2) Метод анализа затрат

Величина корректировки рассчитывается на основе информации, полученной от ремонтных, строительных и других компаний о затратах на установку оцениваемого элемента. Переход от затрат на восстановление элемента к его стоимостному вкладу обеспечивается применением коэффициента удобства пользователя (коэффициент Куб). Корректировка затрат на Куб отражает готовность осведомленного инвестора заплатить за уже готовый элемент. Куб колеблется от 0 до 10, но наибольшее распространение от 0,8 до 1,8 к величине затрат на дату оценки.

3) Метод прямого сравнения характеристик

Чаще всего делают корректировку на время продажи, на наличие дополнительных улучшений и износ.

4) Метод капитализации арендных платежей

Капитализация арендных платежей или различий в их поступлении может использоваться для получения поправки, когда арендная плата зависит от величины какой-либо характеристики.

5) Экспертный метод

Расхождения не должны приводить к различиям более чем на 30%.

6) Метод статистического анализа

Методы внесения поправок

Главным преимуществом денежных поправок является то, что последовательность их внесения м.б. различной и не влияет на результат. Процентные поправки предусматривают определенную последовательность их внесения: в последовательности элементов сравнения.

ЗАМЕЧАНИЯ: физические характеристики часто требуют больше, чем одну поправку. Здесь последовательность роли не играет.

Механизм внесения процентных поправок

-независимо от того, какая поправка выбрана первой, она умножается на цену продажи аналогичной недвижимости для получения цены, скорректированной по данной характеристике.

-следующая поправка умножается на первую корректированную цену, а не первоначально указанную.

- эта последовательность действий продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

24. Элементы и единицы сравнения.

В процессе применения сравнительного подхода оценщик использует 2 аналитических инструмента – единицы сравнения и элементы сравнения.

Единицы сравнения – это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объекта недвижимости. В качестве цены единицы сравнения может выступать:

- физическая единица (цена единицы площади)

- экономическая единица (цена приносящей доход единицы)

Выбор единицы сравнения зависит от типа недвижимости:

а) При оценке земельных участков используют:

-цена за 1 м кв

- цена за 1 сотку

- цена за 1 гектар

- цена за 1 кв см

- цена за 1 фронтальный метра (если объект для коммерческого использования - протяженность вдоль дороги)

б) оценка застроенных участков

- цена за 1 м кв общей площади

- цена за 1 м кв, предназначенный для сдачи в аренду

- цена за м кв полезной или жилой площади

- цена за м кубический строительного объема (например, для складских помещений)

В некоторых случаях в качестве единицы сравнения используют формирующие доход модули, например, одно посадочное место, один номер, одно машино-место.

Элементы сравнения – это параметры объектов и обстоятельства конкретных сделок, формирующих цену с учетом региональных особенностей и экономической составляющей функционирования рынка недвижимости. Элементы сравнения охватывают все основные факторы, влияющие на стоимость. Нумерация играет роль.

1) передаваемые права собственности и ограничения на недвижимость

2) условия финансирования сделки. При всем многообразии способов финансирования их можно сгруппировать:

-финансирование за счет собственных средств инвестора единым платежом

- смешанное финансирование с использованием банковского (как правило, ипотечного) кредита

-смешанное финансирование с использованием кредита, предоставляемого продавцом или покупка в рассрочку

3) условия продажи

Наиболее распространенными формами нетипичных условий сделок являются:

- сделки, заключенные под давлением

- сделки, осуществляемые по желанию продавца в более короткие сроки экспозиции по сравнению с типичными сроками

- финансовые, корпоративные и родственные связи

- особые предпочтения инвестора относительно объекта

- особые условия процедуры отчуждения собственности

- особые условия налогообложения

4) условия рынка (время продажи)

Могут отсутствовать

5) местоположение

6) физические характеристики (их много). К их числу относится: размер здания, качество строительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и состояние здания, функциональная полезность, размер земельного участка, привлекательность, благоустройство, экология.

7) экономические характеристики (параметры недвижимости определяющие её доход). Важны чаще для коммерческой недвижимости, размер дохода зависит от эксплуатационных расходов, качества управления, состава арендаторов, условий договора аренды, срока окончания договора аренды, возможности его продления.

8) отклонения от текущего использования. Приоритетным критерием отбора аналогов является идентичность из назначений.

9) наличие движимого имущества.