Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Осуществление кадастровых отношений. Правовые аспекты проведения государственной кадастровой оценки. Учебное пособие для СПО
.pdf
71
ной части объекта недвижимости), являющееся физически возможным, экономически эффективным и юридически законным, осуществимым с финансовой
точки зрения, в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет
максимальной.
2.4. Конкуренция. Нормальная прибыль как часть дохода, произведенная
использованием недвижимого имущества сверх и помимо издержек, представляет собой денежный стимул и вознаграждение за предпринимательскую деятельность, порождает конкуренцию. Извлечение группой предпринимателей
избыточной прибыли из недвижимости порождает спрос на эту недвижимость и
рост предложения данного типа недвижимости на данном рынке. Ограниченность же предложений земельных участков, обусловленная их уникальностью
(включая местоположение), обеспечивает им несколько иную, чем всякая дру-
гая недвижимость, конкурентоспособность.
2.5. Замещение, согласно которому стоимость объекта недвижимости
определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой
объект аналогичного качества и полезности.
2.6. Сбалансированность и соответствие. Максимальная стоимость объек-
та недвижимости (земельный участок и его улучшения) достигается тогда, когда факторы производства экономически сбалансированы. При этом должен
быть соблюден разумный уровень однородности архитектурного стиля, уровня
удобств и услуг, совместимый характер землепользования объекта недвижимо-
сти, которые отвечают потребностям и ожиданиям локального рынка.
2.7. Ожидание, согласно которому стоимость недвижимости, приносящей
доход, определяется тем, какую чистую выручку (доход) от управления (использования) объектом, включая и выручку от последующей продажи объекта,
ожидает потенциальный инвестор.
В качестве рекомендуемых методов определения рыночной стоимости
были указаны получившие в последующем широкое распространение метод
прямого сравнительного анализа продаж, метод капитализации доходов и затратный метод.
Кадастровая стоимость участка подлежала определению как:
1) его рыночная стоимость (наиболее вероятная цена продажи), причем
участка, свободного от улучшений;
2) вклад земли в рыночную стоимость (наиболее вероятную цену прода-
жи) участка с его улучшениями (прав на них).
Для целей кадастровой оценки стоимости земли территории субъектов
Российской Федерации дифференцировались на:
72
1) земли городов, поселков, сельских населенных пунктов, садоводческих
товариществ;
2) земли сельскохозяйственного назначения;
3) земли промышленных предприятий вне населенных пунктов;
4) земли лесного и водного фондов.
Поскольку земельный рынок в то время еще находился в стадии форми-
рования (а для значительной части участков не имел достаточной степени ле-
гальности или же вообще их гражданский оборот не допускался), то для участков, по которым рынок еще находился в стадии становления, их рыночную сто-
имость предлагалось считать как наиболее вероятную цену продажи.
В частности, группой объектов (группа А), по которым сформировался
достаточно интенсивный рынок и имелись цены предложений и совершенных
сделок, а также соответствующая статистика по ним, были признаны земельные
участки с жилыми домами, дачами, садовыми домами, офисными помещениями, торговыми заведениями, складскими сооружениями и другими подсобными
сооружениями непроизводственного назначения, незастроенные земельные
участки для жилищного, дачного, коттеджного, гаражного строительства, садо-
водства, личного подсобного хозяйства и т.д.
К объектам же (группа Б), по которым рынок тогда еще только формировался, были отнесены застроенные и незастроенные участки объектов произ-
водственного назначения, участки сельскохозяйственного использования в границах населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения и незастроенные земельные участки для промышленного строительства вне границ
населенных пунктов.
Проводить оценку кадастровой стоимости земли рекомендовалось раз в
3–5 лет или иные сроки, устанавливаемые органами исполнительной власти
субъектов Российской Федерации и местного самоуправления.
Первым НПА, регулирующим проведение непосредственно кадастровой
оценки земель в постсоветской России стало постановление Федерального Правительства, принятое в 1999 г.
153
, в котором, в целях внедрения экономических
методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эф-
фективности использования земель, Госкомзему России было поручено провести в течение 3 лет ГКО всех категорий земель. Правила проведения такой
оценки, утвержденные в 2000 г.
154
, с некоторыми изменениями действовали до
153
См.: постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 г. № 495 «О государствен-
ной кадастровой оценке земель» // Рос. газ. 1999. 2 сен.
154
См.: постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении
Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» // Рос. газ. 2000. 22 апр.
