34. Методы расчета стоимости строительства.

При составлении смет могут применяться следующие методы определения стоимости:

• ресурсный;

• ресурсно-индексный;

• базисно-индексный;

• на основе укрупненных сметных нормативов, в т.ч. банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный метод предусматривает калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов прямых затрат), необходимых для реализации проекта. При этом потребность в материалах, изделиях, конструкциях, энергоносителях, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих выражается в натуральных измерителях и выделяется из проектных материалов, различных нормативных и информационных источников.

Ресурсно-индексный метод предусматривает калькулирование в базисном уровне цен и тарифов ресурсов (элементов затрат) и поэтому сочетает ресурсный метод с системой индексов на ресурсы.

Базисно-индексный метод основан на использовании текущих (прогнозных) индексов, к стоимости, определенной на базисном уровне на основе единичных расценок и объемов работ.

При использовании банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов используются стоимостные данные по ранее построенным или запроектированным аналогичным зданиям и сооружениям.

35. Методы расчета полной восстановительной стоимости строений (улучшений).

При определении величины затрат на строительство улучшений (выше мы условились называть данный показатель величиной полной восстановительной стоимости – ПВС) могут применяться следующие методы:

• метод сравнительной единицы;

• метод разбивки по компонентам;

• метод аналогов;

• метод количественного обследования;

Для проведения оценки недвижимости с применением перечисленных методов важными являются понятия базисного и текущего уровня цен. При определении стоимости строительства, под базисным уровнем цен понимают сметную стоимость строительства, зафиксированную на конкретную дату при составлении проекта. Текущий уровень цен – это сметная стоимость строительства, приведенная к моменту определения стоимости (например, к дате оценки).

1. Метод сравнительной единицы

Содержание метода сравнительной единицы заключается в применении в качестве базового показателя для расчета ПВС объекта оценки стоимости сравнительной единицы, которая определяется либо с учетом данных о стоимости строительства объекта, аналогичного оцениваемому, либо на основе единичных укрупненных расценок на строительство аналогичных объектов. Чаще всего в качестве сравнительной единицы рассматривается стоимость строительства 1 куб. м, 1 кв. м или 1 пм строительного объекта, аналогичного оцениваемому по назначению, составу и качеству конструктивных элементов и т.д. Также при расчете стоимости строительства специализированных объектов величина сравнительной единицы может быть представлена стоимостью строительства за 1 посадочное место, 1 гостиничный номер, 1 койко-место, единицу пропускной способности и другими параметрами объекта с учетом его назначения и отраслевой специализации.

Если между основными техническими характеристиками объекта, принимаемого в качестве аналога, и параметрами объекта оценки имеются какие-либо несоответствия, то они должны быть учтены за счет корректировки стоимости сравнительной единицы аналога, учитывающей эти различия.

Как правило, данные о величине показателя стоимости сравнительной единицы определяются в базисном периоде, отличающемся от даты, на которую проводится оценка. Следовательно, в составе расчетов необходимо предусмотреть индексацию, учитывающую изменение цен в строительстве за период, прошедший от базисного периода до даты оценки. При определении значения индекса приведения дополнительно необходимо учитывать коэффициент приведения показателя стоимости к конкретному региону и отрасли.

Так как при расчете величины ПВС должен быть учтен предпринимательский доход (ПД), после приведения к дате оценки стоимости строительства объекта оценки, полученный результат должен быть увеличен на сумму ПД или умножен на соответствующий коэффициент.

Таким образом, при использовании метод сравнительной единицы величина ПВС определяется по формуле:

, (5)

где

–стоимость строительства единицы сравнения (площади или объема объекта-аналога) в базисном уровне цен, руб. за единицу сравнения;

–корректирующий коэффициент, учитывающий несоответствие технических характеристик принятого в качестве объекта сравнения аналога и объекта оценки (при совпадении характеристик =1);

–коэффициент, учитывающий различия в региональных и отраслевых характеристиках аналога к соответствующим параметрам объекта оценки (при совпадении региона и отрасли, для которых определена стоимость строительства по аналогу и объекту оценки значение = 1);

–коэффициент, соответствующий индексу изменения стоимости СМР в регионе от базисного периода до даты оценки (определяется на основе нормативных актов в сфере ценообразования в строительстве и с учетом данных региональных или всероссийских консалтинговых центров по ценообразованию);

–количество единиц сравнения у объекта оценки (площадь, объем или иной показатель, характеризующий параметр сравнения по объекту оценки);

–предпринимательский доход (прибыль девелопера), выраженный в относительных величинах.

В российской практике оценки метод сравнительной единицы прежде всего реализуется на основе применения сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС). Эти сборники были разработаны различными отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР, утверждены Госстроем СССР и опубликованы в период с 1969 по 1972 гг. Количество основных сборников составляет 37, причем некоторые из них представлены в виде нескольких томов. Основу разделения данных между сборниками составляет отраслевая специализация объектов недвижимости, для которых в сборниках представлены расценки.

Сборники УПВС содержат данные о величине стоимости строительства объектов с учетом различных сравнительных единиц (1 куб.м. строительного объема зданий, 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги, 1 т емкости склада и т.д.) в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства и расположения в том или ином территориальном поясе и с учетом климатического района. Базисный уровень цен соответствует ценам 1969 года.

