Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Статистика. Учебное пособие-3.pdf
(арендная ставка) предложения объектов, впервые выставленных на про-
дажу в данном периоде.
3. В выборку включаются объекты, ушедшие с рынка в данном пери-
оде. Ценовой показатель – средняя цена объектов, ушедших с рынка
в данном периоде.
Можно также сформировать выборку объектов, цена которых в тече-
ние месяца подвергалась корректировке, выборку объектов, по которым
известна цена сделки, и т. п. Объем выборки в этих случаях будет разли-
чаться. Также будут различаться средний период экспозиции объектов
и другие статистические показатели сегмента рынка. Сопоставление дан-
ных показателей дает возможность углубить исследование рынка, позво-
ляет определять закономерности изменения показателей, рассчитывать
разрывы рынка и т. д.
Метод построения рядов динамики. Ряды динамики представляют
собой ряды изменяющихся во времени показателей (например, стоимости
недвижимости), расположенных в хронологическом порядке. Составными
элементами являются числовые значения стоимости недвижимости, назы-
ваемые уровнями (), и периоды времени (годы, месяцы) или моменты
(даты) времени ().
Индексный метод анализа информации в условиях рыночной эконо-
мики имеет широкое практическое применение. В теории статистики дав-
но разработаны методология и правила построения различных видов ин-
дексов, которые могут быть адаптированы с учетом специфических осо-
бенностей объекта исследования. При изучении рынка недвижимости ши-
роко используются экономические индексы. Адаптацию индексных мето-
дов к рынку недвижимости впервые предложил Г. М. Стерник в 1995 го-
ду, затем она дорабатывалась и развивалась в течение 10 лет, и в на-
стоящее время разработанная им методология активно применяется мно-
гими аналитиками рынка, в том числе в международных организациях
(СЕРЕАН – Объединения ассоциаций рынка недвижимости стран Цен-
тральной и Восточной Европы).
131
Г. М. Стерник предложил систему статистических индикаторов, со-
стоящую из трех групп индексов: ценовых, объемных и емкости рынка.
В дальнейшем эта система индексов развивалась и дополнялась многими
аналитиками. В частности, важным шагом вперед явилась разработка так
называемых индексов доходности недвижимости.
Графический способ представления информации является наиболее
простым и эффективным способом сопоставления динамики различных
показателей и структуры рассматриваемых статистических совокупностей
объектов. Наиболее распространены линейные графики (характеризуют
динамику), круговые диаграммы (отражают структуру), гистограммы (ха-
рактеризуют распределение объектов внутри совокупности в соответствии
с величиной изучаемого признака).
13.2. ИНДЕКСНЫЙ МЕТОД В ОЦЕНКЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Система индексов рынка недвижимости, разработанная аналитиче-
ским центром Г. М. Стерника в 1995 году и постоянно развиваемая, вклю-
чает четыре группы индексов, в каждую из которых входит несколько по-
казателей рынка:
1-я группа – шесть ценовых индексов (Real Estate Price Index – REPI),
отражающих средние удельные цены объектов: номинальные (в валюте
номинирования, в национальной валюте) и реальные при фактической
и постоянной структуре относительно базового периода;
2-я группа – два или четыре объемных индекса (Real Estate Trans-
action Index – RETI), отражающие объем сделок в натуральных величинах
(количестве объектов и (или) площадей) относительно базового периода
и того же периода прошлого года (с исключенной сезонностью);
3-я группа – 24 индекса емкости рынка (Real Estate Flow Index –
REFI), т. е. отношения ценового индекса к объемному индексу, отражаю-
щие денежный объем сделок на рынке (поток доходов);
132
4-я группа – четыре индекса доходности (Real Estate Income Index –
REII), отражающих текущую доходность сегментов недвижимости от ро-
ста среднерыночной цены реализации, арендной платы, изменения затрат
на девелопмент.
