Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Экономика архитектурных решений и строительства. Учебное пособие
.pdf
Транспортные затраты на доставку конструкций на стройплощадку (Пр) зависят от расстояния перевозки, принимаемого в соответствии
с табл. 15 приложения.
Наценки сбытовых и снабженческих организаций (Неб) – их прибыль
за оказываемую услугу. В мировой практике их уровень установился на уровне
4 % отпускной цены конструкций. Эту величину их принимаем в расчете.
Расходы на тару, упаковку и реквизит (Эту) принимаем в размере 26 р./т.
Заготовительно-складские расходы (Зскл) в практике строительства
сложились на уровне 2 % отпускной цены конструкции.
Заработная плата рабочих, ведущих монтаж конструкций и эксплуатационные расходы на технику, занятую при монтаже, определяются
в соответствии со Сборником Территориальных единичных расценок
на соответствующий вид работ (ТЕР 2001).
Выписка из указанного сборника для некоторых конструкций приведена в таблице 16 приложения. В таблицу вносятся данные, пересчитанные
на единицу измерения.
При экономическом сравнении вариантов конструктивных решений
с различным нормативным сроком службы обязателен расчет текущих
издержек. Порядок определения эксплуатационных (текущих) затрат приведен в блоке Б таблица 21 приложения.
Основными элементами текущих расходов являются амортизационные
отчисления на реновацию (предстоящее восстановление), капитальный
ремонт (включая модернизацию), текущий ремонт.
Величина амортизационных отчислений (А) определяется по формуле, приведенной в таблице 21 приложения. При этом норма амортизации
для железобетонных конструкций (стеновые панели, ж.-б. стеновые блоки) принимается равной 2,1 % (реновация и издержки на капитальный
ремонт), для кирпичной кладки норма амортизации составит 1,8 %, для
монолитных стен На = 2,5 %, для пенобетонных стен На = 1,85 %.
Плановый уровень расходов на текущий ремонт (Рт) ориентировочно
можно принять равным половине амортизационных отчислений.
Учитывая однотипность конструкций, расходы на их содержание можно принять равными, включив в расчет нулевую оценку.
Следует добавить, что при равенстве сроков службы расчет блока
Б необязателен (то есть лучшей является конструкция, имеющая меньшую
стоимость «в деле»).
В случае отличия нормативных сроков службы сравниваемых конструкций, лучшей является та, которая имеет меньшую величину приведенных затрат.
Если нормативные сроки службы конструкций одинаковы, для выбора
конструкции достаточно определение ее стоимости «в деле».
131
Оценим уровень экономической надежности сделки по будущей
продаже жилья (по вариантам самостоятельной продажи и с помощью посредника), используя критерий допустимого риска.
В качестве исходных данных использовать:
- намеченный объем строительства рассчитать исходя из лучшего вари-
анта проектов (Бобщ) и описания деловой ситуации;
- затраты на осуществление строительства (V=Ссм+Зпр+Зотв) принять по расчетам практического занятия № 3 с корректировкой на новый
объем строительства;
- затраты на рекламу принять в размере 2-5 % от сметной стоимости
всего объема строительства (Зр);
- доля налогов, зависящая от прибыли в размере 16 % (Н2);
- сумма налогов, не зависящая от уровня прибыли (на имущество и т.п.)
принять в размере 65 – 85 тыс. р. (H1).
Сущность исследования проекта является строительство жилья
с целью его последующей продажи.
Возможен вариант заключения договора с посреднической фирмой
н
а гарантированную покупку части построенного жилья (900 м2 общей площади) по цене, равной его реальной стоимости (без расходов на рекламу)
плюс 10 % прибыли.
В таблице 17 приложения приведена статистика колебаний цен
на жилье.
В расчетах учесть затраты на страхование риска в размере 1,2 % стои-
мости жилья за 1 % риска.
Под экономическим риском сделки понимается возможность недополучения ожидаемой прибыли (или даже получение убытков) вследствие
неопределенности рыночной ситуации (в связи с отсутствием полной
и точной информации). Риск может быть охарактеризован вероятностью
и уровнем ожидаемых потерь.
