: методические указания к практическим занятиям и выполнению курсовой работы по дисциплинам «Модели инвестирования городских программ и проектов», «Формирование программ функционирования и развития объектов недвижимости», «Формирование программ функционирования и развития объектов недвижимости. Обоснование инвестиций и экспертиза проектно-сметной документации», «Модели инвестирования городских программ и проектов. Обоснование инвестиций» для студентов бакалавриата всех форм обучения направления подготовки 08.03.01 Строительство / [сост.: А.Н. Кириллова, Т.К. Нарежная, А.П. Белякова, Т.И. Слепкова] ; М-во образования и науки Рос. Федерации, Нац. исследоват. Моск. гос. строит. ун-т, каф. организации строительства и управления недвижимостью. — Электрон. дан. и прогр. (7 Мб). — Москва : Изд-во Моск. гос. строит. ун-та,

2016. — Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/. — Загл. с титул. экрана. ISBN 978-5-7264-1411-9 (сетевое) ISBN 978-5-7264-1410-2 (локальное)

Содержится материал, предназначенный для самостоятельного выполнения студентами

заданий и курсовых работ, направленных на приобретение практических навыков системного применения освоенных теоретических дисциплин в области маркетинга, экономики и управления недвижимости, закрепление теоретических знаний основ и общих принципов системы стратегического управления портфелем недвижимости, полученных на лекциях.

Для студентов бакалавриата всех форм обучения направления подготовки 08.03.01 Строи-

тельство.

Учебное электронное издание

Редактор О.П. Черенков

Технический редактор А.В. Кузнецова

Корректор О.П. Черенков

Компьютерная верстка С.С. Сизиумовой

Дизайн первого экрана Д.Л. Разумного

Для создания электронного издания использовано:

Microsoft Word 2013, приложение pdf2swf из ПО Swftools, ПО IPRbooks Reader,

разработанное на основе Adobe Air

Подписано к использованию 05.12.2016. Объем данных 7 Мб.

Федеральное государственное бюджетное

образовательное учреждение высшего образования

«Национальный исследовательский

Московский государственный строительный университет».

129337, Москва, Ярославское ш., 26.

Издательство МИСИ — МГСУ.

Тел. (495) 287-49-14, вн. 13-71, (499) 188-29-75, (499) 183-97-95.

E-mail: ric@mgsu.ru, rio@mgsu.ru.

ООО «Ай Пи Эр Медиа».

Тел. 8-800-555-22-35, (8452) 24-77-97, вн. 208,

E-mail: izdat@iprmedia.ru, mail@iprbookshop.ru.

www.iprbookshop.ru

ВВЕДЕНИЕ

Настоящее методическое пособие разработано в дополнение к основным учебным пособиям и направлено на выполнение заданий по практическим занятиям и курсовой работы по дисциплинам «Модели инвестирования городских программ и проектов», «Формирование программ функционирования и развития объектов недвижимости», «Формирование программ функционирования и развития объектов недвижимости. Обоснование инвестиций и экспертиза проектно-сметной документации», «Модели инвестирования городских программ и проектов. Обоснование инвестиций».

В результате последовательного выполнения самостоятельных заданий в соответствии с методикой, представленной в данном пособии, студенты создают информационную аналитическую базу, проводят ее анализ и разрабатывают тактику и стратегию управления реальным комплексом недвижимого имущества.

Интегрированный итог самостоятельной работы в рамках данной курсовой работы — оценка студентами рассмотренного имущественного комплекса в категориях инвестиционного портфеля и разработка стратегии и тактики по управлению им.

Структура пособия соответствует последовательности заданий для самостоятельного выполнения их студентами:

• исследование и анализ рынка;

• экономика и финансы;

• управление портфелем.

Для освоения необходимых навыков в пособии приведен пример разработки стратегии управления реально существующим инвестиционным портфелем недвижимости крупного американского институционального инвестора (доверительного инвестиционного фонда).

В результате выполнения курсовой работы студенты должны:

1) уметь самостоятельно проводить анализ рынка;

2) знать основы и механизмы эффективного управления портфелем

недвижимости;

3) разбираться в механизмах выработки и принятия решений так-

тического и стратегического уровней управления недвижимыми имущественными комплексами.

1. ФИНАНСОВЫЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1. УПРАВЛЕНИЕ ФИНАНСАМИ КОМПАНИЙ,

ЭКСПЛУАТИРУЮЩИХ ДОХОДНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

1.1.1. Сущность управления финансами

Управление финансами — одна из ключевых подсистем общей системы управления компанией. В ее рамках реализуется управление движением финансовых ресурсов и финансовыми отношениями, возникающими между хозяйствующими субъектами. По своей сути управление финансами компаний, эксплуатирующих доходную недвижимость, сводится к выработке целей управления и осуществлению воздействий на них с помощью методов и рычагов финансового механизма.

Процесс управления любым объектом, в том числе и недвижимостью, сводится к принятию управленческих решений, которое осуществляется в определенной последовательности. Традиционно в составе этапов принятия решения выделяют следующие: анализ → планирова-

ние → реализация → учет, контроль → оценка.

Первый этап включает сбор и анализ информации, необходимой для принятия обоснованного управленческого решения. На втором этапе, используя результаты анализа, планируется дальнейшая дея-

тельность компании, т.е. по сути именно на этом этапе осуществляется непосредственно выбор альтернативных решений. Планирование включает установление целей управления недвижимостью и планиро- вание стратегии (план мероприятий, направленных на достижение установленных целей). Третий этап — реализация мероприятий. Учет фактических данных в определенных форматах и контроль реализации стратегии составляют четвертый этап процесса принятия управленческого решения. На основе информации, полученной в ходе учета, производится анализ реализованного управленческого решения и осуществляется оценка отклонения фактических показателей от запланированных. Это — пятый этап процесса, после которого цикл принятия управленческого решения вновь повторяется.

Важнейшим в управлении вообще и управлении недвижимостью в частности является этап планирования целей и стратегии. Из всего множества выделяют две основные цели управления:

• увеличение прибыли, генерируемой недвижимостью;

• повышение рыночной стоимости недвижимости [3, § 9.1.1].

У собственника бизнеса имеются два источника обеспечения повышения своего благосостояния. Во-первых, это получение прямых доходов в виде полагающейся ему части прибыли (что соответствует 1-й цели). Во-вторых, это приобретение косвенных доходов в виде роста стоимости доли собственника в инвестированном капитале в компанию (что соответствует 2-й цели).

Оценить возрастание капитала, которое является результатом управления недвижимостью, можно путем определения рыночной стоимости акций компании или рыночной стоимости собственного капитала. В создании стоимости собственного капитала доходная недвижимость имеет двойственный характер: с одной стороны, от ее использования генерируется денежный поток (в виде получаемой арендной платы), величина которого обуславливает полезность и стоимость компании для ее собственников и/или инвесторов; с другой стороны, совокупная стоимость объектов недвижимости непосредственно создает стоимость компании.

Выводы: увеличение рыночной стоимости недвижимости обеспечивает рост стоимости компании в целом. Это позволяет объединить и согласовать все остальные цели управления недвижимостью и исключить противоречивые решения. Однако необходимо учитывать и конкретные управленческие ситуации. В ряде случаев требуется не увеличение, а снижение стоимости недвижимости. Например, цель минимизации налогового бремени компании может быть достигнута за счет уменьшения налога на имущество, что обеспечивается снижением стоимости недвижимости, находящейся в собственности компании. А для управляющего недвижимостью социального назначения (жилье, социально-культурные объекты) извлечение максимального дохода не является целью. Цели управляющего такими видами недвижимости:

а) оптимальное соотношение «цена — качество» на предоставляемые им товарные услуги;

б) поддержание стоимости капитала, инвестированного в управляемое имущество.

1.1.2. Виды деятельности компании и уровни управления ее финансами

В компании, эксплуатирующей доходную недвижимость, которую называют управляющей жилищной компанией, можно выделить два вида деятельности:

• основная (операционная) — хозяйственная деятельность ком-

пании, направленная на выполнение основных производственнокоммерческих функций; она сводится к оказанию услуг по предоставлению помещений различного функционального назначения в аренду и по их содержанию. В области основной деятельности денежные средства используются на закупку материальных ценностей, выплату заработной платы, уплату налогов, т.е. на затраты, связанные с содержанием недвижимости. Источником получения денежных средств в этом случае является поступление арендной платы за предоставленные во временное пользование объекты недвижимости. Основная деятельность компании является главным источником прибыли и денежных средств, а соответственно, и главным источником покрытия затрат по инвестиционной деятельности;

• инвестиционная — деятельность компании, связанная с реализа-

цией инвестиционных проектов, к которым можно отнести приобретение и продажу объектов недвижимости и других долгосрочных активов, строительство объектов недвижимости, а также расширение, модернизацию производственных мощностей и т.д. Поступление денежных средств от инвестиционной деятельности происходит в основном от продажи недвижимости, а их выбытие направлено на оплату инвестиционных затрат. При этом следует отметить, что инвестиционная деятельность в целом приводит к оттоку денежных средств, т.е. она в большей части убыточна, но нацелена на получение доходов в будущем.

