- •Д.В. Хавин, а.В. Башева,
- •Введение
- •1. Основные положения теории оценки
- •1.1. Оценочная деятельность
- •Субъекты и объекты оценочной деятельности
- •Обязательность проведения оценки
- •Требования к договору и содержанию отчёта об оценочной деятельности
- •Права и обязанности оценщика
- •1.2. Понятия стоимости и цены
- •1.3. Принципы оценки недвижимости
- •1. С позиции
- •2. Обусловленные
- •3. Обусловленные
- •4. Лучшее и наиболее эффективное использование
- •1.3.1. Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника
- •1.3.2. Принципы, обусловленные процессом эксплуатации
- •1.3.3. Принципы, связанные с рыночной средой
- •1.3.4. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования
- •1.4. Стандарты оценки
- •Раздел III Стандартов определяет основные требования к проведению оценки, этапы проведения оценки, порядок сбора и обработки информации.
- •1.5. Процесс оценки
- •1.6. Основы финансовой математики в технологиях оценки (шесть функций денег)
- •1.6.1. Будущая стоимость денежной единицы
- •1.6.2. Будущая стоимость единичного аннуитета
- •1.6.3. Фактор фонда возмещения капитала
- •1.6.4. Текущая стоимость денежной единицы
- •1.6.5. Текущая стоимость единичного аннуитета
- •1.6.6. Взнос на амортизацию единицы капитала (единицы долга)
- •1.6.7. Взаимосвязи между различными функциями
- •2. Анализ наиболее эффективного использования недвижимости
- •3. Затратный подход к оценке недвижимости
- •3.1. Сущность затратного подхода
- •3.2. Алгоритм затратного подхода
- •3.3. Основы ценообразования в строительстве
- •3.4. Методы определения полной стоимости воспроизводства (замещения)
- •3.5. Виды износа и его оценка
- •Оценка износа по методике бти
- •Оценка износа методом сравнения продаж
- •Оценка износа методом эффективного возраста
- •Оценка износа методом разбиения: физический износ
- •Оценка износа методом разбиения: функциональный и внешний износ
- •3.6. Пример оценки недвижимости затратным подходом: определение рыночной стоимости квартиры
- •4. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •4.1. Алгоритм сравнительного подхода
- •4.2. Примеры проведения оценки сравнительным подходом
- •4.2.1 Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных
- •4.2.2 Определение рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом
- •5. Доходный подход к оценке недвижимости
- •5.1 Метод капитализации дохода
- •5.1.1. Расчет ежегодного чистого дохода
- •5.1.2. Расчет ставки капитализации
- •5.2. Метод дисконтирования денежных потоков
- •5.3. Определение рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков
- •6. Оценка объекта управления (недвижимости)
- •6.1. Анализ рынка недвижимости, к которому относится объект оценки
- •6.2. Оценка жилого комплекса по затратному подходу
- •6.3. Оценка жилого комплекса по сравнительному подходу