Выбор одного или нескольких индексов – индикаторов рынка опреде-
ляется решаемой задачей и особенностями сегмента рынка (например, на
вторичном рынке квартир можно исключить индексы постоянной струк-
туры, для каждого сегмента выбирается свой индекс доходности и т. д.).
Ценовые (стоимостные) индексы:
RGR-VN – индекс номинальных цен (отношение номинальной сред-
ней рублевой и (или) долларовой цены в текущем периоде к цене базового
периода);
RGR-VR – индекс реальных цен (то же с поправкой на локальную ин-
фляцию/дефляцию, т. е. изменение покупательной способности рубля
и (или) доллара в России).
Индекс натурального оборота рынка:
RGR-T – индекс объема сделок на рынке, т. е. отношение количества
зарегистрированных продаж квартир в текущем периоде к той же вели-
чине базового периода.
Индексы денежного оборота рынка:
RGR-IN – произведение индекса номинальных цен на индекс номи-
нального оборота;
RGR-IR – произведение индекса реальных цен на индекс номинально-
го оборота.
В первые три группы индексов рынка недвижимости включаются:
1) индексы роста и прироста, индексы с исключенной сезонностью;
2) номинальные и реальные индексы;
3) индексы переменного и постоянного состава, индексы структурных
сдвигов.
Для анализа доходности того или иного сегмента рынка жилья удоб-
нее применять индексы роста с исключенной сезонностью, рассчитанные
как отношение удельной цены в отчетном периоде к той же величине в ба-
133
зовом периоде. Базовый период в таких индексах не меняется, его выбор
зависит от задачи проводимого исследования. Такие данные позволяют
установить связь между изменением объема предложения объектов на
рынке и изменением цен.
Рассматриваемые ценовые индексы называются номинальными ин-
дексами роста. Однако в ряде случаев эффективно применять индексы
цен, очищенных от инфляции. Называются они индексами реальной цены,
или реальными индексами. Расчет реальных индексов осуществляется по
формуле:
– для цен, номинированных в рублях:
=
,
где IGS – индекс изменения стоимости объектов относительно базового пе-
риода, очищенный от инфляции;
IЦР – индекс рублевой цены;
IИР – индекс инфляции рубля;
– для цен, номинированных в долларах:
=
,
где IЦД – индекс долларовой цены;
IИД – индекс локальной инфляции доллара в России.
В свою очередь, индекс локальной инфляции доллара рассчитывается
по формуле:
=
,
где IДР – индекс девальвации рубля относительно доллара.
Реальные индексы целесообразно применять при анализе инвестиций.
В условиях двухвалютности рынка недвижимости, когда во многих
городах и регионах объекты выставляются на рынок с ценой предложе-
134
ния, выраженной и в долларах, и в рублях, необходимо внимательно вы-
бирать корректирующий индекс. Для номинального индекса, рассчитан-
ного по рублевой цене, корректировка проводится на инфляцию рубля,
для долларовой – на локальную инфляцию доллара в России.
В зависимости от решаемой задачи в качестве индекса инфляции руб-
ля могут использоваться либо индекс потребительских цен, либо индексы
инфляции по различным группам товаров, например по товарам повсе-
дневного спроса, по промышленным товарам, по строительной продук-
ции и т. д.
Необходимо отметить, что реальные индексы активно используются
в официальных статистических органах для многих показателей, напри-
мер, реальные располагаемые денежные доходы, реальная начисленная
заработная плата одного работника и т. п.
При анализе динамики различных показателей важно определять не
только индексы роста, но и индексы прироста, или просто приросты, ко-
торые вычисляются как индексы относительно предыдущего периода
и выражаются всегда в процентах.
Для исключения влияния сезонности в качестве базового периода вы-
бирается аналогичный период прошлого года. Например, индекс за де-
кабрь рассчитывается по отношению к декабрю прошлого года, за январь –
по отношению к январю и т. д. Такие индексы называются индексами
с исключенной сезонностью.
Одним из эффективных инструментов анализа ценовой динамики яв-
ляется применение структурных индексов: индекса переменного состава
выборки, постоянного состава и индекса структурных сдвигов.
