от рынка недвижимости.