30. Метод капитализации дохода. Определение ставки капитализации для целей оценки недвижимости.

Формула капитализации

V= NOI/ R

Метод является основным в оценке недвижимости, но реже применяется в оценке бизнеса.

Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за 1 год (к ближайшей дате оценки) в стоимость при помощи коэффициента капитализации. РАССКАЗАТЬ ЧТО СТОИТ В ЧИСЛИТЕЛЕ, КАК СЧИТАТЬ ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД.

Знаменатель формулы:

Коэффициент капитализации это процентная ставка, которая исп для конвертации годового дохода в стоимость.

Методы определения коэффициента капитализации (их 3):

1. Метод с учетом возмещения капитальных затрат и с корректировкой на изменения стоимости актива. Согласно методу коэффициент капитализации состоит из двух частей: R=on+of

on - ставка доходности инвестиций (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями.

of - норма возврата капитала, погашение суммы первоначальных вложений.

Расчет on:

Осуществляется кумулятивным (т.е. суммирование) методом. Суть метода в том, что к безрисковой ставке (который исп в качестве базовой) добавляют поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости. Ставка дохода на капитал по методу кумулятивного построения равна:

Безрисковая ставка

+

Премия за риск вложения в недвижимость (в данном учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта и премия может быть принято в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности)

+

Премия за низкую ликвидность недвижимости (при расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций; премия принимается на уровне инфляции за типичное время экспазиции подобных оцениваемому объекту на рынке)

+

Премия за инвестиционный менеджмент (чем более рисковенее и сложнее инвестиции, тем более компетентного управления они требуют; премия рассчитывается с учетом коэффициента недогрузки и потерь......)

Расчет of:

- если сумма капитала вложенного в недвижимость остается неизменной и будет возвращена при ее перепродаже оф не считают;

- если прогнозируется измерения стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). 

Оф часто называют коэф. рекапитализации. 

Существуют 3 метода нахождения оф: 

а) метод ринга - метод прямолинейного возврата капитала. R=on+1/n, n - срок полезного использоваяния

б) метод инвуда - аннуитетный метод- метод возврата капитала по фонду возмещения и ставки дохода на инвестиции. R= on+ on/((1+on)^n-1)= on/( 1-1/(1+on)^n)

Замечания:

Функция 6, называлась фактор фондовозмещения PMT= FVa-i/((1+i)^n)-1, где SFF(n,i) = i/((1+i)^n)-1

Факторами Инвуда назывались 3 и 4 функции

Функция 4 взнос на амартизацию единицы.

Взаимосвязь функций: колонка 3 плюс процент = колонка 6

в) метод хоскольда - возврат капитала по фондовозмещению и безрисковой ставки %. 

R= on+ SFF(n;iбезриск) = on + iбезриск/ (1+iбезриск)^n-1

2.метод связанных инвестиций - техника инвестиционной группы. Если объект недвижимости приобретается с помощью СК и ЗК коэффициент должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Значит ставка определяется методом инвестиционной группы. Общий коэффициент капитализации определяется как средневщвешенная величина 

Формула расчета: R= M*Rm+(1-M)*Re

Где

M- доля заемного капитала

1-М - доля собственного капитала

Rm- коэффиц. Капитализации для заемного капитала

Re- коэф капит для собственного капитала. Он равен годовой денежный поток до выплаты налогов разделить на величину собственного капитала.   Коэф капит для заемного капитала ипотечной постоянной. Он равен ежегодные выплаты по обслуживанию долга/ сумма ипотечного кредита. Ипотечная постоянная может быть определена по таблице 6 функций сложного процента. Она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или фактору взноса на амортизацию единицы. Rm= Калонка 3+%= колонки 6

3. Метод прямой капитализации. Он основывается на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода аналогичных объектов недвижимости.

R=1/n*сумма(NOIанi/Vанi), где

Vанi- цена продажи итого объекта

NOIанi- чистый операционный доход аналога итого