Соответственно, под экономической надежностью сделки понимается
ее устойчивость к колебаниям рыночных параметров.
По уровню риска обычно выделяют:
• допустимый риск, когда возможны потери в размере намечен-
ной прибыли;
• критический риск, если потери могут достичь величины всего капи-
тала, вложенного в сделку;
• катастрофический риск, ведущий к разорению предпринимателя.
132
Определим (по вариантам продажи) минимальную цену продажи жилья,
не дающую предпринимателю убытка (то есть обеспечивающую
допустимый уровень риска).
Для варианта со свободной продажей жилья его минимальная цена
за единицу измерения (без учета затрат на страхование) может быть определена из выражения:
Ц min 1 = (Зпр + Ссм + Зотв + Зр + Н1) / Sобщ, (4.12)
где Цmin 1 – цена 1 м2, при которой окупаются все затраты, но прибыли
проект еще не приносит, р.б/м2;
Зпр – затраты на проектирование, р.;
Сем – сметная стоимость осуществления проекта строительства квар-
тала жилых коттеджей, р.;
Зотв – затраты на отведение земли под застройку (включают в себя выплаты в бюджет администрации города, выплаты в бюджет ВОДОКАНАЛА
и ГОРГАЗА на создание инженерных сетей на данном участке строительства и т.д.), р.;
Зр – затраты на рекламу, р.;
Н1 – сумма налогов, не зависящая от уровня прибыли организации
застройщика, р.;
Бобщ – общий объем продажи жилья, равный общей площади
строительства, м2.
Для варианта с использованием посреднических услуг минимальная
цена продажи остатка жилья на рынке должна учитывать гарантированную цену продажи 900 м2 посреднику. То есть в первую очередь определим
ту цену, по которой купит жилье посредник. Очевидно, что она будет ниже
рыночной, но выше себестоимости на величину прибыли посредника.
Цгар = 1,1 ∙ (Зпр + Ссм + Зотв + Н1) / Sобщ, (4.13)
где Цгар – цена продажи жилья компании-посреднику, р./м2;
Отсюда:
Цmin 2 = (Зпр + Зр + Н1 +Ссм – 900∙Цгар)/ (Sобщ – 900). (4.14)
На основе статистических колебаний цен на жилье построим график
вероятности превышения заданного уровня цен (то есть отсутствия убытков) (рисунок 2 приложения). Он представляет собой кривую, построенную
в системе прямоугольных координат. На оси абсцисс откладываются значения
возможного уровня цены жилья. Ось ординат предназначена для показателя
«вероятность превышения заданного уровня цены». График начинает строиться с правой точки оси абсцисс. Вероятность, соответствующая каждому
уровню цены, принимается равной сумме вероятностей цены выше заданной.
133
Линия, соединяющая эти точки, напоминает плавную «горку», стре-
мясь своими концами (но не достигая!) к вероятностям 0 и 100 %.
С помощью построенного графика и результатов расчетов по формулам
(4.12) и (4.14) определяем экономическую надежность обоих вариантов
сделки. Из графика видно, что использование посреднических услуг повышает надежность сделки, снижая (как мы увидим далее) прибыль фирмы.
Наиболее вероятный уровень прибыли по обоим вариантам сделки (без
учета затрат на страхование) ожидается равным: а) для варианта с прямой
продажей жилья:
П1 = Цпр ∙ Sобщ-Зя-Ссм-Зр-Н1-0,16∙П1, (4.15)
где П1,2 – величина прибыли соответственно в первом и втором вариантах
сделки по продаже жилья, р.;
Цпр – цена жилья на рынке, р./м2;
0,16 – указанная выше доля прибыли, уплачиваемая в качестве налогов
в бюджет.
