Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Стратегическое управление портфелем недвижимости. Методические указания к практическим занятиям и выполнению курсовой работы по дисциплинам «Модели ин.pdf
SampCo имеет данные различных возможных вариантов функцио-
нирования на рынке недвижимости и ставит перед собой две задачи:
определить структуру портфеля и механизм его формирования, а также
обеспечить аналитическую основу для мониторинга текущих задач с
учетом потенциальных резервов по обеспечению их решения.
2.3.3. Портфель недвижимости
А. Местоположение и тип собственности. Величина стоимости и
размеры диверсификации портфеля зависят от трех источников риска —
местоположения, типа собственности и финансовой структуры. Первый
показатель определяется на основе статистических данных. Типы собственности (офис, розничная торговля, промышленные объекты) определяются с учетом граничных значений эффективности, с использованием
портфельной диаграммы и кривых коэффициента капитализации. Финансовая структура выбирается после анализа рисков.
Чтобы достичь запланированного уровня дохода, необходимо ми-
нимизировать уровень риска, обусловленного определенной ставкой
дохода.
Б. Исследование собственности SampCo позволило установить
высокие уровни риска, такие как инвестиции в объекты розничной торговли в Сиэтле и в офисный проект в Питсбурге (США). Оставшаяся
часть общего портфеля связана с одним типом собственности.
Этот подход предполагает, что наличие двух объектов недвижимости в различных городских областях или классификация их как различных видов собственности не означает, что каждый из них обязательно
имеет в портфеле различные или одинаковые уровни риска и ставки
дохода. Необходимо провести сравнение инвестиционных характеристик местоположения и видов собственности. Таким образом, первым
шагом в анализе портфеля является установление размера диверсификации. Второй шаг — оценка взаимодействия ставок доходности в общем портфеле.
2.3.4. Размер диверсификации
Начнем с вычислений общей ставки дохода (ОСД) для каждого из
четырех основных типов собственности (офис, розничная торговля,
жилье, промышленная недвижимость). При этом тип собственности и
месторасположение анализируются одновременно, а не последовательно, т.е. это одна стадия анализа. Такой принцип данного подхода обусловлен тем, что каждый тип собственности в определенном местопо-
61
№ п/п
Показатели
Проценты
1
Средний доход в предшествующий период
9,0
2
Стандартное отклонение в предшествующий период
2,2
3
Прогнозируемый доход
8,1
4
Соотношение «доход/риск» в предшествующий период
4,1
Уровень риска SampCo:
всего пакета
5,0
управляемой части
6,2
неуправляемой части
3,8
ложении оказывает свое влияние на соотношение спроса и предложения. Обобщения на уровне формирования портфеля по типам собственности вряд ли приемлемы в условиях различного местоположения, каждое из которых отличается территориальными параметрами, темпами
роста, экономическими структурами и циклами. Анализ ОСД производится, чтобы определить «размеры диверсификации» и попытаться сопоставить число различных вариантов поведения инвестора.
С учетом возможных комбинаций финансирования для четырех
основных типов собственности определились 18 вариантов типов инвестиций в недвижимость.
Назовем общие ставки дохода пакетами (в различных источниках
могут быть разные названия, можно дать самостоятельное название) и
определим состав пакета, содержащий инвестиционные доходы. Инвестор не создает портфельной диверсификации, инвестируя в местоположения и типы собственности. Комбинации пакетов позволят максимизировать ставку дохода и минимизировать уровень риска. Попытаемся это объяснить на 18 вариантах (18 пакетах), обращая внимание на
уровень риска SampCo для каждого варианта.
ПАКЕТ 1. Рост жилья
5
Пакет «Рост жилья» состоит из рынков квартир и показывает низкую динамику развития. На такой рынок влияет растущий спрос, дополненный вполне достаточным предложением. Поэтому такие рынки
вели себя как рынки облигаций. В прогнозируемый период они испытают снижение спроса из-за демографической дезинтеграции и снижение предложения, вызванное ограничением кредита. Этот рынок обеспечивает благоприятный доход и прогнозируемый инвестиционный
уровень риска.
