- •Д.В. Хавин, а.В. Башева,
- •Введение
- •1. Основные положения теории оценки
- •1.1. Оценочная деятельность
- •Субъекты и объекты оценочной деятельности
- •Обязательность проведения оценки
- •Требования к договору и содержанию отчёта об оценочной деятельности
- •Права и обязанности оценщика
- •1.2. Понятия стоимости и цены
- •1.3. Принципы оценки недвижимости
- •1. С позиции
- •2. Обусловленные
- •3. Обусловленные
- •4. Лучшее и наиболее эффективное использование
- •1.3.1. Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника
- •1.3.2. Принципы, обусловленные процессом эксплуатации
- •1.3.3. Принципы, связанные с рыночной средой
- •1.3.4. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования
- •1.4. Стандарты оценки
- •Раздел III Стандартов определяет основные требования к проведению оценки, этапы проведения оценки, порядок сбора и обработки информации.
- •1.5. Процесс оценки
- •1.6. Основы финансовой математики в технологиях оценки (шесть функций денег)
- •1.6.1. Будущая стоимость денежной единицы
- •1.6.2. Будущая стоимость единичного аннуитета
- •1.6.3. Фактор фонда возмещения капитала
- •1.6.4. Текущая стоимость денежной единицы
- •1.6.5. Текущая стоимость единичного аннуитета
- •1.6.6. Взнос на амортизацию единицы капитала (единицы долга)
- •1.6.7. Взаимосвязи между различными функциями
- •2. Анализ наиболее эффективного использования недвижимости
- •3. Затратный подход к оценке недвижимости
- •3.1. Сущность затратного подхода
- •3.2. Алгоритм затратного подхода
- •3.3. Основы ценообразования в строительстве
- •3.4. Методы определения полной стоимости воспроизводства (замещения)
- •3.5. Виды износа и его оценка
- •Оценка износа по методике бти
- •Оценка износа методом сравнения продаж
- •Оценка износа методом эффективного возраста
- •Оценка износа методом разбиения: физический износ
- •Оценка износа методом разбиения: функциональный и внешний износ
- •3.6. Пример оценки недвижимости затратным подходом: определение рыночной стоимости квартиры
- •4. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •4.1. Алгоритм сравнительного подхода
- •4.2. Примеры проведения оценки сравнительным подходом
- •4.2.1 Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных
- •4.2.2 Определение рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом
- •5. Доходный подход к оценке недвижимости
- •5.1 Метод капитализации дохода
- •5.1.1. Расчет ежегодного чистого дохода
- •5.1.2. Расчет ставки капитализации
- •5.2. Метод дисконтирования денежных потоков
- •5.3. Определение рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков
- •6. Оценка объекта управления (недвижимости)
- •6.1. Анализ рынка недвижимости, к которому относится объект оценки
- •6.2. Оценка жилого комплекса по затратному подходу
- •6.3. Оценка жилого комплекса по сравнительному подходу
- •6.4. Оценка жилого комплекса по доходному подходу
- •6.5. Определение результирующего значения рыночной стоимости объекта оценки
- •Литература
- •Приложение а
- •Приложение б Варианты заданий для определения рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных
- •Приложение в Варианты заданий для определения рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом
- •Приложение г Варианты заданий для определения рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков
- •Глоссарий основных терминов
- •Содержание
Содержание
ВВЕДЕНИЕ 3
1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ТЕОРИИ ОЦЕНКИ 3
1.1. Оценочная деятельность 3
1.2. Понятия стоимости и цены 8
1.3. Принципы оценки недвижимости 14
1.3.1. Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника 15
1.3.2. Принципы, обусловленные процессом эксплуатации 16
1.3.3. Принципы, связанные с рыночной средой 19
1.3.4. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования 22
1.4. Стандарты оценки 24
1.5. Процесс оценки 26
1.6. Основы финансовой математики в технологиях оценки (шесть функций денег) 30
1.6.1. Будущая стоимость денежной единицы 30
1.6.2. Будущая стоимость единичного аннуитета 31
1.6.3. Фактор фонда возмещения капитала 31
1.6.4. Текущая стоимость денежной единицы 31
1.6.5. Текущая стоимость единичного аннуитета 31
1.6.6. Взнос на амортизацию единицы капитала (единицы долга) 32
1.6.7. Взаимосвязи между различными функциями 33
2. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ 34
3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 38
3.1. Сущность затратного подхода 38
3.2. Алгоритм затратного подхода 39
3.3. Основы ценообразования в строительстве 42
3.4. Методы определения полной стоимости воспроизводства (замещения) 45
3.5. Виды износа и его оценка 48
3.6. Пример оценки недвижимости затратным подходом: определение рыночной стоимости квартиры 56
4. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 58
4.1. Алгоритм сравнительного подхода 58
4.2. Примеры проведения оценки сравнительным подходом 60
4.2.1 Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных 60
4.2.2 Определение рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом 65
5. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 68
5.1 Метод капитализации дохода 69
5.1.1. Расчет ежегодного чистого дохода 69
5.1.2. Расчет ставки капитализации 69
5.2. Метод дисконтирования денежных потоков 70
5.3. Определение рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков 72
6. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА УПРАВЛЕНИЯ (НЕДВИЖИМОСТИ) 73
6.1. Анализ рынка недвижимости, к которому относится объект оценки 73
6.2. Оценка жилого комплекса по затратному подходу 76
6.3. Оценка жилого комплекса по сравнительному подходу 77
6.4. Оценка жилого комплекса по доходному подходу 82
6.5. Определение результирующего значения рыночной стоимости объекта оценки 86
ЛИТЕРАТУРА 87
ПРИЛОЖЕНИЕ А 89
ПРИЛОЖЕНИЕ Б 92
ПРИЛОЖЕНИЕ В 98
ПРИЛОЖЕНИЕ Г 107
ГЛОССАРИЙ ОСНОВНЫХ ТЕРМИНОВ 108