Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Экономика архитектурных решений и строительства. Учебное пособие
.pdf
К таким относятся территории:
• имеющие уклон менее 0,5 % и более 10 %;
• с несущей способностью грунтов менее 1,0 кг/см²;
• с уровнем грунтовых вод менее 0,5 м до фундамента;
• с затопляемостью более 1 раза в 100 лет;
• с наличием оползней, селей, оврагов и др.
Не пригодные к застройке и, следовательно, не являющиеся частью
территории города участки увеличивают протяженность городских коммуникаций, что удорожает застройку.
, определяемая путем капитализации возможной
прибыли.
Этот показатель стимулирует использование дешевых – по возможности ранее не используемых – территорий.
(на 1000 м2 общей
площади).
Затраты на освоение территории могут весьма существенно повысить
общегородские расходы, что и заставляет их учитывать.
(Эти затраты фактически дополняют цену земли).
Данные этой группы позволяют оценить, насколько эффективно при
проектировании использована территория участка путем сравнения рассчитанных характеристик с нормативными.
А. (брутто) равна:
П = S / S
м.р.,
где S – общая площадь жилых домов микрорайона (м2);
S
– площадь территорий микрорайонов (га).
м.р.
Площадь микрорайона определяется по красным (внутренним по отношении к микрорайону) линиям магистральных и жилых улиц. Эта
площадь включает, кроме жилья, учреждения и предприятия первичного
обслуживания.
определяется по похожей
формуле:
(2.8)
, (2.9)
где S
– общая площадь жилых домов района (м2);
общ
S
– величина территории всего жилого района (м2).
ж.р.
Если в городе более 1-го жилого района – их границы устанавливаются по магистральным улицам городского значения, естественным
и искусственным рубежам.
61
В площадь жилого района, кроме микрорайонов, входят:
• учреждения обслуживания;
• зеленые насаждения;
• площадь стоянки автомобилей;
• гаражи;
• магистральные улицы, площади и др.
(Следовательно, плотность жилого района ниже, чем у микрорайона.
Она так же нормируется СНиП).
Пн = N/S, (2.10)
где N – численность населения (чел);
S – площадь жилой зоны города (га).
, (2.11)
где S
м.р. или ж.р.
– территории микрорайона или жилого района;
N – число жителей соответственно микрорайона или жилого района.
На территории микрорайона включаются в зелень все озелененные
участки, кроме участков школ и детский яслей-садов.
(проезды, тротуары,
площади для стоянки автомобилей в микрорайоне) нормируется в СНиП в пределах 4,5 – 5,8 м²/чел., в жилых районах может доходить до 12,5 – 14,4 м²/чел.
Назначение этой группы показателей – контроль над организацией
системы коммуникаций в городе.
Максимальное расстояние перехода жителей в пределах микрорайона (от дома до остановки, культурно-бытовых учреждений – пешком
и только для предприятий повседневного пользования):
- для Москвы и Санкт-Петербурга – 300 м.;
- для прочих городов – 500 м.
Расход времени на трудовые поездки для 80-90 % населения не должен превышать 30 минут в крупных городах и 40 минут – в крупнейших.
Затраты времени на достижение загородных зон отдыха не должны
превышать 90 минут.
62
Государство гарантирует минимально необходимое обеспечение насе-
ления культурно-бытовыми услугами.
Эти гарантии заложены в СНиП.
Например:
- число мест в детских яслях-садах не должно быть ниже 75 %-й
обеспеченности детей;
- число мест с 1 по 9 классы должно быть не меньше реального
числа детей и т.д.
Назначение показателей этой группы заключается в проверке соответствия обеспеченности населения культурно-бытовыми предприятиями
и учреждениями по всем видам услуг.
Показатели качества жилой застройки включают:
- удельный вес жилых домов различной застройки;
- среднюю этажность – определяемую как среднюю гармоническую удельных весов общей площади, размещаемой в долях различной
этажности1;
- удельный вес зданий, отличающихся по материалу и характеру основных конструкций;
- износ существующего жилого фонда.
1
Приблизительно среднюю этажность можно определить по формуле:
Эср. = 1∙Э1 + 2 ∙Э2 + 3 ∙Э3 + … + N ∙Эn,
где Э1, Э2, Э3, … Эn – удельный вес (в долях единицы) зданий различной этажности.
63
Жилой фонд РФ составляет около 30 % национального богатства страны. В России на 1 человека приходится в среднем около 18 м2 общей площади (в Самаре – 20м2) жилья.
Много это или мало? Сравним. В Западной Европе этот показатель
составляет около 35м²/чел., в США – около 53 м²/чел., в Норвегии – почти
74 м2/чел. Вывод: предстоит еще много строить, чтобы достигнуть уровня
развитых стран.
Считается, что для нормального обеспечения населения жильем необходимо ежегодно строить около 1 м² на каждого жителя страны, т.е.
в РФ примерно 140 миллионов жилья ежегодно. К сожалению, на данный
момент в год возводится лишь половина этого количества. С учетом выбытия жилья (из-за износа) ежегодный прирост жилой площади сегодня
в РФ совершенно недостаточен.
