Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Экономика архитектурных решений и строительства. Учебное пособие
.pdf
Банковский процент (за вычетом инфляции) принять равным 8 % в год.
Был заключен договор на выполнение СМР выгодного варианта.
Подрядная организация осуществила ввод комплекса 1 августа при договорном сроке ввода 1 декабря. Т.е. срок строительства был сокращен
с 20 договорных до 16 фактических месяцев. Ожидаемая эффективность
введенного производства – 0,12 р./р. год. В соответствие с подрядным договором строители получают дополнительную оплату в размере 0,5 % освоенных инвестиций за каждый месяц ускорения ввода. Размер накладных
расходов составляет 40 млн. рублей.
На основе описанных характеристик и предоставленных формул производится расчет экономических эффектов и их распределение среди
участников строительного процесса.
121
Рассмотрим данную проблему на примере жилого строительства.
Строительно-финансовая группа планирует построить с целью
последующей продажи населению квартал жилых домов, расположенных на расстоянии 200 м от ул. Ново-Садовой, состоящий из 15 зданий
типа «коттедж».
С целью максимально эффективного вложения средств фирмой был
изучен ряд строительных проектов зданий. Студенту предлагаются для
анализа два из них, получивших наиболее высокую оценку в ходе предварительного отбора.
Отберем из двух возможных проект обещающий наибольшую эффективность вложенных средств и оценим экономическую надежность предполагаемой сделки по продаже жилья.
В качестве показателя эффективности рассматриваемой сделки предполагается принять уровень рентабельности, то есть удельный вес прибыли
в будущей выручке.
Нас будут интересовать, с одной стороны, поиск возможностей снижения затрат на строительство, а с другой – возможность повышения цены
за готовую продукцию.
Кроме того, нельзя забывать о риске сделки.
Предлагается выполнение заданий в следующем порядке:
1. Определение стоимостных характеристик зданий (на основе имею-
щихся проектов).
2. Исследование потребительских свойств анализируемых проектов.
3. Оценка сравнительной экономической эффективности анализируе-
мых проектов.
4. Совершенствование конструктивного решения здания с целью повы-
шения эффективности инвестиций в его строительство.
5. Определение экономической надежности предполагаемой сделки
по строительству и продаже жилья.
6. Расчет технико-экономических показателей избранного проекта.
122
Определим сметную стоимость строительства обоих предложенных ва-
риантов проектов жилых зданий в текущих ценах.
В качестве исходных данных используем:
• графические материалы по исследуемым проектам;
• сборники ТЕР 2001 (Территориальные единичные расценки 2001 г.).
Сметная стоимость строительного объекта играет роль прогноза величины затрат строительной организации на его возведение, что и определяет огромное значение сметного дела в капитальном строительстве.
Сметная стоимость складывается из предполагаемых затрат на возведение объекта Сс (себестоимость строительства) и плановой прибыли
строительной организации СП (сметная прибыль).
Под себестоимостью (Сс) строительного объекта, в свою очередь,
понимают сумму прямых затрат (ПЗ) и накладных расходов (HP):
Сс= ПЗ+НР. (4.1)
В себестоимость строительной продукции включаются материальные
ных производственных фондов строительной организации (строительных машин, механизмов, производственных помещений и т.д.), расходы
на оплату труда, отчисления на государственное социальное страхование,
отчисления по обязательному медицинскому страхованию, платежи по обязательному страхованию имущества, плата по процентам за краткосрочные
кредиты банков (кроме процентов по просроченным и отсроченным ссудам
и ссудам, полученным на восполнение недостатка собственных оборотных
средств), а также ряд других затрат.
К материальным затратам относятся затраты на сырье и основные строительные материалы, покупные изделия и полуфабрикаты, вспомогательные материалы, топливо, энергию, затраты, связанные с использованием
природного сырья, затраты на работы и услуги производственного характера, выполненные сторонними предприятиями и организациями.
Амортизационные отчисления на полное восстановление основных производственных фондов в строительстве, включая ускоренную амортизацию
их активной части, производятся в соответствии с принятыми нормативами.
В состав расходов на оплату труда включаются выплаты по заработной
плате, исчисленные с учетом сдельных расценок, тарифных ставок и должностных окладов, устанавливаемых в зависимости от результатов труда.
Остальные виды издержек (страхование и пр.) рассчитываются
в соответствии с действующими нормативами.
123
При определении прямых затрат используется понятие единичной
расценки, представляющей собой величину прямых затрат на единицу
простой строительной продукции (1м2 пола, 100 м2 площади стен, 1м3
кладки и т.д.). Такие расценки приведены в ряде строительных нормативных документов.
Зная (из рабочих чертежей) объемы всех видов работ и используя единичные расценки на эти работы, подсчитывают общие прямые затраты на
возведение всего объекта или его части.
