23. Инструменты сравнительного подхода: элементы сравнения, единицы сравнения, виды поправок; методы их расчета и внесения.

В процессе применения сравнительного подхода оценщик использует 2 аналитических инструмента – единицы сравнения и элементы сравнения.

Единицы сравнения – это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объекта недвижимости. В качестве цены единицы сравнения может выступать:

- физическая единица (цена единицы площади)

- экономическая единица (цена приносящей доход единицы)

Выбор единицы сравнения зависит от типа недвижимости:

а) При оценке земельных участков используют:

-цена за 1 м кв

- цена за 1 сотку

- цена за 1 гектар

- цена за 1 кв см

- цена за 1 фронтальный метра (если объект для коммерческого использования - протяженность вдоль дороги)

б) оценка застроенных участков

- цена за 1 м кв общей площади

- цена за 1 м кв, предназначенный для сдачи в аренду

- цена за м кв полезной или жилой площади

- цена за м кубический строительного объема (например, для складских помещений)

В некоторых случаях в качестве единицы сравнения используют формирующие доход модули, например, одно посадочное место, один номер, одно машино-место.

Элементы сравнения – это параметры объектов и обстоятельства конкретных сделок, формирующих цену с учетом региональных особенностей и экономической составляющей функционирования рынка недвижимости. Элементы сравнения охватывают все основные факторы, влияющие на стоимость. Нумерация играет роль.

1) передаваемые права собственности и ограничения на недвижимость

2) условия финансирования сделки. При всем многообразии способов финансирования их можно сгруппировать:

-финансирование за счет собственных средств инвестора единым платежом

- смешанное финансирование с использованием банковского (как правило, ипотечного) кредита

-смешанное финансирование с использованием кредита, предоставляемого продавцом или покупка в рассрочку

3) условия продажи

Наиболее распространенными формами нетипичных условий сделок являются:

- сделки, заключенные под давлением

- сделки, осуществляемые по желанию продавца в более короткие сроки экспозиции по сравнению с типичными сроками

- финансовые, корпоративные и родственные связи

- особые предпочтения инвестора относительно объекта

- особые условия процедуры отчуждения собственности

- особые условия налогообложения

4) условия рынка (время продажи)

Могут отсутствовать

5) местоположение

6) физические характеристики (их много). К их числу относится: размер здания, качество строительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и состояние здания, функциональная полезность, размер земельного участка, привлекательность, благоустройство, экология.

7) экономические характеристики (параметры недвижимости определяющие её доход). Важны чаще для коммерческой недвижимости, размер дохода зависит от эксплуатационных расходов, качества управления, состава арендаторов, условий договора аренды, срока окончания договора аренды, возможности его продления.

8) отклонения от текущего использования. Приоритетным критерием отбора аналогов является идентичность из назначений.

9) наличие движимого имущества.

Виды поправок:

- денежные поправки (изменяют на определенную сумму цену аналога и вносятся путем прибавления или вычитания преимущества в стоимости). Денежные поправки могут вноситься в цену аналога в целом или вводятся к цене единицы сравнения аналога (1 м кв, 1 м куб).

- процентные поправки изменяют цену недвижимости на определенный коэффициент и вносятся путем умножения на этот коэффициент корректирующий цену аналога. Могут вноситься в цену в целом или на м.кв. Поправки процентные могут вноситься на независимой или кумулятивной основе.

Методы расчета поправок

В настоящее время наибольшее распространение получили следующие методы (их 6)

1) метод анализа парных продаж (сопоставимых пар продаж)

Метод предполагает поиск 2-х почти идентичных объектов, отличающихся только одной характеристикой и ценой. Разница в цене – есть стоимость этой характеристики