73
2018 г. Причем вплоть до 2010 г. они оставались единственными регуляторами
этого вида деятельности. Этими Правилами были определены:
1) порядок проведения земельно-оценочных работ и их исполнитель
(Роснедвижимость);
2) их цель (определить кадастровую стоимость участков) и периодич-
ность (каждые 5 лет);
3) необходимость исходить при оценке из существовавшей классифика-
ции земель по их назначению и функциональному использованию;
4) применяемые при этом методы (рыночной массовой оценки земель, где
развит их гражданский оборот; расчета рентного дохода — для сельхозугодий и
лесных земель; затратный метод и иные — для других территорий).
Также эти Правила содержали указание на:
1) важность учета при проведении оценки данных ГЗК и других кадастров;
2) необходимость проводить оценочное зонирование территории, вклю-
чая в такие зоны земли и участки со схожими оценочными показателями (при
условии их однородности по назначению и функциональному использованию);
3) то, что результаты ГКО утверждались региональными органами. Рас-
смотрение всех споров, возникающих при проведении ГКО земель, было отнесено к компетенции судов.
При утверждении Правил было определено, что при ГКО земель прини-
мались во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав
пользования землей, установленные в законодательном, административном и
судебном порядке. Последнее требование было отменено в 2006 г., тогда же
было установлено, что, при проведении кадастрового учета вновь образуемых
участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных,
определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов
ГКО земель
155
.
Детализированы указанные Правила были в методических рекомендациях
Минэкономразвития России и ФОИВ, уполномоченного в вопросах земельного
управления (Госкомзем России/ Росземкадастр/Роснедвижимость/Росреестр —
формально менялся и орган, занимавшийся оценкой, хотя на практике ее про-
водили подведомственные ему предприятия и организации). А вот уже после
2007 г. к земельно-оценочным работам стали привлекаться также оценщики,
155
См.: постановление Правительства Российской Федерации от 11.04.2006 г. № 206 «О внесении из-
менений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель» // Рос. газ. 2006. 18 апр.
74
которые, согласно действовавшему тогда законодательству, могли заключать
договора об оценке и отвечали установленным им требованиям
156
.
Как отмечено выше, в советское время земельно-оценочные работы охва-
тывали сельхозземли, и поскольку методических наработок в отношении них
было создано больше, чем для других земель, то и в методических материалах
начала текущего столетия также больше внимания уделялось этим землям. Так
в 2005 г. была утверждена специальная методика для земель сельхозназначения
157
.
В числе других нормативно закреплённых положений о порядке проведе-
ния ГКО в то время отметим то, что:
1) она основывалась на классификации земель по целевому назначению
и виду функционального использования;
2) в отношении земель городских и сельских поселений, садоводческих,
огороднических и дачных объединений оценка проводилась на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижи-
мости, а также иных методов массовой оценки недвижимости;
3) в отношении сельскохозяйственных угодий вне черты городских и
сельских поселений и земель лесного фонда — на основе капитализации расчетного рентного дохода;
4) в отношении иных категорий земель вне черты городских и сельских
поселений — на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя
из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания
ценности их природного потенциала.
В процессе оценки проводилось оценочное зонирование различных территорий: оценочной зоной признавалась часть земель, однородных по целевому
назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости участков. При этом границы оценочных зон (в зависимости от их территориальной величины) совмещались с границами участков с
учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных
объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а
также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По резуль-
156
См.: Федеральный закон от 21.07.2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, вы-
полнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» // Рос. газ. 2005. 28 июл. (утратил силу с 01.01.2014 г.).
157
См.: приказ Минэкономразвития России от 04.07.2005 № 145 (ред. от 08.07.2011 г.) «Об утвержде-
нии Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного
назначения» // СПС Консультант-плюс.
75
татам зонирования составлялась карта (схема) оценочных зон и в границах этих
зон устанавливалась кадастровая стоимость единицы площади.