Накладные расходы определяются косвенным путем в процентах
к Фонду оплаты труда (ФОТ) согласно МДС 81-33.2004 в зависимости
от вида строительства.
Сметная прибыль также устанавливается в процентах от Фонда оплаты
труда согласно МДС 81-25.2001 пункту 2.1 и 2.2.
2.1. При определении сметной стоимости строительно-монтажных
работ общеотраслевой норматив сметной прибыли составляет 65 % к величине средств на оплату труда рабочих (строителей и механизаторов)
и используется для выполнения общеэкономических расчётов в инвестиционной сфере.
2.2. Общеотраслевой норматив сметной прибыли в составе сметной
стоимости ремонтно-строительных работ составляет 50 % к величине
средств на оплату труда рабочих (строителей и механизаторов).
Под Фондом оплаты труда понимают сумму заработной платы основ-
ных рабочих и заработной платы машинистов:
ФОТ = ЗП (осн. р.) + ЗП (маш.). (4.2)
В данной работе используется простейший метод определения сметной
стоимости строительства – базисно-индексный метод, в котором используются нормативные справочники, содержащие расценки на производство
работ в базисном уровне цен (Территориальные Единичные Расценки
2001.) и индексы изменения цен за определенный период времени. То есть
расчет стоимости ведется в ценах 2001 года, а текущая цена строительства
получается корректировкой итоговых сумм на величину индекса удорожания к моменту расчетов.
Поставленная нами задача решается с использованием базисно-индексного
метода, предполагающего составление Локальных смет.
В данной работе предполагается определять стоимость только общестроительных работ по надземной части жилого дома. Затраты на выполнение прочих работ предлагается учесть с помощью повышающего
коэффициента – стоимость работ нулевого цикла (земляные работы и фундаменты) в размере 30 % от стоимости общестроительных работ.
Перечень работ и затрат, необходимых для возведения заданного
объекта, приведен в таблице 10 приложения.
124
Объем работы каждого вида определяется путем анализа исходных графических материалов и заносятся в Ведомость объемов работ по форме
таблицы 18 приложения.
Для определения стоимости общестроительных работ составляются
Локальные сметы по форме 4 (таблица 19 приложения). Стоимостные характеристики, необходимые для заполнения граф 5,6, находятся в таблице
11 приложения.
В колонке 2 формы 4 при этом указываются наименование нормативного источника или его шифр и номер используемой позиции.
Колонки 7, 8, 9 представляют собой произведение объема работ на
соответствующие характеристики единичных расценок (колонки 5,6).
Работа со сметной формой завершается подсчетом общей суммы прямых затрат (итог колонки 7), накладных расходов (112 % от ФОТ), себестоимости СМР, сметной прибыли (65 % от ФОТ), сметной стоимости СМР:
Ссм= Сс+СП. (4.3)
Стоимость строительного объекта на текущий момент определяется
умножением полученного результата на повышающий индекс, отражающий изменение цен на данный период.
Определим наиболее вероятный уровень цены жилых зданий, построенных по анализируемым проектам.
В качестве исходных данных использовать:
- графические материалы по исследуемым проектам;
- данные, приведенные в описании деловой ситуации.
Под потребительскими свойствами любой продукции понимается
ее способность удовлетворять те или иные нужды потребителя.
Так, жилой дом должен быть прочным, теплым, сухим, светлым, красивым и т.д. Эти качества реализуются в ходе разработки архитектурно-конструктивного проекта здания.
Выполнение части этих требований (прочность, гидрозащищенность,
уровень освещенности и др.) в ходе проектирования гарантируется государственными нормативами (например, СНиПом) и системой обязательной
экспертизы разработанных проектов. Это обстоятельство позволяет покупателю жилья не рассматривать детально вышеперечисленные вопросы.
В то же время большое количество других характеристик жилья (район
строительства, близость к торговой и транспортной инфраструктуре,
125
наличие смежных комнат, этаж и пр.) современными нормами не регламентируется и поэтому является объектом главного внимания его
возможных покупателей.
В условиях рынка основой цены жилья является его качество,
понимаемое как сумма его потребительских свойств.
Вопросы ценообразования на объекты строительства на основе спроса в российской экономике проработаны на сегодняшний день недостаточно. Однако можно сказать с уверенностью, что рыночную цену
жилья можно рассчитать достаточно точно, взяв за основу некое «эталонное» жилье с известной ценой и вводя в нее поправки за отклонения
контролируемых покупателем потребительных, свойств от «эталонных»
(таблица 12 приложения).
Определение цены 1 м2 общей площади в доме, построенном по исследуемому проекту, предполагается осуществить, внося поправки в цену
единицы измерения некоего эталонного жилья.
