Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Экономика архитектурных решений и строительства. Учебное пособие
.pdf
Дисконтированные чистые выгоды по 1-3 году (каждому
( )
4,62
0,081
5
ЧПС
1
1ггод
−=
+
−
=
( )
4,28
0,081
5
ЧПС
2
2ггод
−=
+
−
=
( )
3,96
0,081
5
ЧПС
3
3ггод
−=
+
−
=
( )
12,885
0,081
1
1
0,08
5
ЧПС
3
−=
+
−
−
=
(
)
.млн.р1945,1
0,081
625,1
ЧПС
4
4ггод
−=
+
−
=
( )
.млн.р1059,1
0,081
625,1
ЧПС
5
5ггод
−=
+
−
=
( ) ( )
( ) ( )
..0515,15
08,01
1
08,01
1
08,0
725,2
08,01
1
1
08,01
1
1
08,0
725,2
5010
1050
5010
рмлн
ЧПС
годы
=
+
−
+
=
=
+
−−
+
−=
−
от дельно) можно определить по формуле (3.1):
.
.
.
Итого:
Но, пожалуй, проще воспользоваться формулой (3.2):
В ходе выполнения расчета выгод по 4 и 5 годам проще опре-
.
делить их для каждого года отдельно:
Итого:
Дисконтированная чистая выгода по 6-9 году определяется по
каждому году отдельно.
Используя формулу (3.2), получим сумму дисконтированной
чистой прибыли за 10-50 годы:
Стоит обратить внимание на то, что второй составляющей формулы, вви-
ду ее малости, можно пренебречь (если ее временной показатель отличается
от используемого в первой половине формулы более чем на 10-50 лет).
Найти (с точностью до 0,5 %) внутреннюю норму прибыли
по проекту, рассмотренному в задаче 1.
Пояснения к задаче 2 Внутренняя норма прибыли по проекту равна
ставке дисконта, при которой суммарная выгода проекта равна его расходам. Внутренняя норма прибыли может быть также определена как
максимальный процент по ссудам, который проект может платить
за финансирование ресурсов.
91
Внутреннюю норму прибыли можно вычислить либо графически (с известной степенью точности), либо итерационным путем, либо конструирования для каждого проекта свою, достаточно сложную формулу расчета.
Решение задачи 2. В качестве метода расчета внутренней нормы прибыли (В.н.п.) в данных методических указаниях избран итерационный метод.
В его основе лежит расчет чистой приведенной стоимости проекта с учетом необходимости обслуживания кредита с определенной величиной ссудного процента (СП). При получении положительного или отрицательного значения
стоимости величина ссудного процента корректируется, и расчет повторяется,
пока искомый показатель не станет известен с заданной точностью.
В таблице 3.2 рассчитана величина чистой приведенной стоимости проекта
при условии обслуживания кредита с различной величиной ссудного процента.
В отличие от расчета в таблице 3.1, в таблице 3.2 отсутствует колонка «капитальные затраты», так как они учитываются косвенно (через плату за кредит).
Таблица 3.2
а) ставка ссудного процента равна 8
1 2 3 4 5 6 7
1 0 0 0,4 -0,4 0, 926 -0,3704
2 0 0 0,8 -0,8 0,857 -0,6856
3 0 0 1,2 -1 2 0,794 -0,9528
4 по 0,875 по 1,75 1, 4 -0,525 0 735 -0,3859
5 по 0,875 по 1,75 1,6 -0,725 0,68 +0,493
6 по 1,375 3 1,6 +0,025 0,630 +0,0158
7 1,35 3,25 1, 6 +0,3 0,583 +0,1749
8 1,325 3,5 1, 6 +0,575 0,540 +0,3105
9 1,3 3,75 1,6 +0,85 0,500 +0,425
10-50 по 1,275 по 4,00 по 1,6 по+1,125 - +6,2138
92
б) ставка ссудного процента равна 9
Продолжение таблицы 3.2
1 2 3 4 5 6 7
1 0 0 0,45 -0,45 0,917 -0,413
2 0 0 0,9 -0,9 0,842 -0,758
3 0 0 1,35 -1,35 0,772 -1,042
4 по 0,875 по 1,75 1,575 -0,7 0,708 -0,496
5 по 0,875 по 1,75 1,8 -0,925 0,650 -0,601
6 по 1,375 3 1,8 -0,175 0,596 -0,104
7 1,35 3,25 1,8 -0,1 0,547 +0,055
8 1,325 3,5 1,8 +0,375 0,502 +0,188
9 1,3 3,75 1,8 +0,65 0,460 +0,299
10-50 по 1,275 по 4,00 по 1,8 по+0,925 - +4,203
в) ставка ссудного процента равна 10
1 2 3 4 5 6 7
1 0 0 0,5 -0,5 0,909 -0,455
2 0 0 1,0 -1,0 0,826 -0,826
3 0 0 1,5 -1,5 0,751 -1,127
4 по 0,875 по 1,75 1,75 -0,875 0,683 -0,597
93
( )
( )
..2138,6
08,01
1
1
08,01
1
1
08,0
125,1
1050
5010
рмлнЧПС
годы
=
+
−−
+
−=
−
∑ ∑
÷=
n
1
n
1
tt
з
в
ЗBС
Окончание таблицы 3.2
5 по 0,875 по 1,75 2,0 -1,125 0,621 -0,699
6 по 1,375 3 2,25 -0,625 0,564 -0,353
7 1,35 3,25 2,25 -0,35 0,513 -0,179
8 1,325 3,5 2,25 -0,075 0,467 -0,035
9 1,3 3,75 2,25 +0,2 0,424 +0,848
10-50 по 1,275 по 4,00 по 2,25 +0,475 - +1,791
За первые 9 лет расчет ведется по каждому году отдельно ввиду
отсутствия стабильности в расчетных показателях.
