Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Осуществление кадастровых отношений. Правовые аспекты проведения государственной кадастровой оценки. Учебное пособие для СПО
.pdf
111
руемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости — с учетом
наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта.
Следует учитывать, что наиболее эффективное использование объекта
недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее
эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости. Так, рыночная стоимость участка, застроенного ОКС, для внесения этой стоимости в ГКН оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный участок оценивается как
незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом
его фактического использования.
Указанный анализ позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта, на которое ориентируются участники рынка (покупатели и про-
давцы) при формировании цены сделки.
Результатами этого анализа оценщик руководствуется для выбора подхо-
дов и методов оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости.
Предусмотренные ФСО № 7 подходы к оценке недвижимости традиционны: сравнительный, доходный, затратный.
Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости заключаются в следующем:
1. Данный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно
подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными
ценами сделок и (или) предложений.
2. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости,
которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указан-
ных факторов должно быть единообразным.
3. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных
оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для
проведения расчетов (если же в расчетах использовались лишь части доступ-
ных оценщику объектов-аналогов, это должно быть обосновано в отчете об
оценке).
4. Для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного
объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели
стоимости, в частности цена или арендная плата за единицу площади или еди-
ницу объема.
112
5. В зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в про-
цессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие
методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод
количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
6. Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с
которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их
совершения, используются такие элементы сравнения, как:
1) передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих
прав;
2) условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки
(вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
3) условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффи-
лированными лицами, иные условия);
4) условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оцен-
ки, скидки к ценам предложений, иные условия);
5) вид использования и (или) зонирование;
6) местоположение объекта;
7) физические характеристики объекта (например, соотношение площади
земельного участка и площади его застройки);
8) экономические характеристики (уровень операционных расходов,
условия аренды, состав арендаторов и др.);
9) наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью, а
также другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость; — помимо
стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например, арендных ставок, износа и устареваний,
ставок капитализации и дисконтирования.
Особенностями применения доходного подхода является то, что:
1) данный подход применяется для оценки недвижимости, генерирую-
щей (способной генерировать) потоки доходов;
2) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может опреде-
ляться:
методом прямой капитализации, т.е. путем деления соответствующего
рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая
определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и
цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту (для оценки
объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в
113
их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответ-
ствует их наиболее эффективному использованию);
методом дисконтирования денежных потоков путем их дисконтирова-
ния по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость (для оценки недвижимости, генерирующей или способной генериро-
вать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени);
методом капитализации по расчетным моделям — по общей ставке ка-
питализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а
также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем
(для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожи-
даемой динамикой их изменения);
3) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве ис-
точника доходов рассматриваются арендные платежи;
4) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного
вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции),
может проводиться на основании информации об операционной деятельности
этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящих-
ся к оцениваемой недвижимости.
Применение затратного подхода сопряжено со следующими особенностями:
1) этот подход применяется для оценки таких объектов недвижимости,
как участки, застроенные ОКС или указанные объекты, но не их частей, напри-
мер, жилых и нежилых помещений;
2) его целесообразно применять для оценки недвижимости, если она со-
ответствует наиболее эффективному использованию участка как незастроенного и имеется возможность корректной оценки физического износа, а также
функционального и внешнего (экономического) устареваний ОКС;
3) данный подход используется при низкой активности рынка, когда не-
достаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного
подходов, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений,
водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и пред-
ложениях отсутствуют);
114
4) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с
использованием затратного подхода участок оценивается как незастроенный в
предположении его наиболее эффективного использования;
5) расчет затрат на создание ОКС производится на основании:
данных о строительных контрактах (договорах) на возведение анало-
гичных объектов;
данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специали-
зированных справочников;
сметных расчетов;
информации о рыночных ценах на строительные материалы и других
данных. Затраты на создание ОКС определяются как сумма издержек, входя-
щих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с со-
зданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не вклю-
чаемых в состав строительно-монтажных работ;
6) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина при-
были предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием ОКС и приоб-
ретением прав на земельный участок;
7) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости не-
движимости в результате физического износа, функционального и внешнего
(экономического) устареваний.