Этот расчет удобно осуществлять с помощью таблицы 20 приложения.
При заполнении вышеназванной таблицы рекомендуется использовать
справочные данные о влиянии отдельных характеристик жилья на его рыночную цену. Рассмотрим в качестве примера поправки по некоторым факторам.
а. Близость к центральным городским магистралям.
Как видно из таблицы 12 приложения, наиболее высоко на рынке оцениваются жилые дома, расположенные на расстоянии около 100 метров
от городских магистралей.
Излишняя близость к магистрали (сопровождаемая повышением уровня шума, загазованности) снижает рыночную цену на 1,3 % за каждые
10 м (таблица 12 приложения).
И, наоборот, большая удаленность от магистрали означает увеличение
пешеходных расстояний, что сопровождается также падением цены, примерно, на 1,5 % за каждые 100 м.
Строительный участок в соответствии с исходными данными расположен на расстоянии 200 м от улицы Ново-Садовой (см. Деловую ситуацию).
б. Размер кухни.
В таблице 12 приложения рассмотрена в качестве эталонной величина
кухни, равная 8 м2. Если в анализируемом проекте площадь кухни равна,
например, 10 м2, то поправка к цене составит 2,4 % (1,2 %х2 м).
в. Наличие смежных комнат.
Естественно, в эталонном жилье смежные (проходные) комнаты
отсутствуют. Если в анализируемом проекте имеются такие комнаты,
то снижение стоимости достигает 10 % (таблица 12 приложения).
Общая поправка является алгебраической суммой предпоследней
колонки таблица 20 приложения.
126
Не забудьте, что каждая поправка имеет знак: отрицательный, если дан-
ный фактор снижает цену, и положительный — в противном случае.
Так как в соответствии с заданием ожидаемая рыночная цена «эталонного» жилья составляет Цэт. р., то наиболее вероятная цена 1 м2 общей
площади в доме, построенном по анализируемому проекту, будет равна:
Цп = Цэ * (100% +П%) / 100 %, (4.4)
где Цп и Цэт – соответственно наиболее вероятная цена 1 м² общей
площади в доме, построенном по анализируемому проекту, и в «эталонном» здании;
Цэт можно принять равной средней стоимости жилья по состоянию на
момент выполнения работы;
П % – поправка к цене жилья, рассчитанная по таблице 20 приложения.
Аналогичный расчет производится для всех анализируемых проектов,
рассматриваемых в качестве возможных объектов строительства.
Задание:
Выбрать из рассматриваемых проектов наиболее эффективный с точки
зрения экономических интересов строительно-финансовой группы, планирующей осуществить строительство и продажу жилых домов.
В качестве исходных данных принять:
- общие площади исследуемых проектов зданий;
- сметные стоимости исследуемых объектов, рассчитанные на первом
занятии;
- цену 1 м2 общей площади, рассчитанную на втором практическом
занятии с учетом поправок по потребительским свойствам проектов;
- затраты на проектирование в размере 7-9 % от сметной стоимости
проектов;
- затраты на отвод земли под строительство в размере 12-15 % от стои-
мости строительства (в бюджет города и на создание инженерных сетей).
Напомним, что исследование проектов жилых зданий ведется нами
с целью обеспечения возможно большей эффективности коммерческой
деятельности строительно-финансовой группы, намечающей осуществление строительства комплекса зданий.
Как известно, существует большое количество возможных критериев эффективности инвестиций (чистая приведенная стоимость проекта,
127
приведенные затраты, эффективность капвложений и т. п.). В нашем примере наиболее соответствующим интересам предпринимателей и простым
в расчетах может быть показатель рентабельности.
Рентабельность в строительстве (Р) определяется по формуле:
Р = ((Ц-V)/V) ∙ 100 %, (4.5)
где Ц – цена проданной строительной продукции, или рыночная стои-
мость здания;
V – стоимость осуществления строительно-монтажных работ и всего
комплекса оборудования жилых зданий.
Очевидно, лучшим проектом явится тот, который имеет более высокую
рентабельность.
Далеко не каждый уровень рентабельности является приемлемым
для коммерческой деятельности. Принято считать, что рентабельность
ниже уровня инфляции не позволит предприятию удержаться на рынке.
Рентабельность на уровне инфляции позволит предприятию удержать
«на плаву», но не даст провести плановое обновление основных фондов
предприятия. Рентабельность в размере выше уровня инфляции позволит
планировать качественное обновление производства.
Решение о достаточности того или иного уровня рентабельности
предприятие принимает в зависимости от своих задач в данный момент
и состояния рынка.
