Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Статистика. Учебное пособие-3.pdf
Окончание табл. 27
7. Основные показатели деятельности
6. Ввод в действие зданий жилого и не-
Федеральный уровень Уровень субъектов Федерации
проектно-изыскательских организаций
8. Объем проектно-изыскательских работ,
выполненных организациями различных
форм собственности
9. Инвестиции в развитие производствен-
ной базы строительных организаций
10. Структура основных фондов в строи-
тельных организациях
11. Состояние парка основных строитель-
ных машин в подрядных организациях
12. Ввод в действие жилых домов
13. Ввод в действие жилых домов в горо-
дах и поселках городского типа и сель-
ской местности
14. Ввод в действие жилых домов органи-
зациями различных форм собственности
жилого назначения
7. Ввод в действие жилых домов
8. Ввод в действие жилых домов на
1 тыс. человек населения
9. Ввод в действие квартир
10. Удельный вес жилых домов, постро-
енных населением за свой счет и с по-
мощью кредитов, в общем объеме жи-
лья, введенного в эксплуатацию
15. Число построенных квартир и их
средний размер
16. Не завершенные строительством жи-
лые дома
17. Ввод в действие индивидуальных жи-
лых домов, построенных населением за
свой счет и с помощью кредитов
На сегодня это наиболее представительный информационный массив,
доступный для внешних пользователей, который обладает значительной
репрезентативностью и длительным периодом наблюдения. Надо отме-
тить, что объем и структура информационного массива постоянно совер-
шенствуются. Вместе с тем существует целый ряд проблем, серьезно за-
трудняющих его использование в аналитических целях.
111
Во-первых, наблюдается резкое сокращение детализации информации
при переходе на муниципальный уровень. В перечень включены показате-
ли, которые только косвенно влияют на развитие рынка жилья (например,
объем инвестиций),
Во-вторых, перечень показателей, формирующих данный информа-
ционный массив, позволяет охарактеризовать процессы, оказывающие
определяющее влияние на формирование спроса и предложения, но не да-
ет возможности непосредственно оценить их величину, соотношение,
объемы операций и т. д.
В-третьих, отсутствует информация о состоянии локальных рынков
недвижимости, функционирующих внутри муниципальных образований.
В-четвертых, несмотря на подробную характеристику жилищных
условий населения, информация не отражает резко возросших требований
к качеству жилья.
В-пятых, информация предоставляется без учета сегментации рынка
недвижимости по различным видам объектов. Выделяется только жилая
недвижимость, а в рамках жилой недвижимости – первичный и вторичный
рынки.
Вместе с тем именно комплексная система показателей, учитываемых
органами государственной статистики, может стать фундаментом для раз-
работки качественно новых методик анализа и оценки рынка жилья.
11.3. ВИДЫ И ИСТОЧНИКИ ПОЛУЧЕНИЯ
СТАТИСТИЧЕСКИХ ДАННЫХ
Ниже приведены основные виды и источники получения статистиче-
ских данных, описанные в западной литературе и широко применяемые на
практике российскими аналитическими центрами, риелторскими и деве-
лоперскими компаниями.
Данные из первичного источника (Primary source data) – информа-
ция, полученная с помощью наблюдений на месте и с помощью инстру-
112
ментов исследования (путем непосредственного наблюдения за явлением
или участком), как правило, включающая количественные измерения и
(или) качественные оценки предмета наблюдения.
Данные из вторичного источника (Secondary source data) – инфор-
мация, полученная от партнеров или из архивных источников.
Данные из частных источников (Proprietary data) – информация,
полученная (как правило, за плату) из частных источников или у фирм,
которые обладают правом производить и распространять информацию для
конкретного коммерческого использования, предоставляя данные о бизне-
се, продажах и потенциале рынка, а также другие информационные услуги
целевой аудитории.
Данные об объекте (Property data) – информация об объекте недви-
жимости, полученная из первичных или вторичных источников.
Данные о рынке (Market data) – данные, собранные и отображенные
для определенного сегмента и района рынка.