То, что было сказано выше, относится к средним показателям.
Значительная часть населения проживает гораздо хуже.
При сравнительно удовлетворительной средней обеспеченности жильем населения около 10 % населения имеют менее 5 м2 на человека, почти
10 % стоят в очереди практически без надежды получить жилье, примерно
столько же проживают в аварийных зданиях.
Важнейшей особенностью современного жилищного строительства
в России стало превращение жилья в товар, очень дорогой товар. Но: лишь
около 1 % населения России могут купить себе жилье при первой необходимости; около 30 % жителей могут накопить на приобретение жилья,
к сожалению, отказывая себе в очень многом долгие годы.
Сегодня в США стоимость коттеджа оплачивается одним работающим за 7-12 лет (за вычетом затрат на питание). В России этот показатель
в несколько раз выше. Другими словами, жилье «не по карману»
подавляющему большинству населения.
В настоящее время опробуется ипотека – продажа жилья под залог продаваемых квартир. Наличие залога снижает риск банков и, следовательно, снижает стоимость кредита. И тем не менее кредит труднодоступен
для основной массы населения.
64
Абсолютные
Относительные
Характеристики проектов жилья представляют собой частный случай
системы ТЭП градостроительных проектов.
Технико-экономические показатели
проектов жилых домов
Основные ТЭП
Дополнительные ТЭП
Удельные капитальные
вложения
Удельные
эксплуатационные расходы
Продолжительность
строительства
Трудоемкость
строительства
Рис. 24. Технико-экономические показатели проектов жилых домов
С основными показателями мы уже познакомились. Рассмотрим допол-
нительные технико-экономические показатели проектов жилых домов.
Абсолютные показатели ТЭП-проектов жилых домов включают:
1) общая площадь квартиры – сумма площадей всех жилых и подсобных помещений квартиры, включая площадь встроенных шкафов (с коэффициентом 1), лоджий (К = 0,5), балконов (с коэффициентом 0,25);
2) общая площадь жилой секции дома – сумма общих площадей
квартир, образующих секцию;
3) общая площадь типового этажа здания – сумма общих площадей
секций или квартир, образующих этаж;
4) общая площадь квартиры делится на жилую площадь (сумму площадей спален и общей комнаты) и вспомогательную площадь квартир
(площадь остальных помещений);
5)
внеквартирная полезная площадь дома (прачечная, кладовая, подвал,
колясочная, площадь встроенных предприятий, магазинов, библиотек и т.п.);
6) площадь внеквартирных коммуникаций, включающая:
а) лестничные клетки и лифтовые шахты;
б) входные и поэтажные вестибюли;
в) коридоры и галереи;
г) входные тамбуры;
65
7) конструктивная площадь – сумма площадей по этажам и секциям,
занятая вертикальными конструкциями здания (площадь сечения наружных и внутренних стен, перегородок, стояков, колонн, технологических
проемов, отопительных сооружений и т.п.);
8) площадь застройки жилого дома – площадь здания в плане по наружным размерам на уровне цоколя плюс площадь проекции на нулевой
уровень подземных и надземных частей здания, выступающих за пределы
наземной части здания;
9) строительный объем жилого дома определяется по-разному:
а) для зданий без чердака строительный объем равен произведению
площади вертикального сечения (перпендикулярно длины оси) на длину
здания по внешним обмерам;
б) для зданий с чердаком строительный объем равен произведению
площади горизонтального сечения типового этажа (не площади застройки) по наружным граням на высоту от чистого пола 1-го этажа до верха
засыпки чердачного перекрытия.
В обоих случаях в строительный объем здания включается строительный объем подвала, равный произведению его площади на его высоту
от пола до потолка.
Относительные показатели:
1) планировочный коэффициент К1 – отношение жилой площади
к полезной. Обычно равен 0,5÷0,6÷0,7;
2) объемный коэффициент К2 = Vстр/общ. пл.
в старых домах К2 = 8-10;
в «хрущевках» К2 = 5-6;
3) К3 – отношение площади наружных стен к общей площади квартир. Показатель синтетический, заставляет удлинять здания, максимально
увеличивая их ширину. К3 = 0,5-0,7;
4) средняя общая площадь на 1-го человека;
5) площадь летних помещений (балконов, лоджий) на 1 квартиру.
Чем больше общая площадь квартиры, тем стоимость 1 м2 меньше.
Чем больше комнат в квартире, тем стоимость 1 м2 выше – за счет
затрат на возведение перегородок.
Зависимость стоимости квартиры от ее площади и числа комнат имеет вид:
y = ax + bz + c, (2.12)
где y – стоимость квартиры;
a, b, с – числовые коэффициенты;
66
x – общая площадь квартиры;
Стоимость, %
z – число комнат в квартире.
Чем больше длина секции, тем выше экономичность здания. Особенно
невыгодны односекционные дома, они дороже на 4-8 %.
Ширина здания аналогично влияет на его стоимость очень значительно
(до 2,5 % на 1 м ширины здания).
– ее рост вынуждает увеличивать объем вертикальных конструкций, что вызывает рост их стоимости (до 1,2 % на каждый дециметр высоты здания).
