- •Д.В. Хавин, а.В. Башева,
- •Введение
- •1. Основные положения теории оценки
- •1.1. Оценочная деятельность
- •Субъекты и объекты оценочной деятельности
- •Обязательность проведения оценки
- •Требования к договору и содержанию отчёта об оценочной деятельности
- •Права и обязанности оценщика
- •1.2. Понятия стоимости и цены
- •1.3. Принципы оценки недвижимости
- •1. С позиции
- •2. Обусловленные
- •3. Обусловленные
- •4. Лучшее и наиболее эффективное использование
- •1.3.1. Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника
- •1.3.2. Принципы, обусловленные процессом эксплуатации
- •1.3.3. Принципы, связанные с рыночной средой
- •1.3.4. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования
- •1.4. Стандарты оценки
- •Раздел III Стандартов определяет основные требования к проведению оценки, этапы проведения оценки, порядок сбора и обработки информации.
- •1.5. Процесс оценки
- •1.6. Основы финансовой математики в технологиях оценки (шесть функций денег)
- •1.6.1. Будущая стоимость денежной единицы
- •1.6.2. Будущая стоимость единичного аннуитета
- •1.6.3. Фактор фонда возмещения капитала
- •1.6.4. Текущая стоимость денежной единицы
- •1.6.5. Текущая стоимость единичного аннуитета
- •1.6.6. Взнос на амортизацию единицы капитала (единицы долга)
- •1.6.7. Взаимосвязи между различными функциями
- •2. Анализ наиболее эффективного использования недвижимости
- •3. Затратный подход к оценке недвижимости
- •3.1. Сущность затратного подхода
- •3.2. Алгоритм затратного подхода
- •3.3. Основы ценообразования в строительстве
- •3.4. Методы определения полной стоимости воспроизводства (замещения)
- •3.5. Виды износа и его оценка
- •Оценка износа по методике бти
- •Оценка износа методом сравнения продаж
- •Оценка износа методом эффективного возраста
- •Оценка износа методом разбиения: физический износ
- •Оценка износа методом разбиения: функциональный и внешний износ
- •3.6. Пример оценки недвижимости затратным подходом: определение рыночной стоимости квартиры
- •4. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •4.1. Алгоритм сравнительного подхода
- •4.2. Примеры проведения оценки сравнительным подходом
- •4.2.1 Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных
- •4.2.2 Определение рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом
- •5. Доходный подход к оценке недвижимости
- •5.1 Метод капитализации дохода
- •5.1.1. Расчет ежегодного чистого дохода
- •5.1.2. Расчет ставки капитализации
- •5.2. Метод дисконтирования денежных потоков
- •5.3. Определение рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков
- •6. Оценка объекта управления (недвижимости)
- •6.1. Анализ рынка недвижимости, к которому относится объект оценки
- •6.2. Оценка жилого комплекса по затратному подходу
- •6.3. Оценка жилого комплекса по сравнительному подходу
- •6.4. Оценка жилого комплекса по доходному подходу
- •6.5. Определение результирующего значения рыночной стоимости объекта оценки
- •Литература
- •Приложение а
- •Приложение б Варианты заданий для определения рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных
- •Приложение в Варианты заданий для определения рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом
- •Приложение г Варианты заданий для определения рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков
- •Глоссарий основных терминов
- •Содержание
3.6. Пример оценки недвижимости затратным подходом: определение рыночной стоимости квартиры
Определить стоимость двухкомнатной квартиры общей площадью 40 м2, расположенной на четвертом этаже пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту.
В доме отсутствуют лифт и мусоропровод, санузел в квартире совмещенный, комнаты смежные, высота помещений 2,7 м, площадь кухни 5,8м2. Физический износ здания составляет 20 процентов. Удаленность от центра составляет менее 1 км. Коэффициент, учитывающий экологическое состояние, равен 1,0.
Порядок определения рыночной стоимости квартиры следующий.
1. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в уровне цен 1984 г. составляет 248,75 руб. (панельного здания – 188,11 руб., кирпичного здания, построенного по индивидуальному проекту – 314,92 руб.).
2. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в текущем уровне цен (ноябрь 2006 г.) определяется по формуле:
Св = Св1984 И, (11)
где Св – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем уровне цен;
Св1984 – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в базисном уровне цен (уровень 1984 г.);
И – индекс удорожания стоимости строительства в текущем уровне цен по отношению к базисному уровню.
На январь 2007 г. И = 64,95 (из письма Госстроя РФ).
Св = 248,75 64,95 = 16156,31 руб.
3. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади определяется по формуле:
Со = Св (1 - Ифн / 100), (12)
где Со – остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади;
Ифн – физический износ здания, в процентах.
Со = 16156,31 (1 – 20/100) = 12925,05 руб.
4. По приложению В определяем величины коэффициентов, влияющих на потребительские качества квартиры:
Квп – коэффициент, учитывающий высоту помещения. При высоте помещения 2,7 м Квп = 1,012;
Кпк – коэффициент, учитывающий площадь кухни. При площади кухни 5,8 м2 Кпк = 0,9;
Кос – коэффициент, учитывающий обустроенность санузлов. При совмещенном санузле Кос = 0,97;
Кэт – коэффициент, учитывающий этажность. При условии расположения квартиры на четвертом этаже пятиэтажного дома Кэт = 1,0;
Кнл – коэффициент, учитывающий наличие лифта. При отсутствии лифта Кнл = 0,994;
Кнм – коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода. При отсутствии мусоропровода Кнм = 0,972;
Кск – коэффициент, учитывающий наличие смежных комнат. Для двухкомнатной квартиры со смежными комнатами Кск = 0,936;
Крц – коэффициент, учитывающий местоположение жилого дома. При удаленности дома от центра на расстояние менее 1 км Крц = 1,0;
Кэс – коэффициент, учитывающий экологическое состояние. Согласно заданию Кэс = 1,0.
5. Коэффициент потребительских качеств квартиры определяется по формуле:
Кп = (0,534 Квп + 1,428 Кпк + 0,794 Кос + 0,741 Кэт + 0,397 Кнм +
+ 0,473 Кнл + 1,259 Кск + 0,733 Крц + 1,275 Кэс) / 7,634. (13)
Кп = (0,534 1,012 + 1,428 0,9 + 0,794 0,97 + 0,741 1,00 + 0,397 0,994 +
+ 0,473 0,972 + 1,259 0,936 + 0,733 1,0 + 1,275 1,0) / 7,634 = 0,966.
6. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади с учетом коэффициентов, учитывающих потребительские качества жилья, Скм определяется по формуле:
Скм = Со Кп. (14)
Скм = 12925,05 0,966 = 12485,59 руб.
7. Цена продажи жилья с учетом удорожания строительной продукции и потребительских качеств жилья Сск определяется по формуле:
Сск = Скм S, (15)
где S – общая площадь жилья, м2.
Сск = 12485,59 х 40 = 499 423,93 руб.
Варианты заданий для курсового проектирования указаны в приложении А.