Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Статистика. Учебное пособие-3.pdf
7. Минимальная, средняя, максимальная цена предложения 1 кв. м об-
щей площади объектов на первичном и вторичном рынках, объем выборки.
8. Минимальная, средняя, максимальная цена продажи (покупки,
аренды) 1 кв. м общей площади объектов на первичном и вторичном рын-
ках, объем выборки.
9. Структура предложения объектов по качеству, размеру и местопо-
ложению.
10. Объем спроса на объекты различного типа (число заявок на по-
купку, аренду) за период.
11. Структура спроса на объекты различного типа.
12. Соотношение спроса и предложения на объекты различного типа
за период.
13. Количество зарегистрированных сделок по объектам различного
типа.
14. Количество и доля продаж с использованием ипотечного кредита
от общего количества.
15. Структура сделок по объектам различного типа.
16. Отношение числа зарегистрированных сделок к предложению,
спросу, общему числу объектов данного вида, к количеству населения.
17. Среднее время экспозиции объекта в листингах предложений
и при продажах, аренде, темп продаж жилья в новостройках.
18. Объем и доля незанятых коммерческих площадей на начало
периода.
19. Объем и доля поглощенных коммерческих площадей на конец пе-
риода.
20. Коэффициент загрузки коммерческих объектов за период.
Для оценки развитости рынка недвижимости в регионе (муниципали-
тете) в аналитических статьях и обзорах наиболее часто используются
следующие показатели:
1) общая площадь земли под строениями, млн кв. м;
2) стоимость земли под строениями, млрд руб.;
3) общая площадь строений, млн кв. м;
121
4) стоимость строений, млрд руб.;
5) общая стоимость недвижимости, млрд руб.;
6) доходы бюджета от всех платежей, млн руб.;
7) доля имущественной составляющей в бюджете, %;
8) общее количество квартир в частной собственности граждан, тыс. шт.;
9) доля частных квартир, тыс. шт.;
10) годовой ввод в строй нового жилья, тыс. кв. м, в т. ч. частными за-
стройщиками;
11) число сделок купли-продажи квартир, тыс. шт.;
12) доля квартир в годовом рыночном обороте, %;
13) годовой денежный оборот на жилищном рынке, млн руб.
12.3. МНОГОУРОВНЕВАЯ СИСТЕМА ПОКАЗАТЕЛЕЙ
РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Каждый из приведенных выше показателей должен определяться
многократно, т. е. представлять собой не одно число, а набор чисел, отли-
чающихся степенью охвата объектов рынка. Так, к более обобщенным по-
казателям ценовой ситуации на рынке купли-продажи жилья является
средняя по городу удельная цена квартир. Такой показатель незаменим
при анализе динамики цен на всю совокупность объектов, находящихся на
рынке в заданном периоде. В то же время он недостаточен с точки зрения
выявления причин и особенностей того или иного поведения рынка. По-
этому всю совокупность анализируемых объектов целесообразно разде-
лять на группы и определять те же показатели отдельно для каждой груп-
пы (табл. 29).
Группирование объектов по различным основаниям может происхо-
дить с различной степенью укрупнения и детализации. Так, разделение
объектов сделок по местоположению может осуществляться по укрупнен-
ным либо по детализированным зонам. Разделение объектов может быть
122
доведено до одного здания, и рассчитанная средняя по зданию удельная
1-й уровень
по зонам
А Б В Г
2-й уровень
по типам и размерам
1a 1b 1c 1d 2a …
(всего 16)
по зонам и размерам
Аa Бa Вa Гa Аb …
(всего 16)
3-й уровень
по типам, зонам и размерам
1Аа 2Аа 3Аа 4Аа 1Ба …
(всего 64)
цена квартиры используется при анализе динамики цен на объекты данно-
го типа на данной территории.
Таблица 29
Многоуровневая группировка объектов сделок
на рынке недвижимости
Группировка объектов Виды объектов
по типам 1 2 3 4
по размерам a b c d
по типам и зонам 1А 2А 3А 4А 1Б … (всего 16)
Всего объектов 125
Аналогично необходимо поступать и при типизации объектов по дру-
гим признакам. Совокупность объектов рынка зачастую необходимо раз-
делять по признакам качества на типы, классы и определять среднюю це-
ну для каждого типа.
Средняя удельная цена 1-комнатных, 2-комнатных и т. д. квартир од-
ного типа в одном районе может различаться и требует дифференциро-
ванного определения средних для этих групп объектов.
При анализе и обобщении показателей очень важны компактность
и наглядность их представления. Например, при исследовании динамики
обобщенных показателей (без дифференциации по месту, качеству и т. д.)
целесообразно использовать формы, где помещены только самые актуаль-
ные показатели.
123
Контрольные вопросы
1. По каким классификационным признакам группируются статисти-
ческие показатели?