В общем случае стоимость 1 м2 жилья при увеличении этажности уменьшается, однако при переходе к 6-тиэтажным, 13-тиэтажным,
17-тиэтажным необходимо проектирование дополнительных устройств
(например, лифтов), что вызывает скачки цен.
Автоматическое проектирование (под руководством архитектора)
применяется очень широко.
Рассмотрим примерный алгоритм использования теории графов* при
проектировании квартиры.
Пусть перед нами стоит задача запроектировать квартиру в составе:
1 – прихожая; 2 – столовая; 3 – кухня; 4 – холл; 5 – гостиная; 6 – спальня; 7 – санузел; 8 – балкон.
2 5 9 12
Этажность
Рис. 25. Зависимость удельных затрат от этажности
67
Проектирование структуры квартиры начинается с формирования
графа, отвечающего всем ранее высказанным пожеланиям. Таких графов
может быть построено очень много, поэтому при автоматическом проектирование список пожеланий можно увеличивать.
Справка: графом называется любая фигура, состоящая из точек
и соединяющих их линий.
Рис. 26. Варианты структуры квартиры
Учитывая пожелания к планировке и выбрав одну из структур, можно
приступить к разработке эскиза планировочного решения.
Рис. 27. Эскиз планировки будущей квартиры
Этот эскиз уже можно пустить в чистовую доработку.
68
Сферу обслуживания можно определить как совокупность предприятий и учреждений, деятельность которых направлена на удовлетворение
непосредственных потребностей населения. Она включает в себя предприятия и учреждения самых разных направлений: дошкольного воспитания
и образования, питания, физкультуры и спорта, жилищно-коммунального
и гуманитарно-просветительного и т.д.
Экономическим результатом деятельности предприятий сферы обслуживания является освобождение человека от малопроизводительного труда и увеличение тем самым количества их свободного времени, которое,
собственно, и является мерилом общественного богатства народа.
В России сейчас существует объективная потребность в более быстром,
по сравнению с другими отраслями, развитием сферы обслуживания, причем не только в силу отставания страны в уровне бытового обслуживания,
но и в связи с превращением её в непосредственную производительную
силу общества.
В современных градостроительных условиях удельный вес затрат
на строительство зданий общественного назначения составляет: по микрорайонам 15-18 %, в целом по городу до 30 %.
Государственные цели при проектировании сферы обслуживания
заключаются в следующих положениях:
• создании по возможности равноценных условий обслуживания
населения во всех населенных пунктах;
• в достижении комплексного обслуживания населения;
• обеспечении минимальных суммарных затрат времени на посещение предприятий культбыта.
Определение технико-экономических показателей общественных
зданий сложнее, чем определение ТЭП жилого дома. Это связано со следующими факторами:
• многие здания культурно-бытового назначения строятся по индивидуальным проектам, что определяет колебания ТЭП;
69
• номенклатура зданий общественного назначения громадна. У каждого объекта – свои особенности.
Возьмем, к примеру, такие предприятия культурно-бытового назначения, как рынок, спортивный комплекс, кинотеатр. Они создаются по
различным принципам, и, естественно, требования к ним будут также различны. Эти требования большей частью изложены в отдельных нормах
технологического проектирования, и лишь несколько показателей являются общими, позже мы их рассмотрим.
Вспомним о расчетных единицах измерения технико-экономических
показателей культурно-бытовых объектов: они должны вытекать из функционального назначения объекта; для комбинированных зданий расчетные
единицы выбираются по каждой части здания отдельно.
Основные технико-экономические показатели культурно-бытовых зданий
и сооружений в общем-то сходны с показателями проектов, например, жилых
зданий, однако эксплуатационные затраты культурно-бытовых зданий очень
резко отличаются от соответствующих расходов жилых зданий. Если для жилых домов они равные в среднем приблизительно 10 % капитальных вложений,
то для общественных зданий могут достигать 20 % и даже 100 %. Например,
они могут быть: в школах – 21 % их стоимости; в кинотеатрах – 50 %;
в детских садах, магазинах – 54 %; в столовых – 100 % ежегодно.
Следовательно, при проектировании общественных зданий расчет предстоящих ежегодных издержек обязателен: именно он может
определить целесообразность или, наоборот, невыгодность намеченного
строительства.
Дополнительные технико-экономические показатели культурнобытовых зданий и сооружений.
Такие показатели объектов культурно-бытового назначения, как
площадь застройки, строительный объем, определяются также как и для
жилых домов.
Кроме того, обычно определяют:
Полезную площадь; куда входит площадь всех внутренних помещений
за исключением площади лестничных узлов (и, естественно, площади,
занятой конструкциями вертикальных элементов).
Рабочую площадь; равную полезной за вычетом площадей переходов,
коридоров, тамбуров и всех помещений технического назначения. Именно
рабочая площадь – важнейший показатель из дополнительных.
И, конечно, определяются несколько дополнительных относительных
характеристик:
• К1 – отношение рабочей площади к полезной;
• К2 – отношение строительного объема к расчетной единице;
• Кн. с. – коэффициент компактности – отношение площади наружных стен к полезной площади.
70
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]