Добавил:

ivanov666 Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Башкирский Государственный Аграрный Университет

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

Осуществление кадастровых отношений. Правовые аспекты проведения государственной кадастровой оценки. Учебное пособие для СПО

.pdf

Скачиваний:

Добавлен:

08.09.2026

Размер:

2 Мб

Скачать

☆

<<< < Предыдущая 12 / 122 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 > Следующая >>>

1) земли сельхозназначения;

2) городские земли;

3) государственные земельные имущества;

4) не входящие в состав государственных земли под лесами, горными

разработками, железными дорогами и военными сооружениями

Сейчас же таких категорий семь (рис. 1). При этом большую часть терри-

тории страны (65,8 %) занимают земли лесного фонда, суммарная площадь ко-

торых значительно увеличилась на рубеже ХХ–ХХI вв. (примерно на четверть), а затем продолжила возрастать, но более умеренными темпами (за минувшие

20 лет — на 3 %). Вторая по площади категория — земли сельхозназначения (22,2 %).

Рис. 1. Текущее распределение земельного фонда страны

по целевым категориям

См.: Земельный Кодекс Российской Социалистической Федеративной Советской Республики. Утв.

постановлением Всероссийского центрального исполнительного комитета от 30.10.1922 г. // Собрание узаконений и распоряжений рабочего и крестьянского правительства от 15.11.1922 г. № 68.

Составлено по данным: Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании зе-

мель Российской Федерации в 2022 году. М.: Росреестр, 2023.

При этом наиболее важные для общества и государства — это как раз

земли сельхозназначения (главным образом сельхозугодья в их составе), кото-

рые имеют особый режим использования, подлежат особой охране4, а сделки с

ними регулируются особыми правилами (например, приоритет их покупки государством или муниципалитетами, ограничения концентрации площадей у

частных собственников, запрет приобретать их иностранцам)5. В советский период только эти земли и подлежали оцениванию (причем не экономическому

или фискальному — в денежном выражении, а агропроизводственному — в

баллах бонитета почв). К этой же категории отнесены все земли, расположенные вне границ населенных пунктов, если они предоставлены для сельхознужд или предназначены для них

. То есть сейчас эти земли четко отграничены лишь

от территорий поселений, что вызывает сожаление, ведь пригодные и система-

тически используемые для ведения сельского хозяйства земли находятся и в со-

ставе других категорий земель (на землях транспорта, в пределах лесных терри-

торий). Это вызывает определенную сложность при проведении оценки, так как схожие по своим агрохозяйственным показателям и фактическому использова-

нию угодья оцениваются по-разному из-за их включения в состав разных целевых категорий.

Характеризуя тенденции в изменении общей площади земель этой кате-

гории, мы отметим, что за весь постсоветский период она сократилась на 40 %.

Это зачастую (ошибочно) приводят в качестве примера результатов аграрной

реформы 1990-х гг. (ее неудач и просчетов). Тогда как в действительности это

сокращение произошло за счет угодий, которые никогда не использовались в сельхозпроизводстве и были совершенно непригодны для этого (так называемые сельские леса). Хотя, конечно же, сокращается и площадь пригодных для

этого земель. За счет них расширяются города, на них строятся промышленные

и транспортные объекты; также имеют место факты забрасывания и зарастания продуктивных угодий, что влечет за собой их непригодность к последующему сельхозиспользованию и предопределяет их перевод в дальнейшем в запас (вот это в определенной мере можно считать результатом той реформы, причем результатом парадоксальным). Но сокращение таких продуктивных угодий явля-

ется куда менее масштабным: за более чем полвека оно составило порядка 5 %

их общей площади (причем наибольшими темпами этот процесс характеризо-

См.: п. 1 ст. 79 ЗК РФ.

См.: Закон об обороте сельхозземель.

См.: п. 1 ст. 77 ЗК РФ.

вался в период 1965–1990 гг., когда шло активное промышленное освоение но-

вых территорий, а отнюдь не в период реформ 1990-х и последующих годов).

