Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Стратегическое управление портфелем недвижимости. Методические указания к практическим занятиям и выполнению курсовой работы по дисциплинам «Модели ин.pdf
• ростом рыночной стоимости недвижимости как актива компании;
• увеличением денежного потока, генерируемого доходной недви-
жимостью.
Рис. 2. Пример «дерева целей» управления компанией, эксплуатирующей
доходную недвижимость
По данным целям должна быть проведена дальнейшая декомпозиция. Все соподчиненные цели служат для обеспечения достижения глобальной. При этом важно, чтобы цели любого уровня были конкретными и выполнимыми и имели количественное измерение.
Необходимо учитывать, что рост стоимости недвижимости за счет
приобретения новых объектов хоть и обеспечивает рост стоимости
бизнеса, но не бывает безграничным. Это может привести к формированию избыточных объектов, не задействованных в основной деятельности, что обусловит потерю управляемости бизнеса и приведёт к снижению его доходности. Рост стоимости недвижимости в качестве целевой ориентации должен быть достаточно обоснованным с позиции выполнения производственной программы и стратегии предприятия.
Другая целевая ориентация — увеличение роста денежного потока,
генерируемого недвижимостью, что приводит к росту стоимости бизнеса (за счет повышения эффективности использования имеющихся
ресурсов и повышения их ценности). Как из этого следует, целью
управления недвижимостью является поддержание ее стоимости на та-
11
ком оптимальном уровне, при котором обеспечивается максимальный
рост стоимости бизнеса за счет денежного потока, генерируемого от ее
использования.
На этапе 4 осуществляется непосредственно разработка стратегии
развития бизнеса, основную долю в которой составляет формирование
портфеля недвижимости. Принимаются решения о том, за счет каких
объектов недвижимости это возможно осуществить; разрабатываются
конкретные решения по объемам инвестиций (реинвестиций) в недвижимость, их рациональному распределению, определению условий эффективности их использования и т.д.
Этап 5 — это проведение практических мероприятий: распределение целей, задач, ответственности; составление планов, графиков; определение способов выполнения работ и т.д. В качестве инструмента
реализации стратегии на предприятии выступает система управления
бюджетированием.
Этапом 6 стратегического управления является контроль и оценка
реализации стратегии. Задачи стратегического контроля следующие:
регулярный учет получаемых результатов, сравнение их с плановыми
показателями, проведение анализа отклонений и подготовка заключения о результатах реализации и эффективности стратегии. Основой для
оценки достижения целей служат бюджеты, которые содержат плановые показатели. При существенной разнице между плановыми и фактическими показателями требуется проведение определенных корректировочных мер, которые могут касаться как процесса реализации
стратегии, так и изменения стратегии и/или целей.
Тактическое управление определяет развитие бизнеса и объектов
недвижимости в среднесрочной перспективе в соответствии с выбранной стратегической позицией. На тактическом уровне разрабатывается
и выполняется конкретная программа по управлению отдельными комплексами (объектами) недвижимости, т.е. эксплуатация объектов недвижимости. Содержание процесса управления на тактическом уровне
подробно рассмотрено в [3, § 6.2]. Последовательность тактического
управления аналогична этапам процесса принятия управленческого
решения на стратегическом уровне, однако содержание приобретает
свои особенности.
На этапе 1 проводится экономический анализ эксплуатации объектов недвижимости. Анализ может проводиться по следующим основным направлениям (табл. 1):
12
1) финансовый анализ, в ходе которого рассчитываются финансовые
Потенциальный валовой
Дисконтированный денежный
Чистая прибыль
Коэффициент текущей
Коэффициент абсолютной
Оборачиваемость активов
Соотношение заемного и
Уровень переменных
коэффициенты, сгруппированные по основным аспектам оценки финансово-хозяйственной деятельности компании (оценка имущественно-
го положения, ликвидности, рентабельности, финансовой устойчивости,
деловой активности, оценка положения компании на рынке ценных бумаг). Финансовый анализ выделяется отдельным инструментом финансового управления и подробно рассмотрен в п. 1.1.3.
Таблица 1
Примеры наборов актуальных показателей для управления
доходной недвижимостью
Показатели операционной
деятельности
1 2 3
доход
Реальный (эффективный)
валовой доход
Величина операционных
затрат
Чистый операционный доход
поток
Величина арендной платы
и др.
Показатели деловой
активности
4 5 6
Оборачиваемость товарно-
материальных запасов
Оборачиваемость
дебиторской и кредиторской
задолженности
Эффективность
использования трудовых
ресурсов и др.
Показатели
рентабельности
Валовая прибыль
Рентабельность
собственного капитала
Рентабельность продаж
Рентабельность активов
Рентабельность инвестиций
и др.