В 2010 г. порядок проведения ГКО изменился. Во-первых, эта оценка
стала охватывать не только земли и участки, но и другие объекты недвижимости, учтенные в ГКН, но до этого не подлежавшие такой оценке (это была подготовка к последующему исчислению их налоговой базы исходя из их кадаст-
ровой стоимости, указанной в ЕГРН). Во-вторых, основная часть работ по проведению ГКО была возложена на независимых оценщиков (Росреестр и
подведомственные ему ФГБУ продолжали определять кадастровую стоимость
только вновь учтенных и включенных в ГКН объектов, а также таких, характе-
ристики которых изменились). В-третьих, проведение оценки (результаты которой уже с 2005 г. были основой определения ставок земельного налога
158
)
стало регулироваться не положениями подзаконных актов, а нормами феде-
рального закона — Закон об оценочной деятельности был дополнен главой
III.1. «Государственная кадастровая оценка»
159
. Согласно указанной главе под
ГКО стала пониматься совокупность следующих действий:
1) принятие решения об ее проведении;
2) формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих ГКО;
3) отбор оценщика-исполнителя работ по определению кадастровой сто-
имости и заключение с ним договора на проведение оценки;
4) определение кадастровой стоимости и составление отчета об ее опре-
делении;
5) экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости;
6) утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
7) внесение результатов определения кадастровой стоимости в ГКН.
ГКО стала проводиться только в отношении учтенных в ГКН объектов, не
реже чем один раз в течение 5 лет с даты проведения последней ГКО, но не ча-
ще чем один раз в 3 года, а в городах федерального значения — 2 года. Норма,
ограничивающая частоту проведения ГКО (3 и 2 года), была введена в 2014 г. с
тем, чтобы не создавать искусственных затруднений при оспаривании резуль-
татов ГКО (если бы она проводилась ежегодно).
158
Согласно Федеральному закону от 29.11.2004 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую
Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации,
а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов)
Российской Федерации» // СЗ РФ. 06.12.2004. № 49. Ст. 4840.
159
Федеральный закон от 22.07.2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об
оценочной деятельности в Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Рос. газ. 2010. 26 июл.
76
По правилам указанной главы решение о проведении ГКО принималось
региональным исполнительным органом, а в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, — ОМС. В таком решении указывались следующие сведения:
1) год начала проведения работ по определению кадастровой стоимости;
2) вид или виды объектов недвижимости, в отношении которых прово-
дится ГКО;
3) категория земель (если ГКО подлежали участки);
4) наименование субъекта Российской Федерации, на территории кото-
рого расположены объекты недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении ГКО, а если ГКО подлежат объекты недвижимости, расположенные на территориях не всех муниципальных образований, входящих в со-
став данного региона, — то и наименования муниципального образования,
объекты недвижимости, в котором подлежат ГКО.
Заказчиком работ по определению кадастровой стоимости являлся орган,
принявший решение о проведении ГКО. Указанный орган в течение 10 рабочих
дней с даты принятия такого решения размещал его на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет и направлял его
копию в Росреестр.
Перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО, формировался и
предоставлялся заказчику работ по его запросу Росреестром (подведомствен-
ным ему ФГБУ). При формировании данного перечня указывались содержав-
шиеся в ГКН количественные и качественные характеристики объектов недви-
жимости, необходимые для проведения ГКО.
Непосредственно все оценочные действия выполнял оценщик-
исполнитель работ, он составлял отчет об определении кадастровой стоимости
и направлял его:
1) в Росреестр;
2) в саморегулируемую организацию оценщиков
160
, членом которой он
является, а также извещал об этом заказчика работ.
В целях обеспечения возможности ознакомления с проектом отчета об
определении кадастровой стоимости и представления замечаний к нему, Росреестр на 20 рабочих дней включал его в фонд данных ГКО, сведения которого
160
Некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельно-
сти, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.
77
были открыты и общедоступны
161
(в течение указанного срока любыми заинте-
ресованными лицами могли представляться замечания). При этом Росреестр в
течение 5 рабочих дней уведомлял заказчика работ и оценщика-исполнителя
работ о включении проекта отчета в фонд или о невозможности такого включе-
ния (в последнем случае — с указанием причин). При получении уведомления
о невозможности включения в фонд оценщик-исполнитель работ обеспечивал
устранение соответствующих причин и вновь направлял проект отчета в Росреестр.
По итогам анализа замечаний, представленных к проекту отчета, включенного в фонд данных ГКО, оценщик-исполнитель работ вносил в него изме-
нения по мере представления замечаний в течение 20 рабочих дней, отведенных
для его включения в фонд данных ГКО, а также 15 рабочих дней после истечения указанного срока.
В течение вышеуказанных сроков оценщик-исполнитель работ составлял
отчет об определении кадастровой стоимости, включающий в себя справку обо
всех представленных к нему учтенных и неучтенных замечаниях (или об их отсутствии) с соответствующим обоснованием, который направлялся в саморегулируемую организацию оценщиков, членом которой он являлся, для проведе-
ния экспертизы, которая была обязательным требованием — без нее в то
время кадастровая стоимость не могла быть установлена.
