Раздел III Стандартов определяет основные требования к проведению оценки, этапы проведения оценки, порядок сбора и обработки информа­ции.

Оценка объекта оценки может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством РФ об оценочной деятельности. В случае, если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оцен­ке. При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицен­зирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требова­ниях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оцен­ки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.

Статья 20 Стандарта устанавливает шестимесячный срок действительности итоговой величины стоимости объекта оценки для целей соверше­ния сделок.

В Международном комитете по стандартам оценки (IVSC) полномоч­ным представителем РФ является Российское общество оценщиков (РОО), поэтому содержание основного перечня стандартов РОО составили международные стандарты этого комитета. В настоя­щее время общее количество утвержденных и разрабатываемых стандартов POO составляет более 30. Их использование призвано обеспечить процесс оценки имущества и проведения сертификации услуг.

Система нормативных документов РОО создается в соответствии с экономическими условиями развивающихся рыночных отношений и струк­туры управления в РФ на базе действующего законо­дательства, норм, правил и государственных стандартов инвестиционной сферы экономики.

Главная направленность разрабатываемых нормативных документов РОО – защита прав и охраняемых законом интересов потребителей, об­щества и государства при развитии самостоятельности и инициативы орга­низаций, предприятий и специалистов-оценщиков.

Одним из основных средств решения этой задачи является использо­вание методических принципов, которые находят все большее распрост­ранение в международной и отечественной практике стандартизации. В отличие от ранее используемого подхода, когда в нормативных докумен­тах приводят подробное описание методов обоснования и расчета, созда­ваемая система нормативных документов РОО должна содержать в пер­вую очередь характеристики оценки, основанные на требованиях потре­бителей.

Разрабатываемые в соответствии с настоящим подходом нормативные документы должны устанавливать прежде всего требования к результа­там оценки как услуги, которые должны быть удовлетворены, или цели, которые должны быть достигнуты на основе использования результатов оценки.

1.5. Процесс оценки

Процесс оценки — последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости, который обычно включает восемь эта­пов (рис. 3).

Рис. 3. Структура процесса оценки

На этапе постановки задачи:

• идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект;

• устанавливается цель оценки;

• устанавливается вид оценочной стоимости (рыночная, инве­стиционная либо иная), подлежащей определению в ходе оценки;

• устанавливается дата оценки.

Идентифицируя оцениваемый объект, следует, прежде всего, оп­ределить и письменно зафиксировать его местоположение, статус и физический состав.

Цель оценки – это возможность использования заключения оценочной стоимости. Она во многом предопределяет вид оценочной стоимости, которая должна быть определена, характер используе­мых данных, принципы, суждения и подходы, которыми руковод­ствуется оценщик. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводятся именно на этапе постановки задачи.

Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке зада­чи, должен соответствовать цели оценки и определяться в соответ­ствии с законодательными стандартами, общепринятыми правилами оценочной деятельности. Так, например, для налогообложения недвижимости, принадлежащей физическим лицам, определяется ин­вентаризационная стоимость; для принятия решения о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность, – рыночная стои­мость имущества.

На этапе составления плана работ определяются:

• график работ по оценке;

• источники и способы сбора информации;

• затраты на сбор и обработку информации;

• оценочная методология, соответствующая цели оценки и из­бранному виду оценочной стоимости;

• вознаграждение оценщика.

Информация, необходимая для проведения оценки, может быть получена из периодических издании и другой литературы, посвя­щенной рынкам недвижимости, в специализированных базах дан­ных, в государственных и муниципальных органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, в риелторских и строительных фирмах, у других оценщиков. Большинство профес­сиональных оценщиков обладают собственными базами данных. Для получения информации могут потребоваться соответствующие спе­циалисты, командировки в другие регионы, маркетинговые, социо­логические и другие исследования.

Затраты на сбор и обработку информации могут включать:

• расходы на доступ к платным базам данных и иных источни­ков информации;

• оплату услуг специалистов, привлекаемых к оценке (в зависи­мости от обстоятельств оценщик может воспользоваться услу­гами юристов, бухгалтеров, строителей, архитекторов и других специалистов);

• командировочные расходы;

• оплату маркетинговых, социологических и других исследований;

• расходы на изготовление материалов к отчету об оценке (кар­ты, схемы, чертежи, таблицы, фотоматериалы и т.д.).

Вознаграждение оценщика устанавливается исходя из всех запланированных затрат с учетом сложности задачи и объема работ.

На этапе сбора и обработки данных оценщик собирает сведения, касающиеся не только самого оцениваемого объекта, но и его бли­жайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города) и региона его местоположения. В зависимости от природы оценивае­мого объекта может потребоваться информация об аналогичных объектах в других регионах или даже других странах.

Оценщику могут потребоваться данные о продажных ценах ана­логичных объектов, о расценках на строительные работы, другие эко­номические данные, информация об окружающей природной среде (климате, экологии, геологии и т.д.), данные о социальных (демогра­фических, религиозных, культурных и др.), правовых, политических и других факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Особое внимание следует уделить проверке полноты и досто­верности собранной информации; данные, в отношении которых имеются неустранимые сомнения в их полноте или достоверности, должны быть отброшены.

Собранные сведения должны быть обработаны и подготовлены для дальнейшего использования в оценочном процессе. Может по­требоваться внесение обоснованных корректировок, уточняющих и дополняющих данные.

При оценке земельного участка, если тот входит в состав оцени­ваемого объекта, оценка его стоимости проводится, как правило, отдельно от оценки стоимости расположенных на нем зданий и со­оружений.

На этапе согласования проводятся:

• итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;

• проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;

• проверка правильности всех математических расчетов;

• синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых подходов к оценке, в единое окончатель­ное заключение об оценочной стоимости объекта.

Отчет об оценке – итоговый документ, представляемый оцен­щиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости (в том объеме, в каком это предусмотрено догово­ренностью между клиентом и оценщиком) и любую другую инфор­мацию, имеющую отношение к оценке. В зависимости от потреб­ностей клиента в отчет об оценке может быть включена более или менее детализированная информация об использовании данных, могут быть описаны допущения, принципы, подходы и суждения, которыми руководствовался оценщик.