4. Сравнительный подход к оценке недвижимости

4.1. Алгоритм сравнительного подхода

Определение стоимости объекта недвижимости на основе подхода сравнительного анализа продаж (сравнительный подход) производится в следующем порядке:

1) анализ рыночной ситуации и выявление продаж сопоставимых объектов (то есть таких объектов недвижимости, которые по своим физическим свойствам и полезности близки к оцениваемому объекту);

2) проверка информации о сделках;

3) выбор подходящих единиц сравнения;

4) выявление адекватных элементов сравнения;

5) внесение в цены продаж сопоставимых объектов поправок (корректиро- вок) на различие между ними и оцениваемым объектом по элементам сравнения;

6) сведение ряда откорректированных показателей стоимости сопоставимых объектов к одному показателю стоимости оцениваемого объекта.

Рис. 6. Схема определения стоимости недвижимости методом сравнения рыночных продаж

Для анализа сопоставимых продаж свободных участков земли в качестве единиц сравнения целесообразно применять:

– цену за единицу площади (гектар, сотку);

– цену за весь участок.

Для анализа сопоставимых продаж застроенных участков (объектов недвижимости) целесообразно применять:

– цену за единицу общей площади;

– цену за единицу площади, пригодной для сдачи в аренду;

– цену за единицу объема сооружения;

– цену за комнату;

– цену за квартиру;

– цену за единицу недвижимости, приносящую доход.

Выбор конкретных единиц сравнения оценщиком должен быть тщательно обоснован учетом специфики конкретного объекта, что должно быть отражено в отчете об оценке.

Элементами сравнения условно называются те характеристики объектов недвижимости, которые могут оказывать непосредственное влияние на их цены. Наиболее важными среди них (подлежащими обязательному учету) являются:

– передаваемые имущественные права;

– условия финансирования сделки;

– условия продажи;

– время продажи;

– месторасположение объекта;

– физические характеристики объекта;

– экономические характеристики объекта;

– характер использования;

– наличие стоимостных компонентов, не связанных с недвижимостью.

Поправки по элементам сравнения могут вноситься в цены сопоставимых объектов непосредственно в денежных единицах либо сначала в процентах с последующим переводом в денежные единицы. В условиях активного рынка, на котором можно найти достаточное количество сопоставимых продаж для сужения разброса цен, поправка может производиться методом общей группировки. В этом случае отдельные корректировки не проводятся, а сравнивается объект недвижимости в целом и выводится общая корректировка.

При итоговом определении стоимости оцениваемого объекта недопустимо простое выведение среднего арифметического откорректированных цен сопоставимых объектов. В основу определения стоимости оцениваемого объекта следует положить логические рассуждения, согласно которым наибольший вес придается тем сопоставимым объектам, которые в наибольшей степени соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту.

4.2. Примеры проведения оценки сравнительным подходом

4.2.1 Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных

Подход сравнительного анализа продаж – способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости С_р принимает следующую форму:

С_р = Ц_i ± К_i, (16)

где Ц_i – цена продажи i-го сравнимого объекта недвижимости;

К_i – величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.

Реализация метода сравнения продаж предполагает такую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

• расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

• анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Наиболее распространенной единицей сравнения для российских условий в настоящее время является цена 1 м² общей или полезной площади. Если рассматривается доходная недвижимость (офисное или торговое здание), то полезной площадью считается площадь, сдаваемая в аренду (не учитывается площадь лифтов, коридоров и т. п.).

Основ­ное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж: корректируется цена продажи сравнимого объекта не­движимости для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается кор­ректировкам.

В зарубежной и отечественной оценочной практике выде­ляют девять основных элементов сравнения:

1. Переданные права собственности на недвижимость.

2. Условия финансовых расчетов при приобретении недви­жимости.

3. Условия продажи (чистота сделки).

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).

5. Местоположение.

6. Физические характеристики.

7. Экономические характеристики.

8. Отклонения от целевого использования.

9. Наличие движимого имущества.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем по­рядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную выше очередность первых четырех элементов сравнения. Последую­щие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы коррек­тировки как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Пример. Определить рыночную стоимость коттеджа площадью 120 м², расположенного на земельном участке площадью 10 000 м².

Коттедж имеет 6 комнат и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует.

Для анализа используются данные о пяти продажах сравнимых объектов. Исходные данные приведены табл. 5.