Итог расчетов (см. таблицу 1.2) показывает, что при ссудном проценте, равном 8, чистая приведенная стоимость проекта положительна (проект
рентабелен).
Повторим расчет при ссудном проценте, равном 10 (таблица 3.2, в).
Итог таблицы показывает отрицательную величину. Следовательно, искомый показатель находится в пределах 8 и 10 %.
Расчет стоимости проекта при 9 % годовых дает итоговую величину
+1,331 млн. р. (таблица 3.2, б).
Таблица 3.3
Ссудный процент, % 8 9 10
Стоимость проекта, млн. р.
+5,2383 + 1,331 -1,632
По данным задачи 1 определить соотношение выгод и затрат
в проекте.
Пояснения к задаче 3 Искомый показатель (Св/з) определяется отношением приведенной (то есть дисконтированной) выручки к приведенным
же затратам. Отношение больше единицы означает полезность проекта:
(3.4)
где Вt и Зt – соответственно выгоды и затраты t -го года реализации проекта;
n – срок функционирования проекта.
94
Величина (Св/з – 1) равнозначна показателю эффективности затрат (Э):
1−=
З
В
СЭ
. (3.5)
Следует иметь в виду, что получение и обслуживание кредитов и т.п.
не относится к потокам расходов и доходов, учитываемых в данном случае.
Другими словами, эффективность проекта должна измеряться независимо
от метода финансирования проектов.
Дисконтирование расходов и доходов производится по сложившимся нормам.
Решение задачи 3. Приведенную стоимость выгод и затрат можно
определить с помощью таблицы 3.4.
Таблица 3.4
10-50 по 0 1,275 1,275 4,00 - 7,042 22,094
1 2
1 5 0 5 0 0,926 4,630 0
2 5 0 5 0 0,857 4,285 0
3 5 0 5 0 0,794 3,970 0
4 2.5 0,875 3.375 1,75 0,735 2,481 1,286
5 2,5 0,875 3,375 1,75 0,681 2,298 1,192
6 0 1,375 1,375 3,00 0,630 0,866 1,890
7 0 1,350 1,350 3,25 0,583 0,787 1,895
8 0 1.325 1,325 3,50 0,540 0,716 1,890
9 0 1,300 1,300 3,75 0,500 0,650 1,875
3
J
4 5 6 7 8
Определите приведенные затраты проекта, описанного
в задаче 1, при условии, что выгоды проекта равны 0 (или неизвестны).
Пояснение к задаче 4. Критерий наименьших расходов (или эффективности затрат) применяется в тех случаях, если оценка выгод проекта трудна или ненадежна или, например, получение выгод вообще не планируется.
95
Этот критерий позволяет из ряда проектов, имеющих одинаковые цели,
отобрать те, которые предполагают наименьшие затраты.
Решение задачи 4. Предлагается студентам выполнить самостоятельно по формулам (1), (2), (3), учитывая, что выгоды равны 0. Естественно,
затраты будут иметь знак «плюс» (так как мы рассчитываем именно
затраты, а не выгоды).
Ответом к задаче 1 является сумма, равная 5,7731 млн. р., полученная
в таблице 3.1. Именно эта сумма является чистой приведенной стоимостью
рассматриваемого инвестиционного проекта.
На основании полученных при решении задачи 2 данных внутренняя
норма прибыли принимается (с точностью до 0,5 %) равной 9,5 %.
По итогам расчета задачи 3 соотношение приведенных выгод и затрат
равно 1,16 (32,122/27,725); соответственно, отношение чистых выгод (прибыли) и затрат равно 0,16.
Для тренировки подобных расчетов в таблице 3.1 приложения даны
варианты заданий.
