- •1.Понятие недвижимости и недвижимого имущества. Недвижимость как физический (материальный) объект и как комплекс экономико-правовых и социальных отношений. Цели оценки недвижимости.
- •3.Методы классификации недвижимости. Классификация недвижимости.
- •5.Рынок недвижимости: понятие, функции, субъекты, виды и сделки.
- •6. Российский рынок недвижимости: этапы становления и развития.
- •7. Анализ рынка жилой недвижимости
- •8. Анализ рынка коммерческой недвижимости
- •9. Оценка имущества: понятие, объекты и цели оценки. История развития оценочной деятельности в России.
- •10. Формы регулирования оценочной деятельности: государственное регулирование и саморегулирование
- •11.Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в России.
- •13. Стандартизация оценочной деятельности.
- •14. Экономические принципы оценки недвижимости.
- •15.Стоимость, цена и затраты. Рыночная стоимость и другие виды стоимости, сферы их применения.
- •16.Основные этапы процесса оценки недвижимости.
- •17. Особые обязательные требования к договору на проведение оценки. Техническое задание на проведение оценки.
- •18. Информационная база оценки, ее состав и структура. Требования к информации. Внешняя и внутренняя информация. Общая и специальная информация.
- •19.Описание объекта оценки при составлении отчета
- •20.Структура основных факторов, влияющих на стоимость недвижимости: общие (внешние) и локальные.
- •21.Анализ наиболее эффективного использования (нэи)
- •22. Общая характеристика сравнительного подхода: базовые положения, сфера применения, основные этапы оценки, преимущества и недостатки.
- •23. Инструменты сравнительного подхода: элементы сравнения, единицы сравнения, виды поправок; методы их расчета и внесения.
- •2) Метод анализа затрат
- •3) Метод прямого сравнения характеристик
- •4) Метод капитализации арендных платежей
- •5) Экспертный метод
- •6) Метод статистического анализа
- •24. Элементы и единицы сравнения.
- •25. Виды поправок, методы их расчета и внесения.
- •2) Метод анализа затрат
- •3) Метод прямого сравнения характеристик
- •4) Метод капитализации арендных платежей
- •5) Экспертный метод
- •6) Метод статистического анализа
- •26. Метод сравнительного анализа продаж.
- •28. Общая характеристика доходного подхода: базовые положения, сфера применения, основные этапы оценки, преимущества и недостатки.
- •29. Виды дохода от недвижимости. Классификация основных условий договоров аренды.
- •30. Метод капитализации дохода. Определение ставки капитализации для целей оценки недвижимости.
- •31. Метод дисконтирования дохода, сфера применения и этапы реализации.
- •32. Общая характеристика затратного подхода: базовые положения, сфера применения, основные этапы оценки, преимущества и недостатки. Базовые положения затратного подхода
- •4. Затратный подход основывается на следующих принципах оценки:
- •8. Преимущества и недостатки затратного подхода.
- •34. Методы расчета стоимости строительства.
- •35. Методы расчета полной восстановительной стоимости строений (улучшений).
- •1. Метод сравнительной единицы
- •36. Износ в оценке недвижимости: понятие, виды износа, сроки жизни улучшений.
- •Сроки жизни
- •37. Методы определения износа в оценке недвижимости.
- •38. Согласование результатов: критерии и методы согласования.
- •Методы согласования результатов
- •Критерии согласования
- •39. Отчет об оценке: понятие, задачи и принципы составления. Общие требования к содержанию отчета об оценке.
- •40. Требования к отчету об оценке согласно фсо №3. Структура отчета об оценке недвижимости.
15.Стоимость, цена и затраты. Рыночная стоимость и другие виды стоимости, сферы их применения.
Компоненты стоимости:
- полезность
- дефицитность
- возможность передачи имущественных прав
Стоимость, цена, затраты:
Стоимость – это денежный эквивалент, который покупатель готов заплатить за оцениваемый объект
Цена – это денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог
Затраты – это сумма денежных средств, которые необходимы для воспроизводства оцениваемого объекта
Оценщик определяет стоимость, но ориентируется на цены продаж аналогов (сравнительный подход) и понесенные затраты (затратный поход).
Виды стоимости:
Рыночная стоимость (ст.3 ФЗ + ФСО №2) –– это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайных обстоятельства, т.е. когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме
Рыночная стоимость определяется при:
-изъятии имущества для гос нужд
-при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров
-при определении стоимости залога, в т.ч. при ипотеке
- при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал
- при определении стоимости имущества должника в ходе процедуры банкротства
- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества
-инвестиционная - это стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При её определении, в отличие от рыночной, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
Инвестиционная стоимость м.б. больше, меньше или равна рыночной, но чаще всего больше.
Инвестиционная стоимость определяется в случае инвестиционного проектирования
-ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении данной стоимости, в отличие от рыночной, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца, продавать объект оценки на условиях не соответствующих рыночным..
-кадастровая стоимость (ст 3 ФЗ) – это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Она определяется для целей налогообложения;