Т а б л и ц а 5

Исходные данные

Показатели	Объект оценки	Сравнимые продажи
		1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Цена продажи, руб.		65 000	78 000	56 000	70 000	54 000
Переданные права на собственность	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение
Условия финансирования	Рыноч- ные	Нерыноч-ные	Нерыноч-ные	Рыноч- ные	Рыноч- ные	Рыноч- ные
Коррекция по финансированию, руб.		-3000	-8000	0	0	0
Условия продажи	Рыноч- ные	Рыноч- ные	Рыноч- ные	Рыноч- ные	Рыноч- ные	Рыноч- ные
Срок продажи		2 недели	6 недель	1 год	1 год	1 год
Размер участка, м2	10 000	10 000	12 000	10 000	12 000	10 000
Размер дома, м2	120	120	145	120	145	120
Количество комнат	6	6	7	6	7	6
Гараж	-	+	+	+	+	-
Подвал	+	-	-	-	+	-

Примечание.Месторасположение объекта оценки и сравнимых продаж – пригородный район города Дзержинска.

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.

Величина корректировки по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются по рыночной процентной ставке. В данном случае величины корректировок определены в размере 3000 руб. для 1-го объекта и 8000 руб. – для 2-го объекта.

Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировки на условия продажи не требуется.

Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом примере 1-й и 3-й объекты отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи 1-го объекта на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:

(62000 - 56000) / 56000 = 0,1, или на 10 %, т.е. за год цены на рынке увеличились на 10 %.

Таким образом, все сравнимые объекты приведены в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создает единую базу для проведения корректировок на физические различия.

В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причем участку площадью 12 000 м² соответствует дом площадью 145 м² с 7 комнатами, а участку площадью 10 000 м² соответствует дом площадью 120 м² с 6 комнатами. Сравнивая 1-й и 2-й объекты, определяем корректировку на размер:

70 000 – 62 000 = 8 000 руб.

Для определения величины корректировки на наличие гаража необходимо произвести сравнение 3-го и 5-го объектов, т.к. они различаются лишь наличием гаража:

61 600 – 59 400 = 2 200 руб.

Для определения величины корректировки на наличие законченного подвала необходимо произвести сравнение 2-го и 4-го объектов, т.к. они различаются лишь этим показателем:

77 000 – 70 000 = 7 000 руб.

Результаты выполненных корректировок приведены в табл. 6. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

Т а б л и ц а 6

Определение скорректированной цены

Показатели, руб.	Сравнимые продажи
	1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Цена продажи	65 000	78 000	56 000	70 000	54 000
Коррекция по переданным правам на собственность	0	0	0	0	0
Скорректированная цена по переданным правам на собственность	65 000	78 000	56 000	70 000	54 000
Коррекция по условиям финансирования	-3000	-8000	0	0	0
Скорректированная цена по условиям финансирования	62 000	70 000	56 000	70 000	54 000
Коррекция по условиям продажи	0	0	0	0	0
Скорректированная цена по условиям продажи	62 000	70 000	56 000	70 000	54 000
Коррекция по условиям рынка	0	0	+10%	+10%	+10%
Скорректированная цена по условиям рынка	62 000	70 000	61 600	77 000	59 400
Коррекция по месторасположению	0	0	0	0	0

О к о н ч а н и е т а б л. 6

Показатели, руб.	Сравнимые продажи
	1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Коррекция по размеру	0	- 8000	0	- 8000	0
Коррекция для гаража	- 2200	- 2200	- 2200	- 2200	0
Коррекция для подвала	+ 7000	+ 7000	+ 7000	0	+ 7000
Скорректированная цена	66 800	66 800	66 400	66 800	66 400

В соответствии с условиями задачи требуется на основании данного ряда скорректированных цен продаж (см. табл. 6) вывести одно значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта сравнения от объекта оценки. При этом следует принимать во внимание диапазон разброса скорректированных цен продаж; количество корректировок для каждого объекта; общий процент корректировок, взятых по абсолютной величине; общий процент корректировок, определенный как разница между положительной и отрицательной корректировками. Результаты анализа сведены в табл. 7.

Т а б л и ц а 7

Анализ полученных данных

Показатели анализа	Сравнимые продажи
	1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Количество корректировок	3	4	3	3	2
Общая чистая коррекция, руб.	1800	11 200	10 400	3200	12 400
Общая чистая коррекция, % от продажи	3	14	19	5	23
Общая валовая коррекция, руб.	12 200	25 200	14 800	17 200	12 400
Общая валовая коррекция, % от продажи	19	32	26	25	23

В рассматриваемом примере имеем очень узкий диапазон цен продажи – от 66 400 руб. до 66 800 руб. Продажная цена с меньшим количеством корректировок имеет больший удельный вес – для 5-го объекта общее число корректировок равно двум. Кроме того, общая валовая коррекция для 5-го объекта также почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 5-го объекта– 66 400 руб.

Варианты заданий для курсового проектирования в приложении Б.