Следовательно, прибыль в первом варианте сделки может составить:
П1 = (Цпр ∙ Sобщ – Зп – Ссм – Зр – Н1)/1,16; (4.16)
б) для варианта с использованием посреднических услуг:
П2 = (900∙ Цгар + Цпр ∙ (Sобщ – 900)– Зп – Ссм – Зр – Н1)/1,16. (4.17)
В случаях, когда экономический риск составляет более 5 %, рекоменду-
ется воспользоваться страхованием.
Оплата компании за страхование риска Остр составит:
Остр = (100 % – Э %) ∙Ссм∙1,2 %/100 %, (4.18)
где Э – экономическая надежность обоих вариантов сделки.
Таким образом, чистая прибыль по вариантам сделки составит:
Пч = П – Остр. (4.19)
Конечные результаты расчетов учитывают риск вариантов сделки, и по-
этому лучшим признается вариант с большей величиной чистой – прибыли.
Рассчитаем и сравним с нормативными характеристиками технико-
экономические показатели выбранного к осуществлению проекта.
В качестве исходных данных использовать:
- графическую часть принятого проекта;
- сметную документацию;
- СНиП на проектирование исследуемого типа здания.
134
В практике проектирования принято оценку проекта осуществлять
путем сравнения характеристик проекта с нормативными их значениями.
Эти показатели, как правило, представляются в виде стандартных
таблиц (таблица 22 приложения).
ТЭП жилого дома делятся на две группы: основные (экономические
характеристики проекта), дополнительные (технические данные проекта,
позволяющие оценивать отдельные элементы здания).
Характеристики разработанного проекта сопоставляются:
• с нормативными величинами показателей (допустимой величиной
расходов, требованиями СНиПа и т. д.);
• соответствующими характеристиками эталонного проекта. Проект
считается соответствующим нормативным требованиям, если все его показатели не хуже нормативных требований, и признается лучше эталонного, если группа требований, выделенных заказчиком, имеет лучшие
показатели, чем эталонное здание.
Система ТЭП жилых зданий приведена в таблице 22 приложения.
Анализу по системе технико-экономических показателей подлежат проекты, отвечающие своими исходными характеристиками требованиям заказчика (местоположение здания, его размеры, этажность, высота этажей,
численность квартир, их средняя величина, число комнат и т. д.).
В работе предполагается, что все вышеназванные требования проектантом выполнены.
Технико-экономические показатели проекта жилого здания удобно
определить, начиная с характеристик группы абсолютных показателей
(таблица 22 приложения).
Площадь застройки жилого дома равна площади сечения здания
на отметке 0,000. Кроме того, в площадь застройки включается проекция на
нулевую отметку наземных элементов (балконы, эркеры, переходы и т. п.)
и подземных частей зданий (подвалы, выступающие за пределы здания,
подземные переходы и т. д.).
Строительный объем жилого здания Vстр определяется как сумма
строительных объемов его надземной и подземной частей.
VСТР = VНАДЗ + VПОДЗ (4.20)
Общая площадь жилого дома рассчитывается как сумма общих площадей всех квартир, составляющих жилой дом. В свою очередь, общую
площадь каждой из квартир следует определять как сумму площадей жилых и подсобных помещений квартир, веранд, встроенных шкафов, а также лоджий и балконов, подсчитываемых со следующими понижающими
коэффициентами: для лоджий – 0.5; для балконов – 0,3.
135
Жилая площадь квартир равняется сумме площадей всех жилых комнат
(общей комнаты, спален, кабинетов и т.п.) этой квартиры.
Жилая площадь дома равна сумме жилых площадей квартир, составля-
ющих это здание.
Вспомогательная площадь квартиры включает в себя площади прихожих, коридоров, ванн, туалетов, кухонь и т.д. и определяется как разница
между общей и жилой площадью квартир.
Вспомогательная площадь жилого дома равняется сумме соответствующих площадей, составляющих здание квартир.
Площадь внеквартирных помещений жилого дома равна сумме всех
помещений здания вне квартир (лестничные площадки, марши, шахты
лифтов, тамбуры, фойе, коридоры и т.д.).
