- •Д.В. Хавин, а.В. Башева,
- •Введение
- •1. Основные положения теории оценки
- •1.1. Оценочная деятельность
- •Субъекты и объекты оценочной деятельности
- •Обязательность проведения оценки
- •Требования к договору и содержанию отчёта об оценочной деятельности
- •Права и обязанности оценщика
- •1.2. Понятия стоимости и цены
- •1.3. Принципы оценки недвижимости
- •1. С позиции
- •2. Обусловленные
- •3. Обусловленные
- •4. Лучшее и наиболее эффективное использование
- •1.3.1. Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника
- •1.3.2. Принципы, обусловленные процессом эксплуатации
- •1.3.3. Принципы, связанные с рыночной средой
- •1.3.4. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования
- •1.4. Стандарты оценки
- •Раздел III Стандартов определяет основные требования к проведению оценки, этапы проведения оценки, порядок сбора и обработки информации.
- •1.5. Процесс оценки
- •1.6. Основы финансовой математики в технологиях оценки (шесть функций денег)
- •1.6.1. Будущая стоимость денежной единицы
- •1.6.2. Будущая стоимость единичного аннуитета
- •1.6.3. Фактор фонда возмещения капитала
- •1.6.4. Текущая стоимость денежной единицы
- •1.6.5. Текущая стоимость единичного аннуитета
- •1.6.6. Взнос на амортизацию единицы капитала (единицы долга)
- •1.6.7. Взаимосвязи между различными функциями
- •2. Анализ наиболее эффективного использования недвижимости
- •3. Затратный подход к оценке недвижимости
- •3.1. Сущность затратного подхода
- •3.2. Алгоритм затратного подхода
- •3.3. Основы ценообразования в строительстве
- •3.4. Методы определения полной стоимости воспроизводства (замещения)
- •3.5. Виды износа и его оценка
- •Оценка износа по методике бти
- •Оценка износа методом сравнения продаж
- •Оценка износа методом эффективного возраста
- •Оценка износа методом разбиения: физический износ
- •Оценка износа методом разбиения: функциональный и внешний износ
- •3.6. Пример оценки недвижимости затратным подходом: определение рыночной стоимости квартиры
- •4. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •4.1. Алгоритм сравнительного подхода
- •4.2. Примеры проведения оценки сравнительным подходом
- •4.2.1 Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных
- •4.2.2 Определение рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом
- •5. Доходный подход к оценке недвижимости
- •5.1 Метод капитализации дохода
- •5.1.1. Расчет ежегодного чистого дохода
- •5.1.2. Расчет ставки капитализации
- •5.2. Метод дисконтирования денежных потоков
- •5.3. Определение рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков
- •6. Оценка объекта управления (недвижимости)
- •6.1. Анализ рынка недвижимости, к которому относится объект оценки
- •6.2. Оценка жилого комплекса по затратному подходу
- •6.3. Оценка жилого комплекса по сравнительному подходу
- •6.4. Оценка жилого комплекса по доходному подходу
- •6.5. Определение результирующего значения рыночной стоимости объекта оценки
- •Литература
- •Приложение а