Следующая целевая категория — земли населенных пунктов. Все земли,

отнесенные к этой категории, используются и предназначаются для застройки

городских и сельских поселений и их развития. Пока это единственная категория земель, четко отделенная границами от земель иных территорий (в силу того, что все населенные пункты имеют четкие границы, совпадающие с границами соответствующей целевой категории земель). Общая площадь этих земель

составляет 20,6 млн га (это лишь немногим более 1 % территории страны, хотя за постсоветские три десятилетия она возросла почти в 3 раза). Но это наиболее

ценные в экономическом отношении земли, здесь весьма важны безошибоч-

ность и бесспорность результатов их кадастровой оценки.

Суммарная площадь земель промышленности и иного спецназначения

мала — 17,6 млн га. На нее приходится лишь сотая часть земельного фонда

страны; причем в площадном выражении она меняется весьма незначительно, так как фактически эти земли оказались вне процессов земельного реформиро-

вания 1990-х гг. и др. К данной категории отнесены все земли, используемые

(предназначенные) для деятельности промышленных и иных организаций и

эксплуатации соответствующих объектов — при условии, что они расположены вне границ населенных пунктов. Если же они находятся в поселениях, то и от-

носятся к соответствующей категории; например, земли под железнодорожным полотном вне границ города являются землями промышленности и иного спец-

назначения, а в его границах — землями населенных пунктов.

Землями особо охраняемых территорий и объектов признаются земли и

участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-

культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение (при условии, что они не расположены в поселениях). Для них действует особый правовой режим, обеспечивающий их охрану7. Их суммарная пло-

щадь — 49,7 млн га (2,9 % общей площади земельного фонда страны). Тенден-

цией всего постсоветского периода стал рост их площади почти в 3 раза (причем этот рост продолжается достаточно равномерными темпами на протяжении

всего этого времени).

Наибольшей же по площади категорией земельного фонда, как отмечено

выше, являются земли лесного фонда — 1 127,6 млн га, на которые приходится две трети территории страны.

См.: п. 1 ст. 94 ЗК РФ.

Ее образуют два вида земель:

1) непосредственно лесные земли, которые либо покрыты лесами и иной

лесной растительностью, либо на которых будет осуществлено их восстановление, т.е. в перспективе они вновь станут лесопокрытыми (это вырубки, гари,

питомники и т.п.);

2) нелесные земли — просеки, дороги и другие земли, на которых нет и

не будет лесной растительности, но они нужны для ведения лесного хозяйства.

За 1990–2000-е гг. общая площадь земель данной категории значительно

увеличилась за счет ее перевода в состав залесенных угодий из состава земель сельхозназначения. Этот процесс и сейчас продолжается (но уже более медленными темпами), поэтому в перспективе общая площадь земель данной категории может возрасти еще примерно на 50 млн га

Аналогичный процесс (хотя и в меньшем масштабе) характерен для целе-

вой категории земель водного фонда — здесь начиная с 1990-х гг. произошло

семикратное увеличение их суммарной площади. Это стало результатом включения в данную категорию земель, покрытых поверхностными водами, которые ранее учитывались как земли других категорий. Скорее всего, этот процесс продолжится и в дальнейшем (как и с землями лесного фонда), так как сейчас в общем составе земель сельхозназначения, лесного фонда и запаса суммарно находится около 40 млн га земель под водными объектами (что больше нынеш-

ней площади всех земель водного фонда, составляющей 28,1 млн га). Согласно законодательству, все они должны быть включены в состав земель водного

фонда, так как ЗК РФ относит к данной категории все земли, на которых расположены поверхностные водные объекты

Что касается земель запаса, то к ним отнесены земли, которые не предо-

ставлены частным лицам. Исключение составляет только фонд перераспреде-

ления земель — эти земли, даже будучи никому не предоставленными, остают-

ся в составе категории сельхозназначения10. Общая по стране площадь земель

запаса составляет 88,2 млн га (5,2 %). При этом она сокращается (за 25 лет —

почти на треть), что отчасти можно объяснить возрастанием интереса хозяй-

ствующих субъектов к землям, пригодным под различные цели.

