Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Стратегическое управление портфелем недвижимости. Методические указания к практическим занятиям и выполнению курсовой работы по дисциплинам «Модели ин.pdf
Затраты на оплату труда включают затраты на выплату заработной платы основных производственных рабочих, занятых непосредственно обслуживанием объекта недвижимости, а также налоги, уплачиваемые с начисляемой оплаты труда. Величина оплаты труда формируется по отдельным категориям персонала, при этом выделяют две составные части: фиксированную и сдельную часть оплаты труда. Затраты на оплату труда формируются исходя из количества планируемых
под аренду площадей, количества и содержания ремонтных работ и работ по техобслуживанию, производительности рабочих, норм затрат
труда, ставок оплаты труда, нормативов по видам оплаты (постоянная,
премиальная), отработанного времени (для окладников), величины окладов и других данных. Кроме основной заработной платы, в этой статье могут учитываться затраты на страховые выплаты, пенсии, выплаты
от участия работников в прибыли компании, комиссионные вознаграждения и премии и др.
Затраты на материальное обеспечение включают затраты на сырье и материалы, которые требуются для оказания услуг в планируемом
периоде, затраты на систему обогрева, вентиляции и кондиционирования воздуха, затраты на систему водоснабжения, материальные затраты
на электроприборы, проведение текущего ремонта, противопожарную
безопасность и т.д. Общая величина затрат на материалы в планируемом периоде определяется как сумма затрат на планируемый запас материалов на конец периода и объем использования материалов за этот
период за вычетом стоимости запаса материалов на начало периода.
Объем запасов материалов зависит от запланированного объема реализации услуг, величины площади, подлежащей сдаче в аренду, количества проводимых ремонтов, качества и уровня техобслуживания и других факторов, которые необходимо учитывать при разработке нормативов затрат на материалы.
Для обеспечения надлежащего содержания объекта недвижимости в обязательном порядке планируется проведение капитального
ремонта. При этом различают среднесрочный ремонт (со сроками
проведения от 1 до 5 лет) и долгосрочный ремонт (со сроками проведения до 15 лет). Проведение планового, среднесрочного и долгосрочного ремонтов связано с большими затратами, именно поэтому
они и выделены в отдельную статью — затраты на плановый ремонт.
Ремонт капитального характера представляет собой починку стен,
кровли, коммуникационных систем и т.д. и включает затраты и на ма-
41
териалы для ремонта, и на заработную плату, и на использование техники, инструмента и средств механизации, а также другие связанные с
ремонтом затраты.
Еще одна существенная расходная статья — затраты на техоб-
служивание и текущий ремонт — связана с содержанием комплекса недвижимости, подлежащего сдаче в аренду. Затраты на техобслуживание
объектов включают затраты на содержание системы электроснабжения,
системы водоснабжения и канализации, благоустройство внешней территории и т.д. В этой же статье учитываются затраты на технику, инструменты и средства механизации, используемые при техобслуживании
объекта недвижимости. Текущий ремонт связан с проведением срочных,
незапланированных ремонтных работ, а также с плановым ремонтом,
сроки проведения которого устанавливаются в рамках текущего года.
Несмотря на планирование ремонтных работ, всегда возникают срочные,
незапланированные ремонты. При этом имеется тенденция превышения
затрат на текущий ремонт над затратами на плановый ремонт в 3...5 раз.
Текущий ремонт включает починку окон, ремонт внешних стен и кровли, внешние и внутренние отделочные работы, столярные и плотницкие
работы, ремонт напольного покрытия и т.д.
Вместе с перечисленными производственными затратами должны
быть учтены расходы, связанные с управлением компанией. Для этого
выделяется отдельная статья — управленческие расходы. Она включает
заработную плату административно-управленческого персонала, расходы на хозяйственные нужды, канцелярские товары; расходы, связанные с содержанием офиса, работой с клиентами и контрагентами; расходы на страхование объектов недвижимости; налоги, связанные с недвижимостью и осуществлением коммерческой деятельности и т.д.
Кроме того, в этой же статье учитываются коммерческие расходы —
различные (по элементам) затраты, которые направляются компанией
на promotion — сопровождение текущих продаж: рекламу в средствах
массовой информации, наружную рекламу, прямую рекламу и т.д.
После того как запланированы все доходы и затраты компании, необходимо определить еще ряд показателей, которые позволяют провести сценарии развития компании. Для финансирования своей деятельности компания может использовать разные источники, самым распространенным из которых являются кредиты. Их привлечение связано с
определенными затратами по оплате процентов за использование кредитов. В бюджете необходимо учесть этот вид расходов компании, для
42
чего выделяется статья проценты по кредитам. При этом учитывается
то, что величина процентов может изменяться с течением времени в
зависимости от изменения кредитной политики банков и других условий. Условно принимается, что в течение пяти лет процентная ставка
по кредитам остается постоянной. Поэтому величина процентов планируется разная для каждых пяти лет эксплуатации недвижимости. В статье текущие кредиты бюджета отражается также сумма самого креди-
та, взятого компанией в текущем периоде.