62
№ п/п
Показатели
Проценты
1
Средний доход в предшествующий период
8,8
2
Стандартное отклонение в предшествующий период
3,6
3
Прогнозируемый доход
8,1
4
Соотношение «доход/риск» в предшествующий период
2,4
Уровень риска SampCo:
всего пакета
2,3
управляемой части
0,0
неуправляемой части
3,5
№ п/п
Показатели
Проценты
1
Средний доход в предшествующий период
10,9
2
Стандартное отклонение в предшествующий период
6,1
3
Прогнозируемый доход
7,6
4
Соотношение «доход/риск» в предшествующий период
1,2
Уровень риска SampCo:
всего пакета
7,5
управляемой части
7,9
неуправляемой части
6,6
ПАКЕТ 2. Стагнация зоны розничной продаж
5
Для пакета 2, состоящего только из рынков розничной торговли,
размещенных преимущественно на Среднем Западе США, характерна
умеренная ставка дохода. Динамика изменения подобна той, которая
присуща облигациям, но не в период глубокого спада. Доходы, получаемые в период «сжатия» рынка, показывают его снижение на единицу риска, но общие доходы, скорректированные с учетом уровня риска,
остаются средними. Предложение было ограниченным до появления
«большого блока» розничной продажи. Избыточное предложение такой
собственности, полученное за счет роста строительства, уменьшает
предполагаемые доходы.
ПАКЕТ 3. Свободная территория
5
Пакет «Свободная территория», составленный из таких рынков недвижимости, как офисной, розничной торговли и промышленной, характеризуется высоким ростом. Быстрорастущие ставки спроса уравновешивают рост предложения, но в то же время потенциальное избы-
63
№ п/п
Показатели
Проценты
1
Средний доход в предшествующий период
9,2
2
Стандартное отклонение в предшествующий период
1,9
3
Прогнозируемый доход
5,9
4
Соотношение «доход/риск» в предшествующий период
4,8
Уровень риска SampCo:
всего пакета
2,1
управляемой части
3,0
неуправляемой части
2,2
№ п/п
Показатели
Проценты
1
Средний доход в предшествующий период
11,8
2
Стандартное отклонение в предшествующий период
4,1
3
Прогнозируемый доход
9,0
4
Соотношение «доход/риск» в предшествующий период
2,9
Уровень риска SampCo:
всего пакета
17,0
управляемой части
7,1
неуправляемой части
40,0
точное предложение остается серьезной проблемой. Никакого повышения стоимости на этих рынках не ожидается. Доход на единицу риска
низкий.
ПАКЕТ 4. Национальные апартаменты
5
Пакет «Национальные апартаменты» состоит из старых рынков жилья, характеризующихся чрезвычайно устойчивым поведением и большими материальными запасами, в которых в течение рассматриваемых
лет произошли лишь небольшие изменения в расчете на душу населения.
Стоимость земли относительно высока. Перспективы спроса слабые.
Имеются рынки для компаний, потерпевших банкротство, которые могут
обеспечить хорошую стоимость при заданных уровнях риска.
ПАКЕТ 5. Национальная розничная торговля
5
Пакет «Национальная розничная торговля» включает большинство
проанализированных рынков розничной торговли. Высокоцикличные
рынки, находящиеся под влиянием соотношения между спросом и
64
№ п/п
Показатели
Проценты
1
Средний доход в предшествующий период
9,5
2
Стандартное отклонение в предшествующий период
5,2
3
Прогнозируемый доход
10,5
4
Соотношение «доход/риск» в предшествующий период
1,8
Уровень риска SampCo:
всего пакета
12,2
управляемой части
25,0
неуправляемой части
0,0
№ п/п
Показатели
Проценты
1
Средний доход в предшествующий период
9,1
2
Стандартное отклонение в предшествующий период
6,6
3
Прогнозируемый доход
10,5
4
Соотношение «доход/риск» в предшествующий период
1,4
Уровень риска SampCo:
всего пакета
5,0
управляемой части
5,0
неуправляемой части
0,2
предложением, к ним не относятся, поскольку на реальные доходы
серьезно влияют общенациональные факторы, такие как налоги, общее
благосостояние и экономические циклы. Текущий спад более разрушителен для доходов на этих рынках, потому что он сопровождается низкими темпами инфляции, избыточным предложением и непрерывным
строительством. Основная розничная продажа продолжает обеспечивать хорошую стоимость даже при низких темпах инфляции. Это хорошие условия для роста стоимости пакета активов SampCo.
ПАКЕТ 6. Период спада в промышленности
5
Пакет «Период спада в промышленности» включает крупные промышленные рынки, которые регулярно подвергаются спаду, но имеют
общую тенденцию своевременного восстановления. Эти рынки функционируют подобно среднему национальному рынку промышленной
недвижимости, демонстрирующему умеренные доходы и динамику.