При выборе аналога для определения стоимости строительства необходимо, чтобы характеристики объекта, описанного в составе сборников УПВС, по возможности максимально соответствовали объекту оценки по следующим показателям:

1. Принадлежность к единой отрасли народного хозяйства.

2. Одинаковое функциональное назначение.

3. Близость технических характеристик с точки зрения капитальности, состава строительных конструкций, этажности, геометрических параметров.

4. Относительная сопоставимость хронологического возраста, и другие.

С учетом изменения в современных условиях структуры затрат на строительство объектов различного назначения применение УПВС по административным, торговым и общественным зданиям, а также по отдельным объектам инженерной инфраструктуры приводит к занижению стоимости строительства по некоторым зданиям и сооружениям. Поэтому в случае применения УПВС для таких объектов необходимо проводить дополнительный анализ принимаемых для расчета данных на их соответствие текущим рыночным условиям в сфере строительства. Такой анализ основывается на сравнении сметной стоимости строительства современных объектов со стоимостью строительства такого же типа объектов, характеристики которых описаны в сборниках УПВС, но с приведением сравниваемых цен к единому базисному периоду. Если оказывается, что расценки, указанные в сборниках УПВС, ниже, чем расценки по современной системе расчета стоимости строительства аналогичных объектов, то при использовании расценок УПВС в качестве дополнительного множителя должен быть введен коэффициент, учитывающий изменение рыночных условий в строительстве.

2. Метод разбивки по компонентам

При использовании метода разбивки по компонентам стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных укрупненных конструктивных элементов – фундаментов, стен, перекрытий, внутренней отделки, заполнения дверных и оконных проемов, системы водоснабжения и водоотведения и т.д. В структуре затрат по каждому элементу учитывается весь комплекс прямых и косвенных затрат. Таким образом, полная восстановительная стоимость объекта оценки определяется по следующей формуле:

, (6)

где

–объем (площадь или иной измеритель) -го конструктивного элемента объекта оценки;

–стоимость строительства единицы объема (площади или иного измерителя) -го конструктивного элемента объекта оценки в базисном уровне цен, руб.;

–общее количество конструктивных элементов в составе объекта оценки;

–корректирующий коэффициент, учитывающий несоответствие технических характеристик принятого в качестве объекта сравнения аналога и объекта оценки (при совпадении характеристик =1);

–коэффициент, соответствующий индексу изменения стоимости СМР в регионе от базисного периода до даты оценки;

–предпринимательский доход (прибыль девелопера), выраженный в относительных величинах.

3. Метод аналогов

Метод аналогов основывается на использовании данных о стоимости строительства конкретных объектов (аналогов), которые были построены в период, соответствующий периоду строительства объекта оценки, с корректировкой стоимости выбранных аналогов с учетом выявленных различий.

Примером использования метода аналогов является система справочников укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС), составленных ООО «КО-ИНВЕСТ».

В отличие от показателей стоимости строительства, рекомендованных в составе сборников УПВС, Справочники УПСС для различных типов объектов недвижимости учитывают весь комплекс затрат на строительство, характерных для различных периодов строительства начиная от 1969 года, включая базисы 1984, 1991, 2000 гг. и до настоящего времени.

При определении классификации различных объектов в составе Справочников вводятся градации строительных объектов по следующим критериям:

1. Класс конструктивной системы – определяется в зависимости от состава строительных конструкций объектов; например, для общественных зданий определено 7 типов конструктивных систем (от КС-1 до КС-7) [28].

2. По году постройки аналога – в качестве ценового и технологического порога определен 1985 год, относительно которого подбираются аналоги и определяются классы качества; при этом все объекты, в которых после 1985 года были проведены капитальный ремонт или реконструкция, независимо от того, когда они были возведены, относятся к классу зданий, построенных после 1985 года.

3. Класс качества – например, для общественных зданий, отнесенных к группе до 1985 года постройки, определен как Standard-69, а для всех остальных зданий предусмотрено четыре класса качества: ECONOM (экономичный), STANDARD (средний), PREMIUM (улучшенный) и DE LUX (люкс) [28].

В составе сборников УПСС указаны не только удельные показатели стоимости объекта соответствующего типа, но и удельный вес (в процентном и денежном выражении) каждого конструктивного элемента в стоимости объекта. При расхождении в характеристиках аналога, представленного в сборниках, от параметров объекта оценки, разработана система поправок на различия в площади, объеме, типе отдельных конструктивных элементов и других показателях, существенных для определения стоимости строительства оцениваемого объекта как нового.

При определении величины ПВС методом аналога в составе расчетов должна учитываться дополнительная сумма, соответствующая предпринимательскому доходу (ПД). Методы определения ПД описываются в следующем разделе данной главы.

4. Метод количественного обследования

Применение метода количественного обследования основывается на детальном исследовании объекта оценки и фактически сводится к составлению сметы на строительство точной копии оцениваемого объекта. Из всех перечисленных методов данный метод является наиболее трудоемким и требует специальных знаний и опыта проведения сметных расчетов. Если оценщик получает от заказчика ранее составленную (готовую) проектно-сметную документацию на оцениваемый объект недвижимости, то в составе расчета ПВС сметная стоимость строительства, рассчитанная в базисном периоде, приводится (индексируется) к дате оценки. Затем к стоимости нового строительства добавляется прибыль девелопера.