- •6.4. Оценка жилого комплекса по доходному подходу
- •6.5. Определение результирующего значения рыночной стоимости объекта оценки
- •Литература
- •Приложение а
- •Приложение б Варианты заданий для определения рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных
- •Приложение в Варианты заданий для определения рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом
- •Приложение г Варианты заданий для определения рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков
- •Глоссарий основных терминов
- •Содержание
Приложение а
Исходные данные для определения рыночной стоимости квартиры
Т а б л и ц а А.1
Коэффициент, учитывающий наличие лифта
|
Этаж |
1-й |
2-й |
3-й |
4-й |
5-й |
|
Кнл |
1,00 |
1,00 |
0,997 |
0,994 |
0,991 |
Т а б л и ц а А.2
Коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода
|
Этаж |
1-й |
2-й |
3-й |
4-й |
5-й |
|
Кнм |
0,993 |
0,986 |
0,979 |
0,972 |
0,965 |
Т а б л и ц а А.3
Коэффициент, учитывающий высоту жилого помещения
|
Высота помещения, м |
2,4 |
2,5 |
2,6 |
2,7 |
2,8 |
2,9 |
3,0 |
3,1 |
3,2 |
|
Квп |
0,90 |
1,00 |
1,006 |
1,012 |
1,018 |
1,02 |
1,03 |
1,033 |
1,036 |
|
Высота помещения, м |
3,3 |
3,4 |
3,5 |
3,6 |
3,7 |
3,8 |
3,9 |
4,0 и выше |
|
|
Квп |
1,00 |
0,996 |
0,992 |
0,988 |
0,984 |
0,980 |
0,976 |
0,972 |
|
Т а б л и ц а А.4
Коэффициент, учитывающий месторасположение дома
|
Удаление от центра, км |
менее 1 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 и более |
|
Крц |
1,0 |
0,997 |
0,994 |
0,991 |
0,988 |
0,985 |
0,982 |
0,979 |
0,976 |
0,973 |
0,970 |
Т а б л и ц а А.5
Коэффициент, учитывающий площадь кухонь
|
Площадь кухни, м2 |
менее 6,0 |
6,0 |
6,5 |
7,0 |
7,5 |
8,0 |
8,5 |
9,0 |
9,5 |
10,0 |
более 10,0 |
|
Кпк |
0,9 |
0,92 |
0,94 |
0,96 |
0,98 |
1,00 |
1,02 |
1,04 |
1,06 |
1,08 |
1,10 |
Т а б л и ц а А.6
Коэффициент, учитывающий обустроенность санузлов
|
Наличие совмещенного санузла |
Кос |
|
В однокомнатной квартире или четырёхкомнатной с обязательным вторым санузлом |
1,0 |
|
В двух- или трехкомнатной квартире без обязательного второго санузла |
0,97 |
|
В четырехкомнатной или большей квартире |
0,984 |
|
При отсутствии ванной в пределах квартиры |
0,876 |
|
При отсутствии туалета в пределах квартиры |
0,824 |
Т а б л и ц а А.7
Коэффициент, учитывающий этаж
|
Месторасположение квартиры |
Кэт |
|
Первый или последний этаж в домах этажностью выше двух |
0,90 |
|
Любой этаж в двухэтажных домах или любой этаж, кроме первого и последнего, в домах этажностью выше двух |
1,00 |
Т а б л и ц а А.8
Коэффициент, учитывающий наличие смежных комнат
|
Наличие смежных комнат |
Кск |
|
В двухкомнатной квартире |
0,936 |
|
В трехкомнатной квартире |
0,942 |
|
В четырехкомнатной или большей квартире |
0,968 |
Т а б л и ц а А.9
Коэффициент, учитывающий экологическое состояние
|
Интенсивность движения |
Расстояние от дома до бровки проезжей магистрали |
