Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Стратегическое управление портфелем недвижимости. Методические указания к практическим занятиям и выполнению курсовой работы по дисциплинам «Модели ин.pdf
екты недвижимости в собственности) являются объектами портфельного управления активами и имеют свои основные различия в заданных
характеристиках (местоположение, назначение, возраст и т.д.).
Для получения лучшего представления о сдаваемом в аренду жилом и нежилом фонде используются следующие модели:
• анализ Сильных и Слабых сторон управляющей организации,
Возможностей и Опасностей со стороны рынка ССВО (англ. — SWOT
analisys);
• анализ «средних расхождений» в рамках современной теории
управления портфелем (сокращенно MPT — Modern Portfolio Theory);
• позиционирование объектов недвижимости в категориях товар-
ной матрицы Бостонской консультационной группы («доля рынка —
рост рынка»);
• определение имеющейся и требуемой комбинации продуктов
(товаров) и рынков КТР (англ. PMC — Products & Market Combination);
• прогнозирование изменений спроса и предложения с учетом де-
мографических, экономических и социальных факторов;
• выбор нескольких альтернативных вариантов стратегий с учетом
ограничивающих факторов и возможности снижения их влияния.
Анализ ССВО см. в разд. 1. Рассмотрим подробно анализ «средних
расхождений», Бостонскую матрицу и анализ КТР.
2.2.1. Анализ «средних расхождений»
Этот метод анализа наиболее распространен в управлении инвестиционным портфелем (однако он — не самый лучший или оптимальный). Очевиден его большой плюс: в то время как фактическое определение оптимального портфеля — это сложное математическое упражнение, фундаментальные принципы, лежащие в основе анализа «средних расхождений», прямые и открытые.
Ключевыми являются два соотношения. Первое заключается в том,
что ожидаемые ставки дохода (средняя величина ставки дохода от активов портфеля) есть не что иное, как средневзвешенная сумма ожидаемых ставок доходов от индивидуальных активов, где каждая часть
отражает долю каждого актива в общем портфеле. Второе состоит в
том, что возможные изменения в ставке дохода портфеля являются
взвешенной суммой отклонений ставки доходности отдельных активов
плюс совместное изменение активов по отношению друг к другу. МРТ
использует изменения в ставке доходности портфеля как меру риска.
51
Инвесторы хотели бы сделать изменения в ставке доходности и уровне
риска портфеля по возможности наименьшими, и если они могут найти
активы с доходами, которые коррелируются отрицательно, то, в соответствии с вышесказанным, изменения в ставке доходности портфеля
будут ниже, чем сумма изменений в ставках доходности от отдельных
активов. МРТ использует эти два принципа для математического конструирования портфеля, имеющего минимальный риск при данной
ставке дохода или максимальную ставку дохода при данном уровне
риска.
2.2.2. Определение комбинаций товаров и рынков
КТР предполагает поиск оптимальных (ликвидных и рентабельных) сочетаний предлагаемых объектов недвижимости (жилой или
коммерческой) и групп наиболее заинтересованных потенциальных
потребителей — арендаторов или покупателей. При составлении подобных комбинаций можно исходить как из ситуации, уже сложившейся, так и из прогнозируемой в будущем. При этом управляющая организация может задаваться целью по обеспечению жильем конкретной
группы потребителей либо не ставить перед собой таких задач. Определение КТР дает возможность вести целенаправленную политику в
отношении спроса и соответствующего ему предложения и приводит к
получению более четкого представления об имеющемся и желательном
составе портфеля недвижимости.
Анализ динамики спроса на рынке очень важен для разработки инвестиционной и рыночной стратегии. Большое значение имеет также
анализ соотношения цены «дома» (или размера арендной платы) и состояния доходов потребителей. Если цены слишком высоки, то пользователи не могут позволить себе оплату, в то же время, если цены занижены, владельцы (арендодатели) недополучают доход.
При рассмотрении соотношения между доходами потребителей и
ценами становится очевидным, что общая сумма расходов на жилье и
размер доходов определяют общий спрос на рынке жилья. Если определенный лимит расходов нарушается, то спрос быстро падает. Дополнительная корелляция спроса-предложения происходит по соотношению «цена — качество».
Для обоих типов рынка жилья — арендного и купли-продажи —
характерны конкретные структура расходов и требования к качеству.
Если качество сдаваемого в аренду жилья улучшается, то арендная пла-
52
та может повышаться автоматически. Если улучшается качество жилья
на продажу, то повышается только его рыночная цена. Существует разница в возможностях финансирования для этих случаев. Определяющей является процентная ставка по кредиту. Если процентная ставка
низка, то покупка и инвестирование в жилье становятся более привлекательными; если процентная ставка высокая, то более выгодной является аренда жилья.