2. Какие виды показателей существуют для характеристики ценовой
ситуации на рынке недвижимости?
3. В чем разница между статическими и динамическими статистиче-
скими показателями?
4. В каких единицах измерения выражаются статистические показате-
ли рынка недвижимости?
5. В какой период начал развиваться российский рынок недвижи-
мости?
6. Что такое КИнАС?
7. Какой показатель является обобщающим для характеристики цено-
вой ситуации на рынке недвижимости?
8. По каким признакам группируются объекты недвижимости на пер-
вом уровне многоуровневой группировки?
124
13. СТАТИСТИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ ИЗУЧЕНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
13.1.
Постоянный мониторинг рынка недвижимости дает основу для эф-
фективного планирования инвестиционной деятельности. При принятии
любого решения (строительство, девелопмент, продажа объекта или сдача
его в аренду) необходимо ориентироваться на рынок, учитывать его
конъюнктуру, а также спрос потребителей.
Статистическое исследование и анализ рынка недвижимости – это
вид деятельности, целью которой является обеспечение объективной ин-
формацией лиц, принимающих решения о проведении операций на рынке.
В практике выделяют четыре основных направления исследования:
− анализ ценовой ситуации;
− анализ состояния рынка;
ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ СТАТИСТИКИ НЕДВИЖИМОСТИ
− анализ доступности и ликвидности объектов;
− анализ эффективности инвестиций, в том числе конкретных инве-
стиционных проектов.
Несмотря на существование разных направлений анализа рынка не-
движимости, все они решают одни и те же задачи:
− анализ и оценка текущего состояния показателей;
− исследование динамики показателей;
− изучение факторов, влияющих на изменение показателей;
− прогнозирование тенденций изменения показателей.
Арсенал применяемых экономико-статистических методов исследо-
вания достаточно широк. Самые распространенные приемы аналитиче-
ской работы, которые вполне могут быть использованы для рынка недви-
жимости, – метод группировок и метод построения рядов динамики.
Метод группировок – разграничение общей совокупности объектов
недвижимости на группы однородных единиц для характеристики каждой
125
частной совокупности, группы и совокупности в целом. В основу группи-
ровки могут быть положены следующие признаки: качественный (атрибу-
тивный), например округ, район города, классность недвижимости, каче-
ство строительства и т. п., и количественный (вариативный), например
этажность, площадь или цена недвижимости и т. п. Сгруппированные
данные по рынку недвижимости могут быть подвергнуты дальнейшей об-
работке для получения более глубоких сведений.
Расчет средних величин. Наибольшее распространение получили
расчеты средних арифметических (простых и взвешенных) и структурных
средних (мода, медиана).
В практике анализа рынка недвижимости в качестве основной оценки
среднего рекомендуется применять среднюю арифметическую величину.
При этом моду и медиану надо также определять и сравнивать со средним
арифметическим. Среднее арифметическое значение показателей – это
расчетная величина, определяемая по специальным формулам и соответ-
ствующая центру тяжести гистограммы.
Расчет средних величин для различных случаев может проводиться
тремя способами. Первый чаще применяется для первичного рынка, когда
неизвестны площади квартир либо когда они различаются незначительно
(например, для квартир с одинаковым числом комнат), второй – когда
площади известны, а главное – когда площади объектов (коттеджей, офи-
сов и т. д.) существенно различаются. При первом способе рассчитывается
средняя (среднеарифметическая) удельная цена предложения квартир,
а при втором и третьем – средневзвешенная удельная цена предложения
(или цена 1 кв. м).
Первый способ: средняя (среднеарифметическая) удельная цена пред-
ложения объектов определяется делением суммы цен квадратного метра
объектов на их количество.
Второй способ: средняя цена предложения 1 кв. м определяется деле-
нием суммы полных цен на объекты на сумму площадей объектов («бух-
галтерский метод»).
126
Третий способ: средневзвешенная удельная цена предложения (сред-
няя цена 1 кв. м) и средневзвешенная арендная ставка определяются
по формуле средневзвешенного арифметического, с учетом площадей
объектов.
Результаты вычисления по второму и третьему способам совпада-
ют, поэтому среднюю цену 1 кв. м можно называть средневзвешенной
по площади помещений удельной ценой и измерять в долл./кв. м
(тыс. руб./кв. м).
Так, например, ценовую ситуацию характеризует среднеарифметиче-
ская взвешенная цена предложения или сделок за период на вторичном
и первичном рынках, дифференцированная по типам объектов и районам
населенного пункта и обобщенная по совокупности сделок.
Для расчета средних цен используется формула:
где
×
=
– средняя цена 1 кв. м по i-ой зоне населенного пункта, ден. ед.;
– число объектов в i-ой зоне населенного пункта.