Кэс |
|
Более 1000 транспортных единиц в час |
до 80 м |
0,85 |
|
От 400 до 1000 транспортных единиц в час |
до 50 м |
0,90 |
|
От 100 до 400 транспортных единиц в час |
до 20 м |
0,95 |
|
Менее 100 транспортных единиц в час |
при любом расстоянии |
1,00 |
Т а б л и ц а А.10
Варианты заданий для определения рыночной стоимости квартиры
|
Номер варианта |
Количество комнат |
Общая площадь, м2 |
Износ, % |
Высота помещения, м |
Удаление от центра, км |
Площадь кухни, м2 |
кзс |
Совмещенный санузел |
Смежность комнат |
Наличие лифта |
Наличие мусоропровода |
Этаж, на котором расположена квартира |
Количество этажей в доме |
|
1 |
3 |
60 |
15 |
2,4 |
0,9 |
5,5 |
0,85 |
+ |
- |
- |
+ |
1 |
5 |
|
2 |
2 |
45 |
20 |
2,6 |
1 |
6,0 |
0,95 |
- |
- |
- |
+ |
2 |
5 |
|
3 |
3 |
70 |
15 |
2,8 |
2 |
6,5 |
0,9 |
+ |
+ |
- |
+ |
3 |
5 |
|
4 |
2 |
50 |
20 |
3,0 |
3 |
7,0 |
1,00 |
- |
+ |
- |
+ |
4 |
5 |
|
5 |
3 |
65 |
15 |
3,2 |
4 |
7,5 |
0,85 |
+ |
- |
- |
+ |
5 |
5 |
|
6 |
3 |
75 |
20 |
3,4 |
5 |
8,0 |
0,95 |
- |
- |
+ |
+ |
6 |
6 |
|
7 |
2 |
50 |
15 |
2,5 |
6 |
8,5 |
0,9 |
+ |
+ |
+ |
+ |
7 |
9 |
|
8 |
2 |
45 |
20 |
2,7 |
7 |
9,0 |
1,00 |
- |
+ |
+ |
+ |
8 |
9 |
|
9 |
1 |
30 |
15 |
2,9 |
8 |
7,0 |
0,85 |
+ |
- |
+ |
+ |
9 |
9 |
|
10 |
1 |
28 |
20 |
3,1 |
9 |
6,5 |
0,95 |
- |
- |
+ |
+ |
10 |
12 |
|
11 |
2 |
42 |
15 |
3,3 |
10 |
7,0 |
0,9 |
+ |
+ |
+ |
+ |
11 |
12 |
|
12 |
3 |
62 |
20 |
2,5 |
11 |
8,0 |
1,00 |
- |
+ |
+ |
+ |
12 |
12 |
|
13 |
3 |
67 |
15 |
2,7 |
12 |
8,5 |
0,85 |
+ |
- |
- |
- |
1 |
5 |
|
14 |
3 |
72 |
20 |
2,9 |
13 |
9,0 |
0,95 |
- |
- |
- |
- |
2 |
5 |
|
15 |
2 |
47 |
15 |
3,1 |
14 |
6,5 |
0,9 |
+ |
+ |
- |
- |
3 |
5 |
|
16 |
3 |
58 |
20 |
2,8 |
15 |
7,0 |
1,00 |
- |
+ |
- |
- |
4 |
5 |
|
17 |
1 |
30 |
20 |
2,4 |
0,8 |
7,0 |
1,00 |
- |
+ |
+ |
+ |
9 |
9 |
|
18 |
1 |
28 |
25 |
2,6 |
0,9 |
6,5 |
0,9 |
+ |
+ |
+ |
+ |
10 |
12 |
|
19 |
2 |
42 |
20 |
2,8 |
1 |
5,5 |
0,95 |
- |
+ |
+ |
+ |
11 |
12 |
|
20 |
3 |
62 |
25 |
3,0 |
2 |
6,0 |
0,85 |
+ |
- |
+ |
+ |
12 |
14 |
|
21 |
3 |
67 |
20 |
3,2 |
3 |
6,5 |
1,00 |
- |
- |
+ |
- |
1 |
9 |
|
22 |
3 |
72 |
25 |
3,4 |
4 |
7,0 |
0,9 |
+ |
+ |
+ |
- |
2 |
9 |
|
23 |
2 |
47 |
20 |
2,5 |
5 |
7,5 |
0,95 |
- |
+ |
+ |
- |
3 |
9 |
|
24 |
3 |
58 |
25 |
2,7 |
6 |
8,0 |
0,85 |
+ |
+ |
+ |
- |
4 |
9 |
|
25 |
3 |
60 |
20 |
2,9 |
8 |
7,0 |
1,00 |
- |
- |
- |
- |
1 |
5 |
|
26 |
2 |
45 |
25 |
3,1 |
9 |
8,0 |
0,9 |
+ |
- |
- |
- |
2 |
5 |
|
27 |
3 |
70 |
20 |
3,3 |
10 |
8,5 |
0,95 |
- |
+ |
- |
- |
3 |
5 |
|
28 |
2 |
50 |
25 |
2,5 |
11 |
9,0 |
0,85 |
+ |
+ |
- |
- |
4 |
5 |
|
29 |
3 |
65 |
20 |
2,7 |
12 |
6,5 |
1,00 |
- |
+ |
- |
- |
5 |
5 |
|
30 |
3 |
75 |
25 |
2,9 |
13 |
7,0 |
0,9 |
+ |
- |
+ |
+ |
6 |
6 |
|
31 |
2 |
50 |
20 |
3,1 |
14 |
8,5 |
0,95 |
- |
- |
+ |
+ |
7 |
9 |
|
32 |
2 |
45 |
25 |
2,8 |
15 |
9,0 |
0,85 |
+ |
+ |
+ |
+ |
8 |
9 |