Управленческое решение на стратегическом уровне не всегда соответствует фактическому уровню выполнения решений об инвестировании. Путем сравнения своей позиции с изменяющейся позицией конкурентов может быть получено дополнительное представление о рынке.
Если соотнести сценарий с анализом, в котором учтены отдельные
тенденции (демографические, экономические, социальные и др.),
имеющие место в настоящее время, то можно получить представление
о «разрыве» между настоящим предложением и будущим спросом.
Использование модели КТР (рис. 10) позволяет установить определенные закономерности в части предложения на рынке жилья.
Рис 10. Сбалансирование предложения и спроса
53
Рис 11. Сбалансирование предложения и спроса для коммерческой недвижимости
После выявления нынешней и будущей ситуаций можно разработать
сценарии изменения спроса и предложения на рынке во времени, выявить
ограничения по финансовым условиям и определить приоритеты.
Анализ КТР достаточно прост, и схему, подобную той, которая
представлена на рис. 10, легко составить и для коммерческой недвижимости (рис. 11).
Выравнивание уровней предложения и спроса, в отличие от создания системы «товар — рынок», является следующим логическим шагом в процессе анализа рынка. При осуществлении активного управления портфелем всегда существуют возможности улучшения всей системы КТРов. При этом осуществляется расчет (оценка) возможных
рисков и финансового резерва для гарантированной защиты от них.
Улучшение системы КТРов и достижение определенной доходности —
аспекты активного управления портфелем [1, § 6.1].
2.2.3. Динамическое позиционирование (Бостонская матрица)
Бостонская матрица была разработана американской консультационной фирмой «Бостон консалтинг групп» в конце 60-х годов прошлого
века. Эта матрица является удобным инструментом для получения хорошо сбалансированного денежного оборота с достаточной наличной
ликвидностью.
Каждая компания, поставляющая продукцию предлагаемого ассортимента, сталкивается с тем, что одни товары реализуются лучше и быстрее, чем другие, т.е. некоторая продукция приносит больше прибыли,
чем другая. Это зависит от спроса, конкуренции, качества продукции и
стоимости сбыта.
Определенные виды продукции выдерживают конкуренцию и реализуются как бы «сами по себе». Доходы от реализации этой продукции достаточно высоки, так как она составляет большую долю рынка.
Такую продукцию рассматривают как «дойную корову» и «источник
наличных денег». Доход от этих источников может служить поддержкой себестоимости продукции, которая потенциально является «дойной
коровой». Такая продукция является перспективной и нуждается во
временной поддержке для превращения ее в источник наличных денег.
То же наблюдается и при изучении жилищного рынка. Применительно к портфелю недвижимости это означает, что все активы следует
подвергнуть анализу для того, чтобы определить, какая продукция является «источником наличных денег», какая имеет перспективы в бу-
55
дущем, а какая бесперспективна. Бесперспективный товар потребует
значительных денежных затрат и не будет иметь отдачи. Осуществление инвестиций в данный вид продукции или поддержка такой продукции расточительны как по денежным средствам, так и по времени.
Уточняя анализ, например, КТРов «дойная корова», можно выделить в них так называемых «внутренних «дойных коров» (рис. 12). Это
дает управляющему дополнительные данные о группах КТР и их положении в портфеле активов.
Рис. 12. Уточнение анализа КТРов с использованием матрицы Бостонской
консультационной группы
Анализ портфеля по Бостонской матрице позволяет выявить бесперспективные активы и выбрать (уточнить) стратегию и тактику по их
исключению из портфеля и/или трансформации в реальные денежные
доходы.
Когда КТРы определены, они размещаются в матрице. Конечно,
такая схема изначально будет статической. Если же к позициям КТРов
будут добавлены требуемые изменения, то упомянутая схема примет
динамический характер (рис. 13).
56
Рис. 13. Динамическое позиционирование портфеля
Поддержка КТРов в секторе с потенциальной и позитивной динамикой может происходить без особых затруднений. Бесперспективные
активы должны быть устранены, поскольку не имеют будущего развития и требуются значительные затраты.
«Дойные коровы» также постоянно требуют поддержки, иначе они
могут превратиться в «собак», стать неперспективными источниками.
Поэтому эксплуатация «дойных коров» должна всегда происходить с
особой осторожностью. Это касается и увеличения доходов от «дойных
коров» вследствие взимания дополнительной (повышенной) квартирной платы [1, § 6.1.2].
2.2.4. Формулирование и реализация портфельных стратегий
Результаты изучения и анализа рынков жилой и нежилой недвижимости на местном и региональном уровнях формируют основу дальнейшей разработки стратегических портфельных сценариев. Рассмотрим, каким образом может осуществляться преобразование существующей ситуации в требуемую.
Портфели в рамках различных сценариев могут быть разработаны
и спроектированы для микрорайонов, префектур и округов города. На
основе результатов применения комплексных методов анализа рынка
определяются цели для каждого объекта.
