- •1.Понятие недвижимости и недвижимого имущества. Недвижимость как физический (материальный) объект и как комплекс экономико-правовых и социальных отношений. Цели оценки недвижимости.
- •3.Методы классификации недвижимости. Классификация недвижимости.
- •5.Рынок недвижимости: понятие, функции, субъекты, виды и сделки.
- •6. Российский рынок недвижимости: этапы становления и развития.
- •7. Анализ рынка жилой недвижимости
- •8. Анализ рынка коммерческой недвижимости
- •9. Оценка имущества: понятие, объекты и цели оценки. История развития оценочной деятельности в России.
- •10. Формы регулирования оценочной деятельности: государственное регулирование и саморегулирование
- •11.Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в России.
- •13. Стандартизация оценочной деятельности.
- •14. Экономические принципы оценки недвижимости.
- •15.Стоимость, цена и затраты. Рыночная стоимость и другие виды стоимости, сферы их применения.
- •16.Основные этапы процесса оценки недвижимости.
- •17. Особые обязательные требования к договору на проведение оценки. Техническое задание на проведение оценки.
- •18. Информационная база оценки, ее состав и структура. Требования к информации. Внешняя и внутренняя информация. Общая и специальная информация.
- •19.Описание объекта оценки при составлении отчета
- •20.Структура основных факторов, влияющих на стоимость недвижимости: общие (внешние) и локальные.
- •21.Анализ наиболее эффективного использования (нэи)
- •22. Общая характеристика сравнительного подхода: базовые положения, сфера применения, основные этапы оценки, преимущества и недостатки.
- •23. Инструменты сравнительного подхода: элементы сравнения, единицы сравнения, виды поправок; методы их расчета и внесения.
- •2) Метод анализа затрат
- •3) Метод прямого сравнения характеристик
- •4) Метод капитализации арендных платежей
- •5) Экспертный метод
- •6) Метод статистического анализа
- •24. Элементы и единицы сравнения.
- •25. Виды поправок, методы их расчета и внесения.
- •2) Метод анализа затрат
- •3) Метод прямого сравнения характеристик
- •4) Метод капитализации арендных платежей
- •5) Экспертный метод
- •6) Метод статистического анализа
- •26. Метод сравнительного анализа продаж.
- •28. Общая характеристика доходного подхода: базовые положения, сфера применения, основные этапы оценки, преимущества и недостатки.
- •29. Виды дохода от недвижимости. Классификация основных условий договоров аренды.
- •30. Метод капитализации дохода. Определение ставки капитализации для целей оценки недвижимости.
- •31. Метод дисконтирования дохода, сфера применения и этапы реализации.
- •32. Общая характеристика затратного подхода: базовые положения, сфера применения, основные этапы оценки, преимущества и недостатки. Базовые положения затратного подхода
- •4. Затратный подход основывается на следующих принципах оценки:
- •8. Преимущества и недостатки затратного подхода.
- •34. Методы расчета стоимости строительства.
- •35. Методы расчета полной восстановительной стоимости строений (улучшений).
- •1. Метод сравнительной единицы
- •36. Износ в оценке недвижимости: понятие, виды износа, сроки жизни улучшений.
- •Сроки жизни
- •37. Методы определения износа в оценке недвижимости.
- •38. Согласование результатов: критерии и методы согласования.
- •Методы согласования результатов
- •Критерии согласования
- •39. Отчет об оценке: понятие, задачи и принципы составления. Общие требования к содержанию отчета об оценке.
- •40. Требования к отчету об оценке согласно фсо №3. Структура отчета об оценке недвижимости.
18. Информационная база оценки, ее состав и структура. Требования к информации. Внешняя и внутренняя информация. Общая и специальная информация.
Информация - это основа процесса оценки. На сколько полно и качественно собрали информацию, на столько полным и качественным будет отчет об оценке. Информационное обеспечение включает следующие операции: - определение массива необходимых сведений - выбор информационных источников - сбор необходимой информации - систематизация, обработка и анализ - описание информации в отчете Основные требования к составу и качеству информации сформулированы в ФСО 1( п. 19) Информация используемая для проведения оценки должен удовлетворять 2 требованиям 1. Достаточность 2. Достоверность. Для определения объема требующейся информации необходимо: 1. Изучить договор и задания на оценку 2. Провести интервью с собственником и заказчиком 3. Провести осмотр и техническую экспертизу объекта Эффективное использование необходимой для оценки недвижимости информации 1) в зависимости от характера информация бывает - общая носит официальный характер и необходимо для оценки текущего состояния и перспектив развития экономики - специальная (конкретная) информация - представлена как правило в виде цифр и используется для расчетов в том или ином методе. Специальные данные содержат индивидуальные характеристики объекта по следующим направлениям: а) юридические параметры объекта ( на основе анализа предоставляемой заказчиком право устанавливающих документов, кадастрового права и данных гос регистрации, оценщик определяет собственника объекта недвижимости и пакет прав которым он обладает, включая обременения и ограничения в распоряжении объектом если они имеются. б) технические характеристики
объекта ( осмотр, изучение технической документации с определением состава и количественных характеристик конструктивных элементов, обследования технических состояния технических конструкция, сбор информации об окружении объекта, топографических и геофизических характеристик земельного участка, экологических параметрах объекта расположения. в) анализа доходов, исследование структур затрат по обслуживанию и эксплуатации объекта с целью установления потенциального и действительного валового дохода.0, чистого операционного дохода, выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта; данные бух учета и отчетности организации, если собственник юр. лицом. 2) по отношению к оцениваемому объекту различают: - внутрение источники информации: тех. паспорт ( кадастровой паспорт), пректно-сметная документация на объекты оценки, правоустанавливающие документы на объект, данные о проведенных ремонтных работах и экспертизе строительных конструкции объекта, данные об особенностях эксплуатации объектов и структуре соответствующих затрат, документация подтверждающая наличие или отсутствие обременителен. И др. - внешние: законодательные акты РФ и местные нормативные акты в сфере обращения недвижимости, электронные базы данных о сделках с недвижимостью, ведомственные нормативные акты включая нормативную базу строительства и эксплуатации объекта, публикации содержащие методические и справочные сведедния необходимые для оценки, сведения о ценообразовании в строительстве, результаты научно - практических исследований в сфере рынка недвижимости, данные о социально - экономических, состояние финансовых рынков и др.