Показатели финансовой
устойчивости
собственного капитала
Коэффициент
финансозависимости
Маневренность
собственного капитала и др.
Уровень финансового
левереджа
Показатели
ликвидности
ликвидности
Коэффициент быстрой
ликвидности
ликвидности
Коэффициент автономии
и др.
Показатели
безубыточности
затрат
Маржинальная прибыль
Точка безубыточности
Запас финансовой
Прочности
Операционный рычаг
и др.
13
Окончание табл. 1
Показатели обслуживания
Коэффициент износа
Коэффициент покрытия
Реинвестированная
Показатели состояния
объектов недвижимости
7 8 9
Коэффициент ликвидации
Коэффициент обновления
Коэффициент выбытия
Коэффициент годности и др.
долга
процентов
Соотношение ссуды
и стоимости компании
Анализ денежных
потоков и др.
Распределение
прибыли
прибыль
Дивиденды на акцию
Текущая доходность
Коэффициент выплат
дивидендов и др.
2) операционный анализ, в ходе которого определяются точка безубыточности и связанные с ней показатели маржинальной прибыли,
запаса финансовой прочности, операционный рычаг. Операционный
анализ является обязательным элементом управления затратами, которое будет рассмотрено в составе инструментов финансового менеджмента (п. 1.1.3).
На этапе 2 определяются цели управления недвижимостью, которые должны быть увязаны со стратегическими целями. Процесс сводится к установлению требуемых значений показателей и нормативов,
характеризующих конкретный этап эксплуатации недвижимости (потенциальный валовой доход, эффективный валовой доход, чистый операционный доход, чистая прибыль, дисконтированный денежный поток
и др.). В качестве целей могут применяться и другие показатели, дифференцируемые по видам анализа и аспектам деятельности компании
(показатели безубыточности, ликвидности, рентабельности и т.д.) (см.
табл. 1).
На этапе 3 формируется план мероприятий по их достижению.
Для этого разрабатываются операционный и финансовый бюджеты
компании. Операционный бюджет включает в себя бюджет доходов и
бюджеты расходов. В состав финансового бюджета входят три сводных
формата: бюджет доходов и расходов, бюджет движения денежных
средств и бюджет баланса. Бюджетирование представляет собой интегрированный инструмент управления финансами, с помощью которого
осуществляется планирование деятельности, устанавливаются целевые
показатели деятельности, что позволяет координировать деятельность
различных структурных подразделений, проводить учет фактических
14
данных, анализировать отклонения фактических показателей от плановых. Бюджетирование как инструмент управления отдельно рассматривается в п. 1.1.4.
Этап 4 составляет реализация принятых решений, исполнение утвержденных бюджетов. Важным на этом этапе является разделение
рисков по управлению эксплуатацией недвижимости между структурными подразделениями.
Для осуществления контроля, а также последующего планирования проводится учет фактических данных по эксплуатации недвижимости и контроль их соблюдения в диапазоне установленных значений,
что относится к этапам 5 и 6 процесса тактического управления недвижимостью. Учет данных проводится по показателям, входящим в
бюджеты, с целью дальнейшего определения отклонений факта от плана и разработки мероприятий по локализации негативных и усилению
благоприятных отклонений. Главной процедурой учета является управленческая инвентаризация объектов недвижимости, в ходе которой решается вопрос обеспечения информации о состоянии недвижимости.
Управленческая инвентаризация недвижимости — это выявление и
идентификация параметров, ее составляющих, существенных для их
оценки при принятии решений по управлению недвижимостью. В отличие от бухгалтерской, управленческая инвентаризация обеспечивает
формирование всесторонней и полной информации об объектах, необходимой для принятия решений по управлению. Ее особенностями являются:
а) выявление всех составляющих недвижимости, как материальных
(здания, сооружения, передаточные устройства, земельные участки),
так и нематериальных (лицензии, ноу-хау, торговые марки);
б) идентификация всех параметров недвижимости, непосредственно влияющих на ее стоимость (определенного вида), в сочетании с другими параметрами, изменение которых при эксплуатации может оказать влияние на изменение стоимости объектов в позитивном или негативном направлении;
в) оценка величины стоимости (определенного вида) отдельных
объектов недвижимости, а также эффективности их использования в
достижении целей управления.
Оперативное управление недвижимостью включает комплекс
мероприятий, направленных на решение задач, возникающих в краткосрочном периоде (до одного года).
15
Управленческие решения на уровне оперативного управления не
приводят к качественным переменам в развитии бизнеса, они могут вызвать лишь его количественные изменения. На оперативном уровне непосредственно стоимостная оценка не может быть реализована. Поэтому далее рассматривается обоснование решений на стратегическом и
тактическом уровнях управления.
