- •Д.В. Хавин, а.В. Башева,
- •Введение
- •1. Основные положения теории оценки
- •1.1. Оценочная деятельность
- •Субъекты и объекты оценочной деятельности
- •Обязательность проведения оценки
- •Требования к договору и содержанию отчёта об оценочной деятельности
- •Права и обязанности оценщика
- •1.2. Понятия стоимости и цены
- •1.3. Принципы оценки недвижимости
- •1. С позиции
- •2. Обусловленные
- •3. Обусловленные
- •4. Лучшее и наиболее эффективное использование
- •1.3.1. Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника
- •1.3.2. Принципы, обусловленные процессом эксплуатации
- •1.3.3. Принципы, связанные с рыночной средой
- •1.3.4. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования
- •1.4. Стандарты оценки
- •Раздел III Стандартов определяет основные требования к проведению оценки, этапы проведения оценки, порядок сбора и обработки информации.
- •1.5. Процесс оценки
- •1.6. Основы финансовой математики в технологиях оценки (шесть функций денег)
- •1.6.1. Будущая стоимость денежной единицы
- •1.6.2. Будущая стоимость единичного аннуитета
- •1.6.3. Фактор фонда возмещения капитала
- •1.6.4. Текущая стоимость денежной единицы
- •1.6.5. Текущая стоимость единичного аннуитета
- •1.6.6. Взнос на амортизацию единицы капитала (единицы долга)
- •1.6.7. Взаимосвязи между различными функциями
- •2. Анализ наиболее эффективного использования недвижимости
- •3. Затратный подход к оценке недвижимости
- •3.1. Сущность затратного подхода
- •3.2. Алгоритм затратного подхода
- •3.3. Основы ценообразования в строительстве
- •3.4. Методы определения полной стоимости воспроизводства (замещения)
- •3.5. Виды износа и его оценка
- •Оценка износа по методике бти
- •Оценка износа методом сравнения продаж
- •Оценка износа методом эффективного возраста
- •Оценка износа методом разбиения: физический износ
- •Оценка износа методом разбиения: функциональный и внешний износ
- •3.6. Пример оценки недвижимости затратным подходом: определение рыночной стоимости квартиры
- •4. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •4.1. Алгоритм сравнительного подхода
- •4.2. Примеры проведения оценки сравнительным подходом
- •4.2.1 Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных
- •4.2.2 Определение рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом
- •5. Доходный подход к оценке недвижимости
- •5.1 Метод капитализации дохода
- •5.1.1. Расчет ежегодного чистого дохода
- •5.1.2. Расчет ставки капитализации
- •5.2. Метод дисконтирования денежных потоков
- •5.3. Определение рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков
- •6. Оценка объекта управления (недвижимости)
- •6.1. Анализ рынка недвижимости, к которому относится объект оценки
- •6.2. Оценка жилого комплекса по затратному подходу
- •6.3. Оценка жилого комплекса по сравнительному подходу
- •6.4. Оценка жилого комплекса по доходному подходу
- •6.5. Определение результирующего значения рыночной стоимости объекта оценки
- •Литература
- •Приложение а
- •Приложение б Варианты заданий для определения рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных
- •Приложение в Варианты заданий для определения рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом
- •Приложение г Варианты заданий для определения рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков
- •Глоссарий основных терминов
- •Содержание
6.5. Определение результирующего значения рыночной стоимости объекта оценки
После оценки объекта по трем подходам необходимо установить окончательную стоимость. Для этого используется процедура согласования. Она заключается в определении веса каждого подхода в итоговой величине стоимости.
Рыночная стоимость объекта недвижимости представляет собой результат согласования оценок по различным подходам и количественно выражается соотношением:
Срын =∑di Ci=dзатр. Сзатр.+dсравн. Cсравн.+dдх. Cдх., (23)
где dзатр., dсравн., dдх. – соответственно, удельные веса оценок по затратному, сравнительному и доходному подходам (∑di =1).
Для того, что бы определить удельный вес каждого из подходов, необходимо вначале присвоить каждому из подходов соответствующий ему ранг, который отражает надежность этого подхода: Rз=30%; Rcр=100%; Rдх=70%.
Далее переводим проставленные ранги в коэффициенты весомости: di=Ri/∑Ri.