Полезная площадь встроенных помещений определяется в том случае, если в жилом доме намечено размещение предприятий и учреждений
культурно-бытового или иного назначения, не связанного с основными
функциями зданий.
Площадь летних помещений здания характеризуется степенью его комфортности и включает в себя площадь веранд, лоджий, балконов, террас и т.п.
Общая полезная площадь здания определяется как сумма общей площади дома и полезной площади встроенных помещений.
Конструктивная площадь здания определяется поэтажно как сумма
площадей сечения конструкций на уровне 60-80 см от пола каждого этажа.
В конструктивную площадь также включаются площади конструктивных
проемов, сечения вертикальных коммуникаций.
Для всех показателей данного раздела отсутствуют нормативы, так как
величина этих характеристик определяется архитектурно-планировочным
заданием на проектирование.
Планировочный коэффициент К1 – это отношение жилой площадки
здания к его общей площади. Он характеризует выход жилой площади,
которая долгое время являлась основным показателем для планирования
жилищного строительства.
В типовых проектах К1 достигает величины 0,72–0,75.
В настоящее время в связи с ориентацией на общую площадь как на
основную характеристику квартиры стремятся проектировать здания с Ki,
Объемный коэффициент К2 – это отношение строительного объема
здания к его общей площади.
На величину К2 влияют планировка здания, высота этажей, конструктивные решения и материал стен и перегородок. Если в прежних проектах
136
жилых домов этот коэффициент составляет 7-8, то в типовых проектах
он снизился до 6. Очевидно, приемлемой следует считать величину коэффициента, приблизительно равную 7.
Коэффициент наружных стен Кнс – это отношение площади наружных
стен к общей площади здания. Чем меньше Кнс, тем меньше затраты на
возведение и эксплуатацию здания. Наименьший коэффициент имеет здание с квадратной или близкой к ней прямоугольной формой. В существующих проектах жилых домов величина Кнс колеблется около 1, то есть
на каждый метр общей площади приходится около 1м2 наружных стен.
Конструктивный коэффициент Кк характеризует степень насыщенности
планов этажей здания вертикальными конструкциями и определяется как отношение конструктивной площади одного этажа к площади застройки здания.
Чем меньше значение Кк, тем экономичнее решается внутреннее пространство поэтажных планов здания. Величина конструктивного коэффициента зависит от планировочного решения, конструктивной схемы
и материала вертикальных конструкций.
Расчет основных показателей.
Удельные капитальные вложения определяются как частное от деления
сметной стоимости здания на его общую площадь.
Норматив затрат на эти цели является важнейшей характеристикой экономической эффективности. Однако в условиях высокой инфляции указывать его в данных методических указаниях нецелесообразно, его величина
будет устанавливаться преподавателем.
В данной работе не предусмотрен расчет эксплуатационных издержек.
При заполнении таблицы 22 приложение допускается принимать в размере
8-12 % стоимостных показателей.
Трудоемкость строительства является важнейшей характеристикой проекта. Она зависит от характера, индивидуальности используемых конструкций. Ориентировочно трудоемкость строительства здания можно определить,
используя показатель выработки, т.е. стоимости строительства продукции,
в среднем создаваемой строителем за день. Достигнутые показатели выработки (при данном курсе денежной единицы) сообщаются преподавателем.
Нормативная продолжительность строительства определяется с помощью СНиП 1.04.03.-85 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений».
Проектируемую продолжительность строительства Т можно определить исходя из плановой трудоемкости М и численного состава строительного предприятия N (подразделения, бригады, звена), которому поручено
выполнение этой работы:
Т = М / N. (4.19)
Величина N задается преподавателем.