1.1.3. Инструменты управления финансами
Реализация финансового управления недвижимостью предполагает
применение различных инструментов и методов управления. В каждой
конкретной ситуации в зависимости от задач, стоящих перед компанией, управляющий сам решает, какие из них необходимы. Эффективность управления достигается за счет финансового анализа; управления
затратами; управления денежным потоком; инвестиционного проектирования; управления бюджетированием.
Финансовый анализ — это выявление ключевых параметров,
дающих точную и объективную картину финансово-экономического
состояния компании, а также определение взаимосвязи и взаимозависимости этих параметров. Целью финансового анализа является получение информативных показателей, характеризующих деятельность
компании, и их правильная интерпретация. Результат финансового анализа — не только постановка правильного диагноза, но и выявление
причин сложившегося состояния, что позволяет начать разработку
комплекса мероприятий, направленных на его улучшение.
В основе финансового анализа лежит анализ финансовых отчетов,
которые содержат исходные данные о финансовом состоянии компании. Правильный анализ и адекватная интерпретация информации о
финансовом состоянии компании во многом определяют достоверность результатов, необходимых для планирования последующей деятельности.
Данные для определения значения первых четырех групп показателей содержатся в основных формах бухгалтерской отчетности — Балансе предприятия (форма № 1) и Отчете о финансовых результатах
(форма № 2). Для расчета показателей последней группы необходима
биржевая информация о котировках ценных бумаг предприятия на
фондовом рынке. Поэтому они могут быть определены только для
предприятий-эмитентов, котирующих свои акции.
16
Баланс позволяет представить в наглядном и удобном для анализа
виде имущество и основные результаты деятельности предприятия
(рис. 3). В нем все средства компании сгруппированы по следующим
признакам: в активе — по направлениям их использования и инвести-
рования, а в пассиве — по источникам их финансирования.
Оценка и управление активами Оценка и управление капиталом
Рис. 3. Структура баланса компании
В левой части баланса активы расположены в порядке возрастания
ликвидности (скорости превращения активов в деньги). Выделяют фиксированные (внеоборотные) активы (нематериальные активы, основные
средства (в т.ч. недвижимость), незавершенные капитальные вложения
и долгосрочные финансовые вложения) и текущие (оборотные) активы.
Текущие активы можно представить как сумму товарно-материальных
запасов, дебиторской задолженности, краткосрочных финансовых вложений и денежных средств. В отечественной практике к краткосрочным активам относят те, превращение которых в денежные средства
(погашение) происходит в течение 1 года, а к долгосрочным — более 1
года.
Правая сторона баланса содержит информацию об обязательствах
компании. Следует заметить, что собственный капитал (уставный и добавочный капитал, фонды и резервы) представляет собой обязательства
компании перед его акционерами (или другим собственником). Кроме
собственного капитала источником финансирования может выступать и
заемный капитал. Он состоит из долгосрочного (долгосрочные кредиты
17
и долгосрочные займы) и краткосрочного (краткосрочные кредиты и
займы, а также кредиторская задолженность). Краткосрочный заемный
капитал называется текущими пассивами. Текущая деятельность предприятия финансируется за счет собственного и краткосрочного заемного капитала, а инвестиционная — за счет собственного и долгосрочного
заемного капитала. Источниками самофинансирования предприятия
являются суммы чистой прибыли и амортизации, которые формируют
чистый приток денежных средств от эксплуатации недвижимости.
Активы = кредиторская задолженность + собственный капитал
В общем случае алгоритм проведения финансового анализа может
быть представлен в виде трех этапов:
1. Определение цели анализа.
2. Установление вида и направлений анализа.
3. Выбор номенклатуры оценочных показателей.
Существует много разнообразных видов, направлений и методов
финансового анализа. Выбор того или иного из них обуславливается
целями управления и целями финансового анализа. Классификация видов финансового анализа по методам расчета и видам используемой
информации представлена на рис. 4. Основными, практически применяемыми видами являются структурный и коэффициентный анализ. В
состав структурного анализа входят анализы:
• горизонтальный, характерными особенностями которого явля-
ются сравнение каждой позиции отчетности с показателем в предыдущем периоде или с плановым значением и определение относительного
изменения показателя;
• вертикальный, обеспечивающий выявление удельного веса от-
дельных статей отчетности в общем итоговом показателе и определение влияния каждой позиции отчетности на результат (итог баланса,
выручку от реализации и т.п.);
• трендовый, который сводится к сравнению позиций отчетности с
показателями ряда предшествующих периодов, определению тенденции изменения соответствующих показателей и прогнозированию их
возможных изменений.
Коэффициентный анализ предполагает оценку финансовоэкономического состояния компании по отдельным группам показателей, основные из которых приведены в табл. 2.
18
Рис. 4. Классификация видов финансового анализа