Объяснением динамики суммарной площади целевых категорий земель

является то, что в определенных случаях допускается изменение назначения тех

Липски С. А., Демьянова А. Д. Особенности современного состояния земельного фонда и задачи по

информационному обеспечению управления в данной сфере // Известия высших учебных заведений. Геодезия и аэрофотосъемка. 2017. № 6. С. 59–64.

См.: п. 1 ст. 102 ЗК РФ (с учетом норм п. 2 ст. 83 ЗК РФ).

См.: п. 1 ст. 103 ЗК РФ.

или иных земель и участков — их перевод в другую категорию. Потребность в таком переводе возникает в первую очередь из-за того, что, по мере развития

производства, транспорта и иных сфер хозяйственной деятельности, застройки

территорий поселений, требуются все новые и новые территории, которые на

момент возникновения потребности в них могут иметь другое назначение (не под застройку). Например, достаточно распространенной практикой является перевод сельхозучастков в земли промышленности и иного специального назначения при строительстве автомобильных и железных дорог, линий электропередачи и связи, трубопроводов, различных объектов промышленности, энергетики и др. Расширяются в процессе урбанизации и территории населен-

ных пунктов.

Следующий фактор дифференциации земельного фонда (скорее даже

первый, имеющий в отличие от института категорий земель многовековую ис-

торию) — это его дифференциация по угодьям, соответствующим фактиче- скому состоянию и использованию различных земель, обусловленным, в первую очередь, их пригодностью для конкретного использования по своим природно-историческим признакам.

В сравнении с целевыми категориями угодья более стабильная характе-

ристика земельного фонда. Соответственно, распределение земельного фонда

по угодьям в меньшей степени подвержено разного рода изменениям. Так, за последние два десятилетия существенно изменилась лишь площадь застроен-

ных территорий — она увеличилась на 13 %. Это наглядно видно на рис. 2, где сопоставлены изменения в соотношении:

1) правовой категории «сельхозназначение» (уже отмеченное выше зна-

чительное сокращение этих земель на рубеже ХХ–ХХI вв.);

2) фактических сельхозугодий как наиболее ценных, для которых законо-

дательно предусмотрены приоритет в использовании и особая охрана.

Рис. 2. Изменение общих площадей земель сельхозназначения

и сельхозугодий (в составе всех категорий земель), в млн га

Из рис. 2 хорошо видно, что за более чем полувековой промежуток вре-

мени второй показатель — площадь сельхозугодий — незначительно сокраща-

ется, причем это достаточно равномерно развивающийся процесс. Ее увеличение на 1,8 млн га за период 2015–2020 гг. произошло, главным образом, за счет

присоединения хорошо освоенных в аграрном отношении Республики Крым, где площадь таких угодий составляет 1,8 млн га, и еще четырех, вошедших в

состав России регионов. То есть, если не принимать в расчет данные по этим регионам, то общая по стране тенденция умеренного сокращения площади

сельхозугодий остается стабильной.

Наконец, третьим фактором дифференциации земельного фонда, возник-

шим лишь в условиях постсоветской России (в советское время, когда все земли были национализированы, этого фактора не было), является его распределе-

ние по формам и видам собственности. Сейчас собственниками участков могут быть и частные лица (гражданам и организациям принадлежит 7,8 %

земельного фонда), и государство, и муниципалитеты. При этом все еще сохраняется доминирование публичной земельной собственности. И хотя уже больше 30 лет как отсутствует свойственное советскому периоду монопольное положение государственной земельной собственности (ее исключительность), но

по-прежнему только в собственности государства могут быть (и остаются) зем-

ли лесного фонда, занимающие две трети территории страны11. Также не подлежат приватизации оленьи пастбища, расположенные в районах Крайнего Севера12. Поэтому в таежных и северных регионах удельный вес частной собственности в региональном земельном фонде весьма невысок. Если же сопоставлять частную и публичную земельную собственность в земледельческих регионах Южного федерального округа, Центрального Черноземья, Юга

Сибири, то там доля частных земель значительно выше (50 % и более).

