- •Д.В. Хавин, а.В. Башева,
- •Введение
- •1. Основные положения теории оценки
- •1.1. Оценочная деятельность
- •Субъекты и объекты оценочной деятельности
- •Обязательность проведения оценки
- •Требования к договору и содержанию отчёта об оценочной деятельности
- •Права и обязанности оценщика
- •1.2. Понятия стоимости и цены
- •1.3. Принципы оценки недвижимости
- •1. С позиции
- •2. Обусловленные
- •3. Обусловленные
- •4. Лучшее и наиболее эффективное использование
- •1.3.1. Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника
- •1.3.2. Принципы, обусловленные процессом эксплуатации
- •1.3.3. Принципы, связанные с рыночной средой
- •1.3.4. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования
- •1.4. Стандарты оценки
- •Раздел III Стандартов определяет основные требования к проведению оценки, этапы проведения оценки, порядок сбора и обработки информации.
- •1.5. Процесс оценки
- •1.6. Основы финансовой математики в технологиях оценки (шесть функций денег)
- •1.6.1. Будущая стоимость денежной единицы
- •1.6.2. Будущая стоимость единичного аннуитета
- •1.6.3. Фактор фонда возмещения капитала
- •1.6.4. Текущая стоимость денежной единицы
- •1.6.5. Текущая стоимость единичного аннуитета
- •1.6.6. Взнос на амортизацию единицы капитала (единицы долга)
- •1.6.7. Взаимосвязи между различными функциями
- •2. Анализ наиболее эффективного использования недвижимости
- •3. Затратный подход к оценке недвижимости
- •3.1. Сущность затратного подхода
- •3.2. Алгоритм затратного подхода
- •3.3. Основы ценообразования в строительстве
- •3.4. Методы определения полной стоимости воспроизводства (замещения)
- •3.5. Виды износа и его оценка
- •Оценка износа по методике бти
- •Оценка износа методом сравнения продаж
- •Оценка износа методом эффективного возраста
- •Оценка износа методом разбиения: физический износ
- •Оценка износа методом разбиения: функциональный и внешний износ
- •3.6. Пример оценки недвижимости затратным подходом: определение рыночной стоимости квартиры
- •4. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •4.1. Алгоритм сравнительного подхода
- •4.2. Примеры проведения оценки сравнительным подходом
- •4.2.1 Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных
- •4.2.2 Определение рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом
- •5. Доходный подход к оценке недвижимости
- •5.1 Метод капитализации дохода
- •5.1.1. Расчет ежегодного чистого дохода
- •5.1.2. Расчет ставки капитализации
- •5.2. Метод дисконтирования денежных потоков
- •5.3. Определение рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков
- •6. Оценка объекта управления (недвижимости)
- •6.1. Анализ рынка недвижимости, к которому относится объект оценки
- •6.2. Оценка жилого комплекса по затратному подходу
- •6.3. Оценка жилого комплекса по сравнительному подходу
- •6.4. Оценка жилого комплекса по доходному подходу
- •6.5. Определение результирующего значения рыночной стоимости объекта оценки
- •Литература
- •Приложение а
- •Приложение б Варианты заданий для определения рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных
- •Приложение в Варианты заданий для определения рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом
- •Приложение г Варианты заданий для определения рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков
- •Глоссарий основных терминов
- •Содержание
6.2. Оценка жилого комплекса по затратному подходу
Подлежащий оценке объект недвижимости представляет собой объект нового строительства, следовательно, принимается, что у него полностью отсутствуют все виды износа – физический (Ф), моральный (М), внешний (В), т.е. Ф=0, М=0, В=0. Поэтому основным показателем при расчете стоимости затратным подходом является стоимость нового строительства в сумме со стоимостью земельного участка, т.е. первоначальная (базовая) стоимость – Со.
Исходным параметром для определения Со являются результаты ранее выполненного сводного сметного расчета. В сводном сметном расчете все стоимостные показатели просчитаны в ценах 1984 года. Пересчет стоимостных показателей осуществляется на основе определения общего индекса роста цен (Iобщ), характеризующего степень удорожания стоимости строительства за период с 1984 года (базовый уровень) до 2006 г. (текущий уровень). Для перевода цен 1984 года в цены 2006 года Iобщ = 38,464 (по данным бюллетеня «Индексы цен в строительстве» КО-ИНВЕСТ).
Необходимо учесть увеличение стоимости за счет затрат на маркетинг, рекламу, реализацию. Величина надбавки учитывает также уровень риска реализации проекта строительства. Надбавка просчитана экспертно и взята в размере 5-ти процентов от базовой стоимости Со. Курс доллара США на дату оценки (02.04.06) составил 28,5024 руб. за 1 $ США. Таким образом стоимость нового строительства, рассчитанная с помощью затратного подхода, методом анализа проектно-сметной документации составила:
Сзд.затр=Со Iобщ. 1,05=20 368 380 38,464 1,05=822 621 837 руб. или
28 861 494 долл. США.
В соответствии со статьей 130 ч.1 Гражданского кодекса РФ к недвижимости относятся и земельные участки (ЗУ).
В связи с этим также необходимо учесть стоимость земельного участка, занимаемого объектом недвижимости.
На момент оценки объекта г. Н.Новгород разделен на 6 районов. При этом в каждом районе определена соответствующая ей величина нормативной цены земли (НЦЗ). НЦЗ – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.
оцениваемый объект расположен в 1-й территориально-экономической оценочной зоне (ТЭОЗ);
средний размер платы (Ср.п) для данной ТЭОЗ равен 750 000 долл. США за 1 га;
площадь земельного участка Sуч = 1,184 га;
ставка земельного налога для данной ТЭОЗ равна 462 долл. США /га.
Вносим необходимые корректировки:
Кр.а – коэффициент корректировки размера платы за право арены на срок более 25 лет, равен 1;
Ко.п – коэффициент общей плотности застройки = Общая площадь жилого зд./площадь земельного участка (ЗУ) = 39 422/11 840 = 3,33;
Кц – коэффициент целевого назначения, для жилого здания, равен 1;
Ку – коэффициент удаленности от метро = 1, т.к. удаленность превышает 150 метров.
Также составной частью стоимости земельного участка является общая сумма земельного налога, выплаченная за пользование земельным участком в течение всего срока строительства (20, 6 месяцев).
Получаем, что стоимость земельного участка равна:
Сзем = Sуч Ср.п Кр.а Ко.п Кц Ку-Обременения+ЗН Sуч Тстр./12 = =1,184 750 000 3,33-0 + 13 168 1,184 1,72 = 2 931 341 долл. США или 83 550 249 руб.
Общая стоимость объекта недвижимости, определенная по затратному подходу (Сзатр) складывается из стоимости здания и стоимости земельного участка, на котором оно размещается. Таким образом:
Сзатр =Сзд.затр+Сзем =822 621 837+83 550 249 =906 172 086 руб. или 31 792 834 долл. США