,
Анализируя частоту распределения цен внутри совокупности объек-
тов недвижимости, можно построить график – гистограмму, на которой по
оси абсцисс откладываются варианты цен в виде интервалов, а по оси ор-
динат – число объектов недвижимости. На рис. 2 представлен пример
графического отображения ряда распределения выборки недвижимости,
состоящей из 355 объектов.
Симметричное распределение объектов характеризуется единствен-
ной средней величиной – средним арифметическим. В несимметричном
распределении объектов мода и медиана сдвинуты относительно среднего
арифметического в ту сторону, где число точек больше.
127
Рис. 2. Распределение совокупности объектов недвижимости по цене 1 кв. м
Расчет показателей вариации. Разброс значений показателя может
оцениваться различными величинами: размахом вариации (диапазоном
разброса), стандартным (среднеквадратическим) отклонением, дисперси-
ей, коэффициентом вариации, доверительным интервалом.
Размах (амплитуда) вариации цены 1 кв. м показывает максимальный
размер колеблемости цены на рынке недвижимости и рассчитывается по
формуле:
=
,
где
,
– наибольшая и наименьшая цена 1 кв. м2 общей площади
в целом по выборке объектов недвижимости.
Среднеквадратическое отклонение цен по выборке объектов недви-
жимости отражает средний размер колеблемости цены на рынке относи-
тельно средневзвешенной цены и рассчитывается по формуле:
×
=
.
128
Коэффициент вариации – процентный размер колеблемости цен на
рынке недвижимости относительно средневзвешенной цены – определяет-
ся по формуле:
=
× 100%.
Оценка степени интенсивности вариации возможна только для каждо-
го отдельного признака. Так, для совокупности объектов недвижимости
вариация цены по рассматриваемой выборке может быть оценена следу-
ющими рекомендуемыми значениями: слабая, если коэффициент вариа-
ции менее 10 %, умеренная – 10 % < < 33 % и сильная – коэффициент
вариации больше 33 %.
Сплошной и выборочный методы исследований. Сбор статистиче-
ских данных может осуществляться двумя методами: 1) сплошным обсле-
дованием и 2) выборочным обследованием рынка. Первым методом опре-
деляются такие показатели, как зарегистрированный объем сделок купли-
продажи объектов, объем строительства новых объектов за период и т. п.
Они характеризуются тем, что новые данные суммируются с ранее полу-
ченными, и только при получении итога образуется правильный конечный
результат.
Сплошным обследованием желательно (но не всегда возможно и це-
лесообразно) собирать статистику для определения цены или арендной
ставки группы объектов, время экспозиции и др. Их называют случайны-
ми величинами.
Случайная величина – это такая величина, которая может принимать
различные значения под воздействием случайных (неконтролируемых,
нерегулируемых) факторов. Случайная величина может изменяться также
под воздействием неслучайных факторов. Например, цена объекта недви-
жимости изменяется в зависимости от его размера или удаления от центра
города.
Другую группу показателей из этого класса (доля объектов, попавших
в заданный диапазон размеров либо в заданный диапазон характеристик
129
того или иного класса качества) определяют на основе подсчета событий
попадания объектов в данный диапазон. Их называют случайными собы-
тиями. Они отличаются тем, что новые данные лишь повышают точность
оценки итогового показателя, но не изменяют его принципиально.
Генеральная совокупность значений случайной величины – это сово-
купность всех значений, которые она может принять под воздействием
случайных факторов.
Генеральная совокупность объектов может разделяться на группы
(подсовокупности) по определенному признаку (неслучайному фактору).
Например, жилой фонд и сделки – по подвидам объектов, районам (зонам)
города, классам объектов, размерам помещений и т. д. Доля подсовокуп-
ностей каждого типа характеризует структуру генеральной совокупности.
Структура генеральной совокупности – это доля в ней подсовокупно-
стей, выделенных по одному или нескольким признакам.
Генеральная совокупность может также разделяться на выборки. Вы-
борка – это несколько значений случайной величины, выбранных из гене-
ральной совокупности по случайному признаку. Например, все сданные
в аренду за определенный период объекты в городе являются выборкой из
нежилого фонда; объекты, сданные в аренду той или иной фирмой, – вы-
боркой из нежилого фонда и также из всех объектов, сданных в аренду
в городе.
Выборка по своей структуре может отличаться от генеральной сово-
купности. В этом случае говорят, что она нерепрезентативна относительно
генеральной совокупности.
Существуют различные способы формирования выборки объектов по
базе предложения.
1. Все объекты, присутствующие в базе предложений данного месяца
хотя бы один день, включаются в выборку один раз. Тогда ценовой пока-
затель называется «средняя полная или удельная цена (арендная ставка)
предложения объектов в данном периоде».
2. В выборку включаются объекты, впервые выставленные на прода-
жу (в аренду) в данном периоде. Ценовой показатель – средняя цена
130