При изучении того, как нормативно регламентируется оценка земель наряду со знанием общих принципов дифференциации земельного фонда, важно иметь четкое представление об участках как об основном объекте земельных

отношений и земельно-оценочных работ. Ключевое отличие таких участков от

земель «вообще» в том, что все они имеют индивидуализирующие их границы, а также характеризуются различными показателями, фиксируемыми при кадастровом учете (кадастровый номер, данные о местоположении, площади, це-

левом назначении, ВРИ ЗУ, об установленных обременениях и ограничениях в

использовании, об их кадастровой стоимости и др.). В настоящее время ЗК РФ

См.: ч. 1 ст. 8 ЛК РФ.

См.: п. 4 ст. 1 Закона об обороте сельхозземель.

определяет участок как недвижимую вещь, часть земной поверхности, имею-

щую характеристики, которые позволяют определить его в качестве индивидуально определенной вещи (п. 3 ст. 6 ЗК РФ). С 2021 г. понятие «земельный уча-

сток» раскрыто также и в ГК РФ — «часть поверхности земли, границы кото- рой определены в порядке, установленном законом» (п. 1 ст. 141.2 ГК РФ).

Что касается также подлежащих кадастровой оценке рукотворных объек-

тов — ОКСов, то к ним относят:

1) здания, являющиеся результатом строительства, включающие в себя объемную строительную систему, а также имеющие наземную или подземную часть; в их состав входят сети инженерно-технического обеспечения, помеще-

ния, которые предназначены для производства, деятельности, хранения продуктов, содержания животных, проживания людей

;

2) сооружения, которые также представляют собой результат строитель-

ства, но которые характеризуются как плоские или линейные, или объемные строительные системы с надземной, наземной или подземной частями и состоят из несущих строительных конструкций

ОКСами признаются и недостроенные здания и сооружения (находящие-

ся в стадии незавершенного строительства — ОНС).

Для всех перечисленных выше ОКСов важным классификационным признаком является степень их готовности к использованию: либо уже эксплуатируемые или готовые к эксплуатации; либо требующие реконструкции или капитального ремонта; либо так называемая незавершенка, т.е. объекты, находящие-

ся в стадии строительства (иногда — так называемый «долгострой»). Также все ОКС можно охарактеризовать текущим этапом их жизненного цикла:

1) создание объекта, когда формируются основные затраты влияющие на

его стоимость (стадии этого этапа — инвестиционный замысел, определение

назначения объекта, его проектирование, инженерные изыскания, землеотвод,

строительство, сдача в эксплуатацию);

2) эксплуатация (его обслуживание, ремонт, реконструкция);

3) ликвидация (разборка, демонтаж; снятие с учета).

Поскольку жизненный цикл ОКС длится от его создания до ликвидации, то в каждый конкретный момент времени может быть определен срок оставшейся жизни этого объекта (физический и экономический). Так, физический

срок жизни ОКС — это период его реального существования в функционально

См.: ст. 1 Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности

зданий и сооружений» // Рос. газ. 2009. 31 дек.

Там же.

пригодном состоянии (выделяют фактический, нормативный и прогнозируе-

мый). Экономический же срок жизни ОКС — это период, пока его использова-

ние продолжает приносить прибыль, а осуществляемые улучшения увеличивают его стоимость. Своевременные и качественно проведенные ремонт и рекон-

струкция увеличивают оба срока, а плохая эксплуатация объекта — сокращает (рис. 3).

Рис. 3. Срок экономической и фактической жизни ОКС

Учитывая особое правовое положение недвижимых вещей, их создание (образование), последующая эксплуатация тесно связаны с их кадастровым учетом и юридическим оформлением прав на них. Ведь ни участок, ни законченные строительством здания и сооружения не состоятся как объекты недвижимости, возможные к гражданскому обороту, вплоть до проведения регистра-

ции прав на них. В этой связи выделяют два типа жизненных циклов:

1) как объекта-вещи, то есть, ее существование и развитие в период

между формированием и физическим прекращением существования (физический жизненный цикл). За это время может смениться несколько собственников

такого объекта;

2) как объекта права, то есть, период, связанный только с одним соб-

ственником (правовой жизненный цикл). При смене собственника начинается новый жизненный цикл. Поэтому при последовательной смене собственников

один объект может прожить несколько «единичных» жизненных циклов (как периодов принадлежности текущему собственнику).