Под экономическим риском сделки понимается возможность недополучения ожидаемой прибыли (или даже получение убытков) вследствие неопределенности рыночной ситуации (в связи с отсутствием полной и точной
информации). Риск может быть охарактеризован вероятностью и уровнем
ожидаемых потерь.
Соответственно под экономической надежностью сделки понимается
ее устойчивость к колебаниям рыночных параметров.
По уровню риска обычно выделяют:
- допускаемый риск, когда возможны потери в размере намечае-
мой прибыли;
- критический риск, если потери могут достичь величины всего
капитала, вложенного в сделку;
- катастрофический риск, ведущий к разорению предпринимателя.
Оценить уровень экономической надёжности вариантов предлагаемой
сделки (по критерию допустимого риска).
Сущность предполагаемого проекта: строительство жилья с целью последующей продажи. Намеченный объём строительства: 1 800 м2 общей
площади. Планируемые расходы для учебного примера равны:
- проектирование – 1,8 млн. р.;
- строительство – 48 тыс. р.;
- реклама – 5,25 млн. р.;
96
- налоги – не зависящие от размера прибыли 7,8 млн. р.;
1800
8,725,51800*048,08,1
min
−++
=Ц
- зависящие от размера прибыли – 40 % её величины.
Прогнозируемая средняя рыночная цена 1 м2 общей площади –
60 тысяч рублей.
Возможен вариант заключения договора с посреднической фирмой
на гарантированную покупку части построенного жилья (900 м2 общей
площади) по цене, равной его реальной стоимости (без расходов на рекламу), плюс 10 % прибыли.
Экспертная оценка дала следующий прогноз колебаний цен (таблица 3.5):
Таблица 3.5
Цена продажи за
1 м2, тыс. р.
Вероятность данного
уровня цены, %
<35 36-40 41-45 46-50 51-55 56-60 61-65 66-70 71-75 76-80 81-85 >85
1 2 4 10 13 20 20 15 10 3 1 1
Задание выполняется в следующем порядке:
Определим ожидаемую (усредненную) прибыль проекта (П):
П = ЦV – Зп – CV – Р – Н1 – КП, (3.6)
где Ц – ожидаемая (усредненная) рыночная цена жилья, млн. р./м2;
V – объем продаж, м2;
Зп – затраты на проектирование, млн. р.;
С – стоимость строительства, млн. р/м2 ;
Р – расходы на рекламу, млн. р.;
Н1 – сумма налогов, не зависящая от размера прибыли, млн. р.;
К – доля прибыли, уплачиваемая в качестве налогов.
В нашем случае:
П = 0,06* 1800 – 1,8 – 0,048* 1800 – 5,25 – 7,8 – 0,4П.
Отсюда П = 4,82 млн. р.
Исследуя устойчивость сделки в связи с неопределенностью ры-
ночной цены на жилье, определим ее уровень, обеспечивающий потери
не выше ожидаемой прибыли в пределах допустимого риска:
min
Ц
где Ц
min
∙V-Зпр-Зс ∙V-Зр-Н
– наименьшая цена продажи, обеспечивающая отсутствие убытков.
=0, (3.7)
нрп
.
Очевидно, Ц
min
равна 47,5 тыс. р./м2.
Из таблицы 2.1 видно, что вероятность уровня рыноч-
ной цены менее 47,5 тыс. р/м2 находится в пределах 7-17 %
(Здесь 7,0 = 1+2+4, 17,0 = 1+2+4+10).
Точнее можно оценить уровень риска, построив график вероятности
превышения допустимого уровня потерь.
97
При построении графика при минимальной цене 1м2 47,5 тыс. р. ве-
1800
*
1,1
1
НVСЗ
Ц
п
гар
++
=
..7,58
1800
8,71800*48,08,1
1,1 рубтысЦ
гар
=
++
=
..8,53
900
900*0587,08,725,51800*048,08,1
min
ртысЦ =
−+++
=
роятность превышения допустимого уровня потерь составляет 10 %.
Следовательно, экономическая надежность сделки составляет 90 %.
Второй вариант сделки (с гарантированной покупкой части жилья,
см. исходные данные) отличается:
– более низкой ценой за единицу жилья,
– очевидно, повышенной надежностью сделки. Исследуем этот
вариант.
Предлагаемая цена (Ц
) м жилья при условии гарантированной
гар
покупки равна:
, (3.8)
где 1,1 — коэффициент, прибыль инвестора (10 %).
Ожидаемая прибыль составит:
П = Ц
гар∙Vгар
+Ц∙V
-С∙V-Р-Н1-К∙П, (3.9)
ост-Зп
где Ц – рыночный уровень цен;
V
– остаток жилья, продаваемый на рынке.
ост
Остальные обозначения расшифрованы в пояснениях к формуле.