В общем случае последовательность расчета стоимости объекта недви-
жимости, определяемая с использованием затратного подхода, следующая:
1) определение стоимости прав на участок как незастроенный;
2) расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) на нем
ОКС;
3) определение прибыли предпринимателя;
4) определение износа и устареваний;
5) определение стоимости ОКС путем суммирования затрат на создание
этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа
и устареваний;
6) определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости
прав на земельный участок и стоимости ОКС.
Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из
115
выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснован-
ности, однозначности, проверяемости и достаточности.
При согласовании результатов оценки учитываются требования более
универсальных стандартов. Вместе с тем, в случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке недвижимости нескольких методов оценки,
выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения
промежуточного результата оценки недвижимости данным подходом.
Если в задании на оценку не указано иное, то по завершении процедуры
согласования в отчете об оценке, помимо указания итогового результата оценки
стоимости недвижимости, приводится суждение оценщика о возможных грани-
цах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.
К настоящему времени утверждены еще четыре стандарта: «Оценка биз-
неса (ФСО № 8)», «Оценка для целей залога (ФСО № 9)», «Оценка стоимости
машин и оборудования (ФСО № 10)» и «Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов (ФСО № XI)»
194
, однако их положения при про-
ведении ГКО не применяются.
Контрольные вопросы
1. Кто разрабатывает и утверждает ФСО?
2. Какие подходы к оценке предусмотрены действующими ФСО, в чем
их различия?
3. Какие виды стоимости определяются согласно ФСО II?
4. Каких принципов должен придерживаться оценщик при составлении
отчета об оценке?
5. Как определяется кадастровая стоимость?
6. Какая редакция общих ФСО сейчас действует?
194
См.: приказы Минэкономразвития России от 01.06.2015 г. № 326, 327 и 328, от 22.06.2015 г. № 385, а
также от 30.11.2022 г. № 659.
116
ЛИТЕРАТУРА
1. Алексеев, В. А. Концепция государственной регистрации прав на не-
движимость в Российской Федерации. — Москва : Волтерс Клувер, 2011.
2. Алтухов А. И., Вишняков Я. Д., Губарев Е. В. и др. Управление земель-
ными и другими природными ресурсами. — Москва : Научный консультант,
2020.
3. Анисимов А. П., Рыженков А. Я. Земельная функция современного гос-
ударства : монография. — Москва : Новый индекс, 2012.
4. Асаул А. Н., Иванов С. Н., Старовойтов М. К. Экономика недвижимо-
сти : учебник для вузов. — Санкт-Петербург : ИПЭВ, 2009.
5. Асаул А. Н. и др. Оценка собственности. Оценка объектов недвижимо-
сти: учебник. — Санкт-Петербург : АНО Институт проблем экономического
возрождения, 2012.
6. Атаманов С. А., Григорьев С. А. Кадастр недвижимости : учебно-
справочное пособие. — Москва : Букстрим, 2012.
7. Батыкова А. Ж., Богданова О. В., Бударова В. А. и др. Геоинформаци-
онные технологии в мониторинге и использовании земельных ресурсов : монография. — Пенза : Пензенский государственный университет архитектуры и
строительства, 2019.
8. Варламов А. А., Гальченко С. А., Аврунов Е. И. Кадастровая деятель-
ность : учебник. — Москва : Форум, 2015.
9. Волков, С. Н. История землеустройства в России: опыт тысячелетия. —
Москва : ГУЗ, 2011.
10. Волков С. Н., Боголюбов С. А., Липски С. А. Экспертиза и надзор —
важные и необходимые звенья землеустройства // Землеустройство, кадастр и
мониторинг земель. — 2013. — № 2. — С. 18–24.
11. Волков С. Н., Варламов А. А., Гальченко С. А. Землеустройство и ка-
дастр недвижимости : учебное пособие. — Москва : ГУЗ, 2010.