Индекс переменного состава, наиболее широко применяемый сего-
дня на рынке недвижимости, учитывает как изменение значений цены
близких по местоположению и качеству объектов-аналогов, так и измене-
ние их доли в общей структуре выборки. Данный метод применяется
в макроэкономике при расчете такого показателя цен в стране, как «де-
флятор ВВП», в который входят все товары и услуги, произведенные
135
в стране в течение определенного периода. Весами служат реальные объ-
емы производства. Расчет индекса осуществляется по формуле:
,
.
=
где ,
– среднее значение показателя по группе в базовом и отчетном
периодах соответственно;
,
– доля группы в общей совокупности изучаемых объектов
(в выборке) в базовом и отчетном периодах соответственно.
Однако применение только одного этого индекса может исказить пред-
ставление об истинных тенденциях рынка. Например, средняя по рынку це-
на объектов выросла, однако в малых выборках объектов-аналогов (напри-
мер, квартир одинакового класса качества) цена не изменилась или даже
понизилась, но при этом на рынке появилось большее количество квартир
более дорогого, высшего класса. Поэтому наряду с индексом переменного
состава необходимо рассчитывать также индекс постоянного состава.
Индекс постоянного состава со структурой базового периода пока-
зывает изменение индексируемого показателя без учета структурного
фактора, т. е. в нем устранено влияние изменения структуры выборки. Та-
кая формула в макроэкономике используется для расчета индекса инфля-
ции (индекса изменения потребительских цен). Этот индекс определяется
по фиксированной ограниченной совокупности товаров и услуг (потреби-
тельской корзине). Структура корзины (доли входящих в нее товаров
и услуг) заранее фиксируется и не меняется от месяца к месяцу, независи-
мо от реального объема продаж того или иного товара. Индекс постоянно-
го состава определяется по формуле средневзвешенного арифметического:
,
где ,
.
– среднее значение показателя по группе в базовом и отчетном
=
периодах соответственно;
– доля группы в общей совокупности изучаемых объектов (в вы-
борке) в базовом периоде.
136
Индекс структурных сдвигов, напротив, показывает изменение сред-
ней цены только под влиянием изменения структуры выборки, а средняя
цена в малых выборках – группах аналогов – остается на прежнем уровне.
,
.
=
где
– среднее значение показателя по группе в отчетном периоде;
,
– доля группы в общей совокупности изучаемых объектов
(в выборке) в базовом и отчетном периодах соответственно.
В 4-ю группу входит четыре индекса доходности сегментов рынка.
Методология оценки доходности конкретных инвестиционных проектов,
оценки стоимости конкретного объекта доходным подходом детально
проработана в мировой и отечественной экономической литературе. В то
же время методология сравнительной оценки доходности в отдельных
сегментах рынка недвижимости, необходимая при подготовке и обоснова-
нии стратегических инвестиционных решений (о входе в тот или иной
сегмент рынка того или иного города), практически не разработана.
Решение задач мониторинга доходности отдельных сегментов рынка
недвижимости требует применения максимально простой унифицирован-
ной системы показателей, позволяющей не очень точно (в смысле по-
грешности оценки), но теоретически корректно учитывать состав сравни-
ваемых операций по экономическому типу инвестиций, «бухгалтерскому»
жизненному циклу и пониманию финансовых результатов.
Все инвестиционные операции на рынке недвижимости принципи-
ально сводятся только к трем составным бизнес-процессам:
1) спекулятивное инвестирование в приобретение готового объекта
недвижимости на вторичном или первичном рынке в целях дальнейшей
дилерской продажи без внесения изменений в объект в расчете на рост
рыночной стоимости (извлечение дохода только от роста капитала –
дилерские операции);
2) консервативное инвестирование в приобретение готового объекта
недвижимости на вторичном рынке без внесения изменений в объект в те-
137
чение инвестиционного срока в целях извлечения дохода от эксплуатации
(например, сдачи в аренду) и последующей продажи (рентные операции);
3) инновационное инвестирование в создание нового или изменение
существующего объекта недвижимости для извлечения дохода от реали-
зации на первичном рынке нового продукта в виде продажи, сдачи в арен-
ду и др. (девелоперские операции).