Обязанность обеспечения проведения в течение 30 рабочих дней саморегулируемой организацией оценщиков такой экспертизы отчета (в том числе по-
вторной) была возложена на самого оценщика-исполнителя работ. По результатам экспертизы саморегулируемая организация оценщиков давала экспертное
заключение на отчет: положительное или отрицательное. Заказчик работ мог
принять отчет об определении кадастровой стоимости только при положительном экспертном заключении на него. В случае же отрицательного заключения,
которое должно было содержать исчерпывающий перечень выявленных нару-
шений и замечаний и их соответствующее обоснование, оценщик-исполнитель
работ дорабатывал отчет и представлял его для повторной экспертизы.
В течение 20 рабочих дней с даты принятия отчета заказчик работ принимал акт об утверждении содержащихся в нем кадастровой стоимости объектов недвижимости и ее удельных показателей для кадастрового квартала, населенного пункта, муниципального района, городского округа, субъекта Россий-
161
См.: приказ Минэкономразвития России от 21.02.2011 г. № 53 «Об утверждении порядка ведения
фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда» // Рос. газ.
2011. 7 июля.
78
ской Федерации, который вступал в силу после даты его официального опубликования (обнародования) — эта дата считалась моментом утверждения результатов определения кадастровой стоимости.
В течение 3 рабочих дней с даты опубликования указанного акта его копия (включая сведения о датах его опубликования и вступления в силу), а также
отчет об определении кадастровой стоимости и экспертное заключение на него,
составленные в форме электронных документов, направлялись заказчиком работ в Росреестр, который размещал соответствующую информацию на своем
официальном сайте
162
, включал поступающих к нему сведения и материалы в
фонд данных ГКО; а также проводил мониторинг рынка недвижимости и ана-
лиз соответствия отчетов установленным требованиям
163
.
Передача независимым оценщикам полномочий по проведению ГКО за-
тронула и регулирование оценочной деятельности, которое с 2010 г. стало осу-
ществляться со стороны как Минэкономразвития России (государственное регулирование, охватывающее также деятельность саморегулируемых организаций оценщиков), так и Национальным советом по оценочной деятельности
164
,
который наряду с осуществлением иных функций разрабатывал ФСО, а также
саморегулируемыми организациями оценщиков.
К функциям Минэкономразвития России в то время были законодательно
отнесены:
1) нормативно-правовое регулирование в области оценочной деятельно-
сти, утверждение ФСО, программы их разработки Национальным советом по
оценочной деятельности (а в случае нарушения предусмотренных этой про-
граммой сроков — также непосредственно разработка ФСО);
2) ведение единого госреестра саморегулируемых организаций оценщи-
ков, а также обращение в суды с заявлением об исключении такой организации
из указанного реестра;
3) осуществление надзора за выполнением саморегулируемыми органи-
зациями оценщиков требований закона об оценочной деятельности (путем проведения плановых и внеплановых проверок).
Именно Минэкономразвития России (как регулятор оценочной деятельности), а также Росреестр (как ее организатор и контролер) разработали и
162
См.: постановление Правительства Российской Федерации от 07.02.2008 г. № 52 «О порядке доведе-
ния кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков» // Рос. газ. 2008. 12 фев.
163
Подробнее о порядке ведения фонда данных ГКО и предоставления сведений из этого фонда см.:
Приказ Минэкономразвития России от 21.02.2011 г. № 53 «Об утверждении порядка ведения фонда данных
государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда» // Рос. газ. 2011. 17 июня.
164
Некоммерческая организация, созданная саморегулируемыми организациями оценщиков, членами
которой являются более половины таких организаций, объединяющих более чем 50 % всех оценщиков.
79
утвердили ряд НПА, которыми были детализированы положения глю III.1 Закона об оценочной деятельности. В частности, нормами таких актов были реализованы следующие положения этой главы:
1) порядок формирования перечня подлежащих оценке объектов (ст.
24.13)
165
;
2) требования, которым должен соответствовать отчет независимого
оценщика о результатах проведенной им оценки (ст. 24.15)
166
;
3) какие организации и каким образом должны оценивать вновь учтен-
ные объекты и те, характеристики которых изменились между турами оценки
(ст. 24.19)
167
;
4) каков порядок ведения фонда данных оценки (ст. 24.21)
168
;
5) как организации оценщиков должна вести реестр своих членов и
предоставлять из него данные (ст. 24.18)
169
.