12. Волков С. Н., Липски, С. А. Зарубежный опыт законодательного обес-
печения землеустройства. — Москва : ГУЗ, 2019.
13. Волков С. Н., Хлыстун В. Н. и др. Основные направления использова-
ния земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации на пер-
спективу : монография. — Москва : Государственный университет по землеустройству, 2018.
14. Волкова Т. В. и др. Земельное право : учебное пособие — Москва :
Дашков и К, Ай Пи Эр Медиа, 2016.
15. Дегтярев, И. В. Проблемы земельного кадастра в СССР. — Москва :
Наука, 1979.
117
16. Дегтярев И. В., Осипов Л. И. Земельное право и учет земель. —
Москва : Колос, 1970.
17. Герман, И. Е. Земельные дела в западно-европейских государствах. —
Москва : типо-лит. В. Рихтер, 1913.
18. Голубева, Н. В. Плата за землю. Комментарий к положениям Земель-
ного и Налогового кодексов Российской Федерации. — Москва : Деловой двор,
2009.
19. Губарева А. В., Латыев А. Н. Недвижимость за рубежом. Правовые
вопросы : учебное пособие. — Москва : Проспект ; Екатеринбург : Издательский дом «Уральская государственная юридическая академия», 2015.
20. Жариков, Ю. Г. Формирование и развитие научной школы земельного
права // Журнал российского права. — 2015. — № 9. — С. 93–102.
21. Земельный кадастр СССР // под редакцией С. Д. Черемушкина. —
Москва : Экономика, 1967.
22. Землякова, Г. Л. Ведение государственного кадастра недвижимости
как функция государственного управления в сфере использования и охраны зе-
мель : монография. — Москва : 2014.
23. Игнатьева, И. А. Использование земель и земельных участков с объ-
ектами электроэнергетики: право и практика : учебное пособие. — Москва :
Проспект, 2019.
24. Колчин, С. П. Налоги в Российской Федерации : учебное пособие. —
Москва : ЮНИТИ-ДАНА, 2012.
25. Лазаревский, А. А. Системы регистрации прав на недвижимое имуще-
ство. Опыт зарубежных стран / под редакцией А. А. Лазаревского. — Москва :
Фонд «Институт экономики города», 2000.
26. Липски, С. А. Актуальные проблемы земельного права : учебник для
магистрантов. — Москва : Ай Пи Ар Медиа, 2020.
27. Липски, С. А. Законодательное регулирование землеустройства и ка-
дастровых отношений в постсоветской России : монография. — Москва :
ИНФРА-М, 2020.
28. Липски, С. А. Земельная политика : учебное пособие. — Москва : ГУЗ,
2014.
29. Липски, С. А. Земельное право и проблемы правового регулирования
использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения : учебное
пособие. — Москва : ГУЗ, 2011.
30. Липски, С. А. Земельные отношения и особенности государственной
земельной политики в современной России (теория, методология, практика) :
монография. — Москва : ГУЗ, 2014.
118
31. Липски, С. А. Кадастр и оценка земель в системе земельных плате-
жей : монография. — Москва : ГУЗ, 2001.
32. Липски С. А. Недвижимость как объект государственного управления
в современной России : монография. — Москва : Русайнс, 2018.
33. Липски, С. А. Особенности регулирования земельных отношений в
условиях рыночной экономики : учебное пособие. — Москва : ГУЗ, 2001.
34. Липски, С. А. Правовое регулирование кадастровой и землеустрои-
тельной деятельности : учебное пособие. — Москва : ГУЗ, 2015.
35. Липски, С. А. Правовое регулирование кадастровых отношений в
постсоветской России: тенденции, проблемы, пути их решения // Нотариус. —
2013. — № 6. — С. 20–25.
36. Липски, С. А. Тенденции и перспективы в развитии земельного зако-
нодательства : монография. — Москва : Русайнс, 2015.
37. Липски, С. А. Трансформация системы государственного управления
земельным фондом в постсоветской России (теория, методология, практика) :
монография — Москва : ГУЗ, 2017.