Информация об объектах «на подходе» (Pipeline information) – ин-
формация (обоснованная или слухи) о новых фондах, которые находятся
в процессе поступления на рынок к определенному прогнозируемому
периоду.
Информация о ликвидируемой недвижимости (Drain information) –
информация (обоснованная и слухи) о фондах, которые должны быть уда-
лены с рынка в прогнозируемый период.
Метод притворной сделки (Mystery shopping method) – получение
информации от продавца под видом покупателя.
Метод прямого исследования (Direct survey method) – использование
личных бесед с руководящим персоналом всех крупных фирм в пределах
данного сообщества для определения процентной доли доходов каждой
фирмы, получаемых от продаж за пределы региона, в целях оценки базис-
ной занятости на фирмах и, путем объединения этих данных, общей ба-
зисной занятости. В целом этот метод считается дорогим и трудоемким.
113
Контрольные вопросы
1. Перечислите основные этапы статистического исследования рынка
недвижимости.
2. Поясните содержание этапа «сбор и обработка статистической ин-
формации».
3. По каким признакам можно делать группировку объектов недви-
жимости?
4. Какие показатели динамики можно рассчитать по исследуемым
объектам недвижимости?
5. Назовите пространственные уровни для группировки показателей
рынка недвижимости.
6. Какие содержательные критерии рынка недвижимости выделяют
при государственном статистическом мониторинге?
7. Перечислите нерешенные проблемные аспекты использования ста-
тистического информационного массива о рынке недвижимости.
8. Что такое вторичный источник получения статистических данных
о рынке недвижимости?
114
12. СИСТЕМА СТАТИСТИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ
1.
Качественная определенность
Экономические
Социальные
Демографические
2.
Пространственная определенность
Общетерриториальные
Региональные
3.
Определенность по отношению
Фактические
Плановые
Прогнозные
4.
Временная определенность
Статические
Динамические
5.
Уровень обобщения
Индивидуальные
Групповые
Общие (тотальные)
6.
Определенность формы выражения
Абсолютные
Относительные
Средние
7.
Место и роль
Факторные
Результативные
РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
12.1.
ТИПЫ И ВИДЫ СТАТИСТИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ
РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Статистические показатели отражают различные стороны массовых
общественных явлений. Сложность нахождения адекватных статистических
показателей заключается в том, что разные свойства исследуемых явлений
проявляются по-разному. С точки зрения правильности построения стати-
стические показатели должны иметь ряд атрибутов (это качественная, про-
странственная, временная и количественная определенность).
Классификации статистических показателей разработаны теорией ста-
тистики, но все они односторонне характеризуют статистические показа-
тели. Наиболее известные классификации представлены в табл. 28.
Таблица 28
Классификация статистических показателей
№ п/п
Классификационный признак Виды статистических показателей
к объекту
в причинно-следственной связи
115
Для разносторонней характеристики явлений и процессов, протекаю-
щих в сфере недвижимости, отдельных статистических показателей недо-
статочно. Необходима, как правило, система статистических показателей.
Для комплексной оценки данная система должна строиться исходя из по-
ставленных целей, выявленных информационных потребностей и на осно-
ве предварительного статистического анализа. Применяемая система ста-
тистических показателей должна быть аналитической и сравнимой с пре-
дыдущими аналогичными системами.
При статистическом исследовании, анализе и прогнозировании тен-
денций развития рынка недвижимости предметом исследования являются
такие параметры рынка, как ценовая ситуация на рынке; конъюнктура
предложения; конъюнктура спроса; объем операций (натуральный оборот
рынка); объем (денежный оборот) рынка; доходность сегмента рынка;
ликвидность объектов; доступность объектов; предпочтения потребителей
на рынке; состояние инфраструктуры рынка, его субъектов; состояние за-
конодательной, нормативной, методической базы рынка; внешние условия
функционирования рынка.
