25. Виды поправок, методы их расчета и внесения.
Виды поправок:
- денежные поправки (изменяют на определенную сумму цену аналога и вносятся путем прибавления или вычитания преимущества в стоимости). Денежные поправки могут вноситься в цену аналога в целом или вводятся к цене единицы сравнения аналога (1 м кв, 1 м куб).
- процентные поправки изменяют цену недвижимости на определенный коэффициент и вносятся путем умножения на этот коэффициент корректирующий цену аналога. Могут вноситься в цену в целом или на м.кв. Поправки процентные могут вноситься на независимой или кумулятивной основе.
Методы расчета поправок
В настоящее время наибольшее распространение получили следующие методы (их 6)
1) метод анализа парных продаж (сопоставимых пар продаж)
Метод предполагает поиск 2-х почти идентичных объектов, отличающихся только одной характеристикой и ценой. Разница в цене – есть стоимость этой характеристики
2) Метод анализа затрат
Величина корректировки рассчитывается на основе информации, полученной от ремонтных, строительных и других компаний о затратах на установку оцениваемого элемента. Переход от затрат на восстановление элемента к его стоимостному вкладу обеспечивается применением коэффициента удобства пользователя (коэффициент Куб). Корректировка затрат на Куб отражает готовность осведомленного инвестора заплатить за уже готовый элемент. Куб колеблется от 0 до 10, но наибольшее распространение от 0,8 до 1,8 к величине затрат на дату оценки.
3) Метод прямого сравнения характеристик
Чаще всего делают корректировку на время продажи, на наличие дополнительных улучшений и износ.
4) Метод капитализации арендных платежей
Капитализация арендных платежей или различий в их поступлении может использоваться для получения поправки, когда арендная плата зависит от величины какой-либо характеристики.
5) Экспертный метод
Расхождения не должны приводить к различиям более чем на 30%.
6) Метод статистического анализа
Методы внесения поправок
Главным преимуществом денежных поправок является то, что последовательность их внесения м.б. различной и не влияет на результат. Процентные поправки предусматривают определенную последовательность их внесения: в последовательности элементов сравнения.
ЗАМЕЧАНИЯ: физические характеристики часто требуют больше, чем одну поправку. Здесь последовательность роли не играет.
Механизм внесения процентных поправок
-независимо от того, какая поправка выбрана первой, она умножается на цену продажи аналогичной недвижимости для получения цены, скорректированной по данной характеристике.
-следующая поправка умножается на первую корректированную цену, а не первоначально указанную.
- эта последовательность действий продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.
26. Метод сравнительного анализа продаж.
В рамках сравнительного подхода используется 3 метода
Метод прямого сравнения продаж
V
= Sан
поправки (ADJcp)
Основные этапы реализации метода:
1. Анализ территориального рынка недвижимости и сбор информации по недавно совершенным сделкам и предложениям по покупке/продаже объектов, сходных с оцениваемым объектом по назначению, размеру, местоположению, физическому состоянию и др.
2. Проверка достоверности информации и анализ типичности отобранных объектов-аналогов
3. Составление окончательного списка аналогов и позиционирование оцениваемого объекта недвижимости среди отобранных аналогов.
Отбор аналогов идет в 3 этапа:
- список подозреваемых
- список кандидатов
- окончательный список аналогов
В окончательный список должно входить 6-9 аналогов (в России если 3, то хорошо).
4. Выбор рациональных единиц сравнения, анализ элементов сравнения оцениваемого объекта и объектов аналогов, расчет и внесение необходимых корректировок в цену каждого объекта-аналога. При этом пользуются золотым правилом оценки: если аналог лучше, то в его цену вносятся отрицательные поправки, если хуже – положительные.
5. Анализ скорректированных цен аналогов и согласование полученных результатов для выведения итоговой стоимости недвижимости сравнительным подходом.
Метод соотнесения цены и дохода
В данном методе используют экономические единицы сравнения:
- потенциальный валовой доход (ПВД)
- действительный валовой доход (ДВД)
- чистый операционный доход (ЧОТ)
В зависимости от выбранной единицы сравнения можно использовать:
а) валовой рентный мультипликатор (ВРМ)
б) общий коэффициент капитализации (ОКК)
Методы имеют сходную принципиальную основу:
1. одинаковое назначение объектов или принадлежность к одному и тому же сегменту рынка недвижимости
2. сопоставимый вид используемого дохода (ПВД, ДВД и ЧОТ)
3. совпадение времени поступления дохода (прогнозный годовой доход, фактический доход за последний отчетный год, среднегодовой доход за последние несколько лет)
4. незначительное расхождение величин адекватных доходов
Метод ВРМ
В основе метода лежит базовое равенство
- мультипликатор
РС – рыночная стоимость
ПВ – переменная величина
В качестве ПВ выбирается величина, которая подлежит достаточно точному количественному определению в натуральных или стоимостных показателях и от которой во многом зависит стоимость
ВРМ = РЦ ан/ПВД или ДВД
Этапы оценки:
1. Определяется ПВД или ДВД оцениваемого объекта
2. Подбирается не менее 3-х аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине ПВД или ДВД
3. По каждому аналогу рассчитывается ВРМ
4. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам
5. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта путем умножения итогового ВРМ на ПВД или ДВД оцениваемого объекта
Метод ОКК
Формула прямой капитализации
Данный метод применяется реже, т.к. сложнее рассчитать ЧОД по аналогу.
Этапы метода ОКК:
- найти ЧОД оц
- найти не менее 3-х аналогов с ценой и ЧОД
- найти ОКК для каждого аналога