Доходы на единицу риска устойчивы и имеют лишь небольшие отклонения от среднего уровня в сторону уменьшения.
ПАКЕТ 7. Розничная торговля и индустрия Хьюстона
5
65
№ п/п
Показатели
Проценты
1
Средний доход в предшествующий период
8,0 2 Стандартное отклонение в предшествующий период
5,4
3
Прогнозируемый доход
2,4
4
Соотношение «доход/риск» в предшествующий период
1,5
Уровень риска SampCo:
всего пакета
4,0
управляемой части
7,2
неуправляемой части
3,1
№ п/п
Показатели
Проценты
1
Средний доход в предшествующий период
9,0
2
Стандартное отклонение в предшествующий период
2,0
3
Прогнозируемый доход
8,5
4
Соотношение «доход/риск» в предшествующий период
4,5
Уровень риска SampCo:
всего пакета
0,0
управляемой части
0,0
неуправляемой части
0,0
Пакет «Розничная торговля и индустрия Хьюстона» имеет те же самые
циклы спада и подъема. Они отличаются изменчивостью и значительной
зависимостью от рыночного спроса. Стоимость земли незначительна, так
что ограничений для роста предложения фактически не существует. Тем не
менее стоимость пакета была отнесена к эффективному рынку, что обуславливает возможность его восстановления. Соотношение уровня риска и премии за риск не так существенно, как в некоторых других пакетах.
ПАКЕТ 8. Офисы Северо-Востока и Среднего Запада
5
При анализе пакета 8 выявлено, что рынки размещены на индустриальном Северо-Востоке и Среднем Западе. На большинстве из них не
наблюдается увеличения спроса, что в обозримом будущем приведет
фактически к непрерывному сокращению. Как только пик спроса проходит, эти рынки не получают импульса к восстановлению их предыдущего пика. Доходы отражают большие разрывы между предложением и спросом на трех рынках, что особенно затрудняет их оценку.
Взаимодействие риска и дохода — одно из самых слабых.
ПАКЕТ 9. Стоимость жилья
5
66
№ п/п
Показатели
Проценты
1
Средний доход в предшествующий период
9,0
2
Стандартное отклонение в предшествующий период
3,9
Уровень риска SampCo:
всего пакета
10,2
управляемой части
8,9
неуправляемой части
7,0
2
Стандартное отклонение в предшествующий период
3,9
3
Прогнозируемый доход
8,7
4
Соотношение «доход/риск» в предшествующий период
2,6
управляемой части
10,2
неуправляемой части
8,7
Рынки в пакете 9 очень стабильны, характеризуются устойчивым
спросом и предложением. Эти инвестиционные рынки подобны облигационным, но с небольшими возможностями роста. Доход за единицу
риска — один из самых лучших.
ПАКЕТ 10. Оживление промышленности
3 Прогнозируемый доход 13,9
4 Соотношение «доход/риск» в предшествующий период 2,3
5
Пакет «Оживление промышленности» содержит исключительно
промышленные типы собственности, распределенные прежде всего по
основным рынкам размещения. Избыточное предложение создало низкий спрос. Эти рынки очень сбалансированы для восстановления, поскольку предложение сокращается, а спрос увеличивается, и в целом
для инвестора все отклонения в соотношении «риск/доход» находятся
на уровне, превышающем среднее отношение «доход/риск».
ПАКЕТ 11. Промышленная собственность и розничная торговля
на северо-западных рынках
№ п/п Показатели Проценты
1 Средний доход в предшествующий период 10,1
Уровень риска SampCo:
5
всего пакета 7,0
67
№ п/п
Показатели
Проценты
1
Средний доход в предшествующий период
7,4 2 Стандартное отклонение в предшествующий период
2,5
3
Прогнозируемый доход
9,6
4
Соотношение «доход/риск» в предшествующий период
3,0
Уровень риска SampCo:
всего пакета
6,5
управляемой части
4,9
неуправляемой части
1,0
№ п/п
Показатели
Проценты
1
Средний доход в предшествующий период
10,4
2
Стандартное отклонение в предшествующий период
6,2
3
Прогнозируемый доход
5,3
4
Соотношение «доход/риск» в предшествующий период
1,7
Уровень риска SampCo:
всего пакета
12,7
управляемой части
10,1
неуправляемой части
5,3
Промышленные типы собственности и розничная торговля, размещенные в Портленде и Сиэтле, доминируют в пакете 11. Здесь также
присутствуют и некоторые рынки, которые не расположены на Западном побережье, но находятся под влиянием мирового рынка и имеют
схожую тенденцию. Риск и доход в этом пакете взаимосвязаны.