Принято также выделять финансовую деятельность, которая связана с формированием и увеличением капитала (источников покрытия активов) и его использованием. Ее осуществление производится в рамках первых двух видов деятельности и неотрывно от них. Поэтому финансовая деятельность компании рассматривается как составляющая инвестиционной и основной деятельности. При этом поступление денежных средств от собственно финансовой деятельности осуществляется в результате получения кредитов, продажи ценных бумаг, а выбытие денежных средств связано с погашением задолженности по ранее полученным кредитам, выплатой дивидендов и т.д. В целом финансо-

вая деятельность призвана увеличивать денежные средства в распоряжении компании для финансового обеспечения основной и инвестиционной

могут иметь долго-, средне- и краткосрочный характер. В соответствии с этим выделяют три уровня управления: стратегический, тактический и оперативный.

управленческих решений, связанных с выработкой долгосрочной кон- цепции управления, ориентированной на увеличение стоимости бизнеса, и направленных на долговременное формирование и развитие портфеля недвижимости. Стратегическое управление касается инвестиционной деятельности компании и представляет собой непрерывный циклический процесс, в котором можно выделить следующие шесть этапов (рис. 1).

деятельности.

Решения, связанные с финансовым управлением недвижимостью,

Стратегическое управление — это комплекс стратегических

Рис. 1. Последовательность реализации стратегического управления

На этапе 1 определяется миссия компании, раскрываются смысл ее существования, глобальная цель развития бизнеса. В миссии отражаются целевые ориентиры управления с точки зрения обеспечения долговременных конкурентных позиций; система стратегических и текущих целей.

На этапе 2 осуществляется создание адекватного информационного обеспечения, основу которого составляет исследование внешней и внутренней среды компании. В состав традиционных методов стратегического анализа входят: матрица БКГ; SWOT-анализ; матрица МакКинзи; матрица жизненного цикла; анализ цепочки ценностей.

Поскольку стратегический уровень управления предполагает управление инвестициями в долгосрочной перспективе, для анализа и последующего планирования используются критерии оценки инвестиционных проектов. Среди них выделяют: качественные (экологические, рыночные, производственные, коммерческие, критерии научнотехнической перспективности) и количественные (чистая дисконтированная стоимость доходов от инвестиций (NPV), внутренняя норма доходности (IRR), индекс доходности (IP), срок окупаемости инвестиций (PBR) и др.). Подробно они рассмотрены в [1, 3].

Важным для стратегического управления является стоимостной анализ, в ходе которого проводится оценка стоимости объектов недвижимости и компании в целом. Для этого используются три существующих подхода: затратный, основанный на допущении, что стои- мость компании или объекта недвижимости соответствует затратам, которые понес владелец при его приобретении или создании; доходный, основанный на допущении, что стоимость объекта определяется суммой тех доходов или выгод, которые получит его владелец в будущем периоде времени; сравнительный, который основывается на допущении, что стоимость объекта недвижимости (компании) определяется ценой, которая может быть получена за аналогичный объект недвижимости (компанию). Применение данных подходов в совокупности позволяет учесть все факторы (в том числе внешние и внутренние) для компании, влияющие на величину стоимости. Кроме того, при оценке могут использоваться те виды стоимости, которые необходимы для целей управления в данный момент времени (ликвидационная, страховая, инвестиционная и др.).

На этапе 3 стратегического управления формируется система целей развития бизнеса (рис. 2). Для установления сбалансированной системы целей важно понять процесс формирования стоимости, т.е. выявить факторы, ее определяющие, и установить среди них ведущие. Анализ ключевых факторов стоимости показывает, что рост стоимости бизнеса при использовании доходной недвижимости может быть обеспечен за счет проведения мероприятий, связанных с:

1 / 101 2 3 4 5 6 7 8 9 10 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ФИНАНСОВЫЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1.1. Сущность управления финансами

1.1.2. Виды деятельности компании и уровни управления ее финансами