38. Липски, С. А. Управление земельными ресурсами и объектами недви-
жимости : учебник. — Саратов : Ай Пи Ар Медиа, 2019.
39. Липски, С. А. Управление землепользованием и развитие земельно-
информационных систем. // Вестник Московского университета. Серия 6: Эко-
номика. — 2002. — № 6. — С. 81–100.
40. Липски С. А., Гордиенко И. И. Правовое обеспечение землеустройства
и кадастров: актуальные проблемы земельного законодательства : учебное пособие. — Москва : ГУЗ, 2013.
41. Липски С. А., Гордеева А. В., Гордиенко И. И. Недвижимость: право-
вой режим, особенности управления и налогообложения : учебное пособие. —
Москва : ГУЗ, 2015.
42. Лойко, П. Ф. Концептуальные положения развития земельных преоб-
разований в России на рубеже XXI века. — Москва : Библиотечка ассоциации
«Русская оценка», 1999.
43. Магазинщиков, Т. П. Земельный кадастр. — 2-е изд., перераб. и
доп. — Львов : Вища шк., Изд-во при Львов. ун-те, 1987.
44. Мисник Г. А. и др. Кадастровый учет недвижимого имущества: вопро-
сы и ответы. — Москва : Статут, 2015.
45. Нестеровский, Е. А. Кадастр земель зарубежных стран : учебное по-
собие. — Минск : ИВЦ Минфина, 2007.
46. Новиков К. А., Синельников В. Н. Правовые основы института го-
сударственной регистрации прав на недвижимое имущество / под редакцией
119
А. А. Иванова ; Нац. исслед. ун-т «Высшая школа экономики». — Москва :
Изд-во дом Высшей школы экономики, 2015.
47. Организационно-экономические механизмы вовлечения в оборот, ис-
пользования и охраны сельскохозяйственных земель : монография / под научнй
редакцией В. Н. Хлыстуна и А. А. Мурашевой. — Москва : ГУЗ, 2020.
48. Липски С. А., Гордиенко И. И. и др. Проблемы и перспективы развития
земельного законодательства и смежных отраслей в современных социальноэкономических условиях : монография / под редакцией С. А. Липски. —
Москва : ГУЗ, 2015.
49. Проблемы правового обеспечения земельных преобразований в пост-
советской России: опыт, варианты и перспективы решения (к 30-летию образования кафедры земельного права) : монография. / под редакцией С. А. Липски. — Москва : ГУЗ, 2016.
50. Пылаева, А. В. Модели и методы кадастровой оценки недвижимости :
учебное пособие. — Нижний Новгород : Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет, ЭБС АСВ, 2015.
51. Слезко В. В., Слезко Е. В., Слезко Л. В. Государственные кадастры и
кадастровая оценка земель : учебное пособие. — Москва : ИНФРА-М, 2021.
52. Современные проблемы правового обеспечения землеустройства и
кадастров : монография / под редакцией С. А. Липски — Москва : ГУЗ, 2014.
53. Стрельцова, А. Оценка недвижимости: оспаривание результатов ка-
дастровой оценки // Жилищное право. — 2015. — № 6. — С. 71–78.
54. Тепман, Л. Н. Оценка недвижимости : учебное пособие. — 2-е изда-
ние. — Москва : ЮНИТИ-ДАНА, 2015.
55. Филатова, Л. В. Информационно-правовые учетные системы феде-
ральных органов государственной власти : учебное пособие. — Москва : Все-
российский государственный университет юстиции (РПА Минюста России),
2014.
56. Хауке, О. А. Качественное землеустройство в Пруссии. — Москва :
Изд. Мос. межевого ин-та, 1928.
57. Хачатуров, Т. С. Об экономической оценке природных ресурсов //
Вопросы экономики. — 1969. — № 1. — С. 66–74.
58. Чешев А. С., Погребная О. В., Тихонова К. В. Правовое обеспечение
землеустройства и кадастров : учебное пособие. — Ростов-на-Дону : Феникс,
2015.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]