Поскольку бюджеты составляются не на один год, а на несколько
лет, то можно предположить, что величина запланированных показателей по доходам и расходам будет изменяться в течение планового периода. Для учета данных изменений в бюджеты дополнительно включают три показателя:
1) рост арендной платы, который, по сути, отражает рост номи-
нальных доходов компании;
2) изменение потерь и недополученных доходов компании от
аренды;
3) рост расходов, который в основном связан с инфляцией.
Значения этих показателей устанавливаются в процентном выражении на каждый планируемый период.
Изменение разных параметров деятельности компании, в том числе показателей, связанных с доходами и расходами, использованием
кредитов, фактора дисконтирования, позволяет провести сценарный
анализ развития бизнеса компании. Обычно выделяют три сценария
развития: оптимистичный, пессимистичный и некий средний, который
принято называть реалистичным.
Вторая часть бюджета доходов и расходов по отдельному комплексу недвижимости (см. прил., лист Going concern 1) содержит показатели, рассчитываемые на основе данных первой части. После заполнения первой части бюджета доходов и расходов автоматически рассчитываются показатели второй части. В них также выделяют показатели, связанные с доходами, и показатели, связанные с расходами компании. Статьи аналогичны статьям первой части. Однако если в первой
части данные показатели определялись только на первый год эксплуатации комплекса недвижимости, то во второй части показатели рассчитываются на каждый последующий год всего срока эксплуатации. При
этом в их расчете учитываются рост доходов и расходов, фактор дисконтирования, проценты, выплачиваемые компанией, и их изменение.
43
Для определения результатов от эксплуатации и развития недвижимости и сопоставления доходов и расходов рассчитывается чистая
дисконтированная стоимость прибыли, которая представляет собой
разницу между стоимостью доходов и стоимостью расходов компании,
откорректированную на фактор дисконтирования.
Из чистой прибыли компания оплачивает расходы, связанные с обслуживанием кредитов. Поэтому дополнительно рассчитываются еще
два показателя:
а) ежегодные выплаты, отражающие величину суммы кредита, которую компания погашает в планируемом периоде;
б) проценты, отражающие величину процентов, уплачиваемых
компанией за использование кредитов.
Чистая дисконтированная прибыль за вычетом расходов, связанных
с обслуживанием долга, образует еще один расчетный показатель — инвестиционные возможности. Они отражают величину свободных денежных средств, которые компания может реинвестировать в развитие бизнеса, в том числе направить на реализацию инвестиционных проектов.
Справочно рассчитывается показатель чистой дисконтированной стоимости оборота (ЧДС оборота), который также равен разнице между чистой дисконтированной стоимостью прибыли и величиной расходов по
обслуживанию долга. В отличие от расчета показателя инвестиционных
возможностей, он рассчитывается для каждого периода или группы периодов. А инвестиционные возможности отражают величину накапливаемых свободных денежных средств за весь срок эксплуатации комплекса недвижимости, которая рассчитывается как сумма ЧДС оборота
за все годы.
Аналогичным образом формируется бюджет доходов и расходов от
реализации сопутствующих услуг (Going concern 2).
При планировании финансов, связанных с реализацией инвестиционных проектов, формируются инвестиционные бюджеты отдельно для
каждого проекта (листы Investment 1, Investment 2, Investment 3 и т.д.).
Подробнее вопросы планирования и управления инвестиционными
проектами рассмотрены в [1, гл. 5, 6].
1.3. ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ
Итогом составления всей цепочки операционных, инвестиционных
и финансовых бюджетов является формирование сводной таблицы
управления финансами недвижимого имущественного комплекса (см.
44
прил., лист Complete sheet). Она является консолидированной формой,
содержащей все интегрированные показатели по основной и инвестиционной деятельности. Практическое задание по курсу сводится к составлению данной бюджетной таблицы по аналогии с разобранным
ниже примером.
Сводная таблица управления финансами недвижимого имущественного комплекса содержит две части: доходную и расходную, в каждой из которой устанавливаются соответствующие показатели. При
этом каждый из показателей доходов и расходов определяется путем
суммирования аналогичных показателей, содержащихся в инвестиционных бюджетах и в бюджетах доходов и расходов по отдельным комплексам недвижимости Going concern. Таким образом, в сводной таблице (см. прил., лист Complete sheet) отражаются все доходы и расходы
по компании, включая доходы/расходы от реализации инвестиционных
проектов и доходы/расходы от эксплуатации каждого комплекса недвижимости, подлежащего сдаче в жилищный наем.