Выходным результатом статистического мониторинга и анализа яв-
ляются значения определенного набора показателей, которые выбираются
аналитиком в соответствии с целями исследования и решаемыми задача-
ми. Для обеспечения комплексности наблюдений и оценки рынка рассчи-
тываются следующие показатели (индикаторы) состояния рынка:
1) по ценовой ситуации – минимальные, максимальные, средние за пе-
риод (неделя, месяц, квартал, год) цены предложения и сделок (продажи,
покупки), ставки аренды (предложения вакантных площадей, действующие
в занятых площадях, реализованные в сделках) объектов различных видов
на вторичном и первичном рынках, размах индивидуальных значений в вы-
борках и объем выборок, частотное распределение цен (ставок) в выборках
(гистограмма), погрешности в определении средних значений;
2) по конъюнктуре предложения – объем строительства, ввода в строй
площадей и объектов за период, объем и структура предложения на про-
дажу и в аренду объектов различных видов на первичном и вторичном
рынках (общего и вновь поступившего за период);
116
3) по конъюнктуре спроса – объем и структура спроса на рынке по-
купки объектов и аренды площадей, разрывы рынка и соотношение спроса
и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном
рынках;
4) по оборотам рынка – число зарегистрированных сделок купли-
продажи, аренды на вторичном и первичном рынках за период, в том чис-
ле с использованием ипотечного кредитования, доля ипотечных сделок
в общем числе сделок, объем поглощенных рынком площадей, отношение
этих величин к объему предложения, спроса, общему объему объектов
различных видов и подвидов в городе (доля объектов в рыночном оборо-
те, доля поглощенных арендуемых площадей);
5) по емкости рынка – текущий и прогнозируемый суммарный объем
сделок за период в денежном выражении, дифференцированный по видам
деятельности, сегментам рынка;
6) по доходности объектов – среднерыночная доходность в сегменте
рынка от рентных, дилерских и девелоперских операций;
7) по ликвидности объектов — минимальное, максимальное, среднее
за период время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непродан-
ных объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, размах
индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное рас-
пределение времени в выборках (гистограмма), погрешности в определе-
нии средних значений; для составных объектов – темп поглощения пло-
щадей в новостройках (доля проданных или сданных в аренду площадей
за период);
8) по доступности объектов – коэффициент доступности жилья для
населения, в том числе для различных групп по доходности, с учетом воз-
можности ипотечного кредитования и господдержки;
9) по предпочтениям потребителей на рынке – доля потребителей,
предпочитающих приобрести объекты недвижимости с заданным диапа-
зоном характеристик по местоположению, качеству, размеру и т. д. (рас-
пределение характеристик по предпочтительности в спросе);
117
10) по инфраструктуре рынка – число общественных (в том числе са-
морегулируемых) объединений специалистов различного профиля, число
зарегистрированных, лицензированных, сертифицированных риелторских,
оценочных, девелоперских, юридических, информационных агентств,
специализированных СМИ, фирм, предоставляющих услуги по управле-
нию недвижимостью, консалтинговые, страховые, образовательные и иные
услуги на рынке недвижимости; распределение их по размеру, количеству
квалифицированных специалистов, оборотам, доле рынка (в натуральном
и денежном выражении);
11) по внешним условиям функционирования рынка – макроэкономи-
ческие показатели, политические, географические, социально-экономичес-
кие условия в регионе, состав и состояние фонда существующих и строя-
щихся объектов, федеральные и региональные нормативы землепользова-
ния, градостроительства, затрат на девелопмент.
Приведенные показатели являются в основном именованными (изме-
ряются в штуках, метрах, рублях и т. д.) либо процентными (доли).
Все (или почти все) именованные показатели в дальнейшем перево-
дятся в безразмерные величины – индексы (параметрические и динамиче-
ские). Применительно к ценовым показателям индексы могут быть номи-
нальными и реальными, рассчитанными при фактической и постоянной
структуре объектов, с исключенной инфляцией и т. д.