П = 0,0587∙900+0,06∙900-1,8-0,048∙ 1800-5,25-7,8-0,4∙П.
Отсюда П = 3,99 млн. р.
Уровень рыночной цены, обеспечивающий отсутствие убытков,
определяется из выражения:
+Ц
min
∙V
-С∙V-Р-Н1=0. (3.10)
ост-Зп
Откуда Ц
min
равна:
Ц
гар ∙Vгар
Анализ полученной величины на графике даёт результат превыше-
ния, равный 13 %. Эффективность сделки снижается до 87 %.
Гарантированная покупка жилья:
- повышает экономическую устойчивость проекта (при заданных
условиях);
- снижает его ожидаемую прибыль.
Окончательный вывод при данном сочетании фактов может быть
сделан при введении дополнительных условий (например, учёте затрат
на страхование риска).
Для тренировки подобных расчетов в таблице 3 приложения даны
варианты заданий.
98
( )
плпл
1
1,12С,0,020,11,00СсЦ =++=
( )
11
001 КПр,СсЦ
пл
++=
Как известно, прибыль строительной организации П равна остатку от
договорной цены Д, после осуществления всех фактических затрат Фз:
П = Дц-Ф
Следует обратить внимание, что в некоторых контрактах фигурируют
показатели различных состояний цены: договорная цена устанавливается
до начала работ, а уровень фактических затрат – после их окончания.
Следовательно, попытаться определить оптимальный вид контракта
можно, лишь оперируя вероятностями свершения тех или иных событий.
Кроме того, у заказчика и у потенциального подрядчика различны критерии оценки вида контрактной цены. Для заказчика лучшим является контракт с меньшей величиной стоимости; для подрядчика привлекательным
окажется контракт, обещающий большую прибыль.
В какой-то мере эти позиции противоположны, но поскольку цена проекта и прибыль подрядчика представляют собой разные экономические
характеристики, реально создаются условия, при которых отдельные виды
контрактов приемлемы для обеих сторон.
Определим вероятный уровень цены и величину ожидаемой прибыли
подрядной организации при различных вариантах цены контракта; выработать предложения по виду цены контракта.
Строительная организация изучает варианты контракта на выполнение строительно-монтажных работ с ожидаемой себестоимостью работ
10,0 млн. р. Фирма-заказчик предлагает семь вариантов контрактных цен.
В качестве нормативной величины прибыли принимается – 10 % себестоимости СМР.
Кроме того, фирма-заказчик предлагает следующие условия по отдельным видам цен:
Цена остается неизменной независимо от возможных колебаний
цен на рынке, ошибок в проекте и т.п. Весь риск, естественно, сосредотачивается у подрядчика, за что заказчиком устанавливается надбавка, равная
2 % себестоимости СМР:
3 .
(3.11)
(3.12)
(3.13)
99
Контракт этого вида предусматривает неизменность цены едини-
( )
плпл
2
1,11С,0,010,11,00СсЦ =++=
( )
22
001 КПр,СсЦ
пл
++=
( )
фф
3
1,1С,0,11,00СсЦ =+=
( )
Пр,СсЦ
ф
+= 001
3
плф
4
0,1С,СсЦ +=
плф
СсСсЦ 1,04+=
( ) ( )
фплффплфф
СсСсКСсСсСсКСсСсЦ −+=−++=
555
1,11,0
( )
фплфф
СсСсКСсПрСсЦ −++=
55
*
цы работ, но оплату дополнительно выявленных объемов работ (если они
возникнут, например, из-за ошибок в проекте) заказчиком. Таким образом,
риск при этом варианте делится пополам. Естественно, надбавка за риск
снижается до 1 % себестоимости работ.
. (3.14)
(3.15)
Контракт третьего вида возлагает весь риск на заказчика, который
обязывается уплатить фактическую себестоимость работ, даже если она
вырастет (из-за увеличения объемов или стоимости единицы работ) в сравнении с проектом. Естественно, надбавка за риск подрядчика равна нулю.
. (3.16)
(3.17)
. Контракт четвертого вида отличается от предыдущего тем, что
прибыль исчисляется в процентах от плановой, а не от фактической себестоимости. Другими словами, прибыль подрядчика не будет расти в связи
с увеличением себестоимости работ. Конечно, весь риск по-прежнему у
заказчика, и надбавка подрядчика равна нулю.
. (3.18)
. (3.19)
Контракт пятого типа призван заинтересовать подрядчика в сни-
жении себестоимости работ. Если фактическая себестоимость СМР окажется равной плановой, прибыль устанавливается в нормативном размере
(10 %). Увеличение (уменьшение) фактической себестоимости сопровождается снижением (ростом) нормативной прибыли, например, из расчета 1 %
прибыли на 4 % себестоимости работ.
. (3.20)
. (3.21)
100
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]