Цена продажи строительной продукции на рынке (Ц) будет определена
с учетом количества общей площади строительного объекта и рыночной
цены 1 м2 этого жилья:
Ц = Цп ∙ Бобщ. (4.6)
Стоимость осуществления строительно-монтажных работ (V) будет
складываться из нескольких составляющих, а точнее, из сметной стоимости строительства (Сем), затрат на проектирование (Зпр) и затрат на отвод земельного участка под строительство (Зотв.):
V = Сем + Зпр + Зотв . (4.7)
Расчеты удобно вести в виде таблицы.
К дальнейшей проработке принимается проект с наибольшей ожидае-
мой рентабельностью.
В зависимости от ожидаемого уровня рентабельности строительства
по избранному проекту оцените перспективы предприятия.
128
Рассмотрим два варианта конструктивного решения ограждающей стеновой поверхности жилого здания с точки зрения повышения эффективности инвестиций.
В качестве исходных данных использовать:
- технико-экономические характеристики сравниваемых конструкций
наружных стен из приложения (базовая конструкция – стена из керамического кирпича; альтернативная конструкция задается в соответствии
с таблицей 13 приложения);
- норму дисконта принять в размере 10 %.
Как правило, каждый элемент строящегося здания может быть выполнен из различных материалов, конструктивных элементов. Так, стена может быть исполнена из дерева, кирпича, бетонных панелей и т. д.
Применяемые конструктивные элементы могут различаться размерами,
технологическими характеристиками и пр.
Конкретный выбор того или иного материала, конструктивных элементов производится с учетом многих факторов: наличие их на рынке, соответствие их утилитарным задачам и т. д.
Важным направлением анализа является выбор наиболее эффективной конструкции.
В качестве критерия эффективности использования конструктивных
элементов в данной ситуации принимается критерий наименьших расходов:
ЧПЗ = Сt / (1 + Нд), (4.8)
где ЧПЗ – чистые приведенные затраты;
п – срок службы здания, лет (п = 1, 2... t, ...п);
Сt – суммарные (капитальные и текущие); затраты на проект в t-м году;
Нд – норма дисконта.
В случае если стройка отдельного коттеджа продолжается менее одного года (что наиболее вероятно), и срок службы здания превышает
10-15 лет, формула (8) принимает вид:
ЧПЗ = К + (Сt / Нд), (4.9)
где К – капитальные затраты (сметная стоимость).
При анализе конкретных конструктивных элементов величина К
принимается равной стоимости конструкции «в деле», то есть с учетом
всех затрат, необходимых для превращения строительной конструкции
в элемент здания.
129
Стоимость эксплуатационных издержек включает в себя амортизаци-
онные затраты, расходы на уход за конструкцией и т.д.
Норма дисконта (Нд) зависит от многих факторов: величины банков-
ского процента, риска капвложений и т. д., приведена в исходных данных.
Экономический эффект от замены одной конструкции другой будет
равен:
Эк= ЧПЗ 1 – ЧП32. (4.10)
Очень важен правильный выбор единицы измерения, которая будет использоваться в расчете. Она должна отвечать утилитарному назначению
конструкций.
В данном расчете возможны следующие единицы измерения: 1 м2 перекрываемой поверхности, общая площадь перекрываемого здания, общая
площадь перекрытий всех однотипных зданий, подлежащих строительству.
Расчет производится по форме, приведенной в таблице 21 приложения.
В качестве единицы измерения в рассматриваемом примере принят 1 м2
поверхности ограждающей конструкции (наружной стены). Количество
1 м2 в единице измерения будет зависеть от типа материала, используемого
в альтернативной конструкции. Например, если в качестве альтернативы
кирпичной стене назначена стеновая панель, за единицу измерения будет
принята площадь участка стены, равная площади стеновой панели, если
в качестве альтернативы кирпичу выбран монолит из бетона, то в качестве
единицы измерения достаточно взять 1 м2 ограждающей конструкции.
В качестве критерия выбрана величина чистых приведенных затрат
(ЧПЗ), связанных с анализируемыми конструкциями.
Норма дисконта, как известно, является функцией банковского процента, уровня риска и некоторых других характеристик. В нашем примере она
задана постоянной (0,1).
Стоимость конструкции «в деле» рассчитывается по формуле:
К = Цо + Тр + Зту + Неб + Зскл + Зпл + Эм. (4.11)
Ее отдельные составляющие определяются следующим образом.
Отпускная цена (Цо) определяется заводом-изготовителем. Для нашего
примера величина Цо задана (таблица 14 приложение).
Транспортные расходы по доставке строительных конструкций
на стройплощадку складываются из собственных транспортных расходов
и издержек на погрузку-разгрузку.
Учитывая, что по сложившимся правилам в величину отпускной цены
входят затраты на погрузку заводом-изготовителем конструкций в транспортные средства покупателя, учитываются издержки только на разгрузку
(Пг), принимаемые в данной работе равными 65 р./т.
130
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]