- •Приложение б Варианты заданий для определения рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных
- •Приложение в Варианты заданий для определения рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом
- •Приложение г Варианты заданий для определения рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков
- •Глоссарий основных терминов
- •Содержание
Приложение г Варианты заданий для определения рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков
|
Номер варианта |
Цена продажи, мил. у.е. |
Общая площадь, м2 |
Размер авансовой арендной платы, у.е. за м2/год |
Расходы на содержание, тыс. у.е. |
Срок реконструкции, мес. |
Стоимость реконструкции, тыс. у.е. |
Размер операционных расходов, % |
Ставка дисконтирования, % |
Стоимость объекта при перепродаже, млн у.е. | ||
|
1-2 |
3-5 |
5-8 | |||||||||
|
1 |
5,5 |
2800 |
250 |
160 |
3 |
520 |
20 |
10 |
12 |
12 |
5,1 |
|
2 |
6,0 |
3000 |
270 |
170 |
4 |
570 |
25 |
11 |
12 |
13 |
5,5 |
|
3 |
5,0 |
2600 |
300 |
140 |
6 |
500 |
20 |
12 |
14 |
15 |
4,5 |
|
4 |
7,0 |
3500 |
200 |
180 |
3 |
600 |
22 |
10 |
13 |
14 |
6,4 |
|
5 |
6,6 |
3200 |
200 |
170 |
4 |
570 |
30 |
11 |
14 |
14 |
6,0 |
|
6 |
5,0 |
3000 |
220 |
140 |
6 |
500 |
25 |
10 |
12 |
13 |
4,5 |
|
7 |
7,4 |
4000 |
180 |
200 |
3 |
620 |
26 |
12 |
15 |
15 |
6,7 |
|
8 |
5,8 |
3200 |
250 |
160 |
4 |
550 |
27 |
12 |
14 |
15 |
5,3 |
|
9 |
6,9 |
3600 |
190 |
190 |
6 |
590 |
25 |
10 |
12 |
14 |
6,3 |
|
10 |
6,6 |
3500 |
200 |
180 |
3 |
580 |
20 |
10 |
12 |
12 |
6,0 |
|
11 |
7,2 |
4000 |
230 |
210 |
4 |
600 |
30 |
11 |
12 |
13 |
6,7 |
|
12 |
7,9 |
4300 |
240 |
220 |
6 |
640 |
25 |
12 |
14 |
15 |
7,0 |
|
13 |
4,5 |
3300 |
280 |
150 |
3 |
500 |
24 |
10 |
13 |
14 |
4,1 |
|
14 |
4,8 |
3000 |
260 |
140 |
4 |
510 |
25 |
11 |
14 |
14 |
4,2 |
|
15 |
5,5 |
3400 |
220 |
160 |
6 |
530 |
20 |
10 |
12 |
13 |
5,0 |
|
16 |
7,3 |
4200 |
230 |
180 |
6 |
610 |
25 |
12 |
15 |
15 |
6,6 |
|
17 |
7,4 |
4000 |
220 |
180 |
3 |
610 |
20 |
12 |
14 |
15 |
6,8 |
|
18 |
5,2 |
2800 |
210 |
140 |
4 |
500 |
22 |
10 |
12 |
14 |
4,9 |
|
19 |
5,6 |
3300 |
240 |
150 |
6 |
540 |
30 |
10 |
12 |
12 |
5,0 |
|
20 |
4,9 |
3000 |
250 |
160 |
3 |
510 |
25 |
11 |
12 |
13 |
4,5 |
|
21 |
4,4 |
3200 |
240 |
130 |
4 |
480 |
26 |
12 |
14 |
15 |
4,0 |
|
22 |
4,8 |
3400 |
220 |
140 |
6 |
500 |
27 |
10 |
13 |
14 |
4,5 |
|
23 |
6,7 |
3800 |
190 |
170 |
3 |
560 |
25 |
11 |
14 |
14 |
6,1 |
|
24 |
6,8 |
3900 |
180 |
180 |
4 |
560 |
20 |
10 |
12 |
13 |
6,3 |
|
25 |
6,7 |
3100 |
260 |
180 |
6 |
570 |
30 |
12 |
15 |
15 |
6,0 |
|
26 |
6,2 |
3200 |
240 |
160 |
6 |
540 |
25 |
12 |
14 |
15 |
5,8 |
|
27 |
4,9 |
2900 |
210 |
150 |
3 |
500 |
24 |
10 |
12 |
14 |
4,5 |
|
28 |
5,2 |
3100 |
220 |
160 |
4 |
520 |
30 |
10 |
12 |
12 |
4,7 |
|
29 |
4,6 |
2800 |
260 |
140 |
4 |
510 |
25 |
11 |
12 |
13 |
4,2 |
|
30 |
4,7 |
3000 |
200 |
140 |
6 |
540 |
26 |
12 |
14 |
15 |
4,2 |
|
31 |
5,6 |
3400 |
230 |
170 |
3 |
560 |
27 |
10 |
13 |
14 |
5,0 |
|
32 |
7,5 |
4000 |
220 |
200 |
3 |
600 |
25 |
11 |
14 |
14 |
6,8 |