165
См.: приказ Минэкономразвития России от 01.11.2013 № 648 «Об утверждении Порядка формирова-
ния и предоставления перечня недвижимых объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке» (зарегистрирован в Минюсте России 31.12.2013 г. № 30934) // Рос. газ. № 6. 15.01.2014; приказ Росреестра от
13.01.2015 № П/3 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения “Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии” полномочиями
по формированию и предоставлению перечня недвижимых объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке» (зарегистрирован в Минюсте России 06.02.2015 г. № 35909) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. № 24. 15.06.2015.
166
См.: приказ Минэкономразвития России от 29.07.2011 г. № 382 (ред. от 06.04.2015 г.) «Об утвержде-
нии требований к отчету об определении кадастровой стоимости» (Зарегистрирован в Минюсте России
24.11.2011 г. № 22383) // Рос. газ. № 278. 09.12.2011.
167
См.: приказ Росреестра от 12.05.2015 г. № П/210 «О наделении федерального государственного
бюджетного учреждения “Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии” полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных недвижимых
объектов, ранее учтенных недвижимых объектов при включении сведений о них в государственный кадастр
недвижимости и недвижимых объектов , в отношении которых произошло изменение их количественных и
(или) качественных характеристик» (зарегистрирован в Минюсте России 05.06.2015 г. № 37545) // Рос. газ.
№ 124. 10.06.2015; приказ Минэкономразвития России от 24.09.2018 г. № 514 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости недвижимых объектов при осуществлении государственного кадастрового
учета ранее не учтенных недвижимых объектов , включения в Единый государственный реестр недвижимости
сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик недвижимых объектов , влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» (Зарегистрирован в Минюсте России 29.12.2018 г. № 53245) // Официальный интернет-портал правовой информации: сайт. URL:
http://www.pravo.gov.ru, 31.12.2018.
168
См.: приказ Росреестра от 06.08.2020 г. № П/0278 «Об утверждении Порядка ведения фонда данных
государственной кадастровой оценки и предоставления сведений, включенных в этот фонд, а также Перечня
иных сведений о кадастровой стоимости, о порядке и об основаниях ее определения, требований по их включению в фонд данных государственной кадастровой оценки» (зарегистрирован в Минюсте России 15.09.2020 г.
№ 59860) // Официальный интернет-портал правовой информации: сайт. URL: http://www.pravo.gov.ru,
15.09.2020 (данный акт был издан в условиях, когда проведение оценки по правилам главы III.1 было приостановлено).
80
Впрочем, куда больше функций в тот период было законодательно закреплено за Национальным советом по оценочной деятельности, основными из
них были:
1) представление интересов саморегулируемых организаций оценщиков
в органах госвласти и ОМС;
2) обсуждение и формирование предложений по государственной поли-
тике в области оценочной деятельности;
3) формирование предложений о совершенствовании правового и эко-
номического регулирования оценочной деятельности;
4) защита прав и законных интересов саморегулируемых организаций
оценщиков;
5) разработка ФСО;
6) рассмотрение проектов НПА, регулирующих оценочную деятельность
(осуществление их предварительной экспертизы), и представление рекоменда-
ций к их утверждению;
7) разработка дополнительных профессиональных программ в области
оценочной деятельности;
8) разработка рекомендаций о минимальном стаже оценщиков, сроке
стажировки лиц, претендующих на членство в саморегулируемой организации
оценщиков;
9) создание общероссийского третейского суда в области оценочной де-
ятельности;
10) рассмотрение обращений, ходатайств, жалоб саморегулируемых орга-
низаций оценщиков, потребителей услуг в области оценочной деятельности,
оценщиков;
11) формирование программы разработки ФСО;
12) размещение (и возврат в предусмотренных законом случаях) средств
компенсационного фонда саморегулируемой организации оценщиков, передан-
ных данному совету.
Что касается саморегулируемых организаций оценщиков, то занимались
тем, что:
169
См.: приказ Минэкономразвития России от 24.10.2020 г. № 699 «Об утверждении порядка ведения
саморегулируемой организацией оценщиков реестра членов саморегулируемой организации оценщиков и
предоставления доступа к информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам и дополнительных требований к составу сведений, включаемых в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков» (зарегистрирован в Минюсте России 27.11.2020 г. № 61119) // Официальный интернет-портал правовой
информации: сайт. URL: http://pravo.gov.ru, 27.11.2020.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]