Доходная часть включает следующие показатели:
• потенциальный валовой доход от аренды — суммарную арендную
плату, которая может быть получена от постоянной и полной сдачи объекта недвижимости в аренду. Предполагаемые доходы определяются путем
умножения общей арендуемой площади в м
2
на арендную плату за 1 м2.
Здесь же могут учитываться дополнительные доходы от сопутствующих
услуг (прачечной, автостоянки), оплаты обязательств, заявок, процентов
гарантийных депозитов, получения просроченных платежей и т.д.;
• потери/недополученные доходы от аренды. Недополученный до-
ход образуется в результате воздействия ряда факторов, в том числе
временной незанятости объекта при смене арендаторов, досрочного
выезда арендатора, сдачи объектов по льготным расценкам, по причине
неплатежеспособности арендатора. Снизить такие потери можно за
счет тщательной договорной работы, в ходе которой оптимизируются
сроки аренды, количество арендаторов, страхуются риски неполучения
арендных платежей путем внесения задатка и т.д.;
• реальный (эффективный) валовой доход. При его расчете произ-
водится корректировка потенциального дохода на величину потерь.
Расходная часть бюджета включает следующие показатели:
• затраты на оплату труда — затраты на выплату заработной
платы основных производственных рабочих, занятых непосредственно обслуживанием объекта недвижимости, а также налоги, упла-
45
чиваемые с начисляемой оплаты труда. Кроме того, здесь же могут
учитываться затраты на страховые выплаты, пенсии, выплаты от
участия работников в прибыли компании, комиссионные вознаграждения, премии и др.;
• затраты на материальное обеспечение — затраты на сырье и мате-
риалы, которые требуются для оказания услуг в планируемом периоде;
• затраты на плановый ремонт — затраты на проведение средне-
срочного и долгосрочного ремонта, требуемого для обеспечения надлежащего содержания объекта недвижимости;
• затраты на техобслуживание и текущий ремонт, связанные с со-
держанием комплекса недвижимости, подлежащего сдаче в аренду;
• управленческие расходы — заработная плата административно-
управленческого персонала, расходы на хозяйственные нужды, канцелярские товары; расходы, связанные с содержанием офиса; расходы на
страхование объектов недвижимости; налоги, связанные с недвижимостью и осуществлением коммерческой деятельности, и т.д.
Для определения результатов от эксплуатации и развития недвижимости и сопоставления доходов и расходов рассчитывается чистая
дисконтированная стоимость прибыли, которая представляет собой
разницу между стоимостью доходов и стоимостью расходов компании,
откорректированную на фактор дисконтирования. Фактор дисконтирования отражает разницу между единицами денежных средств, полученных в разные периоды времени. «Деньги сегодня» не равны «деньгам
завтра» не только в связи с инфляционными процессами, но и потому,
что деньги, полученные сегодня, можно, например, вложить в оборот и
получить дополнительный доход. Фактор дисконтирования позволяет
учесть данный «утерянный» доход. Кроме того, фактор дисконтирования отражает риски, связанные с конкретной компанией, эксплуатируемым объектом недвижимости и другими составляющими бизнеса.
Существует несколько методов расчета фактора дисконтирования, наиболее распространенный из них — кумулятивный подход. Он основан
на оценке рисков ведения бизнеса и их суммировании. Исходя из величины фактора дисконтирования и года эксплуатации, рассчитывается
коэффициент дисконта: 1/(1 + а)
t
, где t — год эксплуатации; а — фак-
тор дисконтирования в долях единицы. Путем умножения расчетной
прибыли планируемого периода на коэффициент дисконта получается
чистая дисконтированная стоимость прибыли.
46
Из чистой прибыли компания оплачивает расходы, связанные с обслуживанием кредитов. Поэтому дополнительно рассчитываются еще
два показателя:
1) ежегодные выплаты, отражающие величину суммы кредита, ко-
торую компания погашает в планируемом периоде;
2) проценты, которые отражают величину процентов, уплачивае-
мых компанией за использование кредитов.
Чистая дисконтированная прибыль за вычетом расходов, связанных
с обслуживанием долга, образует еще один расчетный показатель — ин-
вестиционные возможности. Они отражают величину свободных денежных средств, которые компания может реинвестировать в развитие бизнеса, в том числе направить на реализацию инвестиционных проектов,
выплату дивидендов и т.д. [1, гл. 6].
47
2. УПРАВЛЕНИЕ ПОРТФЕЛЕМ НЕДВИЖИМОСТИ
В настоящее время значительная часть институциональных инвесторов, паевые фонды, инвестиционные банки, страховые компании
рассматривают недвижимость как актив, который занимает определенное место в их агрегированном портфеле активов. Раздел излагается с
позиций инвестора, т.е. управляющего «капиталом», и может быть полезным для сервейеров, которые являются консультантами инвесторов.