12.2. КЛЮЧЕВЫЕ ИНДИКАТОРЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
На современном этапе развития рынка недвижимости России выбор
показателей состояния рынка и на этой основе – индикаторов тенденций
его развития является сложной задачей. На ранней стадии (старт рынка,
1990–1992 гг.) первые исследователи жилищного рынка прилагали боль-
шие усилия для получения такого показателя, как средняя цена стандарт-
ной квартиры. Под средней ценой понимались среднеарифметическое
118
значение либо экспертная оценка средней цены сделок и в качестве допу-
щения – средней цены предложения. Под стандартной квартирой понима-
лась двухкомнатная квартира площадью 48 кв. м в типовом (9–12-этажном
панельном) доме, расположенном «вблизи центра» (не в центре и не на
окраине). Использование этого показателя позволило получить первые
оценки сравнительного уровня цен в городах России и доступности жилья
для населения этих городов.
В 1993–1994 гг., на стадии переходного рынка, когда вместе с ростом
общего уровня цен обнаружилась резкая дифференциация по типу жилья
и местоположению, в качестве основного показателя вошла в практику
средняя цена предложения 1 кв. м общей площади квартиры. Были по-
строены первые пространственные модели рынка жилья, выявлены пер-
вые закономерности влияния качества и местоположения квартир на цену.
В связи с тем что данный подход требовал увеличенного объема статисти-
ческих данных, а рынок отличался беспрецедентной закрытостью, практи-
ческие аналитики перешли к обработке базы данных о предложениях
квартир, а данные о реальных сделках и результатах их обработки были
объявлены конфиденциальной внутрифирменной информацией. В каче-
стве позитивного момента необходимо отметить обработку и публикацию
нового показателя – структуры предложения (а иногда и спроса) по типам
и районам города.
С конца 1994 года, с переходом к стадии складывающегося рынка
и прекращением периода непрерывного роста цен (в долларовом выраже-
нии), возникла потребность в исследовании закономерностей изменения
цен во времени и разработке методов прогнозирования тенденций разви-
тия рынка. Для решения этой задачи потребовалось определение широко-
го круга показателей состояния рынка, охватывающих не только ценовую
ситуацию (цены предложения, продажи, покупки, дифференцированные
по качеству и местоположению квартир и обобщенные по совокупности
объектов), но и конъюнктуру рынка (объем предложения и спроса и их
соотношение, также с различной степенью дифференциации и обобще-
ния), активность рынка (количество сделок за период, отношения объема
119
сделок к объему предложения, общему объему частного жилья), ликвид-
ность объектов (среднее время экспозиции квартир в листингах агентств
и рекламе).
К 1997 году некоторые риелторские компании открыли свои базы
сделок для аналитиков, и созданная автоматизированная система монито-
ринга Корпоративной информационно-аналитической системы россий-
ской гильдии риелторов (КИнАС) начала успешно использоваться. Одна-
ко поведение рынка жилья городов России в период кризиса 1998 года по-
требовало вновь вернуться к анализу и совершенствованию используемых
показателей и выбору индикаторов, наиболее чувствительных к измене-
нию ситуации на рынке.
В настоящее время перечень актуальных индикаторов рынка недви-
жимости включает следующие показатели:
1. Объем фонда существующих и строящихся объектов недвижимо-
сти (зданий, шт.; помещений, шт.; площадей, кв. м) различных подвидов
(жилые, офисные, торговые, складские, свободного назначения) на начало
периода (месяц, квартал).
2. Объем ввода новых объектов недвижимости за период.
3. Стоимость строительства 1 кв. м общей площади объектов (регио-
нальная нормативная или среднерыночная себестоимость, полная стои-
мость строительства, инвестиционная стоимость строительства).
4. Объем и цена предложения объектов, выставленных на продажу
(аренду) на вторичном рынке за период (с учетом и (или) без учета комис-
сионных агентства).
5. Объем и цена сделки по покупке и (или) продаже (аренде) на вто-
ричном рынке за период (с учетом и (или) без учета комиссионных
агентства).
6. Объем и цена предложения объектов, выставленных на продажу
(аренду) на первичном рынке (для готовых объектов с различной степе-
нью отделки, для строящихся объектов на различных стадиях строитель-
ства, для различных заказчиков (источников финансирования) и долевого
строительства).
120