137
1-3 по 5+0,2∙N 0 0
4-5 по 2,5+0.2∙N по 0,875+0.05∙N по 1,75+0.1∙N
6 0 по 1,375 +0.05∙N 3+0.1∙N
7 0 1,35+0.05∙N 3,25+0.1∙N
8 0 1,325+0.05∙N 3,5+0.1∙N
9 0 1,3+0.05∙N 3,75+0.1∙N
10-50 0 по 1,275 +0.05∙N по 4,00+0.1∙N
0 1800 1,8 48 5,25 7,8 50
1 1790 1.75 47 5,15 7,7 45
2 1780 1.7 46 5,05 7,6 40
3 1770 1.65 45 4,95 7,5 46
4 1760 1.6 44 4,85 7,4 47
5 1750 1.55 43 4,75 7,3 48
6 1740 1.5 42 4,65 7,2 49
7 1730 1.45 41 4,55 7,1 43
8 1720 1.4 40 4,45 7,0 42
9 1710 1.35 39 4,35 6,9 44
10 1700 1.3 38 4,25 6,8 45
11 1690 1.25 37 4,15 6,7 50
12 1680 1.2 36 4,05 6,6 49
13 1670 1.15 35 3,95 6,5 48
14 1660 1.1 34 3,85 6,4 47
15 1650 1.05 33 3,75 6,3 46
16 1640 1.0 32 3,65 6,2 45
17 1630 0.95 31 3,55 6,1 44
18 1620 0.9 30 3,45 6,0 43
19 1610 0.85 29 3,35 5,9 42
20 1600 0.8 28 3,25 5,8 41
21 1590 0.75 27 3,15 5,7 40
Таблица 1
Таблица 2
138
Продолжение таблицы 2
22 1580 0.7 26 3,05 5,6 41
23 1570 0.65 25 2,95 5,5 42
24 1560 0.6 24 2,85 5,4 43
25 1550 0.55 23 2,75 5,3 44
0 10 10 2,0 1,0 1,0 5,0
1 8,1 9,9 1,5 0,9 1,2 5,1
2 8,2 9,8 1,6 0,8 1,3 5,2
3 8,3 9,7 1,7 0,7 1,4 5,3
4 8,4 9,6 1,8 1,1 0,9 5,4
5 8,5 9,5 1,9 1,2 0,8 5,5
6 8,6 9,4 2,1 1,3 0,7 5,6
7 8,7 9,3 2,2 1,4 1,1 5,7
8 8,8 9,2 2,3 0,7 1,2 5,8
9 8,9 9,1 2,4 0,8 1,3 5,9
10 9,0 10,1 2,5 0,9 1,4 6,0
11 9,1 10,2 1,9 1,1 0,9 6,1
12 9,2 10,3 1,8 1,2 0,8 6,2
13 9,3 10,4 1,7 1,3 0,7 6,3
14 9,4 10,5 1,6 0,9 1,4 6,4
15 9,5 10,6 1,5 0,8 1,3 6,5
16 9,6 10,7 2,5 0,7 1,2 6,6
17 9,7 10,8 2,4 1,4 1,1 6,7
18 9,8 10,9 2,3 1,3 0,9 6,8
19 9,9 11 2,2 1,2 0,8 6,9
20 10,1 8,5 2,1 1,1 0,7 7,0
21 10,2 8,4 1,9 0,7 1,1 4,9
22 10,3 8,3 1,8 0,8 1,2 4,8
23 10,4 8,2 1,7 0,9 1,3 4,7
24 10,5 8,1 1,6 1,1 0,7 4,6
25 10,6 8,0 1,5 1,2 0,8 4,5
Таблица 3
139
60
Таблица 4
4150
40
1650
50
2390
60
4500
40
2400
50
3700
60
3100
50
2920
2
м
50 см
расстоянии
брусков при
между осями
Укладка лаг из
2920 3100 3700 2400 4500 2390 1650 4150
2
м
2
лагам
готовых дере-
стых полов из
вянных щитов
по уложенным
Устройство чи-
площадью 1 м
1
29,2 31 37 24 45 23,9 16,5 41,5
2
100м
острожка
Сплошная
машиной
чистых до-
щатых полов
строгательной
11 8 18 15 20 10 12 15
2
100м
Устройство
один слой
полов и дре-
весно-волок-
нистых плит в
140
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]