В вопросах, касающихся формирования портфеля недвижимости и разработок стратегических планов по управлению, не существует универсальных способов, которые могут найти ответ к любой задаче. Решение
таких задач — творческий процесс.
2.1. МНОГОВАРИАНТНОСТЬ ЦЕЛЕЙ УПРАВЛЕНИЯ ПОРТФЕЛЕМ НЕДВИЖИМОСТИ
Под управлением портфелем недвижимости понимается совокупность
процессов формирования и реализации управленческих решений, обеспечивающих наивысшую отдачу (эффективность) от проводимой собственником
стратегии и тактики по рациональному использованию активов.
Управляющий портфелем недвижимости (или управляющий инвестиционным портфелем недвижимости) отвечает за доходность портфеля, полностью или частично состоящего из объектов недвижимости,
а также за разработку и выполнение стратегической программы управления. С одной стороны, эта политика направлена на составление оптимального портфеля с учетом распределения возможных инвестиционных рисков. С другой стороны, она направлена на оптимизацию соотношения риска и доходности. То есть осуществляется «эксплуатация» капитала и увеличение его размера (стоимости объектов). Управляющий портфелем на стратегическом уровне ставит задачи перед
управляющим на тактическом уровне и принимает окончательное решение об участии в реализации инвестиционного проекта.
Центральный аспект управления портфелем — инвестиции и получение прибыли на вложенные средства. Эта возможная прибыль должна рассматриваться в сочетании с инвестиционными рисками. Таким
образом, деятельность управляющего портфелем направлена также на
управление рисками и контроль за ними.
48
Управляющий портфелем отвечает за полученный доход на вложенные в портфель средства в долгосрочной перспективе и за увеличение стоимости самого портфеля (включенных в портфель объектов).
При разработке портфельных стратегий управляющий пользуется
результатами анализа рынка/рынков (см. разд. 1).
Эффективность управления и реструктурирования портфеля активов достигается как оптимальной эксплуатацией активов/объектов
(профессиональное управление имуществом), так и контролем над доходом. Вложение всех инвестиционных ресурсов только в один вид недвижимости может привести к возникновению риска большего, чем
при инвестиции в различные виды товарной недвижимости или типы
жилых единиц. В последнем случае можно говорить о противопоставлении распределения (снижения) рисков и максимизации доходов.
2.2. ФОРМИРОВАНИЕ СТРАТЕГИЙ
Управление портфелем активов определяется как долговременная
стратегия, основывающаяся на постоянном анализе рисков и управления ими. Показатель совокупности рисков в недвижимости является
исходной базой для долгосрочного планирования.
Прибыль (доход) является главным показателем в управлении портфелем активов. Инвесторы стремятся создавать портфели, которые дают
максимальные ставки дохода при данном уровне риска или, наоборот,
делают минимальным риск при данных ставках дохода. Если инвесторы
избегают риска, они держат активы с невысокой доходностью.
Управление рисками (изменение уровня) должно быть взаимосвязано с долгосрочными целями и задачами. При этом решение об инвестициях часто предопределяет уровень рисков на последующие 3...5 лет.
Функциональная зависимость управления недвижимостью трех
уровней — это выработка долгосрочной стратегии развития недвижи-
мости (стратегический уровень) и последовательное решение детализируемых заданий на тактическом и оперативном уровнях.
На каждом уровне треугольника (организации) могут быть получены ответы:
• на стратегическом уровне — каких целей желает достичь органи-
зация в целом в соответствии с развитием рынка — «чего мы хотим?»;
• на тактическом — «что мы можем?»;
• на оперативном — «как нам это сделать?».
49
Формулирование стратегии — это достижение определенных целей с учетом необходимой достоверной информации, задач планирования и контроля. От достоверности и достаточности имеющейся информации напрямую зависит качество и выполнимость стратегии.
Стратегический треугольник (рис. 9) также адекватно описывает
управление компанией по операциям с недвижимостью. Все действия
на различных уровнях управления компании должны соответствовать
друг другу, исходя из общих стратегических целей.
Рис. 9. Стратегический треугольник управления недвижимостью
Управление портфелем активов на основе изучения спроса лучше
удовлетворяет предложение. При этом становится возможным предопределить в будущем динамику развития рынка. Каждое действие и
каждое вовлечение капитала в портфель активов должно поддерживать
стратегию развития управления портфелем активов.
Рассмотрим подробнее стратегическое портфельное управление.
Его основная цель — достижение предполагаемого экономического
эффекта от произведенных инвестиций. Объекты инвестиций (т.е. объ-
50