На практике применяется следующая система вторичных показателей
доходности сегментов рынка недвижимости, включающая четыре показа-
теля доходности инвестиций (в дилерские, рентные, смешанные и девело-
перские операции) и их модификации.
1. Среднерыночный индекс доходности дилерских операций. Пока-
зывает доходность в сегменте недвижимости от перепродажи приобретен-
ных объектов при изменении среднерыночной цены. В наиболее чистом
виде выражает понятие доходности как отношение прибыли к затратам.
2. Среднерыночный коэффициент капитализации. Показывает ва-
ловую рентную доходность в сегменте недвижимости (от сдачи приобре-
тенных объектов в аренду). Вычисляется как отношение суммы рентного
дохода к сумме инвестиций в приобретение недвижимости. При некото-
рых допущениях (об отсутствии операционных затрат) равен отношению
арендной ставки к средней удельной цене приобретения недвижимости
в базовом периоде.
3. Среднерыночный индекс валовой доходности недвижимости в те-
кущем периоде. Показывает среднюю валовую доходность недвижимости
при смешанных операциях – дилерских и сдаче в аренду.
4. Среднерыночный индекс доходности типового девелопмента.
Показывает валовую доходность девелопмента недвижимости для опера-
ций продажи и (или) сдачи в аренду и представляет собой оценку возна-
граждения девелопера.
Доходность дилерских и рентных операций в течение всего периода
владения объектом и его использования может быть одинаковой во вре-
138
мени до момента продажи и возврата инвестиций и зависит только от ди-
намики рынка.
В отличие от этого доходность девелопмента представляет собой ито-
говую доходность за период строительства и использования объекта от
начала инвестирования до полной продажи объекта (этот период может
быть и менее, и более года). Здесь расчет необходимо вести только на всю
продолжительность проекта, а затем приводить к годовому.
Согласно решению рабочей группы СЕРЕАН, принятому в 2004 году,
из всей системы индексов рынка недвижимости рассчитываются только
ценовые индексы (Real Estate Price Index – REPI).
Индексы рассчитываются как отношение средней цены (average price)
1 кв. м общей площади объектов (арендной ставки) в заданном периоде
(месяце) к той же величине в базовом периоде.
Индексы подразделяются на две категории: номинальные и реальные.
Номинальные индексы рассчитываются в трех валютах: евро, долла-
ры (валюта номинирования), российские рубли (национальная валюта).
При этом в отчете приводятся среднемесячные курсы евро и доллара от-
носительно национальной валюты.
Реальные индексы рассчитываются как индексы с исключенной ин-
фляцией.
Для каждого сегмента рассчитываются индексы двух видов:
1) индексы переменной структуры – по совокупности объектов, пред-
ставленных в данном периоде (открытая оферта) на рынке региона;
2) в качестве индексов постоянной структуры – по суженной совокуп-
ности объектов одного типа и размера.
Приведенные статистические методы достаточны для обработки дан-
ных о рынке недвижимости на этапе мониторинга. На этапах дальнейшего
анализа результатов мониторинга и прогнозирования необходимо приме-
нять более сложные методы – корреляционный и регрессионный анализ,
математическое моделирование и др.
139
Контрольные вопросы
1. Какие методы статистической науки применяются при анализе
рынка недвижимости?
2. Перечислите основные направления статистических исследований
рынка недвижимости.
3. Какие задачи решаются при статистическом исследовании рынка
недвижимости?
4. Как используется метод группировок при изучении рынка недви-
жимости?
5. Какие виды графиков наиболее часто применяются в анализе рынка
недвижимости?
6. Какие виды средних величин рассчитывают при анализе рынка не-
движимости?
7. Назовите четыре группы индексов, разработанные Г. М. Стерником
для анализа рынка недвижимости.
140