![](/user_photo/2706_HbeT2.jpg)
- •Д.В. Хавин, а.В. Башева,
- •Введение
- •1. Основные положения теории оценки
- •1.1. Оценочная деятельность
- •Субъекты и объекты оценочной деятельности
- •Обязательность проведения оценки
- •Требования к договору и содержанию отчёта об оценочной деятельности
- •Права и обязанности оценщика
- •1.2. Понятия стоимости и цены
- •1.3. Принципы оценки недвижимости
- •1. С позиции
- •2. Обусловленные
- •3. Обусловленные
- •4. Лучшее и наиболее эффективное использование
- •1.3.1. Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника
- •1.3.2. Принципы, обусловленные процессом эксплуатации
- •1.3.3. Принципы, связанные с рыночной средой
- •1.3.4. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования
- •1.4. Стандарты оценки
- •Раздел III Стандартов определяет основные требования к проведению оценки, этапы проведения оценки, порядок сбора и обработки информации.
- •1.5. Процесс оценки
- •1.6. Основы финансовой математики в технологиях оценки (шесть функций денег)
- •1.6.1. Будущая стоимость денежной единицы
- •1.6.2. Будущая стоимость единичного аннуитета
- •1.6.3. Фактор фонда возмещения капитала
- •1.6.4. Текущая стоимость денежной единицы
- •1.6.5. Текущая стоимость единичного аннуитета
- •1.6.6. Взнос на амортизацию единицы капитала (единицы долга)
- •1.6.7. Взаимосвязи между различными функциями
- •2. Анализ наиболее эффективного использования недвижимости
- •3. Затратный подход к оценке недвижимости
- •3.1. Сущность затратного подхода
- •3.2. Алгоритм затратного подхода
- •3.3. Основы ценообразования в строительстве
- •3.4. Методы определения полной стоимости воспроизводства (замещения)
- •3.5. Виды износа и его оценка
- •Оценка износа по методике бти
- •Оценка износа методом сравнения продаж
- •Оценка износа методом эффективного возраста
- •Оценка износа методом разбиения: физический износ
- •Оценка износа методом разбиения: функциональный и внешний износ
- •3.6. Пример оценки недвижимости затратным подходом: определение рыночной стоимости квартиры
- •4. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •4.1. Алгоритм сравнительного подхода
- •4.2. Примеры проведения оценки сравнительным подходом
- •4.2.1 Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных
- •4.2.2 Определение рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом
- •5. Доходный подход к оценке недвижимости
- •5.1 Метод капитализации дохода
- •5.1.1. Расчет ежегодного чистого дохода
- •5.1.2. Расчет ставки капитализации
- •5.2. Метод дисконтирования денежных потоков
- •5.3. Определение рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков
- •6. Оценка объекта управления (недвижимости)
- •6.1. Анализ рынка недвижимости, к которому относится объект оценки
- •6.2. Оценка жилого комплекса по затратному подходу
- •6.3. Оценка жилого комплекса по сравнительному подходу
- •6.4. Оценка жилого комплекса по доходному подходу
- •6.5. Определение результирующего значения рыночной стоимости объекта оценки
- •Литература
- •Приложение а
- •Приложение б Варианты заданий для определения рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных
- •Приложение в Варианты заданий для определения рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом
- •Приложение г Варианты заданий для определения рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков
- •Глоссарий основных терминов
- •Содержание
Оценка износа по методике бти
Методы оценки износа. В отечественной практике определением физического износа зданий занимается Бюро технической инвентаризации (БТИ), а также эксперты научно-исследовательских институтов и другие специалисты в области строительных конструкций. В этой работе они руководствуются межотраслевыми или ведомственными инструкциями, например, Правилами оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86 (р)). В них перечислены визуальные признаки физического износа отдельных конструктивных элементов, дана их количественная оценка. В сомнительных случаях предусмотрено вскрытие недоступных визуальному наблюдению участков строительных конструкций, что нарушает нормальный режим эксплуатации зданий и требует значительных затрат на устранение нанесенных ему повреждений.
Если целью оценки является определение восстановительной, инвентари- зационной стоимости здания, то общая величина его износа определяется суммированием величин физического износа отдельных конструктивных элементов по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания. Этот методический прием выражается формулой:
(7)
где
–
общий физический износ здания, %;
qi — фактический износ i-го конструктивного элемента, %;
Ji – удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости
здания, %
п – номер конструктивного элемента.
Единственное достоинство изложенного метода состоит в том, что его результаты внешне выглядят достаточно убедительно и их трудно перепроверить. Однако они всегда субъективны вследствие разного уровня квалификации экспертов. Процедура определения износа таким способом требует больших затрат времени, труда, денежных средств и может проводиться изредка, с продолжительными интервалами. Ее результаты к моменту оценки здания, как правило, безнадежно устаревают. Кроме того, они совершенно не учитывают функционального и внешнего износа, так что дают весьма скудный объем информации для оценщика недвижимости.
В мировой оценочной практике износ, понимаемый как снижение рыночной стоимости имущества, определяется тремя классическими методами:
– сравнение продаж;
– эффективный возраст;
– разбиение.
Оценка износа методом сравнения продаж
Метод сравнения продаж состоит в рыночной оценке накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов. При использовании этого метода рекомендуется такая последовательность процедур:
1. Отбор недавних продаж объектов, аналогичных оцениваемому по характеру улучшений, корректировка их цен и формирование информации для определения восстановительной стоимости зданий.
2. Определение стоимости участка земли для каждого сопоставимого объекта.
3. Определение цен зданий с учетом износа путем исключения стоимости участков земли из цен продаж сопоставимых объектов.
4. Расчет текущей восстановительной стоимости зданий каждого сопоставимого объекта.
5. Определение величины накопленного износа сопоставимых зданий вычитанием их цен с учетом износа (п. 3) из текущей восстановительной стоимости тех же зданий (п. 4).
6. Определение среднего процента износа сопоставимых зданий для его перенесения на оцениваемый объект.