Причем ОКС может, принадлежать не только различным собственникам, но даже разным цивилизациям (например, такие памятники как египетские пи-

рамиды и др.). С другой стороны, при формировании объекта недвижимости для него сразу может предполагаться короткий жизненный цикл (и как объектавещи, и как объекта права) — это относится к различным специализированным сооружениям, временным выставочным комплексам и т.п.

Для ОКСов, а также для расположенных в них отдельных помещений

(это часть объема таких зданий или сооружений, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями, например, квартира) ис-

пользуется следующая классификация, влияющая на методы их оценивания:

1) жилые объекты — это:

 дома различной этажности;

 квартиры в них;

 комнаты (это часть жилого дома или квартиры, предназначенная для

использования в качестве места непосредственного проживания граждан); эти объекты охарактеризованы в табл. 1;

2) коммерческая непроизводственная недвижимость, используемая для

получения экономической выгоды (это офисы, отели, магазины, рестораны,

фитнес-центры, аквапарки и т.п.);

3) промышленные, транспортные, сельскохозяйственные и иные строе-

ния и сооружения;

4) социальные объекты (это школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома

престарелых, здания учреждений и др.).

Таблица 1

Распределение жилых домов по стране в целом по годам постройки15

Показатель

Годы постройки

До 1920 г.

1921–1945 гг.

1946–1970 гг.

1971–1995 гг.

После

1995 г.

Число жилых домов (индивидуаль-

но-определенных зданий), тыс.

697,5

1 585,8

6 966,2

4 805,0

4 499,2

Число многоквар-

тирных домов, тыс.

59,3

89,7

550,8

709,3

202,3

Число домов блокированной за-

стройки, тыс.

56,9

117,4

725,0

989,5

212,0

Общая площадь жилых помеще-

ний, млн м2

77,4

142,2

997,9

1 446,5

1 380,0

Жилищное хозяйство в России. 2022. Стат. сб. Росстат. M., 2022. С. 15.

Что касается машино-мест, то их статус как недвижимых объектов зависит от ряда обстоятельств. Для того, чтобы иметь этот статус они должны быть:

1) нежилой частью здания или сооружения;

2) специально предназначенными для размещения автотранспортного

средства;

3) площадью не менее 5,3 × 2,5 м (до 2022 г. также действовало требова-

ние — не более 6,2 × 3,6 м);

4) поставлены на кадастровый учет.

Общая характеристика кадастровых отношений

в современной России

Согласно Закону о кадастре (в нем впервые в отечественном законодательстве было дано определение «кадастровые отношения») соответствующие

отношения возникали в связи с:

1) ведением ГКН;

2) осуществлением кадастрового учета недвижимых объектов;

3) осуществлением кадастровой деятельности16.

Впрочем, с 2017 г. указанное определение стало весьма узким — это

лишь отношения, возникающие в связи с осуществлением кадастровой деятельности, а также деятельности СРО КИ и их национального объединения

Следует признать, что прежнее определение 2007 г. больше соответствовало характеру и содержанию указанных отношений, поскольку для функцио-

нирования кадастра необходимы все три названные составляющие:

1) ведение кадастра (актуализация сведений, обеспечение их сохранности,

их предоставление);

2) внесение в него соответствующих сведений;

3) получение информации об объектах недвижимости.

Кроме того, информацию об объектах недвижимости по способам ее возникновения можно подразделить на три группы:

1) специально формируемая в результате кадастровой деятельности (ка-

дастровых работ) путем съемок и обследований, основанных на фиксировании

объективно существующих показателей (информация о физических параметрах объектов недвижимости);

Ч. 1 ст. 1 Закона о кадастре.

Ч. 1 ст. 1 Закона о кадастре (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 г. № 361-ФЗ «О внесении из-

менений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов)».

<<< < Предыдущая 12 / 122 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]