ПАКЕТ 12. Синдицированное жилье
5
Казалось бы, пакет 12 должен быть более неустойчивым, так как
он содержит многосемейные инвестиции в Денвере, Финиксе и Тампе.
Анализ случаев лишения должника права выкупа заложенного имущества в таких местах был результатом чрезвычайно высокого левереджа
(очень высокие соотношения суммы банковских ссуд и стоимости приобретенных за них активов), используемого в неудачное для рыночного
цикла время. Это пакет с одним из лучших показателей отношений дохода и риска.
ПАКЕТ 13. Промышленная недвижимость, находящаяся
под угрозой ареста в обеспечение покрытия долга
5
68
№ п/п
Показатели
Проценты
1
Средний доход в предшествующий период
10,2 2 Стандартное отклонение в предшествующий период
9,0
3
Прогнозируемый доход
5,3
4
Соотношение «доход/риск» в предшествующий период
1,1
Уровень риска SampCo:
всего пакета
10,7
управляемой части
15,3
неуправляемой части
5,3
№ п/п
Показатели
Проценты
1
Средний доход в предшествующий период
5,5
2
Стандартное отклонение в предшествующий период
6,9
3
Прогнозируемый доход
9,3
4
Соотношение «доход/риск» в предшествующий период
0,8
Уровень риска SampCo:
всего пакета
4,3
управляемой части
8,2
неуправляемой части
0,0
Пакет 13 показывает, что промышленная недвижимость Риверсайда, Ньюарка, Сакраменто, Филадельфии и Бостона испытывает резкое
снижение спроса после периода его устойчивого повышения, Спекулятивное строительство продолжалось на таких рынках намного дольше,
чем было оправдано. Это рынки высокой изменчивости. Здесь следует
ожидать продолжения депрессии и отсутствия вознаграждения за риск.
ПАКЕТ 14. Офисная недвижимость, находящаяся под угрозой ареста
в обеспечение покрытия долга
5
Такие офисные рынки, как Анахайм, Атланта, Бостон, Майами,
Ньюарк, Сан-Хосе, Вест-Палм-Бич, столкнутся со значительными
трудностями в предстоящие три года. Они находятся на Восточном и
Западном побережьях, имеющих оборонное и технологическое значения. Это наиболее рискованные рынки, которые, к сожалению, характеризуются низкими соотношениями риска и премии за риск.
ПАКЕТ 15. Первичный офис
5
69
№ п/п
Показатели
Проценты
1
Средний доход в предшествующий период
8,5
2
Стандартное отклонение в предшествующий период
4,2
3
Прогнозируемый доход
12,2
4
Соотношение «доход/риск» в предшествующий период
2,0
Уровень риска SampCo:
всего пакета
5,0
управляемой части
1,2
неуправляемой части
16,7
№ п/п
Показатели
Проценты
1
Средний доход в предшествующий период
2,4
2
Стандартное отклонение в предшествующий период
4,7
3
Прогнозируемый доход
9,3
4
Соотношение «доход/риск» в предшествующий период
9,7
Уровень риска SampCo:
всего пакета
7,9
управляемой части
9,3
неуправляемой части
9,7
Пять больших офисных рынков на Западе и Среднем Западе составляют пакет 15. На них в настоящее время наблюдается избыточное
строительство по отношению к спросу. Они были очень популярны у
институциональных инвесторов. Положительные характеристики спроса должны стабилизировать эти рынки, так как новое предложение
фактически отсутствует. Соотношение риска и премии за риск значительно ниже средних значений.
ПАКЕТ 16. Вторичный офис
5
Пакет «Вторичный офис» содержит большое число офисных рынков и два промышленных, которые характеризуются преобладанием
«эластичной» недвижимости. Здесь предложение имеет цикличную
тенденцию, поскольку институциональный инвестор потерял к ним интерес. В результате снизился рост предложения, но, как ожидается,
рынки должны своевременно восстановиться. Соотношение между доходом и риском медленно повышается.
ПАКЕТ 17. RTC-офис
5
70