Получаем, что для данного объекта недвижимости: dзатр.= 0,15; dсравн.= 0,5; dдх.= 0,35.
Вычисляем результирующее значение рыночной стоимости объекта недвижимости. Оно равно:
Собъекта =31 792 834 0,15+50 415 532 0,5+54 060 083 0,35 = 48 897 720 долл. США (1 393 702 374 руб.)
или (делим на эффективную площадь ОН=25 850,5 кв. м) 1 892 долл. США (53 914 руб.) за 1 кв. м эффективной площади здания.
Литература
Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: федер. закон Рос. Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ: [ред. от 05.02.2007]. – Режим доступа: КонсультантПлюс. Законодательство. ВерсияПроф.
Российская Федерация. Правительство. Об утверждении стандартов оценки: постановление Правительства Рос. Федерации от 06.07.2001 № 519 // Собр. законодательства. Рос. Федерации. – 2001. – № 29, ст. 3026. – Режим доступа: КонсультантПлюс. ВерсияПроф.
Валдайцев, С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: учеб. пособие для вузов / С.В. Валдайцев. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. - 545 с.
Волочков, Н.Г. Справочник по недвижимости / Н.Г. Волочков. – М.: ИНФРА-М., 1996. - 672 с.
Гранова, И.В. Оценка недвижимости: учеб. пособие / И.В. Гранова. – СПб.: Питер, 2001. - 208 с. – (Учебное пособие).
Григорьев, В.В. Оценка предприятий. Имущественный подход: учеб.-практ. пособие / В.В. Григорьев, И.М. Островкин. – М.: Дело, 2000. – 224 с.
Григорьев, В.В. Оценка предприятия: теория и практика / В.В. Григорьев, М.А. Федотова. – М.: Дело, 1997. - 320 с.
Есипов, В. Оценка бизнеса: учеб. пособие / В. Есипов, Г. Маховикова, В. Терехова. – СПб.: Питер, 2006. - 457 с.: ил. – (Учебное пособие).
Ким, Е.П. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского направления и оценка их стоимости: практ. рук. / Е.П. Ким. – М.: Эксперт. бюро-М, 1997. - 224 с.
Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): учебник / под ред. В.И. Кошкина. – М.: ЭКМОС, 2002. - 943 с.: ил.
Оценка бизнеса: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2000. - 509 с.
Оценка недвижимости: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федо-товой. – М.: Финансы и статистика, 2003. - 496 с.
Оценка объектов недвижимости : теорет. и практ. аспекты: учеб. пособие / под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М.: Дело, 1998. - 320 с.
Оценка рыночной стоимости машин и оборудования: учеб.-практ. пособие / под ред. В.М. Рутгайзера. – М.: Дело, 1998. – 384 с. - (Оценочная деятельность).
Оценка рыночной стоимости недвижимости: учеб. и практ. пособие / отв. ред. В.М. Рутгайзер. – М.: Дело, 1998. – 383 с. - (Оценочная деятельность).
Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учеб. пособие / под ред. Н.А. Абдуллаева, Н.А. Колайко. – М.: ЭКМОС, 2000. - 352 с. – (Учебники и учебные пособия).
Орлов, С.В. Рыночная оценка имущества города: учеб. пособие для вузов / С.В. Орлов, Ю.А. Цыпкин. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. – 240 с.
Тарасевич, Е.И. Методы оценки недвижимости / Е.И. Тарасевич. – СПб.: Технобалт, 1995. - 247 с.
Тарасевич, Е.И. Оценка недвижимости: энцикл. оценки / Е.И. Тарасевич. – СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997. - 422 с.
Фридман, Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: пер. с англ. / Д. Фридман, Н. Ордуэй. – М.: Дело, 1995. - 462 с.: ил. – (Зарубежный экономический учебник).
Харрисон, Г.С. Оценка недвижимости: учеб. пособие: пер. с англ. / Г.С. Харрисон. – М.: Мособлупрполиграфиздат, 1994. - 146 с.
Экономика и управление недвижимостью : примеры, задачи, упражнения: учеб. для вузов: в 2 ч. / под общ. ред. П.Г. Грабового. – Смоленск: Смолин Плюс; М.: АСВ, 2001. – Ч. 1-2.
Нагаев, Р.Т. Недвижимость: энцикл. слов. / Р.Т. Нагаев. – Казань: Идеал-Пресс, 2001. - 895 с.