Спрос на активы имеющегося портфеля сравнивается со спросом
на конкурирующий портфель активов, расположенных в данном месте,
а также в соседнем округе (территория).
57
Разработанная новая стратегия должна привести к предполагаемому положению активов портфеля на рынке. Для определения реализации стратегических планов составляются планы/сценарии, которые
имеют необходимые ограничения. Тем самым исключается ситуация
недостаточного финансирования, из-за которой не может быть реализован проект (рис. 14).
Рис. 14. Общий принцип выработки и реализации стратегии
Корректировка ограничительных условий (например привлечение
кредитора) имеет наибольший шанс на успех в случае, если нацеленный на будущее стратегический план/сценарий предлагает обоснованные решения выявленных проблем. Наличие хорошо составленного
стратегического плана обеспечивает бóльшую уверенность в достижении цели компании, нежели отсутствие такового.
58
План может не соответствовать предпосылкам и корректироваться
до тех пор, пока необходимое соответствие не будет достигнуто. Глубина разработки такого плана/сценария зависит и от уровня развития,
который хочет иметь компания, т.е. оптимального соответствия между
спросом и предложением портфеля активов.
Стратегические планы/сценарии разрабатываются для трех ситуаций: «оптимистический сценарий» — когда все тенденции и предпосылки учтены и события развиваются полностью, как предполагалось;
«пессимистический сценарий» — как противоположность первому;
«реалистический сценарий» — нечто среднее между первым и вторым,
учитывающим возможные, но еще не известные негативные и позитивные события.
От положения портфеля активов и, соответственно, от наличия качественной стратегии зависят будущие доходы владельца — управ-
ляющего портфелем. В разд. 2.3 рассматриваются способы разработки
стратегии [1, § 6.1].
2.3. СТРАТЕГИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ ПОРТФЕЛЕМ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ДОВЕРИТЕЛЬНОГО ФОНДА
2.3.1. Исходные положения
Портфель инвестиций в недвижимость свободного пенсионного
доверительного фонда SampCo имеет рыночную стоимость чистых ак-
тивов $3 млрд и рыночную стоимость всего капитала в недвижимых
активах $4 млрд (собственный капитал плюс стоимость долгосрочного
заемного капитала). Этот портфель недвижимости составляет 7 % от
суммарного инвестиционного портфеля SampCo. Его стратегический
диапазон распределения составляет от 5 до 10 %.
Опишем аналитическую базу, которая может служить руковод-
ством для стратегического управления SampCo на рынках недвижимости. Из опыта, приобретенного компанией, следовало, что простое
(бессистемное) формирование портфеля не гарантирует успешной работы и что на рынке существует доступная информация, которую может использовать профессиональный инвестор. Не все рынки ведут себя одинаково. Можно использовать информацию, включенную в основы правил рынка, чтобы формировать портфель инвестиций и активно
управлять им. Профессиональный инвестор, рассматривая возможность
инвестирования, должен иметь ответы на несколько вопросов:
59
1. Хорошо ли данное вложение (инвестиция) само по себе и подхо-
дит ли оно для моего портфеля?
2. Способствует ли данное вложение максимизации дохода при за-
данном (приемлемом) уровне риска?
3. Поможет ли данное вложение управлять риском при заданной
ставке дохода?
Сначала портфель анализируется в целом, и устанавливаются две
его составные части — «управляемая» и «неуправляемая». Первая содержит инвестиции в такую недвижимость, которую можно продать,
финансировать и развивать по усмотрению инвестора. Вторая содержит
активы, которые являются частью связанного имущественного комплекса, и инвестор не может активно влиять на них, по крайней мере, в
краткосрочной перспективе.
Анализируются три составляющих характеристики актива, опреде-
ляющие эффективность портфеля в целом:
1) вид собственности;
2) местоположение;
3) финансовая структура инвестиции.
Эти переменные являются ключевыми для стратегического управления портфелем и контролируются на уровне портфеля в целом. Другие характеристики, определяющие уровень риска и доходность (например характеристика арендаторов, срок аренды, архитектура и привлекательность местоположения объекта), могут служить контролем на
тактическом уровне управления отдельным активом.
2.3.2. Постановка целей по управлению портфелем инвестиций SampCo
Как показали исследования, 90-е гг. XX в. были самыми благопри-
ятными для рынков недвижимости, особенно для рынков коммерческой
ипотеки, где функционируют гарантийные механизмы, позволяющие
учитывать факторы рисков и неопределенности.
Основная задача управления портфелем недвижимости SampCo
состоит в том, чтобы получить от смешанного портфеля желаемую доходность в общем (широком) объеме инвестиций.
За реальный уровень рисков и доходности принимается среднеры-
ночный уровень для данного вида активов (по городу, территории, региону).
60