- •Д.В. Хавин, а.В. Башева,
- •Введение
- •1. Основные положения теории оценки
- •1.1. Оценочная деятельность
- •Субъекты и объекты оценочной деятельности
- •Обязательность проведения оценки
- •Требования к договору и содержанию отчёта об оценочной деятельности
- •Права и обязанности оценщика
- •1.2. Понятия стоимости и цены
- •1.3. Принципы оценки недвижимости
- •1. С позиции
- •2. Обусловленные
- •3. Обусловленные
- •4. Лучшее и наиболее эффективное использование
- •1.3.1. Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника
- •1.3.2. Принципы, обусловленные процессом эксплуатации
- •1.3.3. Принципы, связанные с рыночной средой
- •1.3.4. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования
- •1.4. Стандарты оценки
- •Раздел III Стандартов определяет основные требования к проведению оценки, этапы проведения оценки, порядок сбора и обработки информации.
- •1.5. Процесс оценки
- •1.6. Основы финансовой математики в технологиях оценки (шесть функций денег)
- •1.6.1. Будущая стоимость денежной единицы
- •1.6.2. Будущая стоимость единичного аннуитета
- •1.6.3. Фактор фонда возмещения капитала
- •1.6.4. Текущая стоимость денежной единицы
- •1.6.5. Текущая стоимость единичного аннуитета
- •1.6.6. Взнос на амортизацию единицы капитала (единицы долга)
- •1.6.7. Взаимосвязи между различными функциями
- •2. Анализ наиболее эффективного использования недвижимости
- •3. Затратный подход к оценке недвижимости
- •3.1. Сущность затратного подхода
- •3.2. Алгоритм затратного подхода
- •3.3. Основы ценообразования в строительстве
- •3.4. Методы определения полной стоимости воспроизводства (замещения)
- •3.5. Виды износа и его оценка
- •Оценка износа по методике бти
- •Оценка износа методом сравнения продаж
- •Оценка износа методом эффективного возраста
- •Оценка износа методом разбиения: физический износ
- •Оценка износа методом разбиения: функциональный и внешний износ
- •3.6. Пример оценки недвижимости затратным подходом: определение рыночной стоимости квартиры
- •4. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •4.1. Алгоритм сравнительного подхода
- •4.2. Примеры проведения оценки сравнительным подходом
- •4.2.1 Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных
- •4.2.2 Определение рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом
- •5. Доходный подход к оценке недвижимости
- •5.1 Метод капитализации дохода
- •5.1.1. Расчет ежегодного чистого дохода
- •5.1.2. Расчет ставки капитализации
- •5.2. Метод дисконтирования денежных потоков
- •5.3. Определение рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков
- •6. Оценка объекта управления (недвижимости)
- •6.1. Анализ рынка недвижимости, к которому относится объект оценки
- •6.2. Оценка жилого комплекса по затратному подходу
- •6.3. Оценка жилого комплекса по сравнительному подходу
- •6.4. Оценка жилого комплекса по доходному подходу
- •6.5. Определение результирующего значения рыночной стоимости объекта оценки
- •Литература
- •Приложение а
- •Приложение б Варианты заданий для определения рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных
- •Приложение в Варианты заданий для определения рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом
- •Приложение г Варианты заданий для определения рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков
- •Глоссарий основных терминов
- •Содержание
1.6.4. Текущая стоимость денежной единицы
Текущая стоимость единицы (реверсии) дает возможность определить настоящую (текущую, приведенную) стоимость суммы, величина которой известна в будущем при заданном периоде процентной ставки. Этот процесс, полностью обратный начислению сложного процента, называется дисконтированием и выражается следующей формулой:
. (4)
1.6.5. Текущая стоимость единичного аннуитета
Аннуитет – это денежный поток, состоящий из систематических равновеликих платежей. Следовательно, аннуитет – это денежный поток, представленный одинаковыми суммами. Аннуитетом могут быть как платежи (исходящий денежный поток), так и поступление (входящий денежный поток).
Предыдущие рассуждения основывались на предположении, что аннуитет возникает в конце периода. Такой аннуитет называется обычным. При расчете можно определить текущую стоимость взноса, обеспечивающего в будущем заданные равновеликие поступления при известном числе периодов и процентной ставки. Уравнение текущей стоимости обычного аннуитета выглядит так:
, (5)
где PVA – текущая стоимость аннуитета, т.е. сегодняшняя стоимость единичного денежного потока;
PMT – величина регулярного платежа.
Однако на практике возможна ситуация, когда первый платеж произойдет одновременно с начальным поступлением. В последующем аннуитеты будут возникать через равные интервалы. Такой аннуитет называется авансовым, или причитающимся.
Для того чтобы определить текущую стоимость авансового аннуитета, необходимо проследить движение денежного потока.
Поскольку первый аннуитет по времени совпадает с депонированием основного вклада, его не следует дисконтировать. Все последующие аннуитеты дисконтируются в обычном порядке, однако период дисконтирования всегда будет на единицу меньше.
1.6.6. Взнос на амортизацию единицы капитала (единицы долга)
Под амортизацией здесь понимается не «амортизация основных фондов», а финансовая операция по возврату взятого кредита. Часто план погашения кредита предусматривает возврат долга равными величинами через равные промежутки времени. Т.е. платежи по погашению кредита являются аннуитетами. Каждый такой платеж представляет собой сумму амортизации (погашения) основного долга и процентного платежа на остаток долга.
Легко понять, что понижающиеся процентные платежи из-за убывающего остатка долга должны компенсироваться возрастающей амортизацией основного долга, что бы сумма оставалось постоянной:
, (6)
Функция «Взнос на амортизацию единицы» является обратной по отношению к функции «Текущая стоимость аннуитета».
Если текущая стоимость аннуитета = аннуитету, помноженному на фактор текущей стоимости аннуитета, то определение величины аннуитета при помощи фактора текущей стоимости аннуитета возможно по формуле:
Аннуитет по определению может быть как поступлением, так и платежом по отношению к инвестору. Поэтому данная функция может использоваться при необходимости расчета величины равновеликого взноса в погашении